ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2758/138/16 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka, Byt č. 992/17 v bytovém domě č.p. 992 v Havlíčkově ul. v Mladé Boleslavi II Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav Adresa nemovité věci:, 293 01 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 509/2016-N, IČO: 25023217 Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz DIČ: CZ530318282 fax: Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 750 000 Kč Datum místního šetření: 14.10.2016 Stav ke dni : 14.10.2016 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Ohavči, dne 29. 12. 2016 Stanislav Kerhart
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění bytové jednotky č. 992/17 v bytovém domě č.p. 989, 990, 991, 992, 993 na st. parc.č. 4986, 4987, 4988, 4989, 4990, spoluvlastnického podílu o velikosti 510/83907 na společných částech domu č.p.989, 990, 991, 992, 993 a spoluvlastnického podílu o velikosti 510/83907 na st. parc.č. 4986, 4987, 4988, 4989, 4990 vše na LV č. 10161 a 11280 pro k.ú. Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, okres Mladá Boleslav je provedeno ve smyslu definice uvedené v 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. 14.10.2016. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. - 2 -
Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 10161 a 11280 pro k.ú. Mladá Boleslav Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 14.10.2016 v době od 17,00 do 18,05 hod. Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko Údaje sdělené paní Petrikovou Místopis Statutární město Mladá Boleslav je začleněna územně pod okres Mladá Boleslav a náleží pod Středočeský kraj. Mladá Boleslav je také obcí s rozšířenou působností. Území tohoto statutárního města trvale obývá asi 44.600 obyvatel. Ve městě je kompletní občanská vybavenost, kompletní inženýrské sítě, díky automobilovému průmyslu je zde i dostatečný počet pracovních míst.. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace poz.parc.č. 608/6 (ostatní plocha - jiná plocha) a 608/22 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Statutárního města Mladá Boleslav. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytová jednotka č. 992/17 se nachází ve VI.NP (I.NP je technické) osmi patrového nepodsklepeného zatepleného panelového bytového domu s výtahem. Dům byl asi v roce 2012 zateplen, byl rekonstruován osobní výtah a dřevěná okna byla vyměněna za plastová s izolačním dvojsklem. Podle sdělení paní Petrikové byl byt v roce 2004 rekonstruován. Byly položeny podlahové krytiny, byl upraven kuchyňský kout, byla provedena úprava koupelny a WC, byly zabudovány vestavěné skříně. V bytě 2+kk je vstupní chodba, ze které se vchází do koupelny a do WC, pokoj s kuchyňským koutem, ložnice, lodžie. Orientace pokojů je na severozápad. K bytu patří sklepní kóje. Údržba bytu je průměrná. - 3 -
Silné stránky Umístění v klidné části města nedaleko centra. Byt je v dobrém stavebně technickém stavu. Dům je s výtahem. Panelová konstrukce je zateplená. Slabé stránky Bytová jednotka je v VI.NP panelového domu, lodžie není zasklená, velký počet bytů s koncentrací velkého počtu osob. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Bez rizika - přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace poz.parc.č. 608/6 (ostatní plocha - jiná plocha) a 608/22 (ostatní plocha - ostatní komunikace) ve vlastnictví Statutárního města Mladá Boleslav. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a) do výše 1.800.000,- Kč s příslušenstvím ze smlouvy o úvěru č. 0324147199 b) do výše 1.800.000,- Kč - budoucí pohledávky, které mohou vzniknout do 30.06.2043 Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, IČO: 45244782 Ostatní rizika: nejsou Komentář: Byt slouží k trvalému bydlení manželky vlastníka a jejich dcery. Výpočet hodnoty pozemků Podíl na pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota spoluvlastnického podílu na pozemku (o velikosti 510/83907) je zahrnuta v obvyklé ceně bytu č. 992/17. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku [ Kč ] - 4 -
zastavěná plocha a 4986 257 3 000,00 510 / 83 907 4 686 nádvoří zastavěná plocha a 4987 255 3 000,00 510 / 83 907 4 650 nádvoří zastavěná plocha a 4988 255 3 000,00 510 / 83 907 4 650 nádvoří zastavěná plocha a 4989 258 3 000,00 510 / 83 907 4 704 nádvoří zastavěná plocha a nádvoří 4990 254 3 000,00 510 / 83 907 4 632 Celková výměra pozemků 1 279 Hodnota pozemků celkem 23 322 Výpočet věcné hodnoty stavby Byt č. 992/17 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha chodba Obytné prostory 5,25 m 2 1,00 5,25 m 2 obývací pokoj s Obytné prostory 19,67 m 2 1,00 19,67 m 2 kuchyňským koutem pokoj Obytné prostory 9,15 m 2 1,00 9,15 m 2 koupelna Obytné prostory 1,82 m 2 1,00 1,82 m 2 WC Obytné prostory 0,99 m 2 1,00 0,99 m 2 lodžie nezasklená Obytné prostory 5,97 m 2 0,50 2,99 m 2 sklepní kóje Obytné prostory 2,78 m 2 0,50 1,39 m 2 Celková podlahová plocha 45,63 m 2 41,26 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m 2 ] 41,26 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 40 000 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 650 200 Stáří roků 37 Další životnost roků 53 Opotřebení % 41,10 Věcná hodnota (VH) Kč 971 968-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Byt č. 992/17 Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Mladá Boleslav, Havlíčkova ul. byt 2+kk s lodžií a sklepní kójí Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena panelový 41,26 m 2 VI.NP 2+kk 1 747 774 Kč 42 360 Kč/m 2 zateplený bytový dům Srovnatelné jednotky Název: Byt 2+1 Byt 2+1 se 3 lodžiemi, v atraktivní části Mladé Boleslavi, ulice U Stadionu. Okna s lodžiemi situována do klidného vnitrobloku, orientována na jih s krásným výhledem na Mladou Boleslav. V bytě zděné jádro po rekonstrukci, kuchyňská linka s plynovým sporákem, v koupelně sprchový kout, toaleta samostatně, plastová okna. Byt se nachází v posledním, 7. patře s výtahem - střecha po rekonstrukci v roce 2005. Kupní cena nezahrnuje daň z nabytí nemovitých věcí. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Mladá Boleslav, U Stadionu Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena 48,00 m 2 2 381 600 Kč 49 617 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - větší koef. K C cena Kč/m 2 výměra užitné plochy; Poloha - srovnatelná; Provedení a vybavení - 3 0,86 42 458 lodžie; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Název: Byt 2+kk Byt s dispozicí 2+kk s lodžií a komorou. Byt prošel kompletní rekonstrukcí - elektřina, voda, odpady, podlahy, kuchyň, koupelna, WC. Prodává se včetně kuchyňské linky se zabudovanými spotřebiči /sklokeramická deska, horkovzdušná trouba, myčka, mikrovlnná trouba, lednice s mrazákem/, v bytě zůstává i nábytek, pračka. K bytu náleží komora na chodbě a sklepní kóje. - 6 -
Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Mladá Boleslav, Havlíčkova ul. V.NP 2+kk Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zateplený panelový 43,00 m 2 2 412 800 Kč 56 112 Kč/m 2 bytový dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,94 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,94 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - srovnatelná; koef. K C cena Kč/m 2 Poloha - v místě; Provedení a vybavení - po celkové rekonstrukci a 0,75 42 143 modernizaci, prodej včetně vybavení; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Název: Byt 2+kk Bytová jednotka 2+kk s lodžií 6,5 m2 s výhledem do parku a na dětské hřiště, na ulici Havlíčkova v Mladé Boleslavi. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci, má zděné jádro, v koupelně umyvadlo, sprchová kout, WC, příprava na pračku. V bytě jsou plastová okna, nové stoupací vedení, nové rozvody elektro, nová kuchyňská linka, nové interiérové dveře včetně obložek. V kuchyňském koutu, chodbě, koupelně a na WC je dlažba, v obývacím pokoji a ložnici jsou kvalitní koberce s podkladovým filcem. Byt je připraven k okamžitému užívání. K bytu náleží sklepní kóje a komora 1 m2 vedle bytu. Měsíční náklady spojené s užíváním bytu: fond oprav 1200 Kč, teplo 500 Kč, voda 300 Kč/os., elektřina 800 Kč, ostatní nákl. 200 Kč. U bytu je zcela splacena anuita. Převod do osobního vlastnictví je možný okamžitě po převodu členských práv. Vlastník prodává jako družstevní proto, aby kupující nemusel platit daň z nabytí nemovitosti, tj. dalších 84.000 Kč. Dům je průběžně rekonstruován, je zateplen, byla opravena střecha, jsou prováděny opravy společných prostor. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Mladá Boleslav, Havlíčkova ul. 2.NP Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zateplený panelový 40,00 m 2 2 100 000 Kč 52 500 Kč/m 2 bytový dům - 7 -
Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,97 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Celkový koef. K C 0,82 Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - 2.NP; Provedení a vybavení - po celkové rekonstrukci; Celkový stav - srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Upravená j. cena Kč/m 2 42 845 Název: Byt 2+kk Byt 2+kk v osobním vlastnictví, po celkové rekonstrukci - nová koupelna, včetně přípojky pro pračku a WC, nové rozvody elektřiny, plovoucí podlahy, kuchyňská linka, vestavěné skříně v chodbě a ložnici včetně postele. V celém domě jsou plastová okna, včetně tohoto bytu a dům je zateplen. Dům disponuje výtahem. K bytu patří sklep 4 m2. Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj: Mladá Boleslav, 17.listopadu 2.NP 2+kk Neuvedeno Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena zateplený panelový 41,00 m 2 2 199 000 Kč 53 634 Kč/m 2 bytový dům Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,96 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Upravená j. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Velikosti objektu - srovnatelná; koef. K C cena Kč/m 2 Poloha - 2.NP; Provedení a vybavení - po rekonstrukci; Celkový stav - 0,78 41 993 srovnatelný; Vliv pozemku - srovnatelný; Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 41 993 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 42 360 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 42 845 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 42 360 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 41,26 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 747 774 Kč Popis: byt 2+kk s lodžií a sklepní kójí - 8 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 1 747 774 Kč 995 290 Kč 23 322 Kč Obvyklá cena 1 750 000 Kč slovy: Jedenmilionsedmsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.6.3 Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Při stanovení ceny byla posuzována zejména poloha nemovitosti nedaleko centra města ve sídlištní zástavbě, stavebně technický stav domu a údržba bytové jednotky, její vybavení, připojení na inženýrské sítě a povodňové riziko na st.1. Cena podílu na společných částech domu a pozemku je obsažena ve vypočtené obvyklé ceně bytové jednotky. Bytová jednotka č. 992/17 je v standardním stavu a vybavení. Údržba domu je prováděna. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech v rovnováze s jejich nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je po zaokrouhlení 1.750.000,- Kč. OSVĚDČENÍ Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného odhadu tržní hodnoty nemovité věci. 2. Zpracovaný odhad tržní hodnoty nemovité věci zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování odhadu tržní hodnoty nemovité věci byly brány v úvahu obecné předpoklady. 4. Při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné. V Ohavči 29. 12. 2016 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: stanislav.kerhart@email.cz - 9 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2758/138/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2758/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Katastrální mapa 2 Fotodokumentace 6 Mapa oblasti 0 Riziko záplav 1-10 -
Kopie katastrální mapy ze dne 4.1.2017 Pozemek p.č. 4989 v k.ú. č. 696293, žlutou barvou je označena veřejná komunikace Kopie katastrální mapy ze dne 4.1.2017-11 -
Pozemek p.č. 4989 v k.ú. č. 696293 - ortofoto pohled ze severozápadní strany pohled z jihozápadní strany - 12 -
pohled z Havlíčkovy ulice (ze severu) vchod do domu z Havlíčkovy ulice - 13 -
vstupní chodba, vlevo je koupelna a WC sprchový kout v koupelně - 14 -
samostatné WC kuchyňský kout - 15 -
obývací pokoj s lodžií pokoj - 16 -
lodžie na severozápadní stranu sklepní kóje - 17 -
Riziko záplav na st. 1-18 -