ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0264-11/2015 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 645/2 v Chodově, Polní 645 Katastrální údaje : Kraj Karlovarský, okres Sokolov, obec Chodov, k.ú. Dolní Chodov Adresa nemovité věci: Polní 645, 357 35 Chodov Vlastník stavby: Josef Kalužík, Polní 645, 35735 Chodov, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Kalužík, Polní 645, 35735 Chodov, vlastnictví: výhradní OBJEDNAVATEL: Eurodražby.cz a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro dobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 300 000 Kč Datum místního šetření: 29.04.2015 Stav ke dni : 29.04.2015 Za přítomnosti: Josefa Kalužíka Počet stran: 32 stran Počet příloh: 23 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 01.05.2015 Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 645/2 v Chodově, Polní 645, okres Sokolov
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 25.03.2015 Kopie katastrální mapy k datu 01.05.2015 Místopis Chodov je průmyslovým městem situovaný na východě sokolovské hnědouhelné pánve. Chodov má téměř úplnou občanskou vybavenost. Předmětný bytový dům stojí na pozemcích parcelního čísla 2268 a 2269 v katastrálním území Dolní Chodov, obec Chodov. Tyto pozemky leží v území zastavěném sídlištní zástavbou. Pozemky mají východozápadní orientaci. Sídliště je napojeno ne veškeré inženýrské sítě včetně dálkového teplovodu. Jedná se o klidnou část sousedící se zahradními domky. Bytový dům je stavbou postavenou v panelovém montovaném systému G 57. Bytový dům má dva vchody. V každém vchodu je pět nadzemních podlaží. Na 1. nadzemním podlaží je jedna bytová jednotka. Na každém dalším podlaží jsou tři bytové jednotky. Bytový dům je zastřešený sedlovou střechou pokrytou pozinkovaným plechem. Střecha je odvodněna systémem střešních žlabů a svodů svedených do kanalizace. Dům má novou zateplenou fasádu a nová plastová okna. Dům má rovněž nové vchodové dveře a nový domovní telefon. Schodišťový prostor je čistý a uklizený. Přístup a příjezd k bytovému domu je z místní komunikace, která leží na pozemku parcelního čísla 2267/1 v katastrálním území Dolní Chodov, druhu ostatní plocha, způsob využití ostatní komunikace, kterého vlastníkem je Město Chodov. Přístup a příjezd je tedy bezproblémový. V okolí bytového domu je dostatečný počet parkovacích stání. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytová jednotka je umístěna ve 2. nadzemním podlaží a je o velikosti 2+1, po rekonstrukci o velikosti 3+1. Vestavěním příčky do pokoje vzniknul nový pokoj. Tento pokoj není ale pokojem, protože nemá okno. Původní pokoj měl podlahovou plochu o výměře 22,50 m 2. Po vestavění příčky vznikly dva pokoje o výměře 11,66 m 2 a 10,71 m 2. Rekonstrukcí bytového jádra vznikla společná koupelna s WC. Tyto stavební úpravy nebyly ohlášeny stavebnímu úřadu. Dispozice bytové jednotky : Vstupním prostorem je předsíň, z které je volný vstup do kuchyně, do koupelny s WC a do pokoje. Z kuchyně je vstup do pokoje. Nový pokoj je průchozí a přes něj se dostaneme do dalšího pokoje. Sklep je umístěn v 1. nadzemním podlaží. Bytové jádro je po rekonstrukci a je nyní zděné. Důmyslně je proveden otvor do instalační šachty a to přes její celo šířku a výšku pro pohodlnou budoucí výměnu instalačního potrubí a vodoměru. - 2 -
Koupelna s WC obsahuje umyvadlo, sprchový kout a splachovací záchod. Kuchyňská linka je nová. V celé bytové jednotce jsou nové hrubozrnné barevné omítky. Před omítkami se provedla rekonstrukce elektriky. Podlahy jsou původní parketové potaženy kobercem. V kuchyni je podlaha z keramické dlažby potažena PVC. V předsíni je podlaha z keramické dlažby stejně tak i v koupelně s WC. Vnitřní dveře jsou nové dýhované. Okna jsou nová plastová zdvojená. Silné stránky Umístění bytové jednotky ve 2. nadzemním podlaží. Dobře a bez vad provedená rekonstrukce. Slabé stránky Vysoký převis nabídky nad poptávkou. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 50 437,66 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro OSPEN s.r.o. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 19-7 931,70 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro Stavební spořitelnu České spořitelny, a.s. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 27 538,34 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro AB 4 B V, Strawinskylaan 933, Amsterodam, Nizozemsko Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 6 800,- Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro SMART Capital, a.s. - 3 -
Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 282 916,17 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo exekutorské k zajištění vymáhané pohledávky ve výši 681 804,33 Kč, včetně příslušenství, s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek a jejich příslušenství, tj. : a) pohledávky banky vyplývající ze smlouvy o úvěru č. 0326648149 znějící na částku ve výši 700 000,- Kč, b) veškeré budoucí pohledávky banky, které budou vznikat po uzavření předmětné smlouvy do 31.12.2043, a to až do celkové výše 700 000,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Ostatní rizika: nejsou Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Chodov, okres Sokolov Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,85 KMP: 1,00 KPP: 1,05 KDD: 1,00 KMZ: 1,00 KIV: 1,00 KVP: 1,00 KUV: 1,05 Parcela č.: 1 002 390 000 389,22 0,94 364,75 Popis pozemku: Rovinatý pozemek na okraji města. Pozemek je kompletně zasíťovaný. Průměrná jednotková cena 364,75 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemek parcelního čísla 2268 a 2269 v katastrálním území Dolní Chodov, obec Chodov je pozemkem stavebním. Pozemky jsou napojeny na veškeré inženýrské sítě : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace, zemní plyn a dálkové centrální vytápění včetně dodávky teplé užitkové vody. K pozemkům je bezproblémový přístup a příjezd z místní komunikace ulice Polní. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková Spoluvlastnický Celková cena - 4 -
[ m 2 ] cena [ Kč/m 2 ] podíl pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 2268 207 365 558 / 14 614 2 885 nádvoří zastavěná plocha a 2269 209 365 558 / 14 614 2 913 nádvoří Celková výměra pozemků 416 Hodnota pozemků celkem 5 798 Věcná hodnota současného stavu Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 22,50 m 2 1,00 22,50 m 2 pokoj Obytné prostory 13,90 m 2 1,00 13,90 m 2 kuchyň Obytné prostory 8,20 m 2 1,00 8,20 m 2 předsíň Obytné prostory 6,70 m 2 1,00 6,70 m 2 koupelna Obytné prostory 2,10 m 2 1,00 2,10 m 2 WC Obytné prostory 1,00 m 2 1,00 1,00 m 2 sklep Obytné prostory 1,40 m 2 1,00 1,40 m 2 Celková podlahová plocha 55,80 m 2 55,80 m 2 Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha dřevěný sbíjený 5. Krytiny střech plechová pozinkovaná 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů novodobé nástřiky 8. Úprava vnějších povrchů nástřiky na bázi umělých hmot 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře dýhované 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah koberec 15. Vytápění dálkové 16. Elektroinstalace světelná třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí - 5 -
20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty 24. Výtahy chybí 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 55,80 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 18 260 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 018 908 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 50 Další životnost roků 50 Opotřebení % 50,00 Věcná hodnota (VH) Kč 509 450 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Chodov, ulice Polní, okres Sokolov Byt původně 1+1 vestavěním příčky změněn na 2+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena Bytová jednotka v bytovém domě 55,80 m 2 2. nadzemní podlaží 2+1 425 140 Kč 7 619 Kč/m 2 Srovnatelné jednotky Název: Prodej bytové jednotky Prodej bytu 1+1, 41 m2,chodov, okres Sokolov 430 000 Kč Nabízíme ke koupi pěkný družstevní byt 1+1 v I.NP panelového domu s výtahem ve městě Chodov u Karlových Varů. Byt je po rekonstrukci (elektřina, voda, jádro sádrokarton, keramické obklady). Dům je také zrekonstruován, je zateplený s novou fasádou, plastová okna. Byt je volný, ihned k nastěhování. Možnost převodu do osobního vlastnictví. S financováním rádi pomůžeme. - 6 -
Lokalita: Chodov, okres Sokolov Podlaží: 1. nadzemní podlaží Dispozice: 1+1 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 41,00 m 2 430 000 Kč 10 488 Kč/m 2 Panelový montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - obdobný; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - téměř stejná nemovitost; Celkový koef. KC 0,82 Upravená j. cena Kč/m 2 8 558 Název: Prodej bytové jednotky Prodej bytu 1+1, 37 m2, Budovatelů, Chodov 1" 280 000 Kč Prodej bytu 1+1, 37 m2, v osobním vlastnictví, čtvrté patro panelového domu v Chodově. Byt má plastová okna, jinak v původním udržovaném stavu. Revitalizovaný dům je zateplený s novou fasádou. Lokalita s úplnou občanskou vybaveností v místě. Vyřízení hypotéky bezplatně. Lokalita: Chodov, Budovatelů, okres Sokolov Podlaží: 4. NP Dispozice: 1+1 Typ stavby Panelový montovaný systém Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 37,00 m 2 280 000 Kč 7 568 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,80 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,05-7 -
K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,02 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - sreality; Velikosti objektu - podlahovou plochou větší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - stejné; Celkový stav - po rekonstrukci; Vliv pozemku - stejný; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší nemovitost; Celkový koef. KC 0,88 Upravená j. cena Kč/m 2 6 680 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 6 680 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 7 619 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 8 558 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 7 619 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 55,80 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 425 140 Kč Popis: Byt původně 1+1 vestavěním příčky změněn na 2+1 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku 425 140 Kč 0 Kč 515 252 Kč 5 798 Kč Obvyklá cena 300 000 Kč slovy: Třistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10 Komentář ke stanovení výsledné ceny Odůvodnění Ano, bytová jednotka je po téměř úplné rekonstrukci, ale v celém karlovarském kraji je vysoký převis nabídky nad poptávkou obdobných bytových jednotek. Dále je zde pokles kupní síly obyvatelstva, čím jsou tyto bytové jednotky obtížně obchodovatelné a tím pádem obtížně prodejné. Obvyklou cenou je tedy minimum o výši 300 000,- Kč. Závěr Cena 300 000,- Kč je cenou reálnou. V Plasích 01.05.2015-8 -
Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774344241 e-mail: klokocik@centrum.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0264-11/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 03/2015. - 9 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1 Snímek katastrální mapy ze dne 01.05.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 01.05.2015 1 Snímek katastrální mapy ze dne 01.05.2015 1 Fotodokumentace nemovitosti 18-10 -
- 11 -
- 12 -
Informace o pozemku na kterém leží místní komunikace přístupu a který je ve vlastnictví Města Chodov - 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -