-1- Znalecký posudek č. 2498-154/2017 O ceně nemovitosti: Parcela zjednodušené evidence parcely původ Pozemkový katastr (PK) parc. č. 1232, 1550 m 2 v obci Ořechov, k. ú. Ořechov u Uherského Hradiště Objednatel posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD LITOMĚŘICE JUDr. Ondřej Mareš, LL.M. Masarykova 679/33 412 01 Litoměřice Ve věci jednací číslo: 124 EX 375/15 Posudek vypracoval: ING. JIŘÍ MAREK 687 07 Tupesy 416 kancelář: Otakarova 1253 686 01 Uherské Hradiště e-mail: marek@odhadymajetku.cz web: www.odhadymajetku.cz Posudek obsahuje 12 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Uherském Hradišti, 2.10.2017
-2- Obsah znaleckého posudku Posudek A. NÁLEZ... 3 1. Znalecký úkol... 3 2. Podklady pro vypracování posudku... 3 3. Vlastnické a evidenční údaje... 4 4. Základní údaje o obci Ořechov... 4 5. Popis nemovitosti... 5 6. Definice obvyklé ceny... 9 7. Postup ocenění... 9 B. POSUDEK... 10 C. REKAPITULACE... 12 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 12
-3- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Soudní exekutor JUDr. Ondřej Mareš, LL.M., Exekutorský úřad Litoměřice se sídlem Masarykova 679/33, 412 01 Litoměřice, pověřený k provedení exekuce pověřením č. j. 47 EXE 301/2015-10, ze dne 3.2.2015, které vydal Okresní soud v Děčíně, na základě exekučního titulu, jímž je směnečný platební poukaz č. j. 33Cm 599/2011-14, který vydal Krajský soud v Ústí nad Labem dne 12.12.2011, a který se stal pravomocným dne 7.2.2012 a vykonatelným dne 7.2.2012, k vymožení pohledávky oprávněného: Euro Benefit, a.s., Letenské náměstí 157/4, 170 00 Praha 7, IČ 25120514, zast. JUDr. Jan Rudolf, Na Příkopě 15, 1100 00 Praha 1 proti povinnému: Petr Ondra, Těchlovice 172, 405 02 Těchlovice, r. č. 841211/0223, IČ 87227509 ve výši 21 980,00 Kč s příslušenstvím, Úkol znalce dle usnesení exekutorského úřadu ze dne 21.9.2017: Soudní exekutor ustanovuje znalce Ing. Jiřího Marka, k ocenění těchto nemovitostí: Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK), parcela 1232, 1550 m 2, v obci Ořechov, k. ú. Ořechov u Uherského Hradiště. 2. Podklady pro vypracování posudku Podklady zadavatele -Usnesení o ustanovení znalce ze dne 21.9.2017. Katastrální podklady -Katastrální údaje a katastrální mapa na internetových stránkách nahlizenidokn.cuzk.cz. Územní plán -Územní plán obce Ořechov na internetových stránkách zlínského kraje JUAP. Oceňovací předpisy a cenové podklady -Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. -Vyhláška Ministerstva financí č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. -Kupní smlouvy na prodej pozemků z archívu znalce. Ostatní podklady -Výsledky místního šetření. -Sdělení uživatele pozemku společnosti ZEAS Polešovice a.s. Prohlídka nemovitosti -Prohlídka nemovitosti byla provedená dne 26.9.2017
-4-3. Vlastnické a evidenční údaje List vlastnictví č.: 467 Obec: [592447] Ořechov Katastrální území: [712655] Ořechov u Uherského Hradiště A/ Vlastník: Ondra Petr, Těchlovice 172, 405 02 Těchlovice B/ Nemovitosti Pozemky Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) Parcela 1232, 1550 m 2 C/ Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce Ondra Petr Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu 4. Základní údaje o obci Ořechov Obec Ořechov Kraj: Zlínský Okres: Uherské Hradiště Počet obyvatel v obci: 737 Kategorie obce: Obec Občanská vybavenost: Obecní úřad, škola, služby. Dopravní obslužnost obce: autobus Vzdálenost obce od okresního města: cca 17 km Technická infrastruktura v obci: vodovod, plynovod, elektřina, kanalizace bez ČOV. Situace polohy obce Ořechov
-5-5. Popis nemovitosti Popis polohy Pozemek PK 1232 o výměře 1550 m 2 se nachází v nezastavěném území, trať Staré, ve vzdálenosti cca 0,5 km západně od okraje zastavěného území. Pozemek je vedený ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK) s parcelním číslem 1232. V mapě KN je v místě pozemku PK 1232 parcela katastru nemovitostí KN 1181/1, vinice. V současné době v k. ú. Ořechov u Uherského Hradiště probíhají pozemkové úpravy, které, dle sdělení Pozemkového úřadu, budou ukončeny v roce 2018. Dle nového stavu, po dokončení pozemkových úprav, parcela může změnit výměru, tvar i polohu. Způsob užívání nemovitosti Dle sdělení společnosti ZEAS Polešovice, a.s., IČ 255 05 769, tato společnost pozemek převážně užívá v ploše velkovýrobně obhospodařované orné půdy, účelem užívání je zemědělská výroba na orné půdě; smlouva na užívání není uzavřena z důvodu nevrácení podepsané smlouvy vlastníkem. Vinice se na pozemku nenachází. Část pozemku je užívána v ploše krajinné zeleně a popř. v ploše ostatní komunikace, popř. užívaná k malovýrobnímu hospodaření. Věcná břemena nezjištěna. Situace polohy nemovitosti v obci
-6- Ortofotomapa mapa bývalého pozemkového katastru PK Veřejný registr půdy
-7- Přístup k pozemku Pohled od severního okraje
-8- Střední část pozemku Jižní okraj pozemku
-9-6. Definice obvyklé ceny Definice obvyklé ceny dle zákona České národní rady č. 151/1997 Sb. ze dne 17. června 1997 ve znění zákona 121/2000 Sb. a zákona 237/2004 Sb. a zákona 257/2004 Sb. a zákona 296/2007 Sb. a zákona 188/2011 Sb. a zákona 350/2012 Sb. a zákona 303/2013 Sb. a zákona č. 340/2013 Sb. a zákona č. 344/2013 Sb. a zákona č. 228/2014 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 7. Postup ocenění a) ocenění dle cenového předpisu k datu vypracování znaleckého posudku - Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb., vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. b) ocenění dle realitního trhu ocenění porovnáním s pozemky vyhledanými na realitním trhu. Jako cenové podklady byly použity kupní smlouvy z archívu znalce.
-10- B. POSUDEK a) Ocenění dle cenového předpisu Použitý cenový předpis Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. a vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb. a vyhlášky č. 443/2016 Sb. o oceňování majetku. Pozemek PK 1232 6 6 Zemědělské pozemky Koeficient pro úpravu základní ceny zemědělských pozemků dle přílohy č. 5: Obce se 2 5 tisíci obyvateli sousední k. ú. + 20 % Úprava celkem: + 20 % 1,200 Zákl. cena [Kč/m 2 ] Parc. č. Název BPEJ Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] PK 1232 orná půda 30610 1 550 14,34 17,2080 26 672,40 Pozemek PK 1232 zjištěná cena: 26 672,40 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: 26 670, Kč b) Ocenění dle realitního trhu Použité cenové podklady Jako cenové podklady byly použity kupní smlouvy na prodej pozemků z archívu znalce. Přehled srovnatelných pozemků 1/ Kupní smlouva V-1302/2017-742 k.ú. Suchá Loz, k.ú. Bánov, k.ú. Nivnice Období: 03/2017 Popis: Zemědělské pozemky plochy 18513 m 2, ostatní plochy, vodní plochy, lesní pozemky 1219 m 2. Plocha celkem: 19732 m 2 Cena: 307.000,- Kč Jednotková cena: 15,50 Kč/m 2 2/ Kupní smlouva V-3179/2017-705 k.ú. Halenkovice, k.ú. Medlovice u Uherského Hradiště, k.ú. Újezdec u Osvětiman Období: 03/2017 Popis: Zemědělské pozemky 21469 m 2, ostatní plochy 496 m 2. Plocha celkem: 21965 m 2 Cena: 451.501,- Kč Jednotková cena: 21,00 Kč/m 2 3/ Kupní smlouva V-4136/2017-711 k.ú. Jalubí Období: 05/2017 Popis: Zemědělské pozemky 6127 m 2, ostatní plochy 85 m 2. Plocha celkem: 6212 m 2 Cena: 112.000,- Kč Jednotková cena: 18,00 Kč/m 2
-11-4/ Kupní smlouva V-2159/2017-742 k.ú. Nivnice Období: 05/2017 Popis: Zemědělské pozemky 5138 m 2 Plocha celkem: 5138 m 2 Cena: 87.000,- Kč Jednotková cena: 16,93 Kč/m 2 5/ Kupní smlouva V-2292/2017-711 k.ú. Buchlovice Období: 03/2017 Popis: Zemědělské pozemky 2512 m 2, ostatní plochy 115 m 2. Plocha celkem: 2627 m 2 Cena: 45.000,- Kč Jednotková cena: 17,13 Kč/m 2 6/ Kupní smlouva V-4557/2017-711 k.ú. Osvětimany Období: 06/2017 Popis: Zemědělské pozemky 9113 m 2, ostatní plochy 764 m 2. Plocha celkem: 9877 m 2 Cena: 100.000,- Kč Jednotková cena: 10,12 Kč/m 2 7/ Kupní smlouva V-4607/2017-711 k.ú. Boršice u Buchlovic, k.ú. Osvětimany, k.ú. Újezdec u Osvětiman Období: 09/2017 Popis: Zemědělské pozemky 18780 m 2, ostatní plochy 416 m 2. Plocha celkem: 19196 m 2 Cena: 287.945,- Kč Jednotková cena: 15,00 Kč/m 2 8/ Kupní smlouva V-3034/2017-742 k.ú. Bánov, k.ú. Těšov, k.ú. Uherský Brod Období: 05/2017 Popis: Zemědělské pozemky 14233 m 2, ostatní plochy 164 m 2. Plocha celkem: 14397 m 2 Cena: 232.000,- Kč Jednotková cena: 16,10 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 16,22 Kč/m 2 Ocenění Na základě porovnání oceňované nemovitosti s nemovitostmi z databáze prodaných nemovitostí je stanovena jednotková cena. Jednotková cena: 16,50 Kč/m 2 Výměra pozemku: 1550 m 2 Cena pozemku: 25.575 Kč Cena nemovitosti dle realitního trhu (zaokr.) 25 580, Kč
-12- C. REKAPITULACE ZNALECKÝ ÚKOL Úkol znalce je určit obvyklou cenu nemovitých věcí: Pozemky ve zjednodušené evidenci parcely původ Pozemkový katastr (PK), parcela 1232 o výměře 1550 m 2, v obci Ořechov, k. ú. Ořechov u Uherského Hradiště. REKAPITULACE OCENĚNÍ Cena dle cenového předpisu Pozemek p. č. PK... Cena dle realitního trhu Pozemek p. č. 2361... 26.670,-Kč 25.580,-Kč Výslednou obvyklou cenu nemovitosti odhaduji na základě výše uvedených zjištění a ocenění: Pozemek p. č. PK 1232 o výměře 1550 m 2. 26 000,- Kč Cena slovy: Dvacetšesttisíc Korun českých Poznámka: V současné době v k. ú. Ořechov u Uherského Hradiště probíhají pozemkové úpravy, které, dle sdělení Pozemkového úřadu, budou ukončeny v roce 2018. Dle nového stavu, po dokončení pozemkových úprav, parcela může změnit výměru, tvar i polohu. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne 4.12.1996 č.j. Spr. 1872/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2498-154/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. V Uherském Hradišti, 2. 10. 2017 Ing. Jiří Marek