Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 4136 7 / 2013 ve věci ocenění nemovitosti dům čp. 362 na stpč. st. 395 s pozemky a příslušenstvím v k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, obec Josefův Důl, okres Jablonec nad Nisou. Účel posudku: Objednavatel posudku: Předpis pro ocenění: stanovit cenu staveb, pozemků a porostů příslušejících k výše uvedené nemovitosti, za účelem uvažovaného prodeje, k rozhodnému dni ocenění ve vlastnictví SJM Veltruský Zdeněk a Veltruská Zdeňka podle listu vlastnictví č. 1027 pro k.ú. Josefův Důl u Jablonce nad Nisou, obec Josefův Důl a okres Jablonec nad Nisou. soudní exekutor JUDr. Zdeněk Zítka, Palackého nám. 28, 301 00 Plzeň usnesením č. 108 EX 04237/10 z 30.11.2012 zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) a vyhl. MF č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona (ve znění platném k rozhodnému dni ocenění). Znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou Znalecký posudek má 11 stran textu a 3 listy příloh. Rozhodný den ocenění 15.1.2013
1. NÁLEZ: 1.1 Podklady předané objednavatelem: a) ústní údaje podle požadavků znalce b) výpis z katastru nemovitostí LV č. 1027 z 30.11.2012 a kopie KM 1.2 Podklady opatřené znalcem: a) ohledání, prohlídka a zaměření oceňované nemovitosti dne 15.1.2013 b) zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona 121/2000 Sb., 237/2004 Sb., 254/2004 Sb. a 296/2007 Sb., dále jen zákon c) vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., 460/2009 Sb., 364/2010 Sb., 387/2011 Sb. a 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona, dále jen vyhláška d) kniha Oceňování nemovitostí IV. - metodická příručka k zákonu a vyhlášce - autorský kolektiv (ing. Hallerová, ing. Stibůrek, ing. Vrabec a P. Weidenhoffer) e) skripta Úřední oceňování majetku - CERM Brno (Doc. Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Krejčíř a Ing. Hallerová) f) časopis Soudní inženýrství - vydává VÚT Brno, Ústav soudního inženýrství g) aktuální znění publikace Malý lexikon obcí ČR h) publikace Znalec vydávaná Komorou soudních znalců i) zákon č. 183/2006 Sb. v platném znění - o územním plánování a stavebním řádu - stavební zákon, včetně prováděcích vyhlášek j) mapa města, popř. oblasti k) údaje získané v síti internet 1.3 Dokumentace a skutečnost: Při místním šetření bylo provedeno zaměření nemovitosti pouze z vnější části domu z důvodu nepřítomnosti povinného nebo jiné osoby v rozhodný den ocenění 15.1.2013 daný usnesením č. 108 EX 04237/10 z 30.11.2012. Část tohoto zaměření je využita i pro výpočet obestavěného prostoru, dále byla provedena fotodokumentace, která je uložena v archivu znalce i v příloze posudku. K tomuto ocenění nebyla předložena nájemní či jiná smlouva, která by omezovala či jinak snižovala hodnotu vlastnictví a na tomto základě je ocenění provedeno. Na předloženém listu vlastnictví č. 1027 v části C je několik exekucí. Tyto skutečnosti jsou zohledněny v ocenění. 1.4 Výčet oceňovaných nemovitostí list vlastnictví č. 1027 Oddíl "A. Úřední ocenění" 1. Rodinný dům - porovnávací způsob 2. Stavební pozemek - odst. 2 3. Stavební pozemek - odst. 5 Oddíl "B. Tržní hodnota" Stavba - porovnávací metoda přímá 2
2. POSUDEK: Použité předpisy, vyhlášky, normy a podklady pro ocenění 1. Oddíl "A. Úřední ocenění" - Vyhláška č. 450/2012 Sb. ze dne 5. prosince 2012, kterou se mění vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů Oddíl "B. Tržní hodnota" - Odhad tržní hodnoty dle Mezinárodních oceňovacích standardů IVS (The International Valuation Standards), s přihlédnutím ke standardu IVS 1 (Oceňování na základě tržní hodnoty). 2. Zákon č. 128/2000 Sb. o obcích (obecní zřízení) 3. Prohlídka nemovitosti provedena dne 15.1.2013. Rodinný dům čp. 362 je umístěn v obci Josefův Důl, v místní části a katastrální území Josefův Důl u Jablonce nad Nisou. Okolní zástavba je řídká, převážně rekreační chalupy a rodinné domky. Poloha je velmi dobrá k bydlení i rekreaci, turisticky vyhledávaná oblast jak v zimním období, v blízkosti je více lyžařských vleků, tak i v letních měsících na cykloturistiku a pěší výlety. Dům je umístěn severozápadně od centra obce ve vzdálenosti cca 1,7 km. V obci je pouze základní občanská vybavenost (obchod, škola, restaurace, lékař). Správní město Jablonec nad Nisou s úplnou občanskou vybaveností je vzdáleno cca 14 km, dostupnost je dobrá vlastní dopravou, autobusem i vlakem. Do oceňovaného objektu nebyl umožněn přístup z důvodu nepřítomnosti povinného nebo jiné osoby v rozhodný den ocenění 15.1.2013 v 10 hodin, dané usnesením č. 108 EX 04237/10 ze dne 30.11.2012. Byla tedy provedena prohlídka domu pouze z venkovní strany, také bylo provedeno zaměření a fotodokumentace. Dům je zděný se sedlovou střechou. Základní půdorysný tvar je obdélníkový s přístavbou vstupu ze severovýchodní strany. Dům se nachází převážně na rovinném pozemku. Nemovitost je v dobrém stavebně technickém stavu bez větších viditelných závad kolaudace v roce 2003. U domu se nachází kryté stání na auto. Stání má zastavěnou plochu do 25 m2, proto není oceněno samostatně. Oddíl "A. Úřední ocenění" 1. Rodinný dům - porovnávací způsob Výpočet ceny stavby porovnávacím způsobem podle 26a. Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC x I, kde CU cena upravená za m 3 obestavěného prostoru, IPC indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, I index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T x I P x I V, I T index trhu se stanoví podle vzorce I T = 1 + T i, T i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu trhu z přílohy č. 18a tabulky č. 1, I P index polohy se stanoví podle vzorce I P = 1 + P i, P i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu polohy z přílohy č. 18a tabulky č. 4, č. 4, č. 5 nebo č. 6, I V index konstrukce a vybavení se stanoví podle vzorce I V = (1 + V i ) x V 13, V i hodnota kvalitativního pásma i-tého znaku indexu konstrukce a vybavení z přílohy č. 20a tabulky č. 2. Poloha Liberecký kraj - do 2 000 obyvatel 3
IPC = 4 477.00 Kč/m 3 Stáří stavby 10 let Výpočet indexu cenového porovnání I Výpočet indexu trhu I T příloha č. 18a, tabulka č. 1 Znak Kvalitativní pásmo T i 1. III. Nabídka odpovídá poptávce 0.00 2. II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0.00 3. I.* Negativní -0.05-0.05 I T = 1 + -0.05 = 0.95 Výpočet indexu polohy I P příloha č. 18a, tabulka č. 4 Znak Kvalitativní pásmo P i 1. I. Bez většího významu 0.00 2. II. Okrajová území obce 0.00 3. II. Objekty pro bydlení 0.00 4. II. Pouze obchod se základním sortimentem 0.00 5. II. Základní škola 0.00 6. II. Pouze ordinace praktického lékaře 0.00 7. II. Omezené dopravní spojení 0.00 8. II. Bezproblémové okolí 0.00 9. II. Průměrná nezaměstnanost 0.00 10. III. Bez vlivu 0.00 11. II. Bez dalších vlivů 0.00 0.00 I P = 1 + 0.00 = 1.00 Výpočet indexu konstrukce a vybavení I V příloha č. 20a, tabulka č. 2 Znak Kvalitativní pásmo V i 0. I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou A 1. III. Samostatný rodinný dům 0.00 2. III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0.00 3. II. 45 cm 0.00 4. II. Podlažnost více jak 1 do 2 včetně 0.01 a) 5. III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 0.00 6. III. Ústřední, etážové, dálkové 0.00 7. III. Úplné - standardní provedení 0.00 8. I. Bez dalšího vybavení 0.00 9. III. Standardního rozsahu a provedení 0.00 10. III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m 2 0.05 11. III. Nad 800 m 2 celkem 0.01 12. III. Bez vlivu na cenu 0.00 13. II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1.05 x 1.00 *) a) podlažnost se stanoví jako podíl celkové ZP všech podlaží a ZP 1. NP ( (9.79*12.05)*2.0+(1.78*4.2) ) / ( 9.79*12.05+1.78*4.2 ) více jak 1 do 2 včetně 4
*) kategorie A - koeficient s pro stavby stáří do 20 let včetně I V = ( 1 + 0.07 ) x 1.05 x 1.00 = 1.124 I = 0.95 x 1.00 x 1.124 = 1.068 index cenového porovnání CU = 4 477.00 Kč/m 3 x 1.068 = 4 781.436 Kč/m 3 Výpočet obestavěného prostoru celý objekt (9.79 *12.05) * (3.64 +4.72 /2) + (1.78 *4.2) * (3.64 + 2.0 /2) 742.51 m 3 Cena stavby se zjistí vynásobením ceny upravené CU počtem m 3 obestavěného prostoru 4 781.436 Kč/m 3 x 742.51 m 3 = 3 550 264.044 Kč Zjištěná cena položky "1. Rodinný dům - porovnávací způsob" je 3 550 264.04 Kč. 2. Stavební pozemek - odst. 2 Výpočet ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 2. pol. popis ZC úprava úprava výměra pozemku číslo [Kč/m 2 ] [%] [%] [m 2 ] 1 st. 395 zastavěná plocha a nádvoří 35.00 0 0 131.00 ZC = ( 35 + ( 1 000 I) - 1 000 ) x 0.007 414 ) x 1.0 = 35.00 Kč/m 2 podle 28 odst. 1 písm. k) I) počet obyvatel 944 (byla použita minimální stanovená hodnota 1 000) ZCU = ZC x K U1 x K U2 x K i x K p podle 28 odst. 2 K U1 = 1.00 koeficient úprav K U2 = 1.00 koeficient úprav K i = 2.146 koeficient změny cen K p = 1.984 koeficient prodejnosti ZCU = 35.00 Kč/m 2 x 1.00 x 1.00 x 2.146 x 1.984 = 149.018 Kč/m 2 Cena pozemku se zjistí vynásobením základní ceny upravené ZCU výměrou pozemku 149.018 Kč/m 2 x 131.00 m 2 = 19 521.358 Kč Zjištěná cena položky "2. Stavební pozemek - odst. 2" je 19 521.36 Kč. 3. Stavební pozemek - odst. 5 Výpočet ceny stavebního pozemku podle 28 odst. 5. pol. popis ZC úprava úprava výměra pozemku číslo [Kč/m 2 ] [%] [%] [m 2 ] 1 434/5 trvalý travní porost 35.00 0 0 2 457.00 5
ZC = ( 35 + ( 1 000 I) - 1 000 ) x 0.007 414 ) x 1.0 = 35.00 Kč/m 2 podle 28 odst. 1 písm. k) I) počet obyvatel 944 (byla použita minimální stanovená hodnota 1 000) ZCU = ZC x K U1 x K U2 x K i x K p x 0.4 podle 28 odst. 5 K U1 = 1.00 koeficient úprav K U2 = 1.00 koeficient úprav K i = 2.146 koeficient změny cen K p = 1.984 koeficient prodejnosti ZCU = 35.00 Kč/m 2 x 1.00 x 1.00 x 2.146 x 1.984 x 0.4 = 59.607 Kč/m 2 Cena pozemku se zjistí vynásobením základní ceny upravené ZCU výměrou pozemku 59.607 Kč/m 2 x 2 457.00 m 2 = 146 454.399 Kč Zjištěná cena položky "3. Stavební pozemek - odst. 5" je 146 454.40 Kč. Rekapitulace za oddíl "A. Úřední ocenění " 1. Rodinný dům - porovnávací způsob 3 550 264.04 Kč 2. Stavební pozemek - odst. 2 19 521.36 Kč 3. Stavební pozemek - odst. 5 146 454.40 Kč Celkem 3 716 239.80 Kč Celková cena zjištěná podle cenového předpisu zaokrouhlená podle 46 je 3 716 240 Kč. Tj. slovy třimiliónysedmsetšestnácttisícdvěstěčtyřicet Kč Oddíl "B. Tržní hodnota" Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce H v = C v x K U / V vzorek x V nem / K f kde H v hodnota dle vzorku C v cena vzorku K U koeficient úpravy na reálnou cenu V vzorek výměra vzorku V nem výměra oceňované nemovitosti K f cenotvorný koeficient Charakteristika nemovitosti Stavba rodinný dům samostatný Konstrukce cihlová 6
Stav Vlastnictví dobře udržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Zastavěná plocha 125.50 m 2 Obestavěný prostor 742.50 m 3 Vzorek 1 Samostatně stojící rodinný dům 5+1, 141 m2, nacházející se v obci Tanvald, okr. Jablonec nad Nisou. V přízemí domu se nachází obývací pokoj s kuchyní 39 m2, předsíň, koupelna, WC. V prvním patře jsou čtyři samostatné pokoje (12,9; 9,5; 16,6 a 23,2 m2), dále prostory, které jsou připraveny na výstavbu koupelny, chodba. Ve druhém patře je půda 49 m2. Dům je částečně podsklepený 16,2 m2. Na parcele se nachází krásná zastřešená pergola s krbem a udírnou, kůlna (s vodou a elektřinou). Před domem je garáž. Plocha parcely se zastavěnou plochou je 700 m2. Nabízeno RK za 2 500 000,- Kč aktualizace 11.1.2013 Vyhodnocení: umístěno v lepší obci, starší dům po částečných úpravách. Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky 1301934940 Datum zpracování 21.01.2013 Nabídková cena K u = 0.75 2 500 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba dům rodinný Konstrukce cihlová Stav velmi dobrý Vlastnictví osobní Výměry a dispozice Zastavěná plocha 110.00 m 2 Podlahová plocha 141.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje +20 +20 2 Umístění v rámci mikroregionu +15 2 Ostatní místní vlivy 0 *) +15 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 7
3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav -10 3 Vliv příslušenství 0 *) -10 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.20 x 1.15 x 0.90 = 1.242 H v = 2 500 000 Kč x 0.70 / 110.00 m 2 x 125.50 m 2 / 1.242 = 1 607 561 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Novostavba RD, ulice Na Šumavě, Jablonec nad Nisou. Novostavba menšího RD v Jablonci nad Nisou, ul. Na Šumavě. Klidné prostředí v zástavbě RD, veškerá infrastruktura v místě. Přízemí: pokoj-20m2, kuchyň- 6m2, koupelna 4m2, WC-2m2, chodba 4m2. 1.patro: pokoj 1-12m2, pokoj 2-11m2, pokoj 3-10m2, sprcha+wc-3m2, chodba 1m2. Užitná plocha cca 72 m2. Možnost změny dispozice. Vytápění elektrokotlem + krbová kamna, napojeno na vodu, kanalizaci, elektřina 220/380. Upravená zahrádka 351 m2. Parkování na vlastním pozemku. Vše nové, kolaudace 2007, k dispozici je veškerá dokumentace. Nabízeno RK za 2 690 000,- Kč aktualizace 5.1.2013 Vyhodnocení: menší objekt, výborný stavebně technický stav, umístěno ve správním městě. Identifikace vzorku www.sreality.cz - ID zakázky N51857 Datum zpracování 21.01.2013 Nabídková cena K u = 0.75 2 690 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba dům rodinný Konstrukce cihlová Stav novostavba Vlastnictví osobní Výměry a dispozice Užitná plocha 75.00 m 2 Zastavěná plocha 54.00 m 2 Podlahová plocha 75.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje +20 +20 8
2 Umístění v rámci mikroregionu +30 2 Ostatní místní vlivy 0 *) +30 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení +40 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití 0 *) 3 Stavebně technický stav +15 3 Vliv příslušenství 0 *) +55 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.20 x 1.30 x 1.55 = 2.418 H v = 2 690 000 Kč x 0.70 / 54.00 m 2 x 125.50 m 2 / 2.418 = 1 809 856 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 3 Bývalý rodinný penzion momentálně neprovozovaný o velikosti 8+2 na pěkném velkém pozemku o velikosti 653m2. Umístěno v Josefově Dole - Antonínov. Přízemí je rozděleno na 2 části se 2 samostatnými vstupy, které jsou také spojeny a lze je samostatně spojit nebo uzavřít uzamykatelnými dveřmi dle potřeby. Jedním vstupem se vstupuje do soukromé a bydlící části majitelů a návštěvníků, kde jsou v přízemí 2 ložnice a kuchyně, koupelna + WC a chodba se šatnou - vše toto bylo momentálně v užívání majitelů, dále z toho vstupu je vstup do podkroví, kde je 5 pokojů pro návštěvníky. Druhým vstupem je vstup do veřejné části penzionu, kde je vstupní chodba, technická místnost, WC - ženy a muži, vstup do společenské místnosti, kde je bar a vstup do kuchyně a z této kuchyně je možný průchod uzamykatelnými dveřmi do prvního soukromé části - vchodu nebo je možné jej uzavřít a mít tyto dva vstupy oddělené. Dům je částečně podsklepen, kde je kotelna uhelna a další. V podkroví je 5 pokojů s tím, že čtyři tyto pokoje mají svou vlastní koupelnu, WC, chodbu se šatními skříněmi a jeden pokoj je samostatný bez WC, koupelny a chodby atd. Chalupa je napojena na vlastní kopanou studnu, vlastní žumpu, el. 220/380 V, vytápění je ústředním topením přes kotel na tuhá paliva, plyn zde není. Parkovat se dá na pozemku, a to minimálně 6-7 vozidel nebo před penzionem či vedle něho. Nabízeno RK za 1 795 000,- Kč aktualizace 17.1.2012 Vyhodnocení: obdobná poloha, horší celkový stav, starší objekt Data vzorku byla získána z realitního portálu www.reality.cz se souhlasem provozovatele. Identifikace vzorku www.reality.cz - nabídka W79-OGFBFT Datum zpracování 21.01.2013 (JUK2168) Nabídková cena K u = 0.75 1 795 000 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba neuvedeno Konstrukce neuvedeno 9
Stav Vlastnictví neuvedeno neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 180.00 m 2 Zastavěná plocha 112.00 m 2 Cenotvorné faktory skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru součet součin skupin [%] skupiny [%] 1 Situace na trhu s nemovitostmi 0 *) 1 Ostatní vlivy prodeje +20 +20 2 Umístění v rámci mikroregionu 0 *) 2 Ostatní místní vlivy 0 *) 0 3 Konstrukční provedení 0 *) 3 Dispoziční řešení 0 *) 3 Provozní náklady, možnosti ekonom. využití -10 3 Stavebně technický stav -10 3 Vliv příslušenství 0 *) -20 *) vzorek je v rámci tohoto faktoru s oceňovanou nemovitostí srovnatelný K f = 1.20 x 1.00 x 0.80 = 0.96 H v = 1 795 000 Kč x 0.70 / 112.00 m 2 x 125.50 m 2 / 0.96 = 1 466 618 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti 1 607 561 Kč 1 809 856 Kč 1 466 618 Kč 1 628 012 Kč 1 600 000 Kč Odhad hodnoty položky "Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda" činí 1 600 000.00 Kč. Rekapitulace za oddíl "B. Tržní hodnota" Pozemek zhodnocený stavbou - porovnávací metoda Celkem 1 600 000.00 Kč 1 600 000.00 Kč Odhad tržní hodnoty činí 1 600 000 Kč. Tj. slovy jedenmiliónšestsettisíc Kč 10
3. REKAPITULACE: Závěrečná rekapitulace za oddíly Celkem za oddíl "A. Úřední ocenění" Tj. slovy třimiliónysedmsetšestnácttisícdvěstěčtyřicet Kč Celkem za oddíl "B. Tržní hodnota" Tj. slovy jedenmiliónšestsettisíc Kč 3 716 240.00 Kč 1 600 000.00 Kč V rámci místního šetření nebyla zjištěna žádná práva či závady s nemovitostí spojené (nájmy, věcná břemena s charakterem nájmu), tedy hodnota práv a závad je nulová. V Jablonci nad Nisou, 22.1.2013 Ing. Zdeněk Miller Mlýnská 46 466 02 Jablonec nad Nisou 483 71 33 22, 602 433 451 Znalecká doložka: ------------------------ Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím krajského soudu v Ústí nad Labem pod č.j. 4117/89 ze dne 01.11.1989 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady, zvl. specializace nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 4136-7/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. Rozdělovník: 3x objednavatel 1x archív znalce (jako textový soubor na disketě) 11