ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 1715-52/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům č. p. 324, který je součástí pozemku parc. č. St. 317 s příslušenstvím a pozemky parc. č. St. 317 a 1150/2 Katastrální údaje : Kraj Moravskoslezský, okres Nový Jičín, obec Mořkov, k.ú. Mořkov Adresa nemovité věci: Beskydská 324, 742 72 Mořkov Vlastník stavby: SJM Garaj Radoslav a Garajová Romana, Beskydská 324, 742 72 Mořkov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: SJM Garaj Radoslav a Garajová Romana, Beskydská 324, 742 72 Mořkov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ, č. j.: 261-2016-A Adresa objednavatele: Čimická 780/1, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778, 753 01 Hranice IČ: 65459989 telefon: 737 488 500 e-mail: martinabakovska@seznam.cz DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 900 000 Kč Datum místního šetření: 18.7.2016 Stav ke dni : 18.7.2016 Za přítomnosti: ing. Petra Bakovského Počet stran: 14 stran Počet příloh: 9 Počet vyhotovení: 2 V Hranicích, dne 22.7.2016 Ing. Martina Bakovská
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitostí - rodinného domu č. p. 324, který je součástí pozemku parc. č. St. 317 s příslušenstvím a pozemky parc. č. St. 317 a 1150/2 v katastrálním území Mořkov, v obci Mořkov, v okrese Nový Jičín, list vlastnictví č. 1391 ze dne 19. 4. 2016 Přehled podkladů 1. Výpis za katastru nemovitostí LV č. 1391 ze dne 19. 4. 2016 pro kú Mořkov 2. Kopie katastrální mapy ze dne 4. 5. 2016, pořízená dálkovým přístupem 3. Kupní smlouva uzavřená dne 8. 8. 2005 mezi J. a L. Chalupovými a R. a R. Garajovými, pr. úč. 1. 9. 2005 4. Částečná projektová dokumentace rekonstrukce domku z 10/1948 5. Částečná projektová dokumentace akce Přístavba u rodinného domku č. p. 324 v Mořkově ze dne 30. 5. 1959 6. Rozhodnutí o přípustnosti stavby Adaptace a přístavba rodinného domku č. p. 324 v Mořkově z 10/1962 7. Kolaudační protokol ze dne 14. 3. 1969, vyhotovil MNV v Mořkově 8. Povolení k užívání stavby Adaptace rodinného domku č. p. 324 v Mořkově z 28. 3. 1969 9. Informace získané při místním šetření dne 18. 7. 2016 Místopis Oceňovaný dům s příslušenstvím se nachází v jižní části obce Mořkov ve vzdálenosti 700 m od centra obce (obecního úřadu), mimo hlavní komunikaci v klidné ulici Beskydská. V místě jsou situovány rodinné domy. Mořkov se rozkládá 10 km jihovýchodně od města Nový Jičín na severním okraji Chráněné krajinné oblasti Beskydy. Počet obyvatel cca 2 500. Občanská vybavenost: obecní úřad, zdravotní středisko, praktický lékař pro dospělé a děti, zubař, pošta, penziony, restaurace, základní obchodní síť, knihovna, dům s pečovatelskou službou, kulturní dům. Školství: mateřská škola, základní škola 1. -9. třída. Doprava: vlakové nádraží, autobus 5 min pěšky. Sport: fotbalové hřiště, tělocvična, koupaliště, univerzální hřiště, turistika, cykloturistika. Parkování: na zpevněné ploše na vlastním pozemku nebo menší auto ve vlastní garáži. Zaměstnání: v místě v menších soukromých firmách, většina obyvatel za prací dojíždí do větších okolních měst. Přírodní okolí: krásné přírodní okolí, situováno v těsné blízkosti chráněná krajinná oblast Beskydy, 20 km hrad Hukvaldy. Oblast není zahrnuta do záplavového území města. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD - 2 -
Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1198/5 obec Mořkov Celkový popis Poznámka: Dlužník neumožnil přístup do nemovitostí. Údaje uvedené v tomto znaleckém posudku byly zjištěny z vnější obhlídky staveb, z dokladů a informací získaných na obecním úřadě v Mořkově a na Městském úřadě v Novém Jičíně. Informace uvedené v tomto ocenění se mohou z výše uvedeného důvodu částečně lišit od skutečnosti. Předmětem ocenění je částečně podsklepený jednopodlažní rodinný dům s podkrovím se sedlovou střechou s příslušenstvím a pozemky o celkové výměře 687m 2. Příslušenství je tvořeno menší garáží, menší hospodářskou budovou, malým množstvím venkovních úprav (zpevněné plochy, přípojky, atd.). Technický stav rodinného domu i ostatních staveb je zhoršený a údržba zanedbaná. Silné stránky - situováno v klidné lokalitě - v obci je kompletní základní občanská vybavenost - dobrá dopravní dostupnost (železnice v místě) - v místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro - možnost parkování na vlastním pozemku, malé auto v garáži - situováno mimo záplavové území Slabé stránky - zhoršený technický stav všech staveb i pozemků a zanedbaná údržba RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Tvar domu zakreslený v katastrální mapě neodpovídá skutečnosti. Dům je ve skutečnosti situován z části na pozemku parc. č. 1150/2, kdežto v katastrální mapě je zakreslen jen na pozemku parc. č. St. 317. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1391 ze dne 19. 4. 2016 jsou uvedena tato omezení: - Zástavní právo smluvní pro Stavební spořitelnu České spořitelny - 3 -
- Zástavní práva exekutorská - Zahájení exekuce Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Obec Mořkov je žádaným místem pro bydlení, protože je klidná s kompletní základní občanskou vybaveností a přitom s dobrou dostupností větších měst i přírody. Trh se stavebními pozemky v obci Mořkov není příliš rozvinutý, protože jejich nabídka je nízká. Jejich ceny se pohybují od 300,- Kč/m 2 do 500,- Kč/m 2 v závislosti na lokalitě, vybudované infrastruktuře atd. Celková výměra oceňovaných pozemků činí 687 m 2. Obvyklou cenu oceňovaných pozemků stanovuji uprostřed rozmezí skutečně obchodovaných cen, tedy 400,- Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a St. 317 171 400,00 68 400 nádvoří zahrada 1150/2 516 400,00 206 400 Celková výměra pozemků 687 Hodnota pozemků celkem 274 800 Rodinný dům č. p. 324 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Část níže uvedených informací a vnitřní rozměry místností nebylo možno ověřit. Oceňovaný rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou. Stavební vývoj: cca 1930 - výstavba cca 1948 - přístavba západní části se dvěma pokoji cca 1960 - přístavba jižní části s verandou, koupelnou a WC a půdní vestavba se dvěma pokoji, část střešní krytiny, klempířské konstrukce, okna, fasáda. Dispoziční řešení: Dům má nepravidelný půdorys. Vstup do domu je situován ze zahrady. Za vstupními dveřmi je veranda se vstupem do koupelny, na níž navazuje WC a do chodby se schodištěm. Z chodby se dostaneme dvou průchozích kuchyní, na něž navazují pokoje a do jednoho samostatného pokoje. V podkroví jsou pravděpodobně tři pokoje. Technické řešení: Základy objektu jsou kamenné a betonové. Svislé konstrukce jsou z pálených - 4 -
cihel, příp. i jiných zdicích materiálů. Konstrukce stropů nebyly zjištěny. Střecha je sedlová s krytinou z pozinkovaného plechu a pálených tašek a s klempířskými konstrukcemi z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky nebyly zjištěny, vnější jsou břízolitové. Okna dřevěná kastlová. Ostatní konstrukce (dveře, druh vytápění, radiátory, vnitřní vybavení, podlahy, atd. nebylo zjištěno, protože dům nebyl zpřístupněn). Přípojky: Napojení na sítě nebylo zjištěno. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, plyn a elektro. Technický stav a údržba: Technický stav je mírně zhoršený a údržba zanedbaná. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1. podzemní podlaží 25,43 m 2 2,00 m Výčet místností: sklep 11,50 m 2 0,50 5,75 m 2 schodiště 5,20 m 2 1,00 5,20 m 2 Užitná plocha celkem: 10,95 m 2 1. nadzemní podlaží 130,07 m 2 3,87 m Výčet místností: chodba 5,80 m 2 1,00 5,80 m 2 kuchyň 8,10 m 2 1,00 8,10 m 2 pokoj 18,20 m 2 1,00 18,20 m 2 kuchyň 12,10 m 2 1,00 12,10 m 2 pokoj 16,00 m 2 1,00 16,00 m 2 veranda 7,20 m 2 1,00 7,20 m 2 koupelna 6,20 m 2 1,00 6,20 m 2 WC 1,30 m 2 1,00 1,30 m 2 pokoj 17,00 m 2 1,00 17,00 m 2 Užitná plocha celkem: 91,90 m 2 podkroví 125,81 m 2 1,70 m Výčet místností: pokoj 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 pokoj 15,00 m 2 1,00 15,00 m 2 pokoj 10,20 m 2 1,00 10,20 m 2 Užitná plocha celkem: 40,20 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1. podzemní podlaží ((4,35*2,62+3,55*2,30)*1,30)*(2,00) = 50,86 m 3 1. nadzemní podlaží (12,63*8,20+5,78*3,89+1,90*1,04)*(3,87)+(1,15 = 500,25 m 3 *1,78)*(2,34) podkroví (12,36*8,20+1,90*1,04)*(3,39/2)+(5,78*3,89)*(1, 40+1,43/2)+(3,05*4,10*3,10)/2 = 242,08 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor - 5 -
