Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitých věcí číslo 3512/056/2014 6 NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Jednotka č. 446/1 garáž a jednotka č. 446/2 byt, s příslušenstvím a podílem na společných částech domu čp. 446 a na pozemcích p.č. st. 1416, p.č. 468/2, p.č. 468/17 a p.č. 468/18, to vše v k.ú. Lanškroun obce Lanškroun. Kollárova 446, 56301 Lanškroun - Ostrovské Předměstí Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú. 678929, LV 4649 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú. 678929, LV 4682 Kraj Pardubický, okres Ústí nad Orlicí, obec Lanškroun, k.ú. Lanškroun, kód k.ú. 678929, LV 4693 Pozemky: st. 1416, 468/2, 468/17, 468/18 Vlastník jednotky: Oleksandr Vasilyev, Kollárova 446, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Iana Gladysheva, Jaroslavskaja 36, Čerkasy 180 00, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Oleksandr Vasilyev, Kollárova 446, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Iana Gladysheva, Jaroslavskaja 36, Čerkasy 180 00, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Mykhaylo Medvid, Krátká 931, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Oleksandr Vasilyev, Kollárova 446, 56301 Lanškroun, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY CZ. a.s.; č. obj.:, Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 18100 Praha 8 telefon: IČ: 25023217 e-mail: DIČ: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz IČ: DIČ: ÚČEL OCENĚNÍ: pro účel veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) Současný stav OBVYKLÁ CENA jednotka 446/1 garáž 80 000 Kč OBVYKLÁ CENA jednotka 446/2 byt 650 000 Kč Datum místního šetření: 3.4.2014 Datum zpracování : 14.4.2014 Počet stran: 18 stran Počet příloh: 11 V Borohrádku, dne 14.4.2014 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1930 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 1990 Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Počet obyvatel: 10 124 (stagnace) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Vytápění: lokální - plyn Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti: Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 2/1 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 1. NP 3+1 88,24 0,00 30,05 118,30 103,27 51 / 1 000 6 294 Kč/m 2 REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota 671 255 Kč Výnosová hodnota 0 Kč Věcná hodnota 867 458 Kč Obvyklá cena - garáž 80 000 Kč Obvyklá cena - byt 650 000 Kč Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Lanškroun je město 10 160 obyvateli a s velmi dobrou občanskou vybaveností (MÚ, MŠ, ZŠ, policie, poliklinika, pošta, banky, sportoviště, koupaliště, restaurace, síť obchodů a služeb). Inženýrské sítě kompletní. Oceňované nemovitosti se nacházejí v širším centru města s velmi dobrou občanskou vybaveností a s dobrou nabídkou pracovních příležitostí. Oceňované nemovitosti se nacházejí v místní části zvané Ostrovské Předměstí, nedaleko obchodního domu Albert v ulici Kollárova. Bytová jednotka je umístěna ve starším bytovém domě, použité konstrukce a vybavení jsou většinou původní. - 2 -
Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Širší centrum - smíšená zástavba Okolí: bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna ostatní Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Jedná se o byt a garáž v rodinném domě, který je rozdělen na jednotky (2 byty a garáž). Oceňovaná jednotka - garáž se nachází v 1.PP domu, byt pak v 1.NP. Ve 2. NP se nachází druhá bytová jednotka, která není předmětem ocenění. Rodinný dům má jedno podzemní a dvě nadzemní podlaží a sedlovou střechu s valbami. Základové pasy jsou bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce jsou zděné tl. 45 cm. Fasáda je vápenocementová, krytina střechy z azbestocementových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, schody dřevěné a teracové, v domě není výtah. Dům pochází z období kolem roku 1930, většina použitých konstrukcí a vybavení je původní. Bytová jednotka Oceňovaný byt 3+1 se nachází v 1. NP. Okna jsou dřevěná rámová, dveře dřevěné plné nebo částečně prosklené, podlahy vlýskové, topení lokální na zemní plyn, ohřev teplé vody el. bojlerem. Vnitřní obklady jsou provedeny ve standardním rozsahu. V kuchyni je plynový sporák, je zaveden světelný i motorový proud ( elektřina je odpojena), vnitřní hygienické vybavení tvoří vana, umývadlo a WC v zděném jádře. Komín je nefunkční. Byt byl průběžně modernizován, zásadnější úprava proběhla kolem roku 1990, kdy bylo vybudováno nové sociální zázemí. Garáž Garáž se nachází v suterénu domu. Vnitřní rozměry jsou 3,30 x 4,40 m. Podlaha je betonová, vrata lamelová shrnovací, vnitřní omítky. Dveře do chodby domu. V zadní části garáže snížený strop. S ohledem na rozměry vhodná pouze pro menší automobil. Technický popis oceňované nemovitosti Stavebně technický stav jednotky: neudržovaná k částečné rekonstrukci Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna ostatní Počet podzemních/nadzemních podlaží: 1 / 2 Počet bytový/nebytových jednotek: 2 / 1 Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon Přístupová komu.: zpevněná nezpevněná přes pozemky parc. číslo Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část. obsazen volný objekt Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo Vlastník pozemku/komunikace - komentář Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele - 3 -
Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO NE NE Popis rizika Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO Popis rizika ANO Nemovitost situována v záplavovém území zóna 3 Nemovitost: byla v minulosti zaplavena nebyla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji není nutné Rok zaplavení: Rozsah poškození: Věcná břemena a obdobná zatížení Na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní ve prospěch České Spořitelny, exekuce a exekuční příkaz k prodeji, viz zápisy LV 4693, LV 4682 oddíl C. RIZIKO NE ANO ANO Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 4649 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: 580511 Lanškroun Katastrální území: 678929 Lanškroun Ulice: Kollárova č.o.: 446 Vlastníci Podíl FO RČ: 8210074037 Oleksandr Vasilyev Kollárova 446, 56301 Lanškroun 1 / 2 FO RČ: 8852024291 Iana Gladysheva Jaroslavskaja 36, Čerkasy 180 00 1 / 2 Stavby část obce Ostrovské Předměstí Bytový dům č.p. 446 na pozemku p.č. st. 1416 Pozemky st. 1416 Stavební parcela Parcela KN 203 m 2 zastavěná plocha a nádvoří LIST VLASTNICTVÍ číslo 4682 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: 580511 Lanškroun Katastrální území: 678929 Lanškroun Ulice: Kollárova č.o.: 446 Vlastníci Podíl FO RČ: 8210074037 Oleksandr Vasilyev Kollárova 446, 56301 Lanškroun 1 / 2 FO RČ: 8852024291 Iana Gladysheva Jaroslavskaja 36, Čerkasy 180 00 1 / 2 Stavby část obce Ostrovské Předměstí Bytový dům č.p. 446 na pozemku p.č.st. 1416 Jednotky Číslo jednotky: 446/1 Spoluvlastnický podíl: 51 / 1 000 Garáž Číslo jednotky: 446/2 Spoluvlastnický podíl: 457 / 1 000 Byt - 4 -
LIST VLASTNICTVÍ číslo 4693 Kraj: CZ053 Pardubický Okres: CZ0534 Ústí nad Orlicí Obec: 580511 Lanškroun Katastrální území: 678929 Lanškroun Ulice: Kollárova č.o.: 446 Vlastníci Podíl FO RČ: 7311209994 Mykhaylo Medvid Krátká 931, 56301 Lanškroun 1 / 2 FO RČ: 8210074037 Oleksandr Vasilyev Kollárova 446, 56301 Lanškroun 1 / 2 Pozemky 468/2 Pozemková parcela Parcela KN 614 m 2 zahrada 468/17 Pozemková parcela Parcela KN 59 m 2 zahrada 468/18 Pozemková parcela Parcela KN 87 m 2 zahrada Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha sklep byt 30,05 m 2 0,50 15,03 m 2 obytný prostor 1.NP byt 88,24 m 2 1,00 88,24 m 2 Celková podlahová plocha 118,30 m 2 103,27 m 2 Podlahová plocha [m 2 ] 118 Započitatelná plocha [m 2 ] 103,27 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 21 000 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 168 645 Stáří roků 84 Další životnost roků 16 Opotřebení % 60,00 Věcná hodnota (VH) Kč 867 458 Základní popis oceňovaných pozemků Oceňované pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na kompletní inženýrské sítě. Pozemek p.č. st. 1416 je zastavěn stavbou bytového domu, zbývající pozemky s domem a stavebním pozemkem tvoří funkční celek a jsou využívány jako uzavřený dvůr a zahrada. Přehled oceňovaných pozemků Druh pozemku Parcela č. Výměra [m 2 ] Spoluvlastnický podíl zastavěná plocha a nádvoří st. 1416 203 1 / 1 zahrada 468/2 614 1 / 1 zahrada 468/17 59 1 / 1 zahrada 468/18 87 1 / 1 Celková výměra pozemků: 963-5 -
Výpočet porovnávací hodnoty Typ stavby Byt Lanškroun Popis / Zdůvodnění koeficientu Kc Lokalita / Fotografie Započitatelná Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena plocha m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Bytová jednotka je o velikosti 1+1 s příslušenstvím umístěná v 1. NP v Dobrovského ulici. Vybavením bytové jednotky je: sprchový kout, umývadlo, míchací baterie, toaletní mísa, plynový kotel a plynový sporák. Lanškroun Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 1,00; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; 54,00 1.NP/3 1+1 350 000 6 481 0,810 5 250 Byt Dolní Čermná Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 67 m2 v Dolní Čermné, okres Ústí nad Orlicí. Bytová jednotka se nachází ve druhém nadzemním podlaží cihlového domu v samém centru obce. Vnitřní dispozici bytu tvoří dva pokoje, kuchyně, koupelna s WC, chodba a technická místnost. Nenáročnou stavební úpravou lze bytovou jednotku upravit na 3+kk. Byt je ve stavu před rekonstrukcí, v roce 1997 byl vyměněn topný systém (rozvody tepla v mědi, deskové radiátory s termoregulačními hlavicemi a plynový kotel) Dolní Čermná Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v méně atrativní lokalitě - koeficient 1,15; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atrativní lokalitě; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav; zděný bytový dům 67,00 2.NP/2 2+1 440 000 6 567 0,960 6 304 Byt Dolní Čermná Byt 3+1 s lodžií, CP 76 m2 v centru obce. K dispozici kuchyň, 3 pokoje, chodba s vestavěnou skříní, koupelna s vanou a umyvadlem, WC, lodžie, sklep. Nově instalovaný společný kotel v domě se zásobníkem na tuhá paliva. Vlastní měřiče spotřeby energií. Dolní Čermná Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Celkový stav - lepší údržba - koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - nabídka rk; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě; Celkový stav - lepší údržba; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav; panelový bytový dům 76,00 2.NP/4 3+1 495 000 6 513 0,880 5 731-6 -
Byt Třebařov byt 2+1, o velikosti 56m2, v osobním vlastnictví v obci Třebařov. Byt prošel velice vkusnou rekonstrukcí, má nové plovoucí podlahy, novou koupelnu s WC, nové topení s plynovým kotlem i nové dlažby. Do bytu se vchází přes předsíň, na kterou navazuje komora, koupelna s WC, kuchyně a prostorný obývací pokoj s kamny, které v případě potřeby vytopí celý byt a tím mohou výrazně snížit již tak nízké náklady na bydlení. Na obývací pokoj potom navazuje ložnice s oknem na východ. Celkově byt působí moderně, velmi útulně a viditelně je velice šetrně užívaný. K bytu patří sklep. Obec Třebařov je nedaleko Moravské Třebové a Lanškrouna, leží na železničním koridoru Praha Ostrava a bez problémů zde funguje také autobusové spojení. V obci též základní občanská vybavenost, škola, školka, obchod atd. Třebařov Hodnocení: Redukce pramene ceny - nabídka rk - koeficient 0,90; Lokalita - v méně atraktivní lokalitě - koeficient 1,15; Velikost objektu - menší snáze prodejný byt - koeficient 0,90; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - bez rizika záplav - koeficient 0,90; zděný bytový dům 56,00 1.NP/2 2+1 660 000 11 786 0,750 8 840 Stanovená jednotková cena: 6 500 Kč/m 2 Porovnávací hodnota: 671 255 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé Oceňované nemovitosti se nacházejí v centru města s velmi dobrou občanskou vybaveností a poměrně dobrou nabídkou pracovních příležitostí. Bytová jednotka Použité konstrukce v bytové jednotce jsou mírně podstandardní, údržba je zanedbaná. Byt je delší dobu (cca 2 roky) neobývaný. Problémy s komínovým tělesem a s kanalizačními svody a s úniky plynu v lokálních plynových topných jednotek. Výhodou je, že se jedná o byt v rodinném domě, ve kterém jsou pouze dvě bytové jednotky. Další výhodou je výměrově nadstandardní příslušenství v suterénu domu, které je však v horším stavebně-technickém stavu. K bytu patří uzavřená zahrada. Dům se nachází v lokalitě se středním rizikem záplav. Nabídka srovnatelných nemovitostí je v dané lokalitě nulová a v širším okolí minimální. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu bytové jednotky č. 446/2 vč. příslušenství a podílu na domě a pozemcích zhruba na úrovni hodnoty zjištěné porovnávacím způsobem. Garáž Garáž je menší, běžného vybavení odpovídajícího době vzniku. Vhodná pouze pro menší automobil a s ohledem na umístění v 1.PP domu je zde vysoké riziko záplav. Nabídka srovnatelných nemovitostí je v dané lokalitě nulová a v širším okolí mírně převyšuje poptávku. Nabídkové ceny se pohybují v rozpětí od 80 000,- do 140 000,- Kč. S ohledem na výše uvedené skutečnosti předpokládám obvyklou cenu jednotky č. 446/1 garáž vč. příslušenství a podílu na domě a pozemcích na spodní hranici výše uvedených nabídkových cen. Seznam podkladů a příloh Podklad / Příloha počet stran A4 v příloze Fotodokumentace nemovitosti. 3 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4649 ze dne 14.4.2014. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4682 ze dne 18.3.2014. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4693 ze dne 18.3.2014. 3 Snímek katastrální mapy ze dne 3.4.2014. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -