ZNALECKÝ POSUDEK č. 4982-350/2016 O ceně pozemku p.č.st.594, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.323 v ulici Čtvrť Frant. Bartoše, místní část Mladcová, obec Zlín, včetně příslušenství a pozemků p.č.560/43, zahrada, o velikosti 120 m 2 a p.č.560/117, trvalý travní porost, o velikosti 73 m 2, vše zapsáno na LV č.364 pro k.ú.mladcová Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/11 772 00 Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni 10.10.2016 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Tršicích 10.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.st.594, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 184 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.323 v ulici Čtvrť Frant. Bartoše, místní část Mladcová, obec Zlín, včetně příslušenství a pozemků p.č.560/43, zahrada, o velikosti 120 m 2 a p.č.560/117, trvalý travní porost, o velikosti 73 m 2, vše zapsáno na LV č.364 pro k.ú.mladcová 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Čtvrť Frant. Bartoše 323 760 01 Zlín Kraj: Zlínský Okres: Zlín Obec: Zlín Katastrální území: Mladcová Počet obyvatel: 75 112 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.10.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.364 pro k.ú.mladcová - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Paní Lenka Nucová, Čtvrť Frant. Bartoše 323, 76001 Zlín, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Paní Lenka Nucová, Čtvrť Frant. Bartoše 323, 76001 Zlín, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost rozpory nezjištěny 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení. Rozměry byly částečně změřeny a částečně odhadnuty dle mapových podkladů. Oceňovaná nemovitost je řadový vnitřní rodinný dům, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími. Je zděný. Má plochou střechu, bleskosvod chybí, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná Euro, fasáda je z ulice zateplená, ze dvora břízolitová. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. Jde zřejmě o dvoubytový rodinný dům. Dům je starý 35 roků, napojení na inženýrské sítě je kompletní. Stav domu je dobrý. 8. Základní pojmy a metody ocenění Ocenění podle cenového předpisu Cena zjištěná (administrativní cena) podle cenového předpisu vyhlášky MF č. 441/2013 Sb. v aktuálním znění, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která - 3 -
by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. - 4 -
Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem - 5 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a st.594 184,00 700,00 128 800,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a 560/43 120,00 700,00 84 000,- nádvoří 2 cen. mapa zastavěná plocha a nádvoří 560/117 73,00 700,00 51 100,- Ostatní stavební pozemky - celkem 377,00 263 900,- - 6 -
Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Zlín Stáří stavby: 35 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 3 022,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9,04*13,69 = 123,76 m 2 1.NP: 9,04*13,69 = 123,76 m 2 1.NP: 9,04*13,69 = 123,76 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 123,76 m 2 2,20 m 1.NP: 123,76 m 2 2,80 m 1.NP: 123,76 m 2 2,80 m Obestavěný prostor spodní stavba: 123,76*2,2 = 272,27 m 3 vrchní stavba: 123,76*6,17 = 763,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 035,87 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 123,76 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 371,28 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00-7 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou IV typ D 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. IV 0,05 standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0,04 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 35 let: s = 1-0,005 * 35 = 0,825 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,825 = 0,957 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-8 -
6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Nižší než je průměr v kraji III 0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 11 i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 3 022,- Kč/m 3 * 0,957 = 2 892,05 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 035,87 m 3 * 2 892,05 Kč/m 3 * 0,960 * 1,010= 2 904 715,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 904 715,88 Kč Cena staveb celkem = 2 904 715,88 Kč Pozemky - celkem + 263 900,- Kč Pozemky s rodinným domem - zjištěná cena = 3 168 615,88 Kč - 9 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 3 168 615,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 168 615,90 Kč Celkem 3 168 615,90 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 3 168 615,90 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s rodinným domem 3 168 615,90 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 3 168 615,90 Kč Celkem 3 168 615,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 3 168 615,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 3 168 620,- Kč slovy: Třimilionyjednostošedesátosmtisícšestsetdvacet Kč - 10 -
Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek podrobně rozepsaných na přiloženém LV č.364 k.ú.mladcová - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 11 -
Prodej dvougeneračního domu ve zlínské čtvrti Mladcová. Klidné bydlení ve vilové čtvrti s nádherným výhledem a dobrou dostupností města. Bezbarierový přístup, původní dobře udržovaný stav, nová plastová okna. V přízemí domu je bytová jednotka 2+1 s lodžií, koupelna, WC a garáž. První patro má dispozici 4+1, opět s lodžií, koupelnou a WC. Pokoje jsou neprůchozí. Po schodech je možno vystoupat až na střechu, která může sloužit jako terasa. Vytápění plynovým kotlem i kotlem na tuhá paliva. Za domem se nachází dvůr (zahrada) cca 150 m2, přístupný i autem po vlastní komunikaci podél domu. Odtud je přístup do suterénní části domu, kde je 1 pokoj, dva sklepy, technická místnost a velká garáž. Tyto prostory se hodí i pro různé podnikatelské aktivity, bez negativního vlivu na bydlení. Požadovaná cena 3.500.000,- Kč. - 12 -
k prodeji zděný rodinný dům s volně stojící garáží v žádané klidné lokalitě Zlína, Klabalská I, Zlín - Mladcová. Zastavěná plocha domu je 86 m2, zastavěná plocha objektu garáže je 20 m2, užitná plocha je 168 m2. Celková výměra pozemků vč.zahrady je 390 m2. Součástí objektu garáže je také vytápěný obytný prostor vybavený kuchyňskou linkou. Rodinný dům je přízemní, částečně podsklepený a obsahuje 2 bytové jednotky 3+1 a 2+1. Pod sedlovou střechou je k dispozici půdní prostor vhodný k vestavbě podkroví. Dispozice přízemí domu zahrnuje v bytě 3+1: chodbu, kuchyni, obývací pokoj, ložnici, další průchozí pokoj, koupelnu s vanou a umyvadlem, samostatné WC. V bytě 2+1 se nachází chodba, kuchyně, ložnice, obývací pokoj, koupelna s vanou a umyvadlem, samostatné WC. V suterénu je umístěn plynový kotel, elektrický bojler, jsou zde 2 sklepy, prostor pro domácí dílnu. Dům má v bytě 3+1 plastová okna, v bytě 2+1 a v sociálním zařízení jsou okna dřevěná. Je napojen na dostupné inženýrské sítě, vytápění ústřední prostřednictvím plynového kotle. Rodinný dům je v dobrém stavebně technickém stavu bez statických poruch, bez výskytu vlhkosti, s pečlivou údržbou. Parkování je možné na vlastním pozemku, v dosahu je základní infrastruktura, zastávka MHD. Požadovaná cena 3.390.000,- Kč včetně provize a všech poplatků. - 13 -
Nabídka vícegeneračního 3-podlažního domu, který se nachází v klidné části Zlína - Mladcová. 1 minutu odsud se nachází zastávka MHD. Součástí nabídky jsou 3 bytové jednotky (2+1, 2x3+1), zahrada o výměře 571 m2. K dispozici jsou 3 garáže z toho 1 se užívá jako dílna a bazén včetně solárních kolektorů, čístičky a protiproudového zařízení. Je zde možnost parkování před domem. Cihlový RD se obývá od roku 1975. V přízemní a podkrovní bytová jednotka je v původním stavu, doporučuji zde modernizaci těchto bytových jednotek. Byt v 1. NP je v současné době obýván a je v dobrém stavu. Větší jednotky mají svůj elektroměr. Vytápění je zde plynovým kotlem z roku 2002. Z téhož roku je i bojler, který ohřívá vodu. Dále tu jsou vyměněné okapy a v 1. a 2. NP okna za plastová. Bytová jednotka 2+1 v přízemí má svůj vlastní vstup ze zahrady. Je součástí suterénu, kde se nachází dále garáž a menší sklep. Byt 3+1 v 1. NP celkové výměře 82 m2 má 2 balkony, 3 pokoje, kuchyň s jídelnou, chodbu, komoru, koupelnu a wc. K dispozici je zde 10 let stará kuchyňská linka, na podlaze zde leží dlažba. V obývacím pokoji slouží k vytápění krb. V bytě jsou pěkné interiérové dveře. Bytová jednotka v 2. NP je v současné době řešena jako 4+1, kde místo jídelny a kuchyně je pokoj. V chodbě se nachází kuchyň. Vyžaduje modernizaci. Požadovaná cena 3 550 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 3.300.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 3.300.000,- Kč. Slovy: Třimilionytřistatisíc Kč V Tršicích 10.10.2016 Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.7. - 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4982-350/2016 znaleckého deníku. - 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 364 ze dne 27.9.2016 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 3-17 -
Snímek katastrální mapy - 18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -