ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 0232-08/2014 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 1055/6 v Plzni, část Bolevec, Komenského 1055/33 Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-město, obec Plzeň, k.ú. Plzeň Adresa nemovitosti: Komenského 1055/33, 32300 Plzeň Vlastník stavby: Iveta Hellingerová, Komenského 1055/33, 32300 Plzeň, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Iveta Hellingerová, Komenského 1055/33, 32300 Plzeň, vlastnictví: výhradní OBJEDNATEL : Eurodražby cz a.s. Adresa objednatele: Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43, 331 01 Plasy IČ: 13869906 telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz DIČ: CZ500902342 fax: jako podklad pro nedobrovolnou dražbu (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 1 200 000 Kč Datum místního šetření: 31.03.2014 Stav ke dni : 31.03.2014 Počet stran: 20 stran Počet příloh: 13 Počet vyhotovení: 2 V Plasích, dne 01.04.2014 Ing. František Klokočík NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č. 1055/6 v Plzni, část Bolevec, Komenského 1055/33
Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 11.03.2014 Kopie katastrální mapy k datu 01.04.2014 Místopis Plzeň je statutárním městem s kompletní infrastrukturou. Předmětný bytový dům je situován v sídlištní zástavbě v Plzni, část Bolevec. Předmětný bytový dům stojí na pozemku parcelního čísla 3310 a 3311 v katastrálním území Bolevec, obec Plzeň. Přístup a příjezd k bytovému domu je z ulice Komenského a dále po pozemku p.č. 1137/113 druhu ostatní komunikace který je ve vlastnictví Statutárního města Plzně. Bytový dům má dva vchody, jeden má č.p. 1055 a druhý má č.p. 1056. Bytový dům má 8 nadzemních podlaží a 1 podlaží podzemní. Na každém nadzemním podlaží jsou tři byty. Předmětná bytová jednotka č. 1055/6 je situována ve vchodu č.p. 1055 na 2. nadzemním podlaží. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Celkový popis Bytový dům je stavbou postavenou v 70. letech minulého století v panelovém montovaném systému PS 69. Dům je po celkové rekonstrukci : nová zateplená fasáda včetně nových plastových oken, nová plochá zateplená střecha, nové vchodové plastové dveře, nový osobní výtah, nové vnitřní rozvody vody, kanalizace topení a plynu. Bytová jednotka je po částečné rekonstrukci : koupelna je nová a obsahuje sprchový kout, umyvadlo a splachovací WC. Nová je i kuchyňská linka umístěná v chodbě bytu. Původní jsou vchodové a vnitřní dveře, vnitřní omítky stěn a stropů, podlahy a rozvod elektriky. Bytová jednotka je o velikosti 2+1 a je určena k trvalému bydlení. Bytová jednotka je obývána vlastníkem této nemovitosti. Dispozice bytové jednotky : vstupním prostorem je chodba z které jsou vstupy do kuchyně, obývacího pokoje, pokoje, kuchyně s WC. Z mezipodesty schodiště je vstup na krytou lodžii společnou i pro vedlejší bytovou jednotku. Sklepní kóje je přístupná v 1. podzemním podlaží. Bytový dům se nachází v klidném prostředí s nádvořím provedeným v parkové úpravě. V okolí domu je dostatek parkovacích stání. Silné stránky Klidné okolí bytového domu, nejvýhodnější poloha v bytovém domě je 2. nadzemní podlaží a to předmětný byt má, kvalitní zateplení fasády a ploché střechy, čistý vstupní schodišťový prostor. Slabé stránky - 2 -
Bytová jednotka je určena k nepovinné dražbě. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Jednotka je řádně zapsána v katastru Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav jednotky umožňuje podpis zástavní Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání jednotky není v rozporu s Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Komentář: Zástavní prrávo smluvní - pohledávky do výše 705 997,- Kč s příslušenstvím - budoucí pohledávky do výše 705 997,- Kč s oprávněním pro Českou spořitelnu, a.s. Zástavní právo exekutorské - pohledávka ve výši 0,00 Kč s příslušenstvím, další pohledávky dle listiny, celkem ve výši 22 447,50 Kč s oprávněním pro Společenství vlastníků ješdnotek domu v Plzni, Komenského 33, 35 Ostatní rizika: nejsou OCENĚNÍ Cena pozemku Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Výpočet hodnoty pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pozemky parcelního čísla 3310 a 3311 v katastrálním území Plzeň, obec Plzeň jsou pozemky stavební. Pozemky jsou kompletně zasíťovány : rozvod elektrické energie, veřejný vodovod, kanalizace, plynovod, telefon, kabelová televize a internet. K pozemkům je přístup a příjezd po zpevněné komunikaci. Cena pozemku je stanovena dle vlastní databáze znalce. Druh pozemku Parcela č. Výměra Jednotková Spoluvlastnický Celková cena - 3 -
[ m 2 ] cena [ Kč/m 2 ] podíl pozemku [ Kč ] zastavěná plocha a 3310 204 3 950 598 / 24 538 19 638 nádvoří zastavěná plocha a 3311 204 3 950 598 / 24 538 19 638 nádvoří Celková výměra pozemků 408 Hodnota pozemků celkem 39 276 Věcná hodnota Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Výpočet věcné hodnoty stavby Název Typ výměry Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha obývací pokoj Obytné prostory 20,17 m 2 1,00 20,17 m 2 pokoj Obytné prostory 16,12 m 2 1,00 16,12 m 2 kuchyň Obytné prostory 10,84 m 2 1,00 10,84 m 2 chodba Obytné prostory 9,13 m 2 1,00 9,13 m 2 koupelna a WC Obytné prostory 2,62 m 2 1,00 2,62 m 2 sklep Obytné prostory 1,44 m 2 1,00 1,44 m 2 Celková podlahová plocha 60,32 m 2 60,32 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 60,32 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 29 500 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 779 440 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 32 Další životnost roků 68 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 1 334 580 Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Plzeň, část Severní předměstí, ulice Komenského 2+1 Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice Celková cena Jednotková cena - 4 -
