ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 2621-11/13 o ceně garáže na p.č. 786 v kú Břidličná, budovy na p.č.2946, v kú Břidličná a jeho všemi součástmi a příslušenstvím: venkovní úpravy a pozemky. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský, PSČ 266 01, Beroun Stanovení obvyklé ceny pro provedení exekuce Ocenění je provedeno dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, 2 odst. 1 zákona Oceněno ke dni: 20.2.2013 Posudek vypracoval: Jiří Klabzuba, Lipovská 1178, 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549, odhady@realityklabzuba.cz Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 16 stran a 14 stran přílohy, celkem tedy 30 stran. V Jeseníku, dne 20.2.2013
1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v blízkosti místní komunikace a je z ní přímo přístupná. Obecní vodovod je+nn, ostatní inž. sítě chybí. Součásti a příslušenství: venkovní úpravy nemající mimořádný vliv na CO. Obvyklá cena: je cena, za kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastností, stáří apod. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty i výrazně odlišovat. Vliv na stanovení ceny obvyklé tržní mají také podzemní a nadzemní inž. sítě vč. ochranných pásem a věcná břemena. Pro zjištění obvyklé ceny se používá: zjištění věcné hodnoty staveb, zjištění výnosové hodnoty staveb, zjištění porovnávací metodou. Věcná hodnota: reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Toto možno provést dle cenového předpisu v platném znění, kde Kp je rovno 1.00. Výnosová hodnota: zjistí se u nemovitostí z dosaženého v daném místě a čase ročního nájemného, sníženého o roční náklady na provoz. Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Jeseník, Bruntál. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V části B1: jiná práva nezjištěny. V části C: dle LV 815+1718 z 29.1.2013. Práva a závady nezjištěny dle 336a odst.1 b. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro kú a obec Břidličná, LV 815+1718, vyhotovený bezúplatně dálkovým přístupem ze dne 29.1.2013. Kopie kat. mapy pro kú Břidličná, mapový list č. 3-3/31, 3-3/24, vyhotovený Katastrálním úřadem v Jeseníku ze dne 7.2.2010 v měřítku 1:1000, zajistil znalec. Výkresová dokumentace: se nedochovala. Místní šetření znalce dne 17.2.2013 za přítomnosti ing. Jaroslava Motyky, který na místě samém doslova říkal: udělá se to jako posledně, odhad nebude potřebovat. Bylo mi dovoleno provést pouze fota. Dne 17.2.2013 byla provedena fotodokumentace dig. fotoaparátem Olympus SP 600 UZ. Údaje o stáří jsem nezajistil uvádím tedy odhadem. - 2 -
Usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 63NC 1294/2009-15 ze dne 31.1.2013. Usnesení o ustanovení znalce č.j. 015 EX 341/2010-57 z 31.1.2013. Poradenství u RK konkrétně RK Job, má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém regionu, www.realityklabzuba.cz. Nahlédnutí na webové stránky místních RK, kde údaje jimi nabízených RD jsou mnohdy nadhodnocené a neprodejné. V části,,c,, je omezení vlastnického práva, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na LV 815+1718 pro kú a obec Břidličná zapsáni: LV 815: garáž, pozemek je Města Břidličné SJM Motyka Jaroslav a Motyková Jana r.č.570317/2299 r.č.615728/0888 Jesenická 461 Břidličná LV 1718: Motyka Jaroslav r.č.570317/2299 Jesenická 461 Břidličná 1.4 Přílohy posudku LV Katastrální mapa Foto Usnesení 2x Mapy Povodňová zóna 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Garáž 2) Budova-stolárna, dílna - 3 -
3) Pozemky - 4 -
2. POSUDEK A OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT 1.1 Garáž 1.1.1 Popis Garáž leží na pozemku p.č. 786, přízemní, řadová. Základy+izolace, krov půltový, krytina falcovaná plechová, tl. zdí 30 cm, fasáda chybí, kl. konstrukce chybí, technický stav průměrný, údržba horší, datum postavení asi r.1995. 1.1.2 Obestavěný prostor 33,00*2,70 = 89,10 m 3 1.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 18 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 22,50%. Výpočet RH: 89 m3 * 2 400,-Kč/m3 = 213 600,-Kč Opotřebení 22,50 %: - 48 060,-Kč Cena: 165 540,-Kč 2.1 Budova 2.1.1 Popis Budova-dílna+stolárna leží na pozemku p.č. 2946, přízemní, sólo stojící. Základy+izolace, svislé konstrukce dřevěné, krov sedlový, krytina pod sněhovou vrstvou, nátěry fasády, kl. konstrukce kompletní, technický stav+údržba průměrné, datum postavení asi 9 let. Rozměry uvádím dle nahlížení do KN, odhadem, mapy.cz. 2.1.2 Obestavěný prostor 14,99*13,14*3,00 = 590,90 m 3 14,99*13,14*3,50/2 = 344,70 m3 Celkem: 935,60 m3 2.1.3 Opotřebení stavby Při stáří 9 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 9 %. Výpočet RH: 936 m3 * 3 500,-Kč/m3 = 3 276 000,-Kč Opotřebení 9 %: - 294 840,-Kč - 5 -
Cena: 2 981 160,-Kč 3.3 Pozemky Oceněno porovnávací metodou. 3.3.1 Popis p.č.2946-2 489 m 2 - ostatní plocha p.č.2947-14 m2 - zahrada celkem : 2 503 m2 3.3.2 Výpočet ceny 2 503 m2 * 40,-Kč/m2 = 100 120,-Kč - 6 -
3. REKAPITULACE VĚCNÝCH HODNOT 1) Garáž Kč 165.540,00 2) Budova Kč 2.981.160,00 3) Pozemky Kč 100.120,00 Zjištěná výsledná cena Kč 3.246.820,00 Slovy: třimilionydvěstěčtyřicetšesttisícosmsetdvacetkč V Jeseníku, dne 20.2.2013... vypracoval - 7 -
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.9.1988, č.j. spr.4241/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a jako držitel koncesní listiny pro oceňování majetku pro věci nemovité vydané OkÚ Jeseník, referát okresního živnostenského úřadu, dne 15.ledna 2001, ev.č.381100-12198-00,č.j.410-t/01/fr, certifikovaný dne 27.5.2004 BIVŠ Praha, držitel licence ACONS č.587 dne 16.2.2005. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 2621-11/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník 5. OCENĚNÍ VĚCNÝCH HODNOT Rekapitulace VH: 3 589 720,-Kč 6. VÝNOSOVÁ HODNOTA V lokalitách kde není přijatelné a stálé nájemné je cena výnosem nulová, nehledě k tomu, že nájemné ani v dobách r. 2008-2009, kdy se šplhaly ceny nemovitostí, potažmo i nájmů, nejsou garáže, budovy na Bruntálsku rentabilní. 7. POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnávací metoda: vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Toto porovnání se provádí dle průzkumu trhu s nemovitostmi v okr. Bruntál. Dále byla provedena konzultace s real. agenturami a to např. RK Job Zlaté Hory. Na hodnotu porovnáním je potřeba dát nejvyšší důraz. V neposlední řadě má vlastní databáze cen obvyklých v jesenickém z pozice majitele realitní kanceláře, (www.realityklabzuba.cz), kterou si již několik let vytvářím včetně fotodokumentace. Současná situace: nejvyšší poptávka je po nemovitostech a to byty a RD ve větších městech a v blízkém okolí, přilehlých obcích k větším městům apod., situace v Břidličné je velmi špatná a zlá, nízké OC, nezaměstnanost. Dnes přetlak nemovitostí jakéhokoliv druhu, ceny jdou mírně dolů, světová krize, hypotéční krize. Garáže v této lokalitě obchodovány za cca 40-50 tisíc Kč. Obdobné budovy asi za 500 000,-Kč. Negativa: pracovní příležitosti, špatná dostupnost, částečné inž. sítě, zóna 2, 3. Pozitiva: čisté ovzduší, zimní a letní sporty. - 8 -
PŘÍKLADY PRODEJŮ: 1 obec Kobylá nad Vidnavkou. Nabídka k prodeji výrobního areálu v obci Kobylá nad Vidnavkou. Areál o velikosti zastavěné plochy 1 750 m2 sestává ze 6-ti výrobních hal + 9 kanceláří. Součástí prodeje jsou i pozemky o výměře cca 8 500 m2. Objekt je po rekonstrukci a je ve velmi dobrém stavu. Donedávna byl objekt využíván k výrobě dřevěných Euro oken. Dostupnost dopravního spojení, autobusová zastávka je cca 200 m, vlaková zastávka cca 1 km. Areál je zabezpečen kamerovým systémem a je vytápěn ústředním topením na tuhá paliva. Objekt je možno také pronajmout, cena 4 000 000,-Kč, cena nadhodnocená, neprodejná. - 9 -
2 město Javorník. Nabídka ke koupi halu pro dřevařskou výrobu - pilnici včetně okolních pozemků pro manipulaci. Hala je plně funkční a zařízená kompletním vybavením pro výrobu. Samostatně stojící dřevěná hala je vybavená rámovou pilou - katrem, rozmítací pilou, zkracovací pilou, kolejovými pojezdy včetně vozíků a pojezdů na uchycení kulatiny, otočným jeřábem, samostatnou brusírnou vybavenou brousícím automatem. Vedle haly stojí zásobník na piliny s dopravníkem, kanceláře, šatna a sociální zařízení. Výměra je 4 704 m2, jsou všechny pozemky zpevněny a slouží jako manipulační plochy, 50 metrů od vjezdu do výroby je železniční vlečka s rampou. Cena mírně nadhodnocená ve výši 2 100 000,- Kč. - 10 -
3 obec Česká Ves. BUDOVA: leží na p.č. 1685, přízemní, sólo stojící stavba, kde se nachází kancelář, WC muži a ženy, sklady, prodejna, kotelna, chodba. 1.n.p.: podlahy dlažby teraco, PVC, tloušťka zdí 45 cm, okna plastová, teplá a studená voda, oc. radiátory, vrata, umyvadla, WC mísy, sprcha, sporák, vytápění plynové. Základy+izolace, sedlový krov, zdivo cihelné, fasáda MVC metlou, krytina vlnitý plech, bleskosvod ano, budova byla provozována, stav technický+údržba průměrná, stáří cca 27 let, cena kupní 2 250 000,-Kč. Obestavěný prostor Celkem: 1 710.00 m 3 Rozměry zastavěné plochy: 360.00 m2 Fotodokumentace garáž + budova-dílna: - 11 -
Garáž - 12 -
Budova-dílna - 13 -
- 14 -
- 15 -
Cena obvyklá v daném místě a čase s podmínkou v části,,c,, - bez zápisu činí: -----------------------500 000,-Kč --------------------- slovy: -------------pětsettisíckč-------------------- z toho 40 000,-Kč je garáž na p.č.786, 460 000,-Kč je budova-dílna na p.č.2946. Vypracoval: Jiří Klabzuba Lipovská 1178 790 01 Jeseník mobil: 723 219 549 http://www.realityklabzuba.cz - 16 -