Znalecký posudek č. 4285/2015

Znalecký posudek č. 4285/2015 O ceně bytu č. 676/7 v domě čp. 676 v Děčíně IV stanovení obvyklé ceny (Milák Josef) Objednatel posudku: Mgr. Pánek Zdeněk - soudní exekutor Prokopa Holého 15 938/18 405 02 Děčín IV č. obj.: 112 EX 7710/13-21 ze dne: 29.4.2014 vystavil: exekutorský úřad Děčín Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti dle platných cenových předpisů pro potřeby exekutorského úřadu Děčín Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2015 posudek vypracoval: Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Česká Kamenice, 31.1.2015

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit byt č.676/7 v zděném domě čp. 676/14 společně s podílem na společných částech budovy čp. 676 a pozemku č.951 ve výši 528/3522, vše v k.ú. Podmokly. Stanovit obvyklou cenu. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.1.2015 za přítomnosti paní Milákové (telefonicky) 3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV 3992 - snímek PM - Zaměření a prohlídka nemovitosti včetně fotodokumentace 4. Vlastnické a evidenční údaje Katastrální Podmokly, obec Děčín, okres Děčín byt č. 676/7...podíl na společných částech budovy č.p. 676 a pozemku č. 951 o výměře 174m2...ve výši 528/3522 vlastník: SJM Milák Josef a Monika 5. Dokumentace a skutečnost Skutečnost zjištěná na místě odpovídá stavu zapsaném v evidenci katastrálního úřadu. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka 1+2 v 4.NP zděného domu čp. 676 v Děčíně IV společně s podílem 528/3522 na pozemku (st.p.č. 951) a společných částí domu (čp.676). Dům je postaven uliční zástavbě v Děčíně IV v ulici Palackého, poblíž centra obce. Netypový zděný objekt se 4mi podlažími. Vytápěn etážovým plynovým kotlem včetně ohřevu TUV i pro kuchyň. Postaven v roce 1930, ke dni ocenění je 85 let starý. Byt sestává z kuchyně a 2 pokoje, předsíně, koupelny, WC. Kuchyň plyn. sporák a dřez. Byt je v horším stavebně technickém stavu (bez údržby), vybydlen a již delší dobu neobýván. Původní okna a fasáda. 7. Obsah posudku I. Pozemek 1) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

II. Byt 1) Byt č. 676/7 3

4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 5

5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce centrum obce 0,03 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,100 i = 2 I. Pozemek a) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Děčín Název okresu: Děčín Základní cena pozemku: ZC = 960, Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,100 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,100 0,00

6 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 056,0000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 951 stavební 174 183 744, Pozemky určená cena: 183 744, Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 676/7 spoluvlastnický podíl: 528 / 3 522 183 744, Kč 183 744, Kč 27 545,95 Kč II. Byt a) Byt č. 676/7 38 Byt 1+2 v 4. NP bez výtahu, okna původní soc. zařízení úplné. Standardní vybavení a provedení. Vytápění etážové plynové, teplá voda dtto. Koupelna a WC, kuchyň a 2 pokoje. Dveře překližované, podlahy PVC, dlažby keramické, kuchyň plyn. sporák. Dobrý byt, ale s nutností výměny zař. předmětů a rekonstrukce Podlahové plochy jednotky (PP): byt č. 676/7 52,80 m 2 Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Děčín Počet obyvatel: 50 289 Základní cena (ZC): 10 248, Kč/m 2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická 0,10 konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených 0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie 0,01 užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 0,85 *

7 * Rok výstavby / kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 85 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 9 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 10): 0,551 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 5 646,65 Kč/m 2 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,100 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CB P = PP ZCU I T I P = 52,80 5 646,65 1,000 1,100 = 327 957,43 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 183 744, Kč Spoluvlastnický podíl: 528 / 3 522 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 27 545,95 Kč + 27 545,95 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 355 503,38 Kč Byt č. 676/7 určená cena: 355 503,38 Kč

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Byt č. 676/7 spoluvlastnický podíl: 528 / 3 522 183 744, Kč 183 744, Kč 27 545,95 Kč Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: a) Byt č. 676/7 355 503,38 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 355 500, Kč Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a) Byt č. 676/7 355 503,38 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 355 500, Kč Zjištěná cena: 355 500, Kč Cena slovy: třistapadesátpěttisícpětset Kč Česká Kamenice, 31.1.2015 Zdeněk Lukáš Mánesova 697 407 21 Česká Kamenice

9 D. Stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena bytu č. 676/7 v Děčíně IV se stanovuje na 500 000,-Kč (Slovy: pětsetisíc Kč) Byt č. 676/7 2+1 je postaven v lokalitě poblíž centra Děčín Podmokly, v uliční řadové zástavbě starších byt. domů, v ulici Palackého. Vlastní byt je v 4.NP domu. Objekt je čtyřpodlažní a postaven v letech 1930. Celý objekt je původní, vlastní byt je v původním stavu, nyní vybydlen. Neobýván již delší dobu. Město Děčín je významným městem kraje Ústeckého, má vlastní dopravu MHD. Město má kompeltní občanskou vybavenost. Podobné byty jsou v této lokalitě nabízeny a prodávány v rozmezí od 550 tis Kč do 600 tis. Kč. Předmětný byt je v horším stavebně technickém stavu, který odpovídá stáří a užívání, bez údržby. Byt s vestavěnou kuchyňskou původní linkou. Obvyklou cenu vzhledem k těmto skutečnostem stanovuji v uvedené výši. Pro stanovení obvyklé ceny je použita porovnávací metoda. Porovnáním cen prodávaných a nabízených podobných objektů na trhu s nemovitostmi v podobných lokalitách. viz přílohy: - Byt Dč. I, 28. října, 41m2, 545 000,-Kč, podobná lokalita, 13 293,-Kč/m2 - Byt Dč. IV, Reisova, 43m2, 550 000,-Kč, podobná lokalita, 12 791,-Kč/m2 - Byt Dč. IV, Prokopa Holého, 70m2, 650 000,-Kč, podobná lokalita, 9 286,-Kč/m2 - Byt Dč. IV, Podmokelská, 59m2, 310 000,-Kč, podobná lokalita, 5 254,-Kč/m 2 V průměru se podobné byty prodávají za 10 156,-Kč/m 2 podlah. plochy, pak oceňovaný byt by dosahoval v porovnávací metodě 540 000,-Kč. Vzhledem k tomu, že byt je v současné době neužívaný a dle vyjádření vlastníka je nutná rekonstrukce, stanovuji obvyklou cenu na 500 000,-Kč Oceňovaný byt je v horším stavu, nutná rekonstrukce, ale v dobré lokalitě v centru Děčína, v celku klidová část. Srovnání cen: Nákladová cena:...458 230,-Kč Porovnávací cena:...540 000,-Kč Obvyklá cena:...500 000,-Kč

10 E. Obecné předpoklady Obvyklá cena je zpracována v souladu s těmito předpoklady a omezujícími podmínkami : 1) Nebyla prováděna žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklady pro zpracování obvyklé ceny. Odhadce proto vycházel pouze z předložených podkladů a nepodílí se tudíž zejména : a) za pravost a platnost vlastnických a jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemních vztahů k nim, jejichž existence má, nebo by mohla mít vliv na stanovení obvyklé ceny. 2) Odhadce vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako další podklad pro zpracování obvyklé ceny jsou věrohodné a nebyly tedy ve všech případech z hlediska jejich přesnoti a úplnosti ověřovány. 3) Odhadce stanovil obvyklou cenu podle podmínek trhu v době jeho zpracování a neodpovídá za případané změny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po předání ocenění. 4) Obvyklá cena stanovená tímto oceněním respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní, platné v době ocenění.

11 F. Osvědčení Já, níže podepsaný, tímto o s v ě d č u j i, že 1) v současné době ani v budoucnu nebudu mít účast nebo prospěch z podnikání, které je předmětem zpracovaného stanovení obvyklé ceny 2) zpracovaná obvyklá cena zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty 3) při zpracování obvyklé ceny byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obvyklé ceny 4) při své činnosti jsem neshledal žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné

12 G. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí nad Labem rozhodnutím Spr. 2714/77 ze dne 6. září 1977 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady, special. nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4285/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4285/2015 podle připojené likvidace. - Výpis z LV - snímek PM - fotodokumantace - mapové podklady, širší souvislosti