ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4863/2014 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 1266/1 Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Chomutov, obec Jirkov, k.ú. Jirkov Adresa nemovité věci: Studentská 1266, 431 11 Jirkov Vlastník stavby: Zita Dubinkinová, Studentská 1266, 43111 Jirkov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Zita Dubinkinová, Studentská 1266, 43111 Jirkov, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Praha 1, JUDr. Jiří Bulvas Adresa objednatele: Jablonecká 322, 190 00 Praha 9 ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, 190 00 Praha 9 IČ: 44846762 telefon: e-mail: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č.j. 146 EX 527/13 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 338 000 Kč Datum místního šetření: 23.10.2014 Stav ke dni : 23.10.2014 Počet stran: 12 stran Počet příloh: 4 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne 19.11.2014 MONTEKALA, spol. s r.o.
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) bytové jednotky č. 1266/1 v kat. úz. Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov, vše zapsáno na LV č. 6010. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne 10.9.2014 LV č. 6010 pro kat. úz. Jirkov, Katastrální úřad pro Ústecký kraj, KP Chomutov - usnesení o ustanovení znalce č. 146 EX 527/13-44 ze dne 10.9.2014 - kopie prohlášení vlastníka - fotodokumentace nemovitosti - informace z realitního trhu - skutečnosti zjištěné na místě samém Místopis Město Jirkov leží na úpatí Krušných hor na jihozápadním okraji Mostecké hnědouhelné pánve. Na jihozápadě těsně sousedí s městem Chomutov (6 km). Obě města mají společnou městskou hromadnou dopravu. Obec má rozšířenou občanskou vybavenost, veškerá se nachází v Chomutově. K městu náleží místní části Vinařice, Březenec, Červený Hrádek a Jindřišská. Směrem na východ (20 km) je město Most. Městem protéká řeka Bílina. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - sidlištní zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná bytová jednotka č. 1266/1 je situována v 1.NP bytového domu o dvou vstupech č.p. 1266 a 1267 při ulici Studentská v k.ú. Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov. Bytový panelový dům o 8.NP a 1.PP je zateplený s plochou střechou. Parkování je možné před domem. Vzhledem k nesoučinnosti majitelky bytové jednotky jsou veškeré údaje převzaty z kopie prohlášení vlastníka a z místního šetření. Nájemní smlouva nezjištěna. 2
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na listu vlastnictví jsou uvedena zástavní práva exekutorská a nařízení exekuce. Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1266/1 Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 1266/1 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá III 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 1,000 4 i = 1 3
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,02 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V 0,00 příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,02 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,000 Koeficient pp = I T * I P = 1,000 11 i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Jirkov: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní města a všechny obce III 0,85 v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či I 1,00 integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 815,25 Kč/m 2 4
Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1266/1 Oceňovaná bytová jednotka č. 1266/1 je situována v 1.NP bytového domu o dvou vstupech č.p. 1266 a 1267 při ulici Studentská v k.ú. Jirkov, obec Jirkov, okres Chomutov. Bytový dům se nachází na vlastních pozemcích parc. č. 3796 a 3797. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 o celkové rozloze 56,9m 2, k bytu náleží lodžie o výměře 4,5m 2. Dále k bytu náleží sklepní kóje v 1.PP. Bytová jednotka je dle prohlášení vlastníka vybavena tímto zařízením: kuchyňská linka s dřezem, plynový sporák, vana, umyvadlo, WC mísa s nádrží, míchací baterie, listovní schránka, zvonek, vodoměr SV a vodoměr TUV. Součástí bytové jednotky jsou: podlahové konstrukce včetně podlahové krytiny, nenosné bytové příčky, vstupní a vnitřní dveře a okna náležející k jednotce, vnitřní el. rozvody a k nim pevně připojené součásti (osvětlovací tělesa, vypínače, zásuvky), vnitřní rozvody vody (kromě stoupacího vedení včetně zavíracích ventilů), vnitřní rozvody plynu, vnitřní rozvody ÚT včetně topných těles. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky zastavěné bytovým domem č.p. 1266 a 1267. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,000 = 1,000 6 i = 1 5
Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 815,25 1,000 815,25 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3796 214,00 815,25 174 463,50 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 3797 215,00 815,25 175 278,75 nádvoří Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem 349 742,25 Pozemky - zjištěná cena = 349 742,25 Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky = 349 742,25Kč 349 742,25 Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 349 742,25 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ústecký kraj, obec 10 001 50 000 obyvatel Stáří stavby: 40 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 7 717,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy bytová jednotka 2+1: 56,9 * 1,00 = 56,90 m 2 lodžie: 4,5 * 0,20 = 0,90 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 57,80 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 6
