ZNALECKÝ POSUDEK č.3640-463/2013 O ceně rodinného domu v obci Grešlové Mýto č.p.65, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.69, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m 2 a p.č.477/13, zahrada, o velikosti 570 m 2, vše zapsáno na LV č.14 pro k.ú.grešlové Mýto Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 21.11.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 24 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 21.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu v obci Grešlové Mýto č.p.65, včetně příslušenství a pozemků p.č.st.69, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 296 m 2 a p.č.477/13, zahrada, o velikosti 570 m 2, vše zapsáno na LV č.14 pro k.ú.grešlové Mýto 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Grešlové Mýto 65 671 56 Grešlové Mýto Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Grešlové Mýto Katastrální území: Grešlové Mýto Počet obyvatel: 199 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k): 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.10.2013 za přítomnosti znalce a manželky vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.14 pro k.ú.grešlové Mýto - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: 690526/4718, Pan Petr Šnejdar, Grešlové Mýto 65, 67156 Grešlové Mýto, vlastnictví: výhradní 690526/4718, Pan Petr Šnejdar, Grešlové Mýto 65, 67156 Grešlové Mýto, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je řadový krajní, nepodsklepený objekt s jedním nadzemním podlažím. Má sedlovou střechu, smíšené zdivo. Krytina je z osinkocementových šablon a betonové tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, z části chybějící. Vybavení kuchyně je standardní s linkou a plynovým sporákem. Topení je ústřední s plynovým kotlem. Teplá voda je z kotle. WC a koupelna jsou standardní, vana. Dveře náplňové a prosklené, podlahy z dlažeb, koberců a laminátu. Okna jsou dřevěná špaletová. Schody v domě nejsou. Dispozičně jde o byt 3+1. K domu náleží garáž, vedlejší stavba a studna. Dům je starý 87 roků. V posledních letech byl modernizován. Stav objektu je průměrný, údržba dostatečná, vybavení celkově standardní. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci do jímky, elektřinu a na plyn. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 1.2.2. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 87 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 3 286,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 159,28 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 159,28 m 2 2,60 m - 5 -
Obestavěný prostor obestavěný prostor: = 647,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 647,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 159,28 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 159,28 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0,01 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 87 let: 0,70 12-6 -
Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,613 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - žádný obchod I -0,03 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - žádné zdravotnické zařízení I -0,03 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských III 0,04 linek vel. měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,890 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,613 * 0,890 * 0,850 = 0,464 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 3 286,- Kč/m 3 * 0,464 = 1 524,70 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 524,70 Kč/m 3 * 647,00 m 3 = 986 480,90 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 986 480,90 Kč - 7 -
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihomoravský kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 1 947,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: = 27,90 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 27,90 m 2 2,25 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 27,9*2,25 = 62,78 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 62,78 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01-8 -
5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba ve velmi špatném stavu - (nutná V 0,40 celková rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 0,80 = 0,310 i = 1 Index polohy Převzatý index polohy I P = 0,890 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,850 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,310 * 0,890 * 0,850 = 0,235 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 1 947,- Kč/m 3 * 0,235 = 457,54 Kč/m 3 CP = CU * OP = 457,54 Kč/m 3 * 62,78 m 3 = 28 724,36 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 28 724,36 Kč 1.2.2. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 5,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 2222 Ocenění Základní cena dle přílohy č. 10: hloubka: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč - 9 -
elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks + 9 480,- Kč Základní cena celkem = 19 230,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,8750 Plná cena: = 33 081,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 87 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 13 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 87 / 100 = 87,000 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 15 činit 85 % - 28 119,06 Kč Studna - zjištěná cena = 4 962,19 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.3. Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci: -7 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +3 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,8750 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460-10 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 0,8750 3,00 67,69 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 0,8750 3,00 27,08 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.69 296,00 67,69 20 036,24 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 477/13 570,00 27,08 15 435,60 Stavební pozemky - celkem 35 471,84 Pozemky - zjištěná cena = 35 471,84 Kč - 11 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 986 480,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 28 724,40 Kč 1.2.2. Studna 33 081,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 048 286,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 35 471,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 35 471,80 Kč Celkem 1 083 758,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 1 083 758,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 986 480,90 Kč 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž 28 724,40 Kč 1.2.2. Studna 4 962,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 1 020 167,50 Kč - 12 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 35 471,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 35 471,80 Kč Celkem 1 055 639,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 055 639,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1 055 640,- Kč slovy: Jedenmilionpadesátpěttisícšestsetčtyřicet Kč - 13 -
Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.180.000,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do celkové výše 173.700,- Kč a 236.354,- Kč - Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, 114 07, Zapsáno do soupisu konkurzní podstaty dne 5.10.2011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vyrovnána a vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : rodinný dům 4+1 s předzahrádkou, uzavřeným dvorkem, oplocenou zahradou s ovocnými stromy v klidné části obci Hostim. Jedná se o samostatně stojící dům s bočním vjzedem až na dvorek přímo do garáže. Do domu jsou dva vchody tudíž ho lze rozdělit na dvě bytové jednotky. Dům prošel rekonstrukcí, zejména novou střechou s glazurovanou taškou, nové komíny a nové topení. Při vchodu do domu je slunná veranda se spíží, za ní je kuchyň a vedle je koupelna. Z kuchyně lze projít do první obytné místnosti současně využívané jako ložnice. Z této místnosti je vchod do dalších tří místností. Na dvorku je garáž a kůlna, na zahradě je starý včelín. Zahrada v mírném svahu je položena na východ a za ní ještě pole o rozloze 1757 m2, které k domu náleží. Celková plocha 3.190 m2. Dům je částečně podsklepen s vlastní studnou, je napojen na plynovod, vodovod i kanalizaci. Nachází se v klidné lokalitě, vhodný pro rodinu s dětmi. Obec Hostim je vzdálena 25 km od Znojma, 10 km od Moravských Budějovic a 55 km od Jihlavy. Požadovaná cena 1.130.000,- Kč. - 14 -
Rodinný dům je koncový, řadový ve vesnici Grešlové Mýto 19 km od Znojma, 10 km od Moravských Budějovic. Jedná se o přízemní dům s možností rozšíření do podkroví, s garáží, dílnou, sklepem a prostorným dvorkem. Dům o dispozici 4+1, je napojen na inženýrské sítě a je po rekonstrukci. Nová kuchyň, podlahy, plastová okna, koupelna. Topení na tuhá paliva, plyn je před domem. Pozemek 200m2, užitná plocha 120m2. Požadovaná cena 750.000,- Kč vč. provize a právních služeb. samostatně stojící, prostorný dům s obytným podkrovím o dispozici 4+1 v obci Grešlové Mýto. V přízemí domu jsou dva velké pokoje, kuchyňský kout a jídelna, koupelna s WC. V podkroví se nachází chodba, jeden menší a jeden velký pokoj s výstupem na lodžii, sprcha s WC. K domu patří velká zahrada s přírodním jezírkem a samostatně stojící zděná garáž s dílnou a udírnou. Nově vybudované ústřední topení v měďi na dřevo a uhlí s nově přistavěnou kotelnou a vstupem do domu. Celková plocha parcely 1892 m2. Vlastní zahrada o ploše 1585 m2. Dům situovaný na klidném místě. Požadovaná cena 1.285.000,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. - 15 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 1.050.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 1.050.000,- Kč. Slovy: Jedenmilionpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 21.11.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.21. - 16 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3640-463/2013 znaleckého deníku. - 17 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 14 ze dne 16.10.2013 2 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 3 Mapa oblasti 3-18 -
Fotodokumentace nemovitosti - 19 -
- 20 -
- 21 -
Mapa oblasti - 22 -
- 23 -
- 24 -