panelový montovaný systém 60,32 m 2 2. NP 1 240 903 Kč 20 572 Kč/m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Prodej, bytová jednotka Nabízíme k prodeji velmi pěkný a prostorný byt 2+1s lodžií v Komenského ulici. Jedná se o byt po kompletní rekonstrukci. Byt je členěn na dva pokoje se samostatným vstupem, kuchyň, samostatnou koupelnu, WC. V celém bytě je položena plovoucí podlaha. Dům je obklopen zelení mezi domy. Plovoucí podlahy, nová koupelna se sprchovým koutem. Plocha bytu je 69,5 m2(z toho 2 sklep a 5,3 lodžie) a je umístěn ve zvýšeném přízemí. Vytápění a teplá voda dálkově. Bydlení s dobrým dopravním dosahem do centra, blízkost všech služeb. Možno financovat hypotéčním úvěrem. Doporučujeme prohlídku. Prodej, bytová jednotka Dovoluji si Vám nabídnout zrekonstruovaný byt o výměře 60m 2 v panelovém domě po celkové rekonstrukci ( zateplení, plastová okna, střecha, bezbarierový výtah, rozvody vody a odpad v plastu, měděné trubky na plyn )v roce 2012. Byt prošel kompletní rekonstrukcí ( kuchyňská linka s prostorem na myčku a pračku, koupelna celá v dlažbě se sníženým stropem, podlahy v kuchyni, předsíni, komoře položená dlažba, šlechtěná omítka natežená částečně i na stropech, vybudování šatny, čalouněné vstupní dveře ) v roce 2009. K bytu náleží prostorná lodžie cca 5m2 a sklepní koje v suterénu domu. Byt je velice prostorný, slunný a to v klidné lokalitě plné zeleně. Na této nemovitosti nejsou žádné pohledávky a nestěhování je možné okamžitě Prodej, bytová jednotka Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 s lodžií, 69 m2, v OV, ve 3. patře revitalizovaného domu, v klidné části Bolevce. Prostorný byt o obytné ploše 62 m2 prošel kompletní rekonstrukcí - vybudována nová koupelna se sprchovým koutem, samostatné WC, kuchyňská linka se spotřebiči, plastová okna, plovoucí podlahy, vstupní a interiérové dveře. K bytu náleží lodžie 5,4 m2 orientovaná na jihozápad a sklepní kóje 1,4 m2. Bezbariérový přístup do domu, dobré parkování přímo před domem, klidné místo mimo komunikaci, bez dopravního ruchu, s množstvím zeleně v okolí. Byt volný ihned. Financování koupě vyřídíme za nejvýhodnějších podmínek. Ev. číslo Srovnatelné jednotky Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Plzeň, Komenského ulice Podlaží: 1. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby Užitná plocha Celková cena Jednotková cena - 5 -
panelový 70,00 m 2 1 570 000 Kč 22 429 Kč/m 2 montovaný systém Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,98 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 18 981 Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Plzeň, Komenského Podlaží: 4. NP Dispozice: 2+1 Typ stavby panelový montovaný systém Užitná Celková cena Jednotková cena plocha 60,00 m 2 1 640 000 Kč 27 333 Kč/m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,99 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Název: Prodej, bytová jednotka Lokalita: Plzeň, Komenského Podlaží: 3. NP Dispozice: 2+1 Celkový koef. K C 0,85 Upravená j. cena Kč/m 2 23 367 Typ stavby Užitná Celková cena Jednotková cena plocha panelový 69,00 m 2 1 595 000 Kč 23 116 Kč/m 2 montovaný systém Použité koeficienty: - 6 -
K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Celkový koef. K C 0,84 Upravená j. cena Kč/m 2 19 367 Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek 18 981 Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek 20 572 Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek 23 367 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované jednotky 20 572 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované jednotky 60,32 m 2 Výsledná porovnávací hodnota jednotky 1 240 903 Kč Popis: 2+1 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav 1 240 903 Kč 0 Kč 1 373 856 Kč 39 276 Kč Obvyklá cena 1 200 000 Kč slovy: Jedenmiliondvěstětisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.2 b Komentář ke stanovení obvyklé ceny Kupní cena dle sdělení vlastníka bytové jednotky činí 1 280 000,- Kč. Závěr Obvyklá cena o výši 1 200 000,- Kč je cenou reálnou. V Plasích 01.04.2014 Ing. František Klokočík Horní Hradiště 43 331 01 Plasy telefon: 774 344 241 e-mail: klokocik@centrum.cz - 7 -
Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 24.10.2003 č.j. Spr 1111/03 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 0232-08/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 01/2014. - 8 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 01.04.2014 1 Informace o parcele p.č. 1137/113 1 Fotodokumentace nemovitosti 9 Mapa oblasti 1 Mapa oblasti 1-9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -