ZNALECKÝ POSUDEK č. 10343-378/2016 o ceně nebytové prostoru (dílna nebo provozovna) č. 1750/501 v bytové domě Ústí nad Labemcentrum č.p. 1750 v ulici U Nemocnice včetně podílu 648/9814 na společných částech domu Ústí nad Labem-centrum č.p. 1750 a pozemku parc.č. 553 v k.ú., obci a okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký Objednavatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Soudní exekutor Mgr. Martin Svoboda Husitská 692/3 415 01 Teplice zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení (číslo jednací: 110 Ex 909/16-152) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb., podle stavu ke dni 4.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice telefon: 603872207 e-mail: garlik.zdenek@volny.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Srbicích 10.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nebytové prostoru (dílna nebo provozovna) č. 1750/501 v bytové domě Ústí nad Labem-centrum č.p. 1750 v ulici U Nemocnice včetně podílu 648/9814 na společných částech domu Ústí nad Labem-centrum č.p. 1750 a pozemku parc.č. 553 v k.ú., obci a okrese Ústí nad Labem, kraj Ústecký. Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 909/16-152 ze dne 25.8.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Nebytový prostor v domě č.p. 1750 Adresa předmětu ocenění: U Nemocnice 1750 400 01 Ústí nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Ústí nad Labem Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Ústí nad Labem Počet obyvatel: 93 409 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 4.10.2016 za přítomnosti znalce a paní Ludwigové (přístup do nemovitosti mi byl umožněn pouze do části sloužící jako prodejna a takto přístupné zákazníkům). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice, číslo jednací: 110 Ex 909/16-152 ze dne 25.8.2016 - výpisy z KN vyhotovené dálkovým přístupem ze dne 25.8.2016 (LV 4374 a LV 3742) - kopie katastrální mapy v měřítku 1:1000 z nahlížení do KN ze dne 3.10.2016 - skutečnosti zjištěné na místě - informace poskytnuté panem Janem Ludwigem (syn povinné) - výkresy z projektové dokumentace Prodejna květin U Nemocnice 4, 400 01 Ústí nad Labem, zpracovatel Ing. Z. Švehlová, termín 03/1996 (poskytnuto panem Janem Ludwigem) - mapa oblasti 5. Vlastnické a evidenční údaje Na listu vlastnictví č. 4374 pro k.ú. Ústí nad Labem je uvedeno: V - Vlastnické právo: SJM Ludwig Jiří a Ludwigová Doris, Květnová 411, Neštěmice, 40331 Ústí nad Labem - 2 -
B - Nemovitosti: Jednotky: 1750/501 dílna nebo provozovna byt.z. podíl na spol. částech 648/9814 Vymezeno v: Budova Ústí nad Labem-centrum č.p. 1750, LV 3742, bytový dům, na parcele 553, LV 3742 parc.č. 553 zastavěná plocha a nádvoří 410 m 2 B1 - Jiná práva. Bez zápisu C - Omezení vlastnického práva: Zahájení exekuce podrobně viz. příloha LV č. 4374. D - Jiné zápisy: Bez zápisu. E - Nabývací tituly a jiné doklady zápisu: Viz. příloha LV č. 4374 Dle dostupných podkladů nebyly znalcem zjištěny další skutečnosti, které ovlivňují cenu obvyklou nemovitosti, zejména uzavřené nájemní smlouvy. Na LV č. 3742 pro k.ú. Ústí nad Labem jsou uvedeny údaje týkající se budovy Ústí nad Labemcentrum č.p. 1750 a pozemku parc.č. 553, na tomto LV nejsou uvedena žádná omezení. 6. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace mi byla poskytnuta částečná panem Janem Ludwigwm, týkající se stavebních úprav z původně suterénního bytu na prodejnu květin z roku 1996. Možný byl pouze vstup do prodejny, vstup do dalších prostor ani pořízení fotodokumentace mi nebylo paní Ludwigovou umožněno. Další informace o vybavení a stavu nebytového prostoru mi byly poskytnuty panem Janem Ludwigem. 7. Celkový popis nemovité věci a lokality Přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn (pouze do části sloužící jako prodejna a takto přístupné zákazníkům). Jedná se o nebytový prostor v 1. PP domu č.p. 1750, sloužící jako prodejna květin. Podle informace syna manželů Ludwigových pana Jana Ludwiga a podle výkresové dokumentace, kterou mi poskytl, pozůstává nebytový prostor z této větší místnosti prodejny, vzniklé propojením původně dvou místností, dále chodby s příručním skladem, v mírně vyvýšené části koupelny s WC a dále kanceláře a skladu. Jak bylo možno vidět v prodejně, prostory jsou dobře udržované. Vlastní dům je vnitřní v řadové zástavbě na rohu ulic U Nemocnice a Pasteurovy, s 1 PP, 4 NP a částečným podkrovím. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Území je mírně svažité směrem na jihovýchod. Ústí nad Labem je krajským a významným průmyslovým městem na řece Labi, v blízkosti hranice s Německem. Ve městě je nadstandardní občanská vybavenost. Situování je v širším centru města, v převažující zástavbě obdobných bytových domů, proti univerzitě J. E. Purkyně. - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Na základě usnesení Soudního exekutora Mgr. Martina Svobody, Exekutorský úřad Teplice se sídlem Husitská 692/3, 415 01 Teplice (číslo jednací: 110 Ex 909/16-152 ze dne 25.8.2016) se jedná o zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení. Vzhledem k účelu je odhad ceny obvyklé je proveden ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy (IVSC). Pro odhad obvyklé ceny jsou běžně užívány metody věcná, výnosová a porovnávací, s následujícím zdůvodněním obvyklé ceny. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti garáž, je pro ocenění cenou obvyklou použita kombinace metod věcné, výnosové a srovnávací (tržní). 1. Popis objektů a pozemků Nebytový prostor č. 1750/501 Jak bylo uvedeno, přístup do nemovitosti mi nebyl umožněn (pouze do části sloužící jako prodejna a takto přístupné zákazníkům). Jedná se o nebytový prostor v 1. PP domu č.p. 1750, sloužící jako prodejna květin. Podle informace syna manželů Ludwigových pana Jana Ludwiga a podle výkresové dokumentace, kterou mi poskytl, pozůstává nebytový prostor z této větší místnosti prodejny, vzniklé propojením původně dvou místností, dále chodby s příručním skladem, v mírně vyvýšené části koupelny s WC a dále kanceláře a skladu. Jak bylo možno vidět v prodejně, prostory jsou dobře udržované. Vlastní dům je vnitřní v řadové zástavbě na rohu ulic U Nemocnice a Pasteurovy, s 1 PP, 4 NP a částečným podkrovím. Dům je napojen na vodovod, kanalizaci, plynovod a rozvod el. energie. Území je mírně svažité směrem na jihovýchod. Podrobnější popis domu: Jedná se o dům s 1 podzemním a 4 nadzemními podlažími a částečným podkrovím, vnitřní v řadě. Dům je zděný, s valbovou střechou, opatřenou krytinou z hliníkového plechu, včetně kompletních klemp. konstrukcí a hromosvodu. Obvodové stěny jsou zděné v tl. 45 až 60 cm, stropy nespalné nebo polospalné s rovným podhledem, fasáda štuková složitá. Dům má 1 podzemní a 4 nadzemní podlaží a částečné podkroví a je v něm 12 bytů a jeden nebytový prostor, jedná se o budovu - dům vícebytový netypový. Stáří domu je odhadem cca 100 roků. Dům je po částečné rekonstrukci před cca 5 roky (střecha, klemp. konstrukce, fasáda). Popis jednotky: Jedná se o nebytový prostor v 1. PP domu č.p. 1750, sloužící jako prodejna květin. Podle informace syna manželů Ludwigových pana Jana Ludwiga a skutečností, které jsem mohl zjistit při prohlídce je provedení a vybavení následující: Vnitřní omítky štukové hladké, částečný keramický obklad, podlahy převážně z keramické dlažby, osazena plastová okna s mřížemi a převážně náplňové dveře, proveden rozvod světelné elektroinstalace, studené vody a kanalizace, bez vytápění, řešeno údajně přenosnými el. topnými tělesy, ohřev teplé vody v plynové karmě, osazena vana, umyvadlo, WC. Jak bylo možno vidět v prodejně, prostory jsou dobře udržované (podle pana Jana Ludwiga došlo po zakoupení v roce 1997 k částečné změně dispozice a částečné rekonstrukci prostor v rozsahu - 4 -
podle poskytnuté výkresové dokumentace stavební úpravy původního suterénního bytu 2+1). Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy prodejní plocha: 42,22 * 1,00 = 42,22 m 2 chodba: 5,26 * 1,00 = 5,26 m 2 příruční sklad: 3,87 * 1,00 = 3,87 m 2 WC: 4,70 * 1,00 = 4,70 m 2 sklad: 1,58 * 1,00 = 1,58 m 2 kancelář: 10,41 * 1,00 = 10,41 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 68,04 m 2 Započitatelná plocha vychází z poskytnuté výkresové dokumentace a je poněkud větší, než by odpovídalo předpokládané ploše z podílu na společných částech domu a pozemku 64,80 m2. 2. Obvyklá cena Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Jednotlivé metody pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) b) metoda výnosová (příjmová) c) metoda srovnávací (tržní) d) zdůvodnění obvyklé ceny Stručná charakteristika a pouţití těchto metod: a) metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. c) metoda srovnávací (trţní) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitostí. Vzhledem k oceňované kategorii nemovitosti nebytový prostor, má rozhodující význam pro ocenění cenou obvyklou kombinace metod výnosové a srovnávací (tržní). - 5 -
b) metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Typ hodnocené nemovitosti (prakticky obchodní nebo výrobní prostor) se v dané lokalitě pronajímá za nájemné při obdobném situování, vybavení a využití a velikosti prostor cca 900,- Kč/m2,rok, tedy cca 5 tis. Kč/měs. Roční výnos 12 měs. á 5 000,- Kč = 60 000,- Kč Náklady na zajištění výnosů cca 1/3 z ročního výnosu = 20 000,- Kč Čistý roční výnos 40 000,- Kč Kapitalizace 9% Výnosová hodnota = 444 000,- Kč c) metoda srovnávací (trţní) K dispozici údaje z inzerce nabízených nebytových prostorů nebo bytu, vše v Ústí nad Labem: Prodej obchodního prostoru 60 m2, Masarykova, Ústí nad Labem-centrum Prodej nebytového prostoru v Ústí nad Labem - centrum. Prostory možno využít k různým účelům ( kadeřnictví, sídlo firmy a pod.). Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 580058 (Dumrealit.cz Services, Teplická 1190/47, 40502 Děčín IV-Podmokly), aktualizace 21.9.2016, inzerovaná cena 250 tis. Kč. Jednotková cena: 4 200,- Kč/m2 Porovnání: Obchodní prostory v obdobné lokalitě, v předpokládaném horším stavu, obdobné výměry. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost): 0,90x1,00x1,20x1,10x1,00=1,19. Redukovaná jednotková cena: 5 000,- Kč/m2 Prodej obchodního prostoru 566 m2, Špitálské náměstí, Ústí nad Labem-centrum Řadový dům se 3 NP. V přízemí se nacházejí velké prodejní prostory o výměře 250 m2, jsou propojeny s 1. patrem (80 m2). Prodejny jsou opatřeny výlohou. Nemovitost má dva samostatné vchody a sociální příslušenství. Ve druhém patře jsou k dispozic 4 místnosti o výměře 105 m2. Vstupy do jednotlivých pater jsou samostatné. Vytápění je ústřední plynové. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 42/3180 (Dobrá realitka, Velká Dominikánská 102/23, 41201 Litoměřice-Město), aktualizace 6.10.2016, inzerovaná cena 5,3 mil. Kč, podlahová plocha dle popisu 566 m2. Jednotková cena: 9 400,- Kč/m2-6 -
Porovnání: Obchodní prostory v lepší lokalitě, v předpokládaném obdobném stavu, větší výměry. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost): 0,90x0,90x1,00x0,90x1,1=0,80. Redukovaná jednotková cena: 7 500,- Kč/m2 Prodej bytu 2+1 75 m2, Pasteurova, Ústí nad Labem centrum Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispoziční velikosti 2+1 (74,5 m2) s balkónem, který se nachází v přízemí nízkopodlažního cihlového domu v Ústí nad Labem na Klíši. Byt je v původním stavu a vhodný k rozsáhlé rekonstrukci. Kuchyňská linka je původní, bytové jádro je umakartové s oddělenou koupelnou a toaletou. Na podlaze jsou položena lina. Okna jsou nová plastová. V domě je celkem 12 bytů, je udržovaný a nachází se v klidné a vyhledávané části města. Inzerce na sreality.cz, ID zakázky 1522 (Realitní kancelář RENNER, Masarykova 643/72, 40001 Ústí nad Labem-centrum), aktualizace 27.9.2016, inzerovaná cena 800 tis. Kč. Jednotková cena: 10 700,- Kč/m2. Porovnání: Byt v 1.NP domu ve stejné lokalitě, v původním stavu. Porovnání vychází z úvahy o úpravě nebytového prostoru zpět na suterénní byt. Koef. porovnání (odráží, kolikrát je oceňovaná nemovitost podle názoru znalce lepší nebo horší než srovnávaná nemovitost a zohledňuje: inzerce, lokalita, stav, vybavení, velikost, podlaží): 0,90x1,00x1,00x0,90x1,05x0,90=0,77. Redukovaná jednotková cena: 8 200,- Kč/m2 Vyhodnocení srovnávací metody: Rozpětí redukovaných cen: 5 000,- až 8 200,- Kč/m2 Stanovená cena za 1 m2 u oceňované nemovitosti: 7 500,- Kč/m2 Komentář: K porovnání byly použity údaje z inzerce obchodních prostor v lokalitách centra Ústí nad Labem a vzhledem k poměrně snadné úpravě nebytového prostoru zpět na suterénní byt rovněž údaj z nabídky bytu obdobné velikosti v původním stavu v 1.NP ve stejné lokalitě města. Po redukci na parametry oceňované nemovitosti považuji za přiměřenou zhruba průměrnou jednotkovou cenu cca 7,5 tis. Kč/m2. Při výměře užitné plochy vycházející z výkresové dokumentace 68,04 m2 tedy cca 510 tis. Kč. d) zdůvodnění obvyklé ceny Výše obvyklé ceny je odhadnuta na základě výsledku výnosové a srovnávací metody. Kladné a záporné vlivy na cenu nemovitosti: Kladné vlivy poměrně příznivá poloha (blízkost občanské vybavenosti), možnost úpravy na byt. Záporné vlivy situování v suterénu domu, není vytápění. - 7 -
Jak výnosová, tak srovnávací metoda dávají poměrně blízký výsledek, obvyklou cenu uvažuji s větší váhou na srovnávací hodnotu. Obvyklá cena je stanovena bez vlivu závad, uvedených v části C listu vlastnictví. Na základě uvedených skutečností odhaduji obvyklou cenu ve výši: Výsledná obvyklá cena nemovité věci 500 000,- Kč slovy: pětsettisíc Kč V Srbicích 10.10.2016 Ing. Zdeněk Garlík Srbice 48 415 01 Teplice D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6.5.1991, č.j. Spr. 2146/91 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 10343-378/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 229 16. V Srbicích 10.10.2016 Ing. Zdeněk Garlík - 8 -
Fotodokumentace ze dne 4.10.2015 pohledy na dům č.p. 1750 a vstup do oceňovaného nebytového prostoru - 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -