ZNALECKÝ POSUDEK č. 729/108/2014 o ceně pozemků v k.ú. Kutná Hora, I. cenou dle oceňovacího předpisu II. cenou v čase a místě obvyklou Objednatel znaleckého posudku: I.E.T. Reality, s.r.o. Týnská 10 11000 Praha 1 Účel znaleckého posudku: nemovitosti se provádí pro účely převodu nemovitosti dobrovolnou dražbou Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 30.9.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 3 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Ve Veselí nad Lužnicí 29.10.2014 1
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je vytvoření znaleckého posudku na, - cenu pozemků v k.ú. Kutná Hora, dle aktuálně platného cenového předpisu je provedeno dle vyhlášky Ministerstva financí č. 411/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších novel. cenou v čase a místě obvyklou 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky v k.ú. Kutná Hora - Lorecká tržnice Adresa předmětu ocenění: Sportovců 56 284 01 Kutná Hora Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Kutná Hora Katastrální území: Kutná Hora Počet obyvatel: 20 470 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 580,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 24.10.2014 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Znalci byly předloženy následující podklady: - výpis z LV č. 5463 a dále bylo použito - místní šetření - fotodokumentace znalce - oceňovací předpisy, pomůcky pro zaměřování, digitální fotoaparát 2
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník pozemku: Haberos, s.r.o., Vídeňská 183/124, 61900 Brno, vlastnictví: výhradní Vlastnické údaje jsou zřejmé z výše uvedených informací o nemovitosti z LV č. 5463 pro k.ú. Kutná Hora, který je přílohou tohoto znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci se nepodařilo získat informace o stavu a vybavení vnitřních prostor z důvodu toho, že dveře byly zamčené a zabezpečené proti vniknutí. Znalec pořídil některé podklady - foto pouze nahlédnutím oknem do části vnitřních prostor objektu. 7. Celkový popis nemovité věci Pozemky st.p.č. 1958/3, p.č. 1957/2 a p.č. 1958/1 se nachází nedaleko centra města, v oblasti zvané Šipší. Pozemky byly v minulosti využity jako Lorecká tržnice. Pozemky jsou zastavěny stavbou občanské vybavenosti (toaletami pro potřeby stánkařů tržnice), která však svou menší částí leží na pozemku jiného vlastníka - České republiky.dále jsou pozemky zastavěny venkovními úpravami. Pozemky jsou rovinaté a je jejich možnost napojení na všechny IS ve městě. Stavba občanské vybavenosti - toalety Stavba postavena zřejmě v roce 1993, je rozdělena na dvě části, admin.část a část sociálního zázemí. V současné době nevyužívané a částečně poškozené vniknutím cizích osob do objektu. Objekt je postaven na betonových pasech s izolací, cihelné obvodové svislé konstrukce, krov 2x sedlový, nízké sedlo neumožňující zřízení podkroví, podlahy betonová mazanina, izolace, kryt částečně nezjištěn a částečně dlažba. Strop dřevěný spalný se spodním podbitím a sádrokarton. Omítky vnitřní i vnější vápenné štukové, okna dřevěná zdvojená, částečně demolovaná, částečně chybí. Dveře plné a částečně chybí. Zdroj vytápění a ani TUV znalec nezjistil, má tedy za to, že chybí. Znalec předpokládá že, s ohledem na platnou legislativu, stavba byla řádně kolaudována pro účely, k nimž byly i využívána. Z tohoto pohledu musel být instalován rozvod el. energie v Cu, rozvod vody pravděpodobně v plastu, kanalizace taktéž. Ostatní bez vybavení. Předmětem ocenění je dále studna, venkovní úpravy a pozemky Venkovní úpravy Přípojky kanalizace a také vlastní odkanalizování předmětných pozemků - dešťová voda z plochy tržnice, přípojka el. energie a dále vlastní rozvod el energie do stánků, i přes existenci studny znalec předpokládá přípojku z vodovodního řadu (celková délka), zpevněné plochy - zámková dlažba, oplocení, sloupové osvětlení plochy, základové pasy pod původními stánky. 3
8. Obsah znaleckého posudku 1. staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba občanské vybavenosti 1.1.2. Osvětlení vč sloupů 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Přípojka elektřiny hlavní 1.2.3. PRIS skříň 1.2.4. Přípojka elektřiny vnitřní 1.2.5. Přípojka voda 1.2.6. Přípojka kanalizace 1.2.7. Přípojka kanalizace vnitřní 1.2.8. Šachta kanalizační 1.2.9. Oplocení stroj pletivo ocel-plast 1.2.10. Oplocení plotové rámy + pletivo 1.2.11. Podezdívka pod stroj pletivo+plast 1.2.12. Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo 1.2.13. Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů 1.2.14. Vrata 1.2.15. Vrátka 1.2.16. Betonový práh pod bývalými stánky 1.2.17. Zpevněné plochy zámek 2. pozemků 2.1. Pozemky 4
