Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1368 / 12 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 574, LV č. 307 na pozemku parc.č. 615 pozemek parc.č. 615, LV č. 307 pozemek parc.č. 1759/2, LV č. 307 Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Trhové Sviny Počet obyvatel 4974 Kat. území Trhové Sviny Ulice Svatá Trojice č.p. 574 Část obce dle LV Trhové Sviny Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov JUDr. Marek Frank Radniční č.p. 28 381 01 Český Krumlov Tel. E-mail IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 574 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120 pozemek parc.č. 615 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120 pozemek parc.č. 1759/2 JAHN CZ s.r.o. - Trhové Sviny, Svatá Trojice 574, IČ 25150120 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne 10.12.2012 Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni 6.12.2012 0664 391 65 Bechyně email: mvomackova@volny.cz tel: 731 573408 381213813 Prohlídka dne 6.12.2012 Počet stran textu 1 Počet stran příloh 34 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 192 m 2 8 000 Kč/m 2 1 536 000 Kč Obvyklá cena - současný stav 1 550 000 Kč Jeden milion pětsetpadesát tisíc Kč Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad- interiér domu ( koupelny, podlahy, inženýrské rozvody vody, elektřiny, kanalizace ) po rekonstrukci v dobrém stavu zápor - samota, přístup po nezpevnění komunikaci, vedlejší stavba nedokončená Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění - 1 -
Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 4 368 000 Kč Čtyři miliony třistašedesátosm tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora REET: ANO Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuční řízení Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva V11 2218/1996 ze dne 20.5. 1996 - nebyla k ocenění předložena - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 28.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map 28.11.2012. odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687,380 41 Kaplice 24.3.2008. Datum předání kompletních podkladů 10.12.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 307, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Tábor 28.11.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Trhové Sviny, vyhotovil kopie katastrálních map 28.11.2012. odhad ceny obvyklé číslo 0151/2008, vyhotovil Jindřich Trávníček, Šumavská 687,380 41 Kaplice 24.3.2008. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Trhové Sviny jsou město v Jihočeském kraji v okrese České Budějovice. Leží 19 km jihovýchodně od Českých Budějovic na soutoku Farského a Trhoviosvinského potoka. Katastrální území má rozlohu 5280 ha. Ve městě žije 5000 obyvatel. Trhové sviny se skládají z místních částí: Březí, Bukvice, Čeřejov,Hrádek, Jedovary, Něchov, Něžetice, Otěvěk, Pěčín, Rankov, Todně, Trhové Sviíny, Třebíčko, Veselka, Rejta ( Trhové Sviny). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci samota Okolní zástavba mimo souvislou zástavbu V Trhových Svinech se nalézá základní škola, gymnázium, středné odborná škola, a střední odborné učiliště,knihovna, kino, malý koncertní sál. Je zde městský úřad s rozšířenou pravomocí, hotel, restaurace, obchody,dopravní spojení autobusem. Informace o nemovitosti Nemovitost je rodinným domem, stavba stodoly, a ostatní stavby jsou zanedbatelné, převážně dřevěné sbíjené přístřešky a kolny. Jedná se o samostatně stojící dům, původní zemědělská usedlost, umístěná mimo zastavěné území Trhových Svin, na samotě, vzdálenost je přibližně 2 km jižním směrem. Přístup k domu je po nezpevněné komunikaci odbočující z místní komunikace vedoucí k osadě Mokrovce. Dům je bez fasády, zděný převážně ze smíšeného zdiva. Společně s hospodářskou stavbou a částí kde byla započata výstavba nové stavby ( v současnosti pouze zdi do výše cca 1 NP) vytváří uzavřený dvůr. V okolí jsou pak různě umístěny dřevěné sbíjené stavby. K obytnému domu náleží pozemky orné půdy, trvalého travního porostu, ostatních komunikací, lesní pozemky a vodní plochy( vodní plocha vytváří i rybníky,které nejsou v současnosti zanesené do katastru nemovitostí, byly provedeny vlastníkem, zřejmě bez stavebních povolení ) tyto pozemky jsou oceněny v samostatném ocenění. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 3888 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po nezpevněné komunikaci. Příjezdová komunikace vykazuje závady: ztížené podmínky v zimním období. jedná se o polní cestu, vyježděné koleje Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 225 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně vana, umyvadlo kuchyňská linka,sporák plynový vana, umyvadlo Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] stodola ve zhoršeném stavu, část ubourána vystavěna nově částečně zeď, započata stavba 50.0 5 Technický stav Budova RD Stav průměrný Stáří roků odhadem 72 Opotřebení odhadem 55 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1 248 m 3 Cena 3 500 Kč/m 3 Cena celkem 4 368 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 851 m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem 85 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu není Voda ze studny napojeno Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy napojeno Kanalizace do septiku není - 4 -
Kanalizace do vlastní ČOV Dálkové vytápění není Plyn není není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy kamenné 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč bez izolací 100 zděné 100 stropy dřevěné trámové 100 krov 100 střešní krytina pálená tašková jednoduchá 100 obvodové stěny z kamenného zdiva v tl. do 100 vnější úpr. povrchů bez fasády 100 60 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště chybí 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře hladké dýhované 100 podlahy obytných prkenné, keramická dlažba 100 podlahy nebytových keramická dlažba 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro světelný a motorový rozvod 100 rozvod vody studené a teplé 100 rozvod plynu není zaveden 100 zdroj teplé vody bojler 100 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha sklep 16.12 m 2 0.0 0.00 m 2 Součet ploch za podlaží 16.12 m 2 0.00 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha kuchyně,hala, čtyři pokoje, 2x koupelna, WC 192.00 m 2 1.0 192.00 m 2 Součet ploch za podlaží 192.00 m 2 192.00 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: CENTURY 21 Stejskal, datum změny inzerátu 11.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 170.0 m 2 Podlahová plocha 245.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1400.0 m 2 Cena za nemovitost 1 335 000 Kč 5 400 Kč/m 2 Redukce ceny 0 % Redukovaná cena 1 335 000 Kč 5 400 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej velkého rodinného domu na samotě v blízkosti obce Brloh v krásné krajině pod Kletí. Dům je zděný a má nově zrekonstruovanou střechu. Dispozice domu je 5+1 s obytnou plochou více jak 100 m2 ve dvou patrech. V kuchyni jsou kamna na tuhá paliva, stejně je vytápěn i celý dům. Voda je rozvedena do domu z vlastní studny. Dům je částečně podsklepen, má prostornou půdu a dřevěnou verandu s obytným prostorem. Na pozemku je zděná budova, kde jsou 2 garáže a další prostory. Pozemek je oplocen a je na něm jezírko s možností chovu ryb. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: RE/MAX Profil, datum změny inzerátu 9.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 138.0 m 2 Podlahová plocha 138.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 522.0 m 2 Cena za nemovitost 2 100 000 Kč 15 200 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 1 890 000 Kč 13 700 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Dům po částečné rekonstrukci, 220 m2, se zahradou o výměře 303 m2. Původní nemovitost byla rozšířena o přístavbu dvou místností a koupelny. Jsou zde nová plastová okna, rozvody vody v plastu, provedena rekonstrukce elektroinstalace v mědi, nové radiátory. Přístavba domu je zateplená. Nové podlahy v celém domě. V současné době je dispozice domu 2 + 1, v rekonstrukci je jedna místnost a veranda. V prostorné kuchyni vévodí kuchyňská linka s vestavěnými spotřebiči. Sporák na plynové bomby, s možností připojení na elektřinu. Zajímavým prvkem je krb v obývacím pokoji. V nově přistavěné prostorné koupelně vana, sprchový kout a WC, ještě jedno samostatné WC v domě. Podlahové krytiny tvoří plovoucí podlahy a dlažba, přičemž v koupelně, kuchyni a chodbách je podlahové vytápění. Vytápění domu lokální, na tuhá paliva, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. Voda obecní, veřejná kanalizace. V obci škola, škola, obchod, lékař, pošta, autobusové a vlakové spojení. - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: M&M reality holding a.s., datum změny inzerátu 9.12.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 65.0 m 2 Podlahová plocha 65.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 772.0 m 2 Cena za nemovitost 930 000 Kč 14 300 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 837 000 Kč 12 900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Prodej RD před rekonstrukcí v chráněné krajinné oblasti. Vlastní studna, zaveden elekt. proud, odpad na hranici pozemku Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 5 400-13 700 Kč/m 2 837 000-1 890 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 8 000 Kč/m 2 cenu obvyklou rodinného domu s pozemkem st. 615 a zahradou č. parcelní 1759/2 odhaduji vzhledem k technickému stavu, poloze a dostupnosti ( jedná se o samotu, přístup po nezpevněné komunikaci, občanská vybavenost 2 km v Trhových Svinech) zemědělské pozemky jsou oceňovány zvlášť Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostíí. - 7 -
- 8 - Fotodokumentace
- 9 - Fotodokumentace
- 10 - Fotodokumentace