Znalec: Zadávateľ: Ing. Zdenko Weiss, Čeľovská 1904/7, 075 01 Trebišov Tel.č. 056 / 6727075, mobil 0905 680 526 Aukčný Dom, s.r.o., Pribinova 462/84, 920 01 Hlohovec Objednávka: písomná DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016 ZNALECKÝ POSUDOK číslo: 27/2016 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 11 na 1. poschodí bytového domu, číslo súpisné 1609, na ulici Palárikova 8, vchod č. 2, katastrálne územie Snina, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016. Počet strán (z toho príloh): 25 ( 13 ) Počet odovzdaných vyhotovení: 4
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1.1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty majetku podľa vyhl. MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016. 1.2. Dátum vyžiadania posudku: 06.05.2016 1.3. Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok: 01.06.2016 1.4. Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje: 09.06.2016 1.5. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 1.5.1 Dodané zadávateľom : - objednávka DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016 - originál - výzva DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016 - p. Dalibor Huss - originál - výzva DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016 - p. Juliana Kurejová - originál - odborné posúdenie zo dňa 14.02.2006 č. P 04948-06-11 1.5.2. Obstarané znalcom : - list vlastníctva č. 5727 - čiastočný, vytvorený dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál - list vlastníctva č. 6701 - čiastočný, vytvorený dňa 02.06.2016 cez katastrálny portál - kópia z katastrálnej mapy - vytvorená dňa 12.05.2016 cez katastrálny portál - doklad o veku stavby vydaný bytovým družstvom - originál - zameranie a zakreslenie skutkového stavu nehnuteľností - fotodokumentácia - inzertná realitná ponuka 1.6. Použitý právny predpis: - Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 v znení nesk. prepisov o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. 1.7. Ďalšie použité predpisy a literatúra: - Vyhláška MS SR č. 490/2004 o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení nesk. predpisov - Vyhláška MS SR č. 491/2004 o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času pre znalcov, tlmočníkov a prekladateľov v znení nesk. predpisov - Metodika ÚSI - Žilina - Indexy cien stavebných prác ŠÚ SR k 1.Q./2016 1.8. Osobitné požiadavky zadávateľa: - Neboli vznesené. II. POSUDOK 2.1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE: 2.1.1. Výber použitej metódy: Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. 2.1.2. Vlastnícke a evidenčné údaje : List vlastníctva č.: 5727 - čiastočný Vydaný: dňa 12.05.2016 vytvorený cez katastrálny portál
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.3 Obec: Snina Katastrálne územie: Snina A. Majetková podstata: Stavby - byt č. 11 na 1. poschodí, vchod č. 2, bytového domu č.s. 1609 B. Vlastníci: - Kurejová Juliana rod. Balogová, nar. 23.11.1975... 1/1 C. Ťarchy: - zákonné záložné právo podľa Z 182/93, 15 - zmluva o zriadení záložného práva v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s. pod V - 230/06 - ostatné ťarchy sa netýkajú ohodnocovaného bytu List vlastníctva č.: 6701 - čiastočný Vydaný: dňa 02.06.2016 vytvorený cez katastrálny portál Obec: Snina Katastrálne územie: Snina A. Majetková podstata: Pozemky - parc. č. 5066/81 - zastavaná plocha o výmere 332 m 2 B. Vlastníci: - Kurejová Juliana rod. Balogová, nar. 23.11.1975... 53/637 C. Ťarchy: - zmluva o zriadení záložného práva v prospech Všeobecnej úverovej banky, a.s. pod V - 230/06: - ostatné ťarchy sa netýkajú ohodnocovaného bytu 2.1.3. Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia : Obhliadka predmetu dražby bola stanovená na 01.06.2016 o 16,45 hod. Miestne šetrenie, obhliadka, zameranie nehnuteľnosti a fotodokumentácia vykonaná znalcom v stanovenom termíne a čase za prítomnosti dcéry vlastníka nehnuteľnosti. 2.1.4. Porovnanie technickej dokumentácie so skutkovým stavom : Schéma bytu bola predložená, byt je po rekonštrukcii, skutkový stav je zakreslený a doložený fotodokumentáciou v prílohe znaleckého posudku. Bytový dom užívaný od roku 1952 (viď. príloha znaleckého posudku) 2.1.5. Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so skutkovým stavom : Nehnuteľnosť je vo výlučnom vlastníctve vlastníka uvedeného na LV 5727 pod por. č. 24 a LV 6701 pod por. č. 22, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach bytového domu a k pozemku je 53/637. Na liste vlastníctva č. 5727 a 6701 sú uvedené ťarchy - viď. kópia LV 5727 a 6701 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. 2.1.6. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby - byt č. 11 na 1. poschodí bytového domu č.s. 1609, vchod č. 2 Pozemok - parc. č. 5066/81 - zastavaná plocha o výmere 332 m 2... 53/637 2.1.7. Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: - nie sú 2.2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.2.1. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty: 2.2.1.1 Byt č. 11 na 1. poschodí Byt č. 11 sa nachádza na 1. poschodí - prízemí bytového domu, na ulici Palárikova 8, vchod č. 2, č.s. 1609 v Snine. Pozostáva z obývacej izby, spálne, kuchyne, chodby, kúpeľne s WC. Byt je kompletne rekonštruovaný, bytové jadro murované v kúpeľni keramický obklad, zariaďovacie predmety - sprchový kút, umývadlo,
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.4 splachovací kombi záchod, páková sprchová batéria, páková umývadlová batéria, v kuchyni kuchynská linka na báze dreva s keramickým obkladom, sporák plynový s elektrickou rúrou, bez odsávača, kuchynský drez nerezový, páková batéria, podlahy v izbách laminátové, ostatné keramická dlažba, úpravy vnútorných povrchov hladké omietky, okná plastové so žalúziami, dvere hladké plné alebo presklené dyhované, vykurovanie ústredné, radiátory panelové, zdroj teplej vody centrálny, rozvod plynu, vody, kanalizácie a elektriny štandardný. Byt je vo výlučnom vlastníctve a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a k pozemku je 53/637. Bytový dom je murovaný, má suterén a 3 nadzemné poschodia, napojený je na všetky inžinierske siete, bez výťahu. Vodorovné a zvislé nosné konštrukcie, základy, schody, úpravy vnútorných povrchov, podlahy štandardné, okná plastové, vstupné dvere plastové, vonkajšie povrchy - zrealizované zateplenie, nová strecha s krytinou a klampiarskymi konštrukciami. Bytový dom bol do užívania odovzdaný v roku 1952. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 100 rokov ( Budovy pre bývanie murované, montované, železobetónový skelet 80-100 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Obývacia izba 3,21*4,16 13,35 Spálňa 3,15*4,15 13,07 Kuchyňa 3,3*4,15+0,52*1,6 14,53 Kúpeľňa 1,36*2,84 3,86 Chodba 1,77*1,21+0,32*1,49 2,62 Vypočítaná podlahová plocha 47,43 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Počet izieb: 1 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 5,27 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 18,97 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 8,43 4 Schody 3,00 1,00 3,00 3,16 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 5,27 6 Krytina strechy 2,00 1,30 2,60 2,74 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,10 1,10 1,16 8 Úpravy vonk. povrchov 3,00 1,00 3,00 3,16 9 Úpravy vnút. povrchov 2,00 1,00 2,00 2,11 10 Vnútorné ker. obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,53 12 Okná 5,00 1,10 5,50 5,80 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,53 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.5 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,11 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,05 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,11 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,11 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,05 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 0,00 0,00 0,00 Ďalšie konštrukcie 22 Zateplenie obvodových stien - - 2,00 2,11 Zariadenie bytu 23 Úpravy vnút. povrchov 4,00 0,70 2,80 2,95 24 Vnútorné ker. obklady 1,00 1,20 1,20 1,27 25 Dvere 2,00 1,00 2,00 2,11 26 Povrchy podláh 2,50 1,10 2,75 2,90 27 Vykurovanie 2,50 1,00 2,50 2,64 28 Elektroinštalácia 3,00 1,00 3,00 3,16 29 Vnútorný vodovod 1,00 1,10 1,10 1,16 30 Vnútorná kanalizácia 1,00 1,10 1,10 1,16 31 Vnútorný plynovod 0,50 1,00 0,50 0,53 32 Ohrev teplej vody 2,00 1,00 2,00 2,11 33 Vybavenie kuchýň 2,00 1,20 2,40 2,53 34 Vnút.hyg.zariad.vrátane WC 4,00 1,20 4,80 5,06 35 Bytové jadro bez rozvodov 4,00 1,00 4,00 4,22 36 Ostatné 2,50 0,20 0,50 0,53 Spolu 100,00 94,85 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 94,85 / 100 = 0,9485 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,307 * 0,939 * 0,9485 * 1,00 VH = 668,40 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Byt č. 11 na 1. poschodí 1952 64 36 100 64,00 36,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 668,40 /m 2 * 47,43m 2 31 702,21 Technická hodnota 36,00% z 31 702,21 11 412,80 2.2.1.2. NEBYTOVÉ PRIESTORY 2.2.1.2.1. pivnica Pivnica sa nachádza v suteréne bytového domu č.s. 1609 v obci Snina. Nakoľko nemá zanedbateľnú podlahovú plochu a ich vybavenie je odlišné od vybavenia bytu, je ohodnotená samostatne. Podlaha betónová, úpravy vnútorných povrchov hladké omietky, dvere drevené zvlakové, elektroinštalácia. Opotrebenie stanovujem lineárnou metódou, životnosť stanovujem na 100 rokov (budovy pre bývanie murované životnosť 80-100 rokov). ZATRIEDENIE STAVBY
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.6 JKSO: 803 4 Domy obytné typové s celoštátne unifikovanými konštrukč. sústavami inými než panelovými KS: 112 2 Trojbytové a viacbytové budovy PODLAHOVÁ PLOCHA Názov miestnosti a výpočet Podlahová plocha [m 2 ] Pivnica 4,16*3,15 13,10 Vypočítaná podlahová plocha 13,10 STANOVENIE VÝCHODISKOVEJ HODNOTY NA MERNÚ JEDNOTKU Rozpočtový ukazovateľ: RU = 9800 / 30,1260 = 325,30 /m 2 Koeficient konštrukcie: k K = 0,939 (murovaná z tehál, tvárnic, blokov) Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 1,00 Výpočet koeficientu vplyvu vybavenia objektu Číslo Názov Spoločné priestory Cenový podiel RU [%] cpi Koef. štand. ksi Úprava podielu cpi * ksi Cenový podiel hodnotenej stavby [%] 1 Základy vrát. zemných prác 5,00 1,00 5,00 7,33 2 Zvislé konštrukcie 18,00 1,00 18,00 26,41 3 Stropy 8,00 1,00 8,00 11,73 4 Schody 3,00 1,00 3,00 4,40 5 Zastrešenie bez krytiny 5,00 1,00 5,00 7,33 6 Krytina strechy 2,00 1,30 2,60 3,81 7 Klampiarske konštrukcie 1,00 1,10 1,10 1,61 8 Úpravy vonkajších povrchov 3,00 1,00 3,00 4,40 9 Úpravy vnútorných povrchov 2,00 1,00 2,00 2,93 10 Vnútorné keramické obklady 0,50 0,00 0,00 0,00 11 Dvere 0,50 1,00 0,50 0,73 12 Okná 5,00 1,10 5,50 8,06 13 Povrchy podláh 0,50 1,00 0,50 0,73 14 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 15 Elektroinštalácia 2,00 1,00 2,00 2,93 16 Bleskozvod 1,00 1,00 1,00 1,47 17 Vnútorný vodovod 2,00 1,00 2,00 2,93 18 Vnútorná kanalizácia 2,00 1,00 2,00 2,93 19 Vnútorný plynovod 1,00 1,00 1,00 1,47 20 Výťahy 2,00 0,00 0,00 0,00 21 Ostatné 2,00 0,00 0,00 0,00 Ďalšie konštrukcie 22 Zateplenie obvodového plášťa - - 2,00 2,93 Zariadenie nebytového priestoru 23 Úpravy vnútorných povrchov 4,00 0,40 1,60 2,35 24 Vnútorné keramické obklady 1,00 0,00 0,00 0,00 25 Dvere 2,00 0,20 0,40 0,59 26 Povrchy podláh 2,50 0,20 0,50 0,73 27 Vykurovanie 2,50 0,00 0,00 0,00 28 Elektroinštalácia 3,00 0,50 1,50 2,20 29 Vnútorný vodovod 1,00 0,00 0,00 0,00 30 Vnútorná kanalizácia 1,00 0,00 0,00 0,00 31 Vnútorný plynovod 0,50 0,00 0,00 0,00
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.7 32 Ohrev teplej vody 2,00 0,00 0,00 0,00 33 Vybavenie kuchýň 2,00 0,00 0,00 0,00 34 Vnútorné hygienické zariadenie vrátane WC 4,00 0,00 0,00 0,00 35 Nebytové jadro bez rozvodov 4,00 0,00 0,00 0,00 36 Ostatné 2,50 0,00 0,00 0,00 Spolu 100,00 68,20 100,00 Koeficient vplyvu vybavenosti: k V = 68,20 / 100 = 0,682 Východisková hodnota na MJ: VH = RU * k CU * k K * k V * k M [ /m 2 ] VH = 325,30 /m 2 * 2,307 * 0,939 * 0,6820 * 1,00 VH = 480,60 /m 2 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] pivnica 1952 64 36 100 64,00 36,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 480,60 /m 2 * 13,1m 2 6 295,86 Technická hodnota 36,00% z 6 295,86 2 266,51 2.2.2. REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Byt č. 11 na 1. poschodí 31 702,21 11 412,80 pivnica 6 295,86 2 266,51 Celkom: 37 998,07 13 679,31 2.3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY - METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE 2.3.1. BYT č. 11 - všeobecná hodnota bytov vypočítaná metódou polohovej diferenciácie: 2.3.1.1. Analýza polohy nehnuteľnosti: Byt č. 11 sa nachádza v okresnom meste Snina, na ulici Palárikovej, č.s. 1609, na 1. poschodí - prízemí v stredovej sekcii. Bytový dom má suterén a 3 nadzemné poschodia, napojený je na všetky inžinierske siete, nemá výťah, príslušenstvo - bez príslušenstva. Prístup je po spevnenej komunikácii. Pri bytovom dome sa nachádza parkovisko pre osobné motorové vozidlá. V tejto lokalite je dopyt v porovnaní s ponukou v výrazne nižší, nehnuteľnosť vyžaduje bežnú údržbu, byt je zrekonštruovaný. Prevládajúca zástavba objekty na bývanie. Pracovné možnosti v mieste obmedzené, nezamestnanosť nad 20%, skladba obyvateľstva - počet bytov vo vchode do 10 bytov s konfliktnými skupinami, v dome do 48 bytov. Orientácia obytných miestností na juh. Doprava - MHD, autobus a železnica. Občianska vybavenosť - MsÚ, polícia, pošta, MŠ, ZŠ, SŠ, poliklinika, kultúrne zariadenie, obchodná sieť. Prírodná lokalita v blízkosti - les a Sninské rybníky. Životné prostredie v okolí - bežný hluk a prach od dopravy. Hodnotím ako veľmi problematický byt. Koeficient predajnosti stanovujem na 0,50 (v zmysle Metodiky USI Žilina je odporúčaný koeficient predajnosti pre ostatné mestá v intervale 0,40-0,50).
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.8 2.3.1.2. Analýza využitia nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť je možné využívať na bývanie. 2.3.1.3. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Na liste vlastníctva č. 5727 a 6701 sú uvedené ťarchy - viď. kópia LV 5727 a 6701 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda + 200 % = (0,500 + 1,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis Trieda kpdi 1 Trh s bytmi v danej lokalite- sídlisku Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je výrazne nižší V. 0,050 10 0,50 2 Poloha byt. domu v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu, bežné sídliská III. 0,500 30 15,00 3 Súčasný technický stav bytu a bytového domu nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1,000 7 7,00 4 Prevládajúca zástavba v bezprostr. okolí byt. domu objekty pre bývanie, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia (ihriská, parkoviská a pod.) II. 1,000 5 5,00
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.9 5 Príslušenstvo bytového domu bez príslušenstva V. 0,050 6 0,30 6 Vybavenosť a príslušenstvo bytu vykonaná rekonštrukcia bytového jadra a kuchyne III. 0,500 10 5,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti pracovné možnosti mimo miesto, nezamestnanosť nad 20 % V. 0,050 8 0,40 8 Skladba obyvateľstva v obytnom dome - sídlisku konfliktné skupiny v bytovom dome V. 0,050 6 0,30 9 Orientácia obytných miestností k svetovým stranám orientácia obytných miestností nad 65 % k JJZ - J - JJV I. 1,500 5 7,50 10 Umiestnenie bytu v bytovom dome byt na prízemí, alebo na 7 a vyššom podlaží III. 0,500 9 4,50 11 Počet bytov vo vchode - v bloku počet bytov vo vchode: do 10 bytov II. 1,000 7 7,00 12 Doprava v okolí bytového domu autobus, miestna doprava - v dosahu do 15 minút III. 0,500 7 3,50 13 Občianska vybavenosť v okolí bytového domu pošta, škola, poliklinika, kultúrne zariadenia, kompletná sieť obchodov a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí bytového domu II. 1,000 6 6,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,275 4 1,10 15 Kvalita život. prostr. v bezprostred. okolí byt. domu bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 1,000 5 5,00 16 Názor znalca veľmi problematický byt V. 0,050 20 1,00 Spolu 145 69,10 VŠEOBECNÁ HODNOTA BYTOV Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 69,1/ 145 0,477 Všeobecná hodnota VŠHB = TH * kpd = 13 679,31 * 0,477 6 525,03 2.3.2. POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU 2.3.2.1. Identifikácia pozemku: zastavaná plocha Parcela sa nachádza v Snine, v zastavanom území, v evidencii nehnuteľnosti vedená ako zastavaná plocha - spoluvlastnícky podiel 53/637. Zastavaná je bytovým domom so štandardným vybavením. Doprava MHD, autobusová a železničná, poloha obytná, infraštruktúra - dobrá vybavenosť - možnosť napojenia na všetky inžinierske siete. Povyšujúce ani redukujúce faktory neuvažujem. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec výmera [m 2 ] Podiel Výmera podielu [m 2 ] 5066/81 zastavaná plocha a nádvorie 332 332,00 53/637 27,62 Obec: Snina Východisková hodnota: VH MJ = 9,96 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia 4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým Hodnota koeficientu 1,00 1,00
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.10 vybavením kd koeficient dopravných vzťahov kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,10 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 1,00 * 1,00 * 1,00 * 1,10 * 1,40 * 1,00 * 1,00 1,5400 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 9,96 /m 2 * 1,5400 15,34 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku v celosti VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 332,00 m 2 * 15,34 /m 2 5 092,88 Všeobecná hodnota podielu pozemku VŠH = Podiel * VŠHPOZ = 53/637 * 5 092,88 423,74
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.11 III. ZÁVER 3.1. Citácia otázok zadávateľa a stručné odpovede na ne: Úlohou znalca bolo stanovenia všeobecnej hodnoty bytu č. 11 na 1. poschodí bytového domu, číslo súpisné 1609, na ulici Palárikova 8, vchod č. 2, katastrálne územie Snina, pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby v prospech záložného veriteľa podľa zákona č. 527/2002 Z.z. v znení neskorších predpisov na základe písomnej objednávky DDr. 053/2016 zo dňa 06.05.2016. Pre výpočet všeobecnej hodnoty majetku je použitá metóda polohovej diferenciácie. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou Metodiky USI Žilina. Kombinovaná metóda nebola použitá, pretože nehnuteľnosť nedosahuje výnos, pre použitie porovnávacej metódy neboli k dispozícii podklady troch podobných nehnuteľností. Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota poloh. difer. (byty a nebyt. priestory) spoluvlastníckeho podielu: 6 525,03 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie spoluvlastníckeho podielu: 423,74 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 3.2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota celej časti [ ] Spoluvl. podiel Všeobecná hodnota spoluvlastníckeho podielu [ ] Byt č. 11 na 1. poschodí 5 443,90 1/1 5 443,90 pivnica 1 081,13 1/1 1 081,13 Spolu stavby 6 525,03 Pozemky LV 6701 - parc. č. 5066/81 (27,62 m 2 ) 5 092,88 53/637 423,74 Spolu VŠH 6 948,77 Zaokrúhlená VŠH spolu 6 900,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 6 900,00 Slovom: Šesťtisícdeväťsto Eur V Trebišove 09.06.2016... Ing.Zdenko Weiss 3.3. MIMORIADNE RIZIKÁ Na liste vlastníctva č. 5727 a 6701 sú uvedené ťarchy - viď. kópia LV 5727 a 6701 v prílohe znaleckého posudku. Iné práva a záväzky, ktoré by viazli na predmete dražby a ktoré by v dôsledku prechodu vlastníctva alebo iného práva nezanikli, neboli oznámené.
Znalecký posudok č. 27/2016 list č.12 IV. PRÍLOHY - objednávka - výzva 2 x - list vlastníctva - kópia z katastrálnej mapy - doklad o veku stavby - pôdorysný náčrt - fotodokumentácia - inzertná realitná ponuka