ZNALECKÝ POSUDEK č. 4735 452 / 2017 dle Usnesení č.j. 027 EX 00318/17-073 Objednavatel: Exekutorský úřad Praha 5 JUDr. Miloslav Hauerland, soudní exekutor Sídlo: Zborovská 1222/3, 150 00 Praha IČ: 66236878 Zhotovitel: Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Sídlo: Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové IČ: 2630 2047 Společnost je zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem v Hradci Králové, oddíl C, vložka 26398. Znalecký ústav je zapsán do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. mail: info@znalci-cr.cz Zpracovatelé: Ing. Václav Kunášek, Ing. Milan Bálek, Jaromír Ondrušák Za zpracování znaleckého posudku je odpovědný a může jej osobně stvrdit a podat žádaná vysvětlení dle 22 odst. 1) zák. č. 36/1967 Sb. v platném znění: Ing. Milan Bálek, jednatel společnosti. Účel posudku: Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení č.j. 027 EX 00318/17-073 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Miloslavem Hauerlandem, dne 18.08.2017. Posudek obsahuje: 28 stran včetně příloh Posudek se předává: ve třech vyhotoveních Výtisk číslo: 3 Zpracováno: 05.10.2017
Obsah posudku strana A NÁLEZ...3 1 Úkol a předmět ocenění...3 2 Místní šetření...3 3 Den ocenění...3 4 Podklady...3 B POSUDEK...5 1 Aplikovaná metoda ocenění...5 2 Ocenění...6 C REKAPITULACE...21 D E ZNALECKÁ DOLOŽKA...22 PŘÍLOHY...22 2
A NÁLEZ 1 ÚKOL A PŘEDMĚT OCENĚNÍ Znalecký posudek je vypracován na základě žádosti objednavatele posudku. Úkolem zhotovitele je dle Usnesení č.j. 027 EX 00318/17-073: - ocenit nemovité věci včetně všech jejich součástí a příslušenství, - uvést cenu obvyklou, za níž jsou nemovité věci v dražbě prodejné, - příslušenství nemovitých věcí a cenu obvyklou, za níž je příslušenství v dražbě prodejné. Jedná se o ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: Vedlejší stavba: navazující stodola (součástí pozemku parc.č. St. 83/1). Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. Součástí pozemků je rostlinstvo: pozemek parc.č. St. 83/1: ovocné stromy (1 kus), okrasné keře. 2 MÍSTNÍ ŠETŘENÍ Předmět ocenění byl zkoumán při místním šetření konaném dne 11.09.2017 bez přítomnosti vlastníků nemovitých věcí. Povinný si naši písemnou výzvu k účasti na místním šetření nepřevzal - viz vratka dopisu v příloze posudku. Šetření tak mohlo být provedeno pouze z venku z veřejně přístupných míst. 3 DEN OCENĚNÍ Poslední informace relevantní pro zpracování posudku byly získány dne 05.10.2017, což je den ocenění. 4 PODKLADY - výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 351, k.ú. Kněž u Čestína, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 17.08.2017 - snímek katastrální mapy - usnesení č.j. 027 EX 00318/17-073 3
- barevná fotodokumentace - informace získané při místním šetření - záznam z venkovní obhlídky nemovitých věcí - zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011, č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. - vyhláška č. 443/2016 Sb., kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů - Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. - Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2016 - Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014 - Kolektiv autorů - Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 - Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 - Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 - časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2017 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydávaný Českou komorou odhadců majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1; ročníky 2003 až 2017 - Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí (ARTN) - Trend Report 2008, 2010, 2012, 2014, 2015, 2016 4
B POSUDEK 1 APLIKOVANÁ METODA OCENĚNÍ V tomto posudku je zjišťována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) v platném znění, rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Porovnávací způsob ocenění je proveden srovnáním s realitním trhem, a to metodou přímého porovnání. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování a s ustálenou judikaturou. 5
2 OCENĚNÍ Popis: Rodinný dům dohromady s navazující stodolou tvoří půdorysně tvar písmene "L". Jinak je samostatně stojící, vše situováno na mírně svažitém terénu. Okolní zástavbu tvoří hlavně domy k bydlení a rekreaci. Centrum obce Čestín je ve vzdálenosti 2,9 km, do Kutné Hory je vzdálenost 27 km, k okraji Prahy je vzdálenost 68 km. Přístup ke stavbě je možný přes vjezdovou bránu a branku, oplocení je provedeno včetně zahrady. Konstrukční řešení a technické vybavení rodinného domu č.p. 28: Doba výstavby: dle odborného odhadu před cca 70 lety; údržba: průměrná Počet podlaží: nepodsklepeno, 2 nadzemní podlaží (přičemž 2.NP je z části upravené podkroví) Základy: betonové pasy prokládané kamenem bez izolací proti zemní vlhkosti Nosné konstrukce: zděné z cihel; podezdívka kamenná; nezatepleno Stropy: dřevěné trámové; s rovným podhledem; podbití rákosem a omítnutí Střecha: tvar sedlový; krov je dřevěný Krytina střechy: pálená (tašky) Klempířské konstrukce: Vnitřní povrchy: dešťové žlaby a svody, okenní parapety, oplechování střešních prostupů; zčásti chybí, z pozinkovaného plechu, nyní opatřeno nátěry dvouvrstvé vápenocementové omítky; obklady keramické na WC, v koupelně, v kuchyni Vnější povrchy: brizolit; dřevěný obklad štítu Schody: nosná část dřevěná; stupně, zábradlí a madlo dřevěné Dveře: dřevěné plné s dřevěnými zárubněmi, vstupní jsou dřevěné Vrata: nejsou Okna: dřevěné se zdvojeným jednoduchým zasklením Povrch podlah: dle účelu užití místnosti: keramická dlažba, lepené PVC, betonová mazanina Vytápění: lokální; na tuhá paliva Ohřev teplé vody: zajišťován el. ohřívačem; zásobníkovým Vnitřní vodovod: je proveden rozvod studené i teplé vody Hygienické vybavení: WC splachovací oddělené od koupelny; v koupelně umyvadlo, vana 6
Vnitřní kanalizace: od všech zařizovacích předmětů; plast Vnitřní plynovod: není proveden Elektroinstalace: na jističe, kompletní rozvod světelného proudu (230V) i motorového proudu (400V); bleskosvod není instalován Výtahy: nejsou Vybavení kuchyní: sporák (na el. energii) Ostatní: např. vzduchotechnika, hydranty, rozvod EPS, EZS, strukturovaná kabeláž, krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího telefonu, odvětrávání ventilátory, rozvod antén pod omítkou: nebylo zjištěno Upozornění: Detailní prohlídka nemohla být provedena. Konstrukční řešení, technické vybavení a napojení na inženýrské sítě je popsáno jako standardní (typické) pro daný typ stavby; jejich skutečné provedení tedy může být odlišné. Stejně tak nemohla být provedena detailní identifikace příslušenství. Pravděpodobná dispozice: 1.NP: vstup, chodba, schodišťový prostor, chodba, kuchyně, obývací pokoj, koupelna, WC, komora, sklad 2.NP: chodba, schodišťový prostor, chodba, 2x pokoj, půdní prostor Konstrukční řešení a technické vybavení stodoly: Stodola navazuje na rodinný dům. Jedná se o nepodsklepenou, jednopodlažní stavbu s využitým podkrovím pro skladování. Nosné konstrukce jsou zděné z cihel, vnitřní a vnější omítky vápenocementové. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytinu tvoří pálené tašky. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu opatřeného nátěry. Vrata dřevěné, okno dřevěné s jednoduchým zasklením. Jinak je stavba bez jakéhokoliv technického vybavení. Srovnávací parametry: Název Zastavěná plocha [m 2 ] Užitná plocha [m 2 ] Rodinný dům č.p. 28 139,70 177,24 Stodola na pozemku parc.č. St. 83/1 42,60 68,16 Pozemek po zaokrouhlení 182 241 Závady technické povahy: Prvky dlouhodobé životnosti (PDŽ) jsou zatím v zachovalém technickém stavu, ovšem prvky krátkodobé životnosti (PKŽ) již vykazují známky zvýšeného opotřebení. To se projevuje na některých kovových konstrukcích, které jsou zčásti zkorodovány (dešťové žlaby a svody, oplechování), okna jsou již také pravděpodobně omezenou funkčností. Jinak je stavba bez viditelných 7
statických poruch a její stavebně-technický stav odpovídá stáří, technologickým postupům výstavby a použitým stavebním materiálům a průměrné údržbě. Další připomínky existují spíše v rovině estetické v oblasti obnovy maleb a nátěrů či pravděpodobné výměně keramických obkladů, které přestože jsou funkční, již nemusí odpovídat nárokům současného standardu. Rizika ekonomické povahy: Vzhledem k výše uvedenému bude třeba vynaložit finanční prostředky na rekonstrukci a opravy. Stanovení jejich výše značně přesahuje rámec tohoto znaleckého posudku, navíc jsou závislé na představě o rozsahu a kvalitě rekonstrukce potenciálním novým vlastníkem. Závady právní povahy: Dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 351 existuje soubor omezení vlastnického práva (zahájení exekuce). To však vhledem k účelu posudku (pro exekuční řízení) nepovažujeme za závady právní povahy a není s nimi v tomto posudku uvažováno. 8
Srovnávací nemovité věci (SN): 1) Rodinný dům Nabídková cena: 598 000 Kč Lokalita: Zbraslavice - Hodkov, okres Kutná Hora Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 113 m2 Užitná plocha: 70 m2 Plocha pozemku: 486 m2 Popis: Dům 2+1, je před rekonstrukcí, na okraji obce. Dispozice: vstupní chodba, obytná kuchyně s opravenými kachlovými kamny, pokoj, prostor pro koupelnu a WC. Za obytnou částí navazuje hospodářská část s možností rozšíření na obytnou. Na nemovitosti se před zhruba deseti lety měnila střecha včetně krovů. Vlastní studna, rozvody vody nejsou zhotoveny. Kanalizace v obci není. Suché WC v přístavku u domu. Zdroj: Realitní kancelář EVROPA Lorecká 108/16, 28401 Kutná Hora - Hlouška www.rkevropa.cz 9
2) Rodinný dům Nabídková cena: 750 000 Kč Lokalita: Petrovice II, okres Kutná Hora Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Plocha zastavěná: 132 m2 Užitná plocha: 116 m2 Plocha pozemku: 551 m2 Sklep: 16 m2 Rok rekonstrukce: 2003 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Dispozice 3+2, budova je v původním stavu bývalá škola. V přízemí se nachází vstupní chodba, 2x kuchyň, spíž, 2x obývací pokoj, ložnice, koupelna a samostatná druhá toaleta. Koupelna je s vanou, včetně toalety. Dům je částečně podsklepen dva oddělené sklepy. Podlahy: dlažba, prkna. Střecha: pálená taška. Vytápění: 4x kamna na tuhá paliva, krbová kamna; elektrický přímotop. Ohřev vody: 2x el. bojler. Vlastní studna, odpadní jímka (rozvody vody po rekonstrukci - plast). Na dvoře kůlna s dílnou a skladem. Přístupová cesta je asfaltová. Zdroj: Realitní kancelář RE/MAX High Way Kolín Pražská, 28802 Kolín www.re-max.cz 10
3) Rodinný dům Nabídková cena: 800 000 Kč Lokalita: Chabeřice, okres Kutná Hora Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 130 m2 Užitná plocha: 230 m2 Plocha pozemku: 200 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva, elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům 4+1. Dispozice: 1. NP - vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem, komora, koupelna s WC, vstup na zastřešenou terasu. V 2. NP - obývací pokoj, pracovna, ložnice. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 11
4) Rodinný dům Nabídková cena: 895 000 Kč Lokalita: Onomyšl - Miletín, okres Kutná Hora Stavba: Smíšená Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 250 m2 Plocha pozemku:718 m2 Garáž: Ano Popis: Rodinný dům 3+kk o obytné ploše 75m². Dům byl postaven v roce 1929 a postupně opravován. Do domu je přivedena voda z vlastní studny. Zdivo smíšené, okna dřevěná zdvojená, vytápění lokální tuhá paliva (akumulační kamna), elektrika 230V a 400V, ohřev vody boilerem, odpady svedeny do septiku, podlahy betonové a PVC. Strop hurdis. K obytné části domu navazuje hospodářské stavení. K hospodářským budovám jsou 2 příjezdy (brány). Zdroj: Realitní kancelář Dumrealit.cz Active Benešova 71/1, 28401 Kutná Hora - Hlouška www.dumrealit.cz 12
5) Rodinný dům Nabídková cena: 899 000 Kč Lokalita: Uhlířské Janovice, okres Kutná Hora Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Řadový Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 99 m2 Plocha pozemku: 741 m2 Sklep: Ano Topení: Ústřední plynové Popis: Rodinný dům s inženýrskými sítěmi. Dispozice domu je 2+1, s koupelnou, verandou a skladem o ploše 40 m², celková zastavěná plocha činí 139 m². Dům je připojen na obecní vodovod, plynovod, odpadní vody jsou svedeny do septiku. Dům má střechu po rekonstrukci z roku 2005. Za domem do zahrady je vybudován sklep. Zdroj: Realitní kancelář HOME 4 PEOPLE - Royal Estate Kutnohorská 43, 28002 Kolín I www.home4people.cz 13
6) Rodinný dům Nabídková cena: 914 550 Kč Lokalita: Chabeřice, okres Kutná Hora Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 296 m2 Plocha podlahová: 60 m2 Plocha zahrady:1413 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, elektrické Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Popis: Rodinný dům o dispozici 2+1. U domu je garáž, kůlna a dílna. Dům je v původním stavu. Zahrada o celkové ploše 1413 m2 netvoří jeden celek. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 14
7) Rodinný dům Nabídková cena: 950 000 Kč Lokalita: Čestín, okres Kutná Hora Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží: 2. podlaží z celkem 2 Plocha zastavěná: 120 m2 Užitná plocha: 105 m2 Plocha pozemku: 334 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Elektřina: 230V, 400V Popis: Dispozice 2+1 s dílnou, po částečné rekonstrukci. Střecha z pálených tašek a plechu. Obytné místnosti prošly rekonstrukcí. Vstupní chodba a místnost, která je využívaná jako dílna. Vytápění kamny, ohřev vody bojlerem. Dřevěné obložení dveří, dřevěná okna. V koupelně okna plastová. Voda z vlastní 23 m vrtané studny. Zdroj: Realitní kancelář ERA GARANCIA Karlovo náměstí 89, 28002 Kolín I www.era-reality.cz 15
8) Rodinný dům Nabídková cena: 960 000 Kč Lokalita: Bečváry - Horní Jelčany, okres Kolín Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 86 m2 Užitná plocha: 57 m2 Plocha podlahová: 47 m2 Plocha pozemku: 640 m2 Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: Dispozice 3+kk v původním stavu. Tři obytné místnosti, kuchyňský kout a koupelnou. Topení lokální kamny na tuhá paliva a krb. Zdrojem vody jsou studny na pozemku. Zahrada se zahradním domkem, součástí zahrady vzrostlé stromy. Zdroj: Realitní kancelář M&M reality Krakovská 583/9, 11000 Praha - Nové Město Tel.: 800 100 446 www.mmreality.cz 16
9) Rodinný dům Nabídková cena: 1 290 000 Kč Lokalita: Hulice, okres Benešov Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Podlaží: 2 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 502 m2 Užitná plocha: 131 m2 Plocha podlahová: 75 m2 Plocha pozemku: 1077 m2 Sklep: Ano Garáž: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 2+1 - v přízemí je šatna, kuchyně s jídelnou, obývací pokoj s krbovými kamny a ložnice, chodba se vstupem do koupelny a WC (samostatné). V zadní části domu je kolna s výstupem na půdu. Dům je napojen na vodovod, odpady jsou svedeny do kanalizace. Elektřina 230/400 V. Plyn je přiveden do skříňky na domě. Vytápění ústředním topením na tuhá paliva. Dále je na pozemku stodola s garáží, dílnou a zahrada. Zdroj: Realitní kancelář HVB Real Estate, s.r.o. Korunní 1310/56, 12000 Praha - Vinohrady www.hvbreal.cz 17
Lokalizace: 18
Závěrečná analýza Ceny uváděné v nabídkách realitních kanceláří nelze vždy použít ve 100%, ale pouze orientačně a s velkou obezřetností vzhledem k tomu, že realitní kanceláře většinou v první fázi inzerce respektují přání prodávajícího, které bývá zpravidla nadsazené a nereflektuje realitu trhu. Realitní kanceláře tedy zpravidla inzerují ceny určené prodávajícími a až po delší době, v dalších fázích neúspěšné inzerce ceny snižují. Např. v příspěvku Vztah nabídkových cen obytných nemovitostí a jejich odpovídajících dob trvání nabídky prezentovaném na XVIII. mezinárodní konferenci soudního inženýrství jeho autor Ing. Martin Cupal uvádí: Změnu ceny v průběhu trvání nabídky vyjadřuje tzv. koeficient redukce ceny, který představuje poměr tržní ceny ku ceně nabídkové. Zpravidla je tento koeficient k ZC 1,00. To znamená, že ceny nabídkové jsou zpravidla vyšší než ceny tržní. Při oceňování nemovitostí porovnávací metodikou se někdy používá paušálně hodnota k ZC = 0,85. Uveřejněno v časopise Soudní inženýrství č. 4, ročník 20-2009 na str. 188. Obdobně v časopise Odhadce a oceňování majetku č. 3-4/2009 v článku autorů Ing. Jana Cimburka, Ph.DR. Michala Hlaváčka, Ph.D., doc. Ing. Luboše Komárka, Ph.D., M.SC., MBA, na str. 37 se uvádí, že nabídkové ceny a ceny skutečných prodejů vykazují podobné tendence (korelační koeficienty v hodnotách od 0,85 do 0,99). Stejně tak uvádí Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, VII. vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2008, ISBN 978-80-7204-578-5, strana 350: Ceny inzerované jako požadované prodejní jsou zpravidla vyšší, než jaké budou nakonec dosaženy. Postupným podrobným sledováním je možno si ověřit, jak cena určité nemovité věci postupně v čase klesá, až z inzerce zmizí - nemovitá věc se zřejmě prodala za cenu blízkou poslední požadované. Cena nemovité věci nemůže být větší, než cena stejné nemovité věci inzerované k prodeji. V dalším textu pak: koeficient zdroje informace: 0,65-1,00. Metoda přímého porovnání: Srovnávací nemovité věci Index odlišnosti I O Cena ke srovnání [Kč] zdroj poloha velikost tech. stav a vybavenost ostatní Upravená cena [Kč] SN 1 598 000 0,90 1,00 1,05 1,25 1,00 706 388 SN 2 750 000 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 607 500 SN 3 800 000 0,90 0,90 1,10 0,90 1,00 641 520 SN 4 895 000 0,90 1,00 0,95 1,10 1,00 841 748 SN 5 899 000 0,90 0,85 1,00 1,00 1,05 722 122 SN 6 914 550 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 666 707 SN 7 950 000 0,90 0,95 1,00 0,85 1,00 690 413 SN 8 960 000 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 864 000 SN 9 1 290 000 0,90 1,00 0,95 0,90 1,00 992 655 n: počet srovnávacích nemovitostí 9 Obvyklá cena: 748 117 Statistické veličiny: Směrodatná odchylka [SO] 125 252 Minimální hodnota 607 500 AP - SO 622 865 Aritmetický průměr [AP] 748 117 AP + SO 873 369 Maximální hodnota 992 655 Spoluvlastnický podíl: 1 / 2 374 058 Srážka za spoluvlastnický podíl: -40% 224 435 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu po zaokrouhlení: 224 400 19
Komentář k ocenění spoluvlastnického podílu: V listopadu r. 2013 byl Asociací znalců a odhadců ČR, o.s. publikován "Znalecký standard POSN č. 11", který mimo jiné řeší situaci při oceňování spoluvlastnických podílů. Viz webové stránky: http://www.azoposn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. Zde se uvádí, že stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je obvykle nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Popis řešení: obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny nemovité věci, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitou věc vůbec reálně užívat (např. rodinný dům s jedním bytem, bytová jednotka). Vliv na obvyklou cenu spoluvlastnického podílu má a) typ nemovité věci a b) výše spoluvlastnického podílu: a) typ nemovité věci: U nemovitých věcí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, zemědělské pozemky, je obvyklá cena spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitá věc přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávání vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitých věcí nekomerčních (např. byty, rodinné domy, stavební pozemky, rekreační stavby) je omezení výrazně větší, rozbor viz níže. b) výše spoluvlastnického podílu: Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Závěr: v databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a netypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu do 5 % - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 5-10 % Nekomerční nemovité věci: - většinový podíl - snížení aritmetického podílu o 15-20 %. - menšinový a poloviční podíl - snížení aritmetického podílu o 20-40 %. Zpracovatelé tohoto znaleckého posudku dodávají, že spoluvlastnický podíl nemá obvykle žádné výhody oproti výlučnému vlastnictví celé nemovité věci. Naopak velkou nevýhodou spoluvlastnického podílu je obecně výrazné omezení vlastnických a uživatelských práv oproti výlučnému vlastnictví. Ani spoluvlastník většinového podílu nemůže direktivně sám rozhodovat o způsobu užívání nemovité věci, o provádění stavebních úprav, o způsobu obhospodařování zemědělských či lesních pozemků, o zřizování zástavních práv či věcných břemen atd. Ve většině případů se musí spoluvlastník více či méně podřídit stanoviskům a požadavkům i dalších spoluvlastníků, pokud nemá dojít ke sporu. Obvyklá cena spoluvlastnického podílu je proto v těchto souvislostech podle našeho názoru nižší než je jeho numerické vyjádření. Navíc v současné době dochází k odkupu spoluvlastnických podílů prakticky jen mezi ostatními spoluvlastníky, případně se spekulativním záměrem rizikovými investory. Běžný realitní trh takové obchody v podstatě nezná, poptávka po nich vlastně neexistuje. Za dominantní problematické body, které potenciální zájemci o koupi spoluvlastnického podílu vnímají, jsou: 1) nutnost shody v otázce nákladů vynakládaných na opravy a rekonstrukce a jejich pořadí, 2) nutnost shody na osobě, která stavební práce bude férově zadávat či řídit, 3) nutnost souhlasu ostatních vlastníků v případě zřízení zástavního práva (hypotéka, úvěr, půjčka). Aby potenciální zájemce o koupi podílu překonal nechuť spojenou s výše uvedenými problémy, vyžaduje podstatnou slevu z ceny, která se podle našich zkušeností pohybuje spíše v horní úrovni rozpětí navrhovaných ve zmíněném Znaleckém standardu POSN č. 11, publikovaný Asociací znalců a odhadců ČR, o.s., tedy ve výši alespoň 20% u většinového podílu a alespoň 40% u menšinového podílu (nekomerční nemovité věci). 20
C REKAPITULACE Výslednou obvyklou cenu spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 na nemovitých věcech: včetně příslušenství, indikujeme ke dni ocenění ve výši: 224 400,- Kč slovy: Dvěstědvacetčtyřitisícečtyřista korun českých Poznámky: Vedlejší stavba: navazující stodola (součástí pozemku parc.č. St. 83/1). Příslušenství: oplocení vč. podezdívky, vjezdová brána a branka, zpevněné plochy. Inženýrské sítě: přípojka el. energie, přípojka veřejného vodovodu, přípojka kanalizace do odpadní jímky, odpadní jímka. 21
D ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav vedený v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících a ustanovením 6 odst. 1 vyhl. č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, zapsaný dle Rozhodnutí ministryně spravedlnosti a předsedkyně legislativní rady vlády České republiky č.j. 193/2009-OD-ZN ze dne 08.10.2009 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost: pro obor ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4735 452 / 2017 deníku znaleckého ústavu. Otisk znalecké pečetě: V Hradci Králové dne 05.10.2017 Podpis za znalecký ústav: Ing. Milan Bálek jednatel společnosti Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Přemyslova 38/1285 500 08 Hradec Králové E PŘÍLOHY 1. Barevná fotodokumentace 2. Výpis z Katastru nemovitostí, LV č. 351, k.ú. Kněž u Čestína, získaný prostřednictvím Dálkového přístupu do Katastru nemovitostí dne 17.8.2017 3. Snímek katastrální mapy 4. Vratka dopisu s výzvou k umožnění ohledání nemovité věci 22
Odhadci a znalci CZ, s.r.o. Příloha: Fotodokumentace