5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1-0,005 * 40 = 0,800 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,800 = 0,800 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 7 717,- Kč/m 2 * 0,800 = 6 173,60 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 57,80 m 2 * 6 173,60 Kč/m 2 * 1,000 * 1,000= 356 834,08 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 356 834,08 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 349 742,25 Kč Spoluvlastnický podíl: 569 / 24 514 Hodnota spoluvlastnického podílu: 349 742,25 Kč * 569 / 24 514 = 8 117,95 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 8 117,95 Kč Bytová jednotka č. 1266/1 - zjištěná cena = 364 952,03 Kč 7
Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 1266/1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 61,40 m 2 Obestavěný prostor: 57,80 m 3 Popisy porovnatelných nemovitých věcí Bytová jednotka Exkluzivně bytová jednotka po částečné rekonstrukci.dispoziční řešení je prostorná kuchyně s jídelnou a dva velké prostorné pokoje. Jeden pokoj s lodžií orientovaný na jihozápad. Vstupní chodba je obdélníková. Dobrá občanská vybavenost. Bytová jednotka Prodám byt v osobním vlastnictví 2 + 1, po částečné rekonstrukci,byt se nachází v klidné lokalitě, nové štuky, po celém bytě Mnichovská omítka, koupelna a toaleta je provedena nástřikem Variopant. V kuchyni je položená dlažba, proti skluzová, plovoucí podlaha. Dům je po celkové rekonstrukci, zateplen, plastová okna. Bytová jednotka Byt v osobním vlastnictví v 1. podlaží zatepleného panelového domu. Bytová jednotka se skládá z kuchyně ve tvaru L s kuchyňskou linkou a dvou prostorných pokojů, z nichž jeden má lodžii. Koupelnové jádro je v původním stavu. Velmi hezké bydlení nedaleko přírody s veškerou občanskou vybaveností v těsné blízkosti - škola, školka, dětské centrum, MHD, lékař. Bytová jednotka Exkluzivně nabízím k prodeji 2+1.Byt se nachází na adrese Krušnohorská v Jirkově Je to oblast nad Jirkovem, v blízkosti začínající vilové oblasti. V okolí bytu se nachází parkoviště, Základní škola, sportovní venkovní hřiště. V blízkosti je MHD, obchůdky a jedná se o klidnější oblast v Jirkově. Vchod je čistý, monitorován kamerami, vše zrekonstruované, nový výtah, pravidelně uklízen, příjemní a nápomocní sousedé. Byt je v osobním vlastnictví. Velikost bytu 2+1 (62m) s balkonem a k dispozici je i sklep. Byt je po kompletní rekonstrukci, plovoucí podlahy, kuchyňská linka na zakázku, nové jádro - přestavěno na sprchový kout. Srovnatelné nemovité věci Název: Bytová jednotka Lokalita Studentská, Jirkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Bytová jednotka po částečné rekonstrukci, v současné době koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2 8
pronajata. 0,95 5 278 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 54,00 m 2 0 m 2 300 000 Kč 5 556 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Studenstká, Jirkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Bytová jednotka po částečné rekonstrukci. koef. K C 0,93 Upravená j. cena Kč/m 2 5 163 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 65,00 m 2 0 m 2 360 500 Kč 5 546 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita K. Marxe, Jirkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,99 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Celkový koef. K C 0,94 Upravená j. cena Kč/m 2 3 659 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 64,00 m 2 0 m 2 249 000 Kč 3 891 Kč/m 2 Název: Bytová jednotka Lokalita Krušnohorská, Jirkov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,98 K4 Provedení a vybavení 0,98 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdůvodnění koeficientu K c : Celkový Byt po kompletní rekonstrukci, bytový dům monitorován koef. K C Upravená j. cena Kč/m 2 9
kamerami. 0,86 7 932 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 62,00 m 2 0 m 2 569 000 Kč 9 177 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 3 659 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5 508 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 932 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5 508 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 61,40 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 338 191 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Bytová jednotka č. 1266/1 364 952,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Bytová jednotka č. 1266/1 338 191,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav 338 191 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 364 952 Kč Obvyklá cena 338 000 Kč slovy: Tři sta třicet osm tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.1 10
Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: je na velmi dobré úrovni b) parametry povyšující cenu: dostupnost centra města, občanská vybavenost v dosahu, v dosahu MHD c) parametry ponižující cenu: nezjištěny - neumožněn vstup do nemovitosti Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu nemovitostí ve výši 338 000,- Kč. V Praze 19.11.2014 MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova 34 190 00 Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4863/2014 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657,150 00 Praha 5 - Košíře, IČO: 61056049, předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne 3.5.2006, zajistila a předala podklady pod poř. č. 221/2014. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6010 ze dne 10.9.2014 3 11
12