ZNALECKÝ POSUDEK č. 616-11/2015 O obvyklé ceně bytu v Praze, Záběhlicích, ul. Mikanova 3260/1. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Mgr. Jan Beneš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Praha - západ Liborova 405/14 169 00 Praha 6, Břevnov Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Táboře 27.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pro účely exekučního řízení 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Mikanova 3260/1 110 00 Praha, Záběhlice Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Záběhlice Počet obyvatel: 1 243 201 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 19.05.2015 za přítomnosti Anatolye Popova a jeho manželky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí Elektronický snímek katastrální mapy Mapa povodňových rizik Místní šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Oceňované nemovitosti jsou vlastnictvím tak, jak je toto vlastnictví zapsáno na přiloženém výpisu z katastru nemovitostí ČR. 6. Dokumentace a skutečnost Údaje pro ocenění vycházejí z místního šetření provedeného znalcem a z místní znalosti území. 7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o bytovou jednotku se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku a dále užívací právo či jiný druh oprávnění nezapsaného v kat. nem. k uzavřenému parkovacímu stání č. UPS 16 a k parkovacímu stání č. PS 79 v domě č. p. 3260, který je součástí poz. parc. č. 669/84, vše v k. ú. Záběhlice. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice 1.1.2. Parkovací stání - 2 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka I -0,04 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Nemovitost prodávána I -0,02 v rámci exekučního řízení 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + S P i ) = 0,940 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rezidenční I 0,04 zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá III 0,00 dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00-3 -
11 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i ) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 0,996 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby i = 2 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice Netypový byt 4+kk, 109,3 m 2, v 8. N.P. bytového domu, plastová okna, 2 x koupelna a WC, komora v bytě, 3 x balkon, sklep. Vytápění a ohřev teplé vody v domovní předávací stanici, teplovodní, radiátory deskové, termoregulační hlavice, napojení na veškeré inž. sítě mimo zemního plynu. Stáří stavby 8 roků. Opotřebení mírně vyšší než odpovídá stáří stavby. Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy Pozemek zastavěný stavbou byt. domu a pozemky ve fčním celku, oceněné dle cenové mapy. Ocenění Ostatní stavební pozemky Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a 669/84 1 685,00 6 790,00 11 441 150,- nádvoří 2 cen. mapa orná půda 669/89 101,00 6 790,00 685 790,- 2 cen. mapa orná půda 669/90 634,00 6 790,00 4 304 860,- 2 cen. mapa orná půda 669/91 357,00 6 790,00 2 424 030,- 2 cen. mapa ostatní plocha 669/95 513,00 6 790,00 3 483 270,- 2 cen. mapa ostatní plocha 669/96 133,00 6 790,00 903 070,- Ostatní stavební pozemky - celkem 3 423,00 m 2 23 242 170,- Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy - zjištěná cena = 23 242 170,- Kč Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Stavební pozemek zastavěný stavbou BD a pozemky ve fčním celku oceněné dle cenové mapy = 23 242 170,-Kč 23 242 170,- Kč - 4 -
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu = 23 242 170,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 10 Stáří stavby: 8 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 35 452,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy Byt: 106 * 1,00 = 106,00 m 2 Sklep: 3,3 * 0,80 = 2,64 m 2 Balkon: 5,2 * 0,17 = 0,88 m 2 Balkon: 5,7 * 0,17 = 0,97 m 2 Balkon: 4,3 * 0,17 = 0,73 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 111,22 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,10 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - III 0,03 s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství nadstandardního vybavení V 0,10 (vířivé vany, masážní sprchové panely apod.) nebo více základních příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient pro stáří 8 let: s = 1-0,005 * 8 = 0,960 9 Index vybavení I V = (1 + S V i ) * V 10 * 0,960 = 1,181 i = 1-5 -
Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 35 452,- Kč/m 2 * 1,181 = 41 868,81 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 111,22 m 2 * 41 868,81 Kč/m 2 * 0,940 * 1,060= 4 639 885,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 4 639 885,11 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 23 242 170,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 093 / 74 590 Hodnota spoluvlastnického podílu: 23 242 170,- Kč * 1 093 / 74 590 = 340 577,72 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 340 577,72 Kč Byt 3260/99, Záběhlice - zjištěná cena = 4 980 462,83 Kč 1.1.2. Parkovací stání Dle prohlášení účastníka místního šetření je s vlastnictvím bytové jednotky spojeno také blíže neurčené právo, na jehož základě výlučně užívá část společných prostor budovy, a to uzavřené parkovací stání a neuzavřené parkovací stání, která však nejsou samostatnou jednotkou ani podílem na nebytové jednotce. Zatřídění pro potřeby ocenění Stavba jednotek oceněných dle 21: Ocenění jednotlivých jednotek Uzavřené parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Uzavřené parkovací stání: 14 * 1,00 = 14,00 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 14,00 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, - 6 -
A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 9 962,04 Plná cena: 14,00 m 2 * 9 962,04 Kč/m 2 = 139 468,56 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků - 7 -
Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1-8,0 % / 100) * 0,920 Nákladová cena CB N = 128 311,08 Kč Koeficient pp * 0,996 Cena CB = 127 797,84 Kč Uzavřené parkovací stání - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 127 797,84 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Uzavřené parkovací stání - zjištěná cena = 127 797,84Kč Otevřené parkovací stání Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 21 Budova: K. domy vícebytové (netypové) - garážová stání Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru koeficient dle typu podlahové plochy Parkovací stání: 12 * 1,00 = 12,00 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: 12,00 m 2 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10-8 -
9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody S 2,10 100 1,00 2,10 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy S 1,30 100 1,00 1,30 25. Ostatní S 5,60 100 1,00 5,60 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 2 ]: = 4 210,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,1000 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 9 962,04 Plná cena: 12,00 m 2 * 9 962,04 Kč/m 2 = 119 544,48 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 8 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 92 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 8 / 100 = 8,0 % Koeficient opotřebení: (1-8,0 % / 100) * 0,920 Nákladová cena CB N = 109 980,92 Kč Koeficient pp * 0,996 Cena CB = 109 541,- Kč Otevřené parkovací stání - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 109 541,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 0,- Kč Spoluvlastnický podíl: 1 / 1-9 -
Hodnota spoluvlastnického podílu: 0,- Kč * 1 / 1 + 0,- Otevřené parkovací stání - zjištěná cena = 109 541,-Kč Přehled jednotek Uzavřené parkovací stání 127 797,80 Kč Otevřené parkovací stání 109 541,- Kč Parkovací stání - zjištěná cena = 237 338,80 Kč - 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice 4 980 462,80 Kč 1.1.2. Parkovací stání 257 977,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 238 439,80 Kč Celkem 5 238 439,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 5 238 439,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt 3260/99, Záběhlice 4 980 462,80 Kč 1.1.2. Parkovací stání 237 338,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 5 217 801,60 Kč Celkem 5 217 801,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 5 217 801,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 5 217 800,- Kč slovy: Pětmilionůdvěstěsedmnácttisícosmset Kč - 11 -
Stanovení obvyklé ceny S ohledem na způsob stanovení administrativní (vyhláškové) ceny, který je proveden porovnávacím způsobem a má tedy pro stanovení obvyklé ceny významnou váhu, s přihlédnutím k dostatečnému množství srovnatelných nemovitostí na relevantním trhu v daném území a k poměrně nízkému rozpětí nabídkových cen porovnávacích nemovitostí, a také s ohledem na skutečnost, že oceňovaná nemovitost by měla být prodávána v rámci exekučního řízení, stanovuji obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí ve výši 5.900.000,- Kč slovy: pět-milónů-děvět-set-tisíc-korun-českých. Příslušenství nemovitostí jsou popsána v ocenění a jejich cena je v ocenění zohledněna. Znalci nebyla doložena ani nebyla zjištěna žádná práva k oceňovaným nemovitostem, která by měla vliv na jejich cenu a nebyla zohledněna v tomto ocenění. Věcné břemeno č. j. V-34764/2006, zapsané ve veřejné listině, v katastru nemovitostí, nemá vliv na výši obvyklé ceny nemovitostí. V Táboře 27.05.2015 Ing. Ivo Ludvík Čelkovická 445 390 01 Tábor telefon: +420 381 251716 e-mail: ivoludvik@soreta.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10. D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 29. 10. 1997, č.j. Spr 1454/97, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné. - 12 -
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 616-11/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. F 616-11/2015. - 13 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: El. výpis z kat. nem. 2 El. snímek kat. mapy 1 Info z cenové mapy pozemků a povodňové mapy 1 Inzerce nabízených porovnávacích nemovitostí 2 Fotodokumentace 4-14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -