ZNALECKÝ POSUDEK č. 616-42/2014 o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary Mgr. Luděk Němec Cihelní 14 360 06 Karlovy Vary exekuční řízení prodej nemovitého majetku Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.7.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 1 stranu přílohy. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze 21.7.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 2/14-423 Exekutorského úřadu v Karlových Varech, Cihelní 14 ze dne 11.6.2014 vypracovat tržní ocenění nemovitostí, a to o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, takovými okolnostmi je především místo, kde se nemovitosti nachází, stav pozemků z hlediska skutečného a možného využití, obchodovatelnost a zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí úkolem znalce je tedy posoudit ve smyslu u stanovení 336a o.s.ř. stanovit cenu posuzovaných nemovitostí jako východisko pro určení výše nejnižšího podání ( 336e odst.1 o.s.ř. ) tak, aby byly posuzované nemovitosti reálně prodány v nedobrovolné dražbě a ne cenu za kterou mají být prodány. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: budova č.p.714 s pozemkem Adresa předmětu ocenění: Hlavní 714 36301 Ostrov Kraj: Karlovarský Okres: Karlovy Vary Obec: Ostrov Katastrální území: Ostrov nad Ohří Počet obyvatel: 17 235 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 400,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Integrovaná doprava a železniční II 0,95 zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 018,89 Kč/m 2 3. Prohlídka nemovitosti Prohlídku umožnil 15.7.2014 spoluvlastník posuzované nemovitosti pan Zdeněk Frána a následně 16.7.2014 byla znalcem zaměřeny výšky jednotlivých podlaží, neboť účastníky řízení byla projektová dokumentace při místním šetření předložena pouze v rozsahu půdorysu budovy v 2NP a řezy budovy nebyly ani následného dne dohledány v archívu stavebního úřadu Ostrov. 2
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1 ) Usnesení Č.j. 55 EX 2/14 ze dne 11.6.2014 požadující vypracovat tržní ocenění o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. 2 ) Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799. 3 ) Kopie katastrální mapy pro katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799. 4) Údaje zjištěné při místním šetření dne 15.7.2014 o pozemku p.č. St. 799 a o budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799. 5) Údaje zjištěné při místním šetření dne 16.7.2014 v archívu stavebního úřadu Ostrov o budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799. 6) Údaje zjišťované o nabídkách srovnatelných nemovitostech v realitních kancelářích obce Ostrov a na realitních serverech Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a Hledamreality.cz,Zápodočeské reality.cz. a Portálu dražeb. 7 ) Kupní smlouva na posuzované nemovitosti z 4.6.1997 obstaraná Ex. úřadem KV. 5. Vlastnické a evidenční údaje 1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí vyhotoveném bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799 jsou jako spoluvlastníci této nemovitosti je uvedeni: 3
2 ) V oddíle C na LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799 je u spoluvlastníka posuzované nemovitosti uvedeno - Zástavní právo exekutorské - Zástavní právo smluvní - Zahájení exekuce - Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále ( 69 e.ř. ve spojení s 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sděleny. Práva - nebyla znalcem zjištěna, ani zadavatelem posudku nebo vlastníkem nemovitosti sdělena. 6. Celkový popis nemovitosti Posuzovaná nemovitost se nachází v obci Ostrov v ulici Hlavní v lokalitě s převážně rezidenční zástavbou.objekt č.p.714 na pozemku p.č. St.799 je zděnou třípodlažní budovou z roku cca 1955.Objekt je napojen na veřejný vodovod,elektřinu, kanalizaci a plyn. Zastřešení je sedlovou střechou s valbami s krytinou plechovými šablonami. 4
Budova je v současnosti využívána jako administrativní budova s tím, že pronajmuto je k datu ocenění celkem 80 % ploch. Vlastní objekt je bez výtahu ( nákladní výtah na východní straně objektu je mimo provoz a není využíván ). Do jednotlivých pater vede betonové schodiště s podestami s terasovým povrchem. Objekt má přistavěny ze tří stran rampy se schodištěm, které tvoří součást budovy a ze severní strany je vstup z chodníku. Vytápění objektu je na ÚT z centrální kotelny, okna jsou dřevěná zdvojená stáří cca 20 let, budova je podsklepena pouze v části se schodištěm. Objekt je využit jako administrativní budova ( je zde pouze jeden malometrážní byt, který je neobsazený ), kdy na jednotlivých patrech jsou společné sociální zařízení, pronajímané prostory v přízemí mají sociální zařízení vlastní. 5
celkový přehled pronajmutelných ploch viz. níže: č. prostoru nebo nájemce plocha (m2) 313 13,8 309-310 24 308 24,66 307 12,6 304 24 311-312 ( užíváno vlastníky-fiktivní nájemné ) 48 301-302 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 24 303( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 12 305-306 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 36 314 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 24 318 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 24 202 12 201 25,2 216 12 209-212 86 208 24 207 25,86 206 12 217 12 205 24 203-204 38 přízemí-ge Money Bank 152 přízemí-syptáková 80 přízemí-akver 40 přízemí-staněk 40 fasáda -reklama-lidl fasáda-reklamní plocha celkem (m2) 850,12 Pozemek p.č. St.799 je zastavěn vlastním objektem č.p.714 a vstupními rampami na jižní,východní a západní straně budovy, volné plochy jsou zatravněny. Nemovitosti nemají příslušenství ( vstupní rampy jsou součástí budovy č.p.714 ). 6
7. Stanovení způsobů ocenění a jejich vah Stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb.: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jako pomocné hodnoty pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. bylo vzhledem k charakteru posuzovaných nemovitostí použito ocenění: a) dle současně platného oceňovacího přepisu - vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., Důvod: Přes veškerou snahu nebyly dohledány srovnatelné nemovitosti se stejného segmentu trhu a využití, které by se samostatně na trhu s nemovitostmi v dané nebo obdobné lokalitě obchodovali ( jedná se o ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti ve výši 1/2, kdy nemovitost nelze reálně rozdělit na části odpovídající velikosti spoluvlastnických podílů ). Oceňovací předpis byl od 1.1.2014 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé a vychází z přitom ze základní ceny, která je následně upravena příslušnými koeficienty zohledňujícími její vybavenost, polohu a tržní podmínky ( právní stav ). Cena stanovená na základě tohoto postupu je zpravidla v případě prodeje spoluvlastnického podílu akceptována jak stranou kupujícího, tak stranou prodávajícího. b) Ocenění výnosovou hodnotou dle evropského bankovního standardu metodika Roos- Brachmann Důvod: Ocenění dle bankovního standardu metodika Roos-Brachmann je pro potenciálního investora významnou hodnotou, neboť je reálný předpoklad, že při záměru financování této investice z části formou bankovního úvěru mu bude poskytnut úvěr zajištěný touto nemovitostí pouze do 90% takto stanovené hodnoty. Současně jedná se o cenu s kalkulací zobrazující ekonomickou návratnost vložené investice a tedy s možným porovnáním rentability této investice s jinými možnými investicemi a je tady reálný předpoklad, že potenciální zájemce o posuzovanou nemovitost bude postupovat obdobně. 7
c) stanovení vah jednotlivých ocenění vzhledem k jejich vlivu na tržní cenu c1 ) Ocenění dle současně platného oceňovacího předpisu je přisouzena váha 1. c2 ) Ocenění výnosovou hodnotou dle evropského bankovního standardu metodika Roos- Brachmann je přisouzena váha 2. Pozn. a) Základní rozdíl mezi oceněním dle cenové vyhlášky a metodiky Roos-Brachmann je v tom, že u metodiky Roos-Brachmann je uvažováno s reálnou zůstatkovou ekonomickou životností objektu ( zde 20 let ), kdežto u ocenění dle cenového předpisu je uvažováno s věčnou rentou ( tj.100 let). b) Zhoršená prodejnost z důvodu prodeje pouze spoluvlastnického podílu na nemovitosti ve výši ½ nemá významný vliv, neboť nemovitost je ve svých ucelených částech dlouhodobě pronajímána a výnosy z nájmů reálně rozdělit lze. 8
B. ZNALECKÝ POSUDEK B1 ) Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - prodej vlastnického podílu ve výši 1/2 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej I -0,04 spoluvlastnického podílu ve výši 1/2,kdy nemovitost nelze reálně rozdělit 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,890 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 11 9
Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 0,678 Koeficient pp = I T * I P = 0,603 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. objekt č.p.714 Objekt č.p.714 i = 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: F. budovy administrativní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 122 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1NP 39,45*11,20 = 441,84 2NP 39,45*11,20 = 441,84 3NP 39,45*11,20 = 441,84 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1NP 441,84 m 2 2,90 m 1 281,34 2NP 441,84 m 2 2,90 m 1 281,34 3NP 441,84 m 2 2,90 m 1 281,34 Součet 1 325,52 m 2 3 844,02 Průměrná výška podlaží: PVP = 3 844,02 / 1 325,52 = 2,90 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 1 325,52 / 3 = 441,84 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1NP (39,45*11,20)*(2,90) = 1 281,34 m 3 2NP (39,45*11,20)*(2,90) = 1 281,34 m 3 3NP (39,45*11,20)*(2,90) = 1 281,34 m 3 spodní stavba (39,45*11,20*1,2)+(6*6*1,8) = 595,01 m 3 zastřešení ((39,45*11,20)*3,0/2)-2*(11,2*3,0*5,2/6) = 604,52 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) 10
Podlaží Typ Obestavěný prostor 1NP NP 1 281,34 m 3 2NP NP 1 281,34 m 3 3NP NP 1 281,34 m 3 spodní stavba NP 595,01 m 3 zastřešení NP 604,52 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 5 043,55 m 3 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech S 2,10 100 1,00 2,10 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 100 1,00 3,10 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,20 100 1,00 5,20 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100 1,00 0,20 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100 1,00 1,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy C 1,40 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,90 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 92,70 Koeficient vybavení K 4 : 0,9270 11
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. Opot. z celku [%] [%] [%] [%] části 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100,00 1,00 8,20 8,85 59 175 33,71 2,9833 2. Svislé konstrukce S 17,40 100,00 1,00 17,40 18,78 59 140 42,14 7,9139 3. Stropy S 9,30 100,00 1,00 9,30 10,03 59 140 42,14 4,2266 4. Krov, střecha S 7,30 100,00 1,00 7,30 7,87 59 110 53,64 4,2215 5. Krytiny střech S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,27 59 74 79,73 1,8099 6. Klempířské konstrukce S 0,60 100,00 1,00 0,60 0,65 59 74 79,73 0,5182 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100,00 1,00 6,90 7,44 59 73 80,82 6,0130 8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,56 14 34 41,18 1,4660 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,94 14 29 48,28 0,9366 10. Schody S 2,90 100,00 1,00 2,90 3,13 59 140 42,14 1,3190 11. Dveře S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,34 14 29 48,28 1,6126 13. Okna S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,61 20 35 57,14 3,2056 14. Povrchy podlah S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 40 55 72,73 2,5092 15. Vytápění S 4,20 100,00 1,00 4,20 4,53 14 34 41,18 1,8655 16. Elektroinstalace S 5,70 100,00 1,00 5,70 6,15 14 34 41,18 2,5326 17. Bleskosvod S 0,30 100,00 1,00 0,30 0,32 59 79 74,68 0,2390 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,45 14 29 48,28 1,6657 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,34 14 29 48,28 1,6126 20. Vnitřní plynovod S 0,20 100,00 1,00 0,20 0,22 14 34 41,18 0,0906 21. Ohřev teplé vody S 1,70 100,00 1,00 1,70 1,83 14 34 41,18 0,7536 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100,00 1,00 3,00 3,24 14 29 48,28 1,5643 Opotřebení: 49,1 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 807,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9349 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,0241 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9270 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1030 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 4 919,65 Plná cena: 5 043,55 m 3 * 4 919,65 Kč/m 3 = 24 812 500,76 Kč Koeficient opotřebení: (1-49,1 % /100) * 0,509 Objekt č.p.714 - zjištěná cena = 12 629 562,89 Kč Rekapitulace nákladové ceny staveb: objekt č.p.714 12 629 562,89 Kč 12 629 562,89 Kč Nákladové ceny - celkem = 12 629 562,89 Kč 12
Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro administrativu Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Výnosy z pronajímaných prostor Název Plocha [m 2 ] Nájemné Nájemné Výnos [Kč] [Kč/m 2 ] [Kč/měsíc] 313 13,80 1 000,- 1 150,- 13 800,- 309-310 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- 308 24,66 1 500,73 3 084,- 37 008,- 307 12,60 1 000,- 1 050,- 12 600,- 304 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- 311-312 ( užíváno 48,00 1 000,- 4 000,- 48 000,- vlastníky-fiktivní nájemné ) 301-302 ( nepronajmutofiktivní 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- nájemné) 303( nepronajmutofiktivní 12,00 1 000,- 1 000,- 12 000,- nájemné) 305-306 ( nepronajmutofiktivní 36,00 1 000,- 3 000,- 36 000,- nájemné) 314 ( nepronajmutofiktivní 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- nájemné) 318 ( nepronajmutofiktivní 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- nájemné) 202 12,00 1 000,- 1 000,- 12 000,- 201 25,20 1 000,- 2 100,- 25 200,- 216 12,00 2 600,- 2 600,- 31 200,- 209-212 86,00 1 000,05 7 167,- 86 004,- 208 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- 207 25,86 1 000,- 2 155,- 25 860,- 206 12,00 1 000,- 1 000,- 12 000,- 217 12,00 1 000,- 1 000,- 12 000,- 205 24,00 1 000,- 2 000,- 24 000,- 203-204 38,00 1 000,11 3 167,- 38 004,- přízemí-ge Money 152,00 3 000,- 38 000,- 456 000,- Bank přízemí-syptáková 80,00 1 500,- 10 000,- 120 000,- přízemí-akver 40,00 1 860,- 6 200,- 74 400,- přízemí-staněk 40,00 1 200,- 4 000,- 48 000,- fasáda -reklama-lidl 2 500,- 30 000,- Výnosy celkem 1 298 076,- Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 1 298 076,- Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: 13
- cena stavebního pozemku: 320 711,58 Kč - výměra stavebního pozemku: 522,00 m 2 - skutečně zastavěná plocha: 522,00 m 2 - cena skutečně zastavěné plochy: 320 711,58 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - 16 035,58 Kč Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 1 298 076,00 * 40 % - 519 230,40 Kč Roční nájemné upravené dle 32 odst. 5: = 762 810,02 Kč Míra kapitalizace 6,50 % / 6,50 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 11 735 538,80 Kč Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: F) Změny okolí a podmínek s negativním dopadem na poptávku oceňované nemovitosti, nemovitost nemá rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny F): V roce 2014 prodán městem Ostrov administrativní objekt v sousedství, který bude svými nově uvolněnými administrativními prostory tvořit významnou konkurenci posuzovanému objektu z hledisky nabídky kancelářských prostor k pronájmu. Ocenění nákladovým způsobem CN = 12 629 562,89 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 11 735 538,80 Kč Rozdíl R = 894 024,09 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny F): CV = 11 735 538,80 Kč Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu = 11 735 538,80 Kč Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - prodej vlastnického podílu ve výši 1/2 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej I -0,04 spoluvlastnického podílu ve výši 1/2,kdy nemovitost nelze reálně rozdělit 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,890 4 i = 1 14
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,678 Koeficient pp = I T * I P = 0,603 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. pozemek 11 i = 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - standardní pozemky v intravilánu obce s dobrou dostupností a možnosti napojení na inřenýrské sítě II 0,00 6 15
Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka - prodej vlastnického podílu ve výši 1/2 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví III -0,01 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej I -0,04 spoluvlastnického podílu ve výši 1/2,kdy nemovitost nelze reálně rozdělit 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,890 4 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,60 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,05 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,03 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,678 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,890 * 1,000 * 0,678 = 0,603 11 i = 2 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 16
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 018,89 0,603 614,39 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a St.799 522,00 614,39 320 711,58 nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 320 711,58 Pozemek - zjištěná cena = 320 711,58 Kč Rekapitulace administrativní ceny 1.1.1. objekt č.p.714 11 735 538,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 11 735 538,80 Kč 2.1. pozemek 320 711,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 320 711,60 Kč Celkem 12 056 250,40 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 12 056 250,- Kč B2) Ocenění výnosovou hodnotou dle evropského bankovního standardu metodika Roos- Brachmann Ocenění dle bankovního standardu metodika Roos-Brachmann je pro investora významnou hodnotou, neboť je reálný předpoklad, že při záměru financování této investice z části formou bankovního úvěru, bude poskytnut úvěr zajištěný touto nemovitostí pouze do 90% takto stanovené hodnoty. 17
Ocenění vychází z čisté ekonomické rozvahy, zvažující ekonomickou návratnost investice a tvorbu přiměřeného zisku. Odlišně od výnosové hodnoty stanovené dle současně platného oceňovacího předpisu je tedy dle této metodiky: - je počítáno s reálným využitím pronajímatelných ploch ( je počítáno s reálným výpadkem výnosů z pronájmu 10%,současná skutečnost -19,76 %) - je použit kapitalizační faktor dle zůstatkové ekonomické životnosti stavby 20 let - mírně odlišný je odhad paušálních nákladů ( zde 35%,vyhláška 40% ) které pokrývají údržbu a opravy 0,5= z PN stavby náklady na správu odpisy na obnovu investice (ne účetní) daň z nemovitosti pojistné nemovitosti 18
Přehled pronajmutých ploch a výši nájmů jednotlivých prostor v roce 2014 dodal spoluvlastník nemovitosti viz. přehled níže nepronajmuté plochy nájemné za měsíc (Kč) roční dosažitelné nájemné (Kč) roční nájemné skutečné (Kč) č. prostoru nebo nájemce plocha (m2) 313 13,8 1150 13800 13800 309-310 24 2000 24000 24000 308 24,66 3084 37008 37008 307 12,6 1050 12600 12600 304 24 2000 24000 24000 311-312 ( užíváno vlastníkyfiktivní nájemné ) 48 48 4000 48000 301-302 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 24 24 2000 24000 303( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 12 12 1000 12000 305-306 ( nepronajmutofiktivní nájemné) 36 36 3000 36000 314 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 24 24 2000 24000 318 ( nepronajmuto-fiktivní nájemné) 24 24 2000 24000 202 12 1000 12000 12000 201 25,2 2100 25200 25200 216 12 2600 31200 31200 209-212 86 7167 86004 86004 208 24 2000 24000 24000 207 25,86 2155 25860 25860 206 12 1000 12000 12000 217 12 1000 12000 12000 205 24 2000 24000 24000 203-204 38 3167 38004 38004 přízemí-ge Money Bank 152 38000 456000 456000 přízemí-syptáková 80 10000 120000 120000 přízemí-akver 40 6200 74400 74400 přízemí-staněk 40 4000 48000 48000 fasáda -reklama-lidl 2500 30000 30000 celkem (m2) 850,12 168 108173 1298076 1130076 nepronajmuto 19,76% 19
Výnosová hodnota dle bankovního standardu Ross-Brachmann nájemné z nájemních smluv - plochy simulované nájemné u volných prostor nájemné za reklamní plochu celkové dosažitelné výnosy z nájmů 1 100 076 Kč 168 000 Kč 30 000 Kč 1 298 076 Kč snížení o ušlé nájemné z nepronajmutých prostor v obvyklé výši 10% celkové dosažitelné výnosy z nájmů s ponížením 10% 129 808 Kč 1 168 268 Kč paušální hospodářské náklady z ročního nájemného *) 35% roční nájemné s ponížením hospodářských nákladů 759 374 Kč kapitalizační úroková sazba 6,50% kapitalizační faktor dle zůt. Životnosti (n=20,q=1+p/100) výnosová hodnota dle zůstatkové ekonomické životnosti 20 let cena pozemku p.č.st.799 cena nemovitosti celkem cena spoluvlastnického podílu 1/2 11,02 8 368 307 Kč 320 710 Kč 8 689 017 Kč 4 344 508 Kč B3 ) Vážený průměr pomocných cen váha Ocenění dle bankovní standardů -Ross-Brachmann 4344508 Kč 2 Ocenění dle cen předpisu 6028125 Kč 1 vážený průměr 4905714 Kč 3 B4 ) stanovení ceny obvyklé V návaznosti na výše uvedené vyhodnocení pomocných hodnot stanovuji cenu obvyklou posuzovaných nemovitostí na 4 905 000,- Kč. 20
C. REKAPITULACE o ceně spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitostech zapsaných u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, na listu vlastnictví č. 2394, katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov, a to na pozemku p.č. St. 799, na budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799, včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými. C2 ) Cena tržní - cena obvyklá celkem ( včetně práv a závad ) podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. činí 4 905 000,- Kč slovy:čtyřimilionydevětsetpěttisíc Kč. C3 ) Závady a práva. Závady, které prodejem nemovitostí nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovaly a nadále - takovéto závady nebyly znalcem zjištěny ani nebyly zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. Práva nebyla znalcem z dostupných podkladů zjištěna ani nebyla zadavatelem posudku nebo povinným sděleny. V Praze 21.7.2014 Ing. Josef Pevný Krškova 783/15 152 00 Praha 5 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr. 2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 616-42/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 42/2014. E. Příloha: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený bezúplatně Ex. úřadem KV u ČÚZK - LV č. 2394 katastrální území Ostrov nad Ohří a obec Ostrov pouze titulní strana obsahující identifikační údaje o pozemku p.č. St. 799 a budově č.p. 714 nacházející se na pozemku p.č.st. 799. 21
22