ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 302/7392/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely St. 23 a budovy č.e. 2 situované na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, obec Senomaty, část obce Hostokryje, okres Rakovník, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, 434 01 Most, IČ 60281821, DIČ CZ60281821 tel./fax: 476 108 173, tel. 602 447 444, 602 447 459, e-mail eniconsult@seznam.cz, http://www.eniconsult.cz
ID (Surveyor s Report): 302/7392/2015 LV no.: 39 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely St. 23 a budova č.e. 2 situovaná na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, obec Senomaty, část obce Hostokryje, okres Rakovník, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Hostokryje č.e. 2, 270 31 Senomaty GPS: 50.08513N, 13.66910E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: 480.087 Kč Market value Tržní hodnota 390.000 Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena 390.000 Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: 394.000 Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: budova č.e. 2 Čísla parcel Parcel of land nr. St. 23 Appurtenances: Příslušenství: venkovní úpravy Size: Velikost 246 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: osada Hostokryje - část městyse Senomaty osada bez občanské vybavenosti, základní občanská vybavenost v sídelní části městyse Senomaty MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM zastavěná plocha a nádvoří 200 Kč/m 2 Construction system: Konstrukční systém: zděný Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: 112 m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: bytová 61 m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: 463 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Income: Výnosy: m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: nezjištěn Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: 80 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -
Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 39 jsou oceňované nemovité ve vlastnictví Václava Honzátka, bytem Hostokryje č.e. 2, 270 31 Senomaty. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 39 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 24x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo zákonné, - 16x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 8x nařízení exekuce, - 11x zahájení exekuce, - 1x rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 39. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 39 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 39 jsou evidována následující zástavní práva: - 1x zástavní právo smluvní, - 24x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo zákonné. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.e. 2 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití pro rodinnou rekreaci. Podle předloženého Povolení změny užívání ze dne 20.09.1983 byla provedena změna užívání rodinného domu na rekreační chalupu. Budova je však k datu ocenění opět užívaná k trvalému bydlení. Weak points / slabé stránky: - budova vykazuje značné technické i morální opotřebení - malá výměra pozemku Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 39 pro k.ú. Hostokryje a obec Senomaty, prokazující stav evidovaný k datu 29.09.2015, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Hostokryje, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ povolení změny užívání stavby ze dne 20.09.1983, vydané Okresním národním výborem Rakovník, Odborem výstavby a územního plánování d/ informace sdělené vlastníkem nemovitých věcí e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných nemovitých věcí byla provedena dne 15.10.2015 za přítomnosti p. Václava Honzátka, vlastníka nemovitých věcí. V průběhu konání prohlídky nebylo umožněno provedení fotodokumentace obytných prostor budovy č.e. 2. - 3 -
IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: 645869 Název katastrálního území: Hostokryje Kód obce: 542377 Název obce: Senomaty Počet obyvatel obce: 1 157 Datum stanovení počtu obyvatel: 1.1.2014 Kód okresu: CZ020C Název okresu: Rakovník Název kraje: Středočeský Poloha v obci: osada Hostokryje Infrastructure / infrastruktura: Městys Senomaty se nachází ve Středočeském kraji, v okrese Rakovník, přibližně 5 km západně od města Rakovník a přibližně 65 km západně od centra hl. města Prahy. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má městys Senomaty, včetně svých částí, 1 157 obyvatel. Městys má občanskou vybavenost odpovídající jeho velikosti (úřad městyse, pošta, základní škola nižšího stupně, mateřská školka, obchod a pohostinství). Po dopravní stránce je městys dobře dostupný, leží na silnici II/228 (Rakovník - Jesenice), městys je také napojený na železniční dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí v osadě Hostokryje, která je částí městyse Senomaty, v lokalitě situované ve střední části osady, zastavěné převážně objekty užívanými k bydlení. Osada je bez občanské vybavenosti, za základní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni na sídelní část městyse Senomaty (přibližně 2 km), případně na město Rakovník (přibližně 8 km). V lokalitě je rozvod elektrického proudu a pitné vody. Short description property / stručný popis majetku: Budova č.e. 2: Budova č.e. 2 je samostatně stojící stavba situovaná na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, v katastru nemovitostí evidovaná se způsobem využití k rodinné rekreaci, k datu ocenění užívaná k bydlení. Dispoziční řešení: Budova má jedno nadzemní podlaží, vnitřní dispozice je tvořena bytem o velikosti 2+1 s příslušenstvím (2 pokoje, kuchyně, koupelna, záchod, chodba) a hospodářským prostorem přístupným samostatně zvenku (z tohoto prostoru je přístupný zemní sklípek). Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, základy jsou zděné z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střešní konstrukce je dřevěná sedlového tvaru s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří keramická dlažba a textilní krytiny, okna jsou převážně dřevěná zdvojená, jedno z oken je plastové s izolačními dvojskly, dveře jsou dřevěné do dřevěných i kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, na sociálním zařízení a v kuchyni doplněné keramickými obklady, vnější omítka je hladká, na stěně směrem do dvora chybí. Budova má rozvod el. proudu, užitkové vody čerpané ze studny situované v hospodářské části budovy a kanalizace s odkanalizováním do jímky, vytápění budovy je lokální na tuhá paliva, příprava teplé vody je zajištěna v elektrickém zásobníkovém ohřívači (el. bojleru), kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a kombinovaným sporákem s připojením na propan-butanovou lahev, sociální zařízení je vybaveno vanou, umývadlem a splachovacím záchodem. Stáří a stavební stav: Přesné stáří budovy nebylo zjištěno, podle konstrukce, dispozice a použitých stavebních prvků lze předpokládat, že její stáří bude v přibližné výši 100 roků, či více. Budova je ve velmi zanedbaném stavu, na jejím stavebně technickém stavu je patrná značně zanedbaná údržba, vnitřní vybavení je za hranicí své životnosti, budova vyžaduje řadu stavebních prací k odstranění závad a obnovení údržby pro zamezení dalšího zhoršování stavebního stavu. V nedávné době byla pouze obnovena fasádní omítka stěny směrem do ulice a provedena výměna jednoho okna za plastové s izolačním dvojsklem. - 4 -
Příslušenství: Příslušenství budovy tvoří zemní sklípek a další venkovní úpravy (přípojka elektro, jímka a oplocení). Pozemek: Pozemek čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, o výměře 246 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný budovou č.e. 2, nezastavěná část je tvořena nádvořím před a za budovou. Tvar pozemku je patrný z katastrální mapy v příloze. Pozemek je přístupný z veřejně přístupných pozemků čís. parcely 965, k.ú. Hostokryje (ostatní plocha - silnice, vlastník Středočeský kraj) a čís. parcely 959/1, k.ú. Hostokryje (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Městys Senomaty). - 5 -
HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely St. 23 a budovy č.e. 2 situované na pozemku čís. parcely St. 23, k.ú. Hostokryje, obec Senomaty, část obce Hostokryje, okres Rakovník, Středočeský kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 15. října 2015 Slovy: Třistadevadesáttisíc Kč 390.000,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 39 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo smluvní, - 24x zástavní právo exekutorské, - 1x zástavní právo soudcovské, - 1x zástavní právo zákonné, - 16x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, - 8x nařízení exekuce, - 11x zahájení exekuce, - 1x rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona). Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 39. Jiná rizika v souvislosti s nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne 13.1.1999 pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 302/7392/2015. Vypracoval: Ing. Milan Hnitka Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 27. října 2015-6 -
ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 302/7392/2015 LV no.: 39 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 budova č.e. 2 463 4 269 1 976 547 80,0 395 309 2 venkovní úpravy 177 889 80,0 35 578 3 Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 430 887 Comments Komentář oceněno podílem na ceně hlavní stavby Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St. 23 zastavěná plocha a nádvoří 246 200 49 200 2 3 Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet 49 200 Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) 480 087 Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář 1 2 3 m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient cenové úpravy Cena za objekty Komentář 1 2 3 Rodinný dům v obci Čistá, ul. Nádražní, okr. Rakovník Rodinný dům v obci Krupá, okr. Rakovník Rodinný dům v obci Čistá, ul. Tyršova, okr. Rakovník Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK *1), 380 000,00 X-15 nestanoven 136 200 27 200 352 800,00 0,95 RD s 1 PP a 1 NP, 361 000 dispozice 2+1, vedl. stavba, k rekonsturkci nabídka RK *2), 500 000,00 X-15 nestanoven 252 200 50 400 449 600,00 0,80 RD s 1 NP a podkrovím, 400 000 dispozice 3+1, stodola, k rekonstrukci nabídka RK *3), 600 000,00 X-15 nestanoven 1034 200 206 800 393 200,00 0,70 RD s 1 PP a 1 NP, 420 000 dispozice 3+1, hospod. část, k rekonstrukci 1) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Progres, Žatec 2) nabídka realitní kanceláře Orbisreality, Kladno 3) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Progres, Žatec Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,480 mil.kč nebyla stanovena 0,394 mil.kč 0,390 mil.kč
Situace lokality Mapa oblasti
Budova č.e. 2 v části obce Senomaty-Hostokryje, okr. Rakovník Pohled ulicí Pohled ulicí Severovýchodní pohled Západní pohled Jihozápadní pohled Nádvoří za domem
Nádvoří před domem Hospodářský prostor Zemní sklípek