1. podzemní podlaží 50,86 m 3 1. nadzemní podlaží 500,25 m 3 podkroví 242,08 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 793,19 m 3 Konstrukce Popis 2. Zdivo zděné tl. 30 cm, 45 cm a 60 cm 3. Stropy různého provedení 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pozinkovaný plech, pálené tašky 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky nebylo zjištěno 8. Fasádní omítky břízolitové omítky 9. Vnější obklady sokl z kamene a keram. obkladů, kabřincové pásky 10. Vnitřní obklady nebylo zjištěno 11. Schody nebylo zjištěno 12. Dveře nebylo zjištěno 13. Okna dřevěná špaletová 14. Podlahy obytných nebylo zjištěno místností 15. Podlahy ostatních nebylo zjištěno místností 16. Vytápění nebylo zjištěno 17. Elektroinstalace nebylo zjištěno 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody nebylo zjištěno 20. Zdroj teplé vody nebylo zjištěno 21. Instalace plynu nebylo zjištěno 22. Kanalizace nebylo zjištěno 23. Vybavení kuchyně nebylo zjištěno 24. Vnitřní vybavení nebylo zjištěno 25. Záchod nebylo zjištěno 26. Ostatní nebylo zjištěno 26. Ostatní chybí Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 130 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 143 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 793,19 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 478 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 478 Reprodukční hodnota [Kč] 2 758 716 (RC * OP) Stáří roků 86 Další životnost roků 34 Opotřebení % 55,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] 1 241 422-6 -
Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 146,00 m 2 Obestavěný prostor: 793,00 m 3 Zastavěná plocha: 130,00 m 2 Plocha pozemku: 687,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům V obci Hodslavice je zarezervován samostatně stojící, částečně podsklepený, jednopodlažní RD s podkrovím se sedlovou střechou s bytem 6+1 s koupelnou a WC. Postaveno cca 1930, cca 1960 podkroví a rekonstrukce koupelny, WC, kuchyně, dveře, okna, topení, nedávno byla provedena výměna střešní krytiny. Materiály: zděný dům, střecha z lakovaného plechu, kastlová okna, podlahy PVC a dlažby, hladké plné a prosklené dveře do ocelových zárubní, ústřední topení s plynovým kotlem a kotlem na TP. Napojeno na vlastní studnu, plyn, elektro a žumpu. ZP 150 m2, OP 750 m3, PP obytná 150 m2, PP sklepa 20 m2 (po úpravě 160 m2), pozemky 357 m2. U domu garáž ve zhoršeném stavu a hospodářská budova. Zarezervováno 07/2016 za částku 1 150 000,- Kč. Lokalita Hodslavice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,70 K5 Parkování 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: RK STING Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - rezervace; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - výrazně lepší; Parkování - obdobné; Vliv pozemku - výrazně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - neznámý stav interiéru; Celkový koef. K C 0,72 Upravená j. cena Kč/m 2 5 162 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 160,00 m 2 357 m 2 1 150 000 Kč 7 188 Kč/m 2 Název: Rodinný dům V obci Nový Jičín, místní části Straník byl zobchodován nepodsklepený přízemní rodinný dům s podkrovím s bytem 6+1 a hospodářskou budovou, bez garáže. Situováno v centrální části Straníku. Postaveno v roce 1935, částečná rekonstrukce v letech 2006-2010 průběžně (výměna krytiny vč. klemp. z pozink. plechu, omítky vnitřní, keram. obklady v koupelně a kuchyni, ústřední topení s kotlem na TP i kotlem plynovým, ocelové radiátory, vybavení koupelny a WC, kuchyně). RD byl trvale obsazen. OP je 805 m3, ZP je 149 m2, PP je 141 m2. Pozemky souvisící s domem 427 m2. Ve dvoře je postavena hospodářská - 7 -
budova zděná, podsklepená se sedlovou střechou. Na pozemku se nachází studna na užitkovou vodu, kamenná. Situováno v rovinatém terénu. Zobchodováno v 08/2015 za částku 1 560 000,- Kč. Lokalita Nový Jičíjn Straník Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,95 K4 Provedení a vybavení 0,80 K5 Parkování 1,02 K6 Vliv pozemku 1,10 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - zobchodováno; Velikosti objektu - obdobná; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - lepší; Parkování - mírně horší; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - neznámý stav interiéru; - 8 - kupní smlouva Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 8 491 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 141,00 m 2 427 m 2 1 560 000 Kč 11 064 Kč/m 2 Název: Rodinný dům V obci Kunín byl zobchodován nepodsklepený dvoupodlažní RD s plochou střechou typu šumperák. V domě se nacházel 1 byt 4+1 a garáž. 1. NP garáž, prádelna, sušárna, sklepy. 2. NP byt 4+1. Postaveno v roce 1983, v původním zanedbaném stavu. Dům je napojen na přípojku elektro, vodovodní a kanalizační. Plynová přípojka je na hranici pozemku. V domě je lokální topení na tuhá paliva, ohřev vody el. bojlerem. Dům je v původním stavu, se zanedbanou údržbou. Vzdáleno od centra obce cca 1,5 km. Klidná lokalita k bydlení. Nemovitost byla zaplavena při povodních v roce 2009 v 1.NP. ZP je 125 m2, OP je 700 m3, podlahová plocha bytová 88 m2, PP nebyt. 88, PP garáže 19 (po úpravě užitná 132 m2), pozemky souvisící o výměře 587 m2. Zobchodováno v 02/2014 za částku 950 000,- Kč. Lokalita Kunín Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,93 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Parkování 0,95 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - realizovaný prodej; Velikosti objektu - srovnatelná; Poloha - mírně lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Parkování - mírně lepší; Vliv pozemku - mírně menší; Úvaha zpracovatele ocenění - neznámý stav interiéru; kupní smlouva Celkový koef. K C 0,81 Upravená j. cena Kč/m 2 5 837 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena
132,00 m 2 587 m 2 950 000 Kč 7 197 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5 162 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 497 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 8 491 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 6 200 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 146,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 905 200 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 905 200 Kč 0 Kč 1 548 264 Kč 274 800 Kč Obvyklá cena 900 000 Kč slovy: Devětsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.5.5 Komentář ke stanovení výsledné ceny Oceňované nemovitosti se nacházejí v rovinatém terénu v klidné lokalitě v obci Mořkov. Mořkov leží mezi městy Nový Jičín (10 km), Valašské Meziříčí (12 km), Frenštát p. R. (13 km), Kopřivnice (12 km) ve zvlněné krajině v těsné blízkosti Chráněné krajinné oblasti Beskydy. V místě je kompletní základní občanská vybavenost. Lokalita je užívána k bydlení a rekreaci. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Obdobné rodinné domy se v obci Mořkov a v jiných obdobných obcích v okrese Nový Jičín obchodují dobře a poptávka po nich je v místě v rovnováze s nabídkou. Ceny obdobných domů se pohybují od 5 500,- Kč/m 2 do 9 000 Kč/m 2 podlahové plochy. Obvyklou cenu stanovuji při spodní hranici tohoto rozpětí, a to zejména z důvodu zanedbané údržby domu i pozemků. V Hranicích 22.7.2016 Znalecká doložka: Ing. Martina Bakovská Šromotovo náměstí 778 753 01 Hranice telefon: 737 488 500 e-mail: martinabakovska@seznam.cz Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 1. 7. 2004 č. j. Spr 2704/2004 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1715-52/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1715-52/2016. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 28. 1. 2015, pořízený dálkovým 1 přístupem Fotodokumentace nemovitosti ze dne 18. 7. 2016 2 Mapa oblasti 1-10 -
- 11 -
severovýchodní pohled severní pohled severozápadní pohled jižní pohled příjezdová cesta č. p. - 12 -
hospodářská budova hospodářská budova garáž garáž zahrada - 13 -
- 14 -