I. OCENĚNÍ DLE OCEŇOVACÍHO PŘEDPISU B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + P i) = 0,910 Index polohy 4 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce I 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, I 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, I 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití I 0,00 5
9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí I 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost I 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů I 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,020 Koeficient pp = I T * I P = 0,928 11 i = 2 1. staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba občanské vybavenosti Budova 12: H. budovy pro obchod a služby Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 3,50*13,90 = 48,65 zastřešení 3,50*13,90 = 48,65 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 48,65 m 2 2,80 m 136,22 zastřešení 48,65 m 2 0,90 m 43,79 Součet 97,30 m 2 180,01 Průměrná výška podlaží: PVP = 180,01 / 97,30 = 1,85 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 97,30 / 2 = 48,65 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1.NP (3,50*13,90)*(2,80) = 136,22 m 3 zastřešení (3,50*13,90)*(0,90/2) = 21,89 m 3 6
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1.NP NP 136,22 m 3 zastřešení Z 21,89 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 158,11 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení Část standardu [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy trámové polospalné S 100 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený S 100 5. Krytiny střech asfaltové šindele S 100 6. Klempířské konstrukce chybí C 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů vápenné dvouvrstvé omítky N 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody chybí C 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná zdvojená okna S 100 14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba S 100 15. Vytápění chybí C 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod chybí C 100 18. Vnitřní vodovod plastové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí S 100 20. Vnitřní plynovod chybí C 100 21. Ohřev teplé vody chybí C 100 22. Vybavení kuchyní chybí C 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC,umyvadlo S 100 24. Výtahy chybí C 100 25. Ostatní chybí C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30 3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10 4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20 5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce C 0,60 100 0,00 0,00 7
7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30 8. Úprava vnějších povrchů N 3,30 100 1,54 5,08 9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20 10. Schody C 2,70 100 0,00 0,00 11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80 14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30 15. Vytápění C 4,80 100 0,00 0,00 16. Elektroinstalace S 5,90 100 1,00 5,90 17. Bleskosvod C 0,30 100 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody C 2,00 100 0,00 0,00 22. Vybavení kuchyní C 1,90 100 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 4,20 100 1,00 4,20 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 83,38 Koeficient vybavení K 4 : 0,8338 Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 669,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0557 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 1,4351 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,8338 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1200 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 7 047,32 Plná cena: 158,11 m 3 * 7 047,32 Kč/m 3 = 1 114 251,77 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,0 % Koeficient opotřebení: (1-42,0 % / 100) * 0,580 Nákladová cena stavby CS N = 646 266,03 Kč Cena stavby CS = 599 734,88 Kč Stavba občanské vybavenosti - zjištěná cena = 599 734,88 Kč 8
1.1.2. Osvětlení vč. sloupů Inženýrské a speciální pozemní stavby: 17 Typ stavby: 16b. Vedení elektrické - sítě osvětlovací nízkého napětí Sítě kabelové se sloupy parkovými do 4 m Konstrukční charakteristika: za 1 kus sloupu (vč. podílu ceny kabelů) Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Množství: 4,00 m (nebo ks) Základní cena dle přílohy č. 15: = 12 000,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena Kč/m = 27 934,20 Plná cena: 4,00 m * 27 934,20 Kč/m = 111 736,80 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 30 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 33 521,04 Kč Cena stavby CS = 31 107,53 Kč Osvětlení vč sloupů - zjištěná cena = 31 107,53 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Studna 19 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m + 3 810,- Kč 9
Základní cena celkem = 13 560,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Upravená cena studny = 32 775,88 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 = 24 155,82Kč čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,-Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena čerpadel celkem = 10 780,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20): * 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41): * 2,3020 = 26 056,34 Kč opotřebení čerpadel 26,3 % * 0,737 = 19 203,52Kč Upravená cena čerpadel + 19 203,52 Kč = 43 359,34 Kč Úprava ceny dle 30 odst. 6 - morální opotřebení Zdůvodnění použití morálního opotřebení čerpadlo nefunkční Srážka za morální opotřebení: 43 359,34 * 10 % = - 4 335,93 Kč Nákladová cena stavby CS N = 39 023,41 Kč Cena stavby CS = 36 213,72 Kč Studna - zjištěná cena = 36 213,72 Kč 1.2.2. Přípojka elektřiny hlavní Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: 3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 15,00 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 195,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 10
Základní cena upravená cena [Kč/m] = 453,93 Plná cena: 15,00 m * 453,93 Kč/m = 6 808,95 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 4 425,82 Kč Cena stavby CS = 4 107,16 Kč Přípojka elektřiny hlavní - zjištěná cena = 4 107,16 Kč 1.2.3. PRIS skříň Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Výměra: 3.3.7. PRIS skříň výšky cca 1590 mm nad terénem rozměrů 1440 x 300 mm 1,50 m 3 obestavěného prostoru Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 18 380,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 42 785,88 Plná cena: 1,50 m 3 * 42 785,88 Kč/m 3 = 64 178,82 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 41 716,23 Kč Cena stavby CS = 38 712,66 Kč PRIS skříň - zjištěná cena = 38 712,66 Kč 11
1.2.4. Přípojka elektřiny vnitřní Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2224 Délka: 3.1.6. Přípojky elektro kabel Al 25 mm2 zemní kabel 78,00 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 195,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2170 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 453,93 Plná cena: 78,00 m * 453,93 Kč/m = 35 406,54 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 23 014,25 Kč Cena stavby CS = 21 357,22 Kč Přípojka elektřiny vnitřní - zjištěná cena = 21 357,22 Kč 1.2.5. Přípojka voda řad i studna Venkovní úprava 18: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Délka: 29,00 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 360,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,3020 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 870,16 Plná cena: 29,00 m * 870,16 Kč/m = 25 234,64 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % 12
Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 16 402,52 Kč Cena stavby CS = 15 221,54 Kč Přípojka voda řad i studna - zjištěná cena = 15 221,54 Kč 1.2.6. Přípojka kanalizace Venkovní úprava 18: 2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 10,00 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 555,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 3 748,79 Plná cena: 10,00 m * 3 748,79 Kč/m = 37 487,90 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 27 628,58 Kč Cena stavby CS = 25 639,32 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 25 639,32 Kč 1.2.7. Přípojka kanalizace vnitřní Venkovní úprava 18: 2.1.4.2 Přípojka kanalizace DN 200 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Délka: 65,00 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 1 555,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 3 748,79 13
Plná cena: 65,00 m * 3 748,79 Kč/m = 243 671,35 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 179 585,78 Kč Cena stavby CS = 166 655,60 Kč Přípojka kanalizace vnitřní - zjištěná cena = 166 655,60 Kč 1.2.8. Šachta kanalizační Venkovní úprava 18: 2.2.1. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců - hloubka 2 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2223 Výměra: 6,00 ks Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 7 500,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2960 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 18 081,- Plná cena: 6,00 ks * 18 081,- Kč/ks = 108 486,- Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 79 954,18 Kč Cena stavby CS = 74 197,48 Kč Šachta kanalizační - zjištěná cena = 74 197,48 Kč 14
1.2.9. Oplocení stroj pletivo ocel-plast Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výměra: 13.1.1. Plot ze str. pl. potaženého plast. hmotou, ocel. sloupky do bet. patek 60,00 m 2 pohledové plochy Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 290,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 631,84 Plná cena: 60,00 m 2 * 631,84 Kč/m 2 = 37 910,40 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 27 939,96 Kč Cena stavby CS = 25 928,28 Kč Oplocení stroj pletivo ocel-plast - zjištěná cena = 25 928,28 Kč 1.2.10. Oplocení plotové rámy + pletivo Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Výměra: 13.2. Plot z ocel. plotových rámů na ocel. sloupky do betonových patek 76,50 m 2 pohledové plochy Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 450,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 980,44 Plná cena: 76,50 m 2 * 980,44 Kč/m 2 = 75 003,66 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků 15
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 55 277,70 Kč Cena stavby CS = 51 297,71 Kč Oplocení plotové rámy + pletivo - zjištěná cena = 51 297,71 Kč 1.2.11. Podezdívka pod stroj pletivo+plast Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Délka: 13.15. Podezdívka z monolitického betonu, výška do 60 cm 33,20 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 950,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0750 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 2 069,81 Plná cena: 33,20 m * 2 069,81 Kč/m = 68 717,69 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 50 644,94 Kč Cena stavby CS = 46 998,50 Kč Podezdívka pod stroj pletivo+plast - zjištěná cena = 46 998,50 Kč 1.2.12. Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo Venkovní úprava 18: 11.6. Opěrné zdi montované z prefa dílců Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 33,20 m 3 obestavěného prostoru Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 850,- 16
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 6 855,82 Plná cena: 33,20 m 3 * 6 855,82 Kč/m 3 = 227 613,22 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 59 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 80 = 26,3 % Koeficient opotřebení: (1-26,3 % / 100) * 0,737 Nákladová cena stavby CS N = 167 750,94 Kč Cena stavby CS = 155 672,87 Kč Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo - zjištěná cena = 155 672,87 Kč 1.2.13. Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů Venkovní úprava 18: 11.6. Opěrné zdi montované z prefa dílců Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 25,00 m 3 obestavěného prostoru Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 3 ] = 2 850,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/m 3 ] = 6 855,82 Plná cena: 25,00 m 3 * 6 855,82 Kč/m 3 = 171 395,50 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 111 407,08 Kč Cena stavby CS = 103 385,77 Kč Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů - zjištěná cena = 103 385,77 Kč 17
1.2.14. Vrata Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 14.5. Vrata ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 2,00 ks Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 3 420,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 8 226,98 Plná cena: 2,00 ks * 8 226,98 Kč/ks = 16 453,96 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 60 = 35,0 % Koeficient opotřebení: (1-35,0 % / 100) * 0,650 Nákladová cena stavby CS N = 10 695,07 Kč Cena stavby CS = 9 925,02 Kč Vrata - zjištěná cena = 9 925,02 Kč 1.2.15. Vrátka Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Výměra: 14.2. Vrátka ocelová s výplní z drátěného pletiva vč. sloupků 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] = 1 450,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/ks] = 3 488,05 Plná cena: 1,00 ks * 3 488,05 Kč/ks = 3 488,05 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků 18
Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 30 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 1 046,42 Kč Cena stavby CS = 971,08 Kč Vrátka - zjištěná cena = 971,08 Kč 1.2.16. Betonový práh pod bývalými stánky Venkovní úprava 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 242 Délka: 13.13. Betonový práh mezi sloupky, nadzemní část výšky do 200 mm 365,00 m Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m] = 150,- Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2910 Základní cena upravená cena [Kč/m] = 360,83 Plná cena: 365,00 m * 360,83 Kč/m = 131 702,95 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 30 = 70,0 % Koeficient opotřebení: (1-70,0 % / 100) * 0,300 Nákladová cena stavby CS N = 39 510,89 Kč Cena stavby CS = 36 666,11 Kč Betonový práh pod bývalými stánky - zjištěná cena = 36 666,11 Kč 1.2.17. Zpevněné plochy zámek Venkovní úprava 18: 8.3.29. Betonová dlažba zámková - šedá tl. do 60 mm Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 211 Výměra: 1 662,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m 2 ] = 480,- 19
Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,2350 Základní cena upravená cena [Kč/m 2 ] = 1 126,44 Plná cena: 1 662,00 m 2 * 1 126,44 Kč/m 2 = 1 872 143,28 Kč Předpokládaná další životnost (PDŽ): 29 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 50 = 42,0 % Koeficient opotřebení: (1-42,0 % / 100) * 0,580 Nákladová cena stavby CS N = 1 085 843,10 Kč Cena stavby CS = 1 007 662,40 Kč Zpevněné plochy zámek - zjištěná cena = 1 007 662,40 Kč 2. pozemků 2.1. Pozemky Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,910 Index polohy pozemku I P = 1,020 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,910 * 1,000 * 1,020 = 0,928 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené 20
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 580,- 0,928 1 466,24 4 odst. 2 - stavební pozemek - nezastavěný, určený k zastavění 4 odst. 2 1 580,- 0,928 0,800 1 172,99 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 1958/3 41,00 1 466,24 60 115,84 nádvoří 4 odst. 2 ostatní plocha 1957/2 1 195,00 1 172,99 1 401 723,05 4 odst. 2 ostatní plocha 1958/1 1 085,00 1 172,99 1 272 694,15 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 2 734 533,04 Pozemky - zjištěná cena = 2 734 533,04 Kč 21
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. staveb 1. staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Stavba občanské vybavenosti 599 734,90 Kč 1.1.2. Osvětlení vč sloupů 31 107,50 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 36 213,70 Kč 1.2.2. Přípojka elektřiny hlavní 4 107,20 Kč 1.2.3. PRIS skříň 38 712,70 Kč 1.2.4. Přípojka elektřiny vnitřní 21 357,20 Kč 1.2.5. Přípojka voda řad i studna 15 221,50 Kč 1.2.6. Přípojka kanalizace 25 639,30 Kč 1.2.7. Přípojka kanalizace vnitřní 166 655,60 Kč 1.2.8. Šachta kanalizační 74 197,50 Kč 1.2.9. Oplocení stroj pletivo ocel-plast 25 928,30 Kč 1.2.10. Oplocení plotové rámy + pletivo 51 297,70 Kč 1.2.11. Podezdívka pod stroj pletivo+plast 46 998,50 Kč 1.2.12. Podezdívka pod oplocení plotové rámy + pletivo 155 672,90 Kč 1.2.13. Opěrná zeď pod oplocení z plotových rámů 103 385,80 Kč 1.2.14. Vrata 9 925,- Kč 1.2.15. Vrátka 971,10 Kč 1.2.16. Betonový práh pod bývalými stánky 36 666,10 Kč 1.2.17. Zpevněné plochy zámek 1 007 662,40 Kč 1. staveb celkem 2 451 454,90 Kč 2. pozemků 2.1. Pozemky 2 734 533,- Kč 2. pozemků celkem 2 734 533,- Kč Celkem 5 185 987,90 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 185 987,90 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Pětmilionůjednostoosmdesátpěttisícdevětsetdevadesát Kč 5 185 990,- Kč 22
II. CENA V ČASE A MÍSTĚ OBVYKLÁ Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v 2, odst. 1 popsán Způsob oceňování majetku a služeb takto : (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (3) Cena určená dle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je : a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Stanovená, resp. odhadnutá cena v čase a místě obvyklá je peněžním vyjádřením uznání hodnoty zboží (v našem případě nemovitostí) subjektů vstupujících na trh. Kriteriem uznání hodnoty zboží je ochota kupujícího subjektu vynaložit určitou částku za předmětné zboží, popř. službu v čase a místě. V drtivé většině se jedná o odraz zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností v čase, což je v tomto případě obtížně možné. Do poměření vstupují různé faktory se svými vahami, které rozhodně nemusí být identické u kupujících subjektů. Tyto faktory by objektivně měly odrážet proměnlivost reality, která rozhodně není statickým 23
prvkem, nýbrž významně dynamickým (to, co se bude pro jeden subjekt zdát velmi výhodné, nemusí být s ohledem na záměr výhodné pro subjekt druhý). Je nutné mít na paměti, že zboží, tedy i nemovitost, mohu prodat pouze za ekvivalent vyjádřený např. v penězích pouze ve výši, kterou je kupující subjekt ochoten zaplatit. Jak již bylo shora uvedeno, na odhad ceny v čase a místě obvyklé má vliv celá plejáda faktorů. Budou jimi rozhodně umístění, dopravní dostupnost, současné i budoucí využití, výměra a tvar pozemku, dislokace v místě, okolní prostředí, návaznost na infrastrukturu, efektivnost eventuelního dalšího zpeněžení, komerční atraktivita nemovitostí, možnost dalšího rozvoje, míra nutnosti investic, region v němž je dislokován oceňovaný majetek a řada dalších. Takto stanovený odhad ceny v čase a místě obvyklé je poplatný zdroji vstupních dat v čase a místě, způsobu naložení s těmito daty a v neposlední řadě interpretace výstupů v poměření srovnatelných druhů zboží. S ohledem k výše uvedenému si znalec nemůže osobovat licenci naprosté přesnosti stanovení takové ceny a z toho důvodu je cena obvyklá stanovena přibližně okolo údaje, do kterého by se mohly vejít záměry fiktivních kupujících subjektů. Odhad obvyklé tržní ceny pozemků byl relativně možný, i když s výhradou umístění a charakteru pozemku. Na trhu byly nalezeny 4 nabídky obdobných pozemků a to ještě v bezprostřední blízkosti. Znalec tak využil porovnání s přiměřeně obdobnými pozemky, které mají relativně obdobné dispozice. Stanovení obvyklé tržní ceny je provedeno porovnáním obdobných nemovitostí v čase a částečně i v místě. Dále znalec zohlednil skutečnost požadované inzerované ceny za nemovitost pozemky v navýšení o 15 % z celkové ceny. Toto navýšení prodejní ceny je připočteno prodávajícím (popř. realitní kanceláří) k prodejní ceně jednak průměrnou výší provize zprostředkovatele prodeje cca 5 % (realitní kanceláře) a dále navýšením ceny zhruba o 10% prodávajícím z důvodu možnosti jednání o prodejní/kupní ceně. Proto výše uvedené navýšení znalec z ceny odpočítává. Úroveň obvyklých (obecných, tržních) cen je v podstatě odrazem zprůměrňovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, stáří, vlastností a v čase, což je v tomto případě a jak již bylo shora uvedeno, přiměřeně zjistitelné. Specifikace v místě znamená v blízkém okolí, což pro účely tohoto posudku nebylo možné realizovat. Specifikace v čase znamená optimální časové rozpětí - 2 měsíce od rozhodného data, což s ohledem na stav realitního trhu bylo možné provést. Stanovení obvyklé ceny bylo provedeno z internetových zdrojů Sreality.cz a dalších realitních portálů. Všechny porovnávané nemovitosti jsou uloženy v archivu znalce a nejsou přílohou tohoto znaleckého posudku. Předpoklady a skutečnosti prováděného výběru přibližně srovnatelných nemovitostí : Úvaha znalce pro využití oceňované nemovitosti: Klady nemovitosti - blízkost pozemku k centru města - částečné zasíťování IS (mimo zemní plyn, který je však doveden na hranici pozemku) - značný rozsah venkovních úprav - studna 24
- 0 Zápory nemovitosti Podle zjištěných údajů v inzerátech byla přiznána váha shodnosti s oceňovanou nemovitostí znalcem v položce úvaha znalce. umístění cena celkem koeficient redukce na pramen cena po redukci na pramen výměra m2 Přepočet redukované ceny / m2 poz. Kutná Hora, Sportovců 56, tržnice 2321 1 poz. Kutná Hora, Neškaredice, okraj obce, 4,6 km od poz tržnice 328 158 0,85 278 934 1 062 263 2 poz. Kutná Hora, Prachňanská, 450 m od poz tržnice 3 890 000 0,85 3 306 500 1 918 1 724 3 poz. Kutná Hora, Benešova, 180 m od poz. tržnice 21 504 945 0,85 18 279 203 18 619 982 4 poz. Kutná Hora - Miskovice Přítoky, 3,4 km od poz tržnice 1 199 000 0,85 1 019 150 1 135 898 25
26
celkem průměr 1 219 maximum 1 843 minimum 383 směrodatná výběrová odchylka 681 pravděpodobná spodní hranice 1 064 pravděpodobná horní hranice 1 162 S ohledem na zdroj informací, srovnáním s ostatními nabízenými nemovitostmi, posouzením znalce a stavem realitního trhu, lze uvažovat pravděpodobnou cenu etalonu kolem středu rozptylu. 1 113,- Kč/m2 tj. 2 583 273,- Kč částku V přepočtu na IOi - Index odlišnosti pozemků v Kutné Hoře činí cena srovnáním s etalonem 1 113,- Kč/m2 * 1,79 = 1 992 3,- Kč/m2 Z toho vyplývá celková cena ve výši 1 992,3 Kč/m2 x 2 321m2 = 4 624 058 Kč/m2 D. Porovnání zjištěných cen I. Administrativní cena 5 185 990,- Kč II. Cena etalonu 1 113,- Kč/m2 2 583 273,- Kč III. Cena zjištěná přepočtem 1 992,- Kč/m2 4 624 058,- Kč E. Závěr Znalec provedl odhad, možné obvyklé ceny nemovitostí pozemků v k.ú. Kutná Hora a s přihlédnutím k okolnostem vztahujícím se k předmětné nemovitosti se přiklání k názoru, že by se cena v čase a místě obvyklá - cena tržní, mohla u předmětné nemovitosti po zaokrouhlení pohybovat v intervalu 4,6 mil Kč až 5 mil Kč. Znalec se přiklání k částce 4 600 000,- Kč 27
Ve Veselí nad Lužnicí 29.10.2014 Ing. Tomáš Uher Roháčova 853 391 81 Veselí nad Lužnicí F. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.5.2009 pod č.j. Spr 1158/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 729/108/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 108/2014. 28
G. SEZNAM PŘÍLOH - výpis z LV č. 5463 - snímek katastrální mapy a ortofotomapy - fotodokumentace znalce 29