Znalecký posudek č.4556-96/14 ve věci zjištění obvyklé ceny Typ nemovitosti Rodinný dům č.p. 392 v KU Jablůnka s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.862 a parc.č.863 Účel ocenění Zjištění ceny pro exekuční řízení proti p. Miroslavu Žiačikovi ( ), bytem Jablůnka č.p.392, PSČ 756 23, č.j. 117 EX 3214/13-50 Předmět ocenění KU Jablůnka LV č. 641 - RD č.p. 392 na pozemku parc.č. St. 862 pozemek parc.č.st.862 pozemek parc.č.863 včetně příslušenství Adresa Kraj Zlínský kraj Obec Jablůnka Počet obyvatel 938 Kat. území Jablůnka Ulice č.p. 392 Část obce dle LV Jablůnka Objednatel Exekutorský úřad Písek, soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova 339/14 397 01 Písek Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Ing. Miroslav Žiačik, Jablůnka č.p.392 ident. Výlučný vlastník Vypracoval Ing. Machačová Ilona Dne 14.7.2014 Na Příkopě 797 Ke dni 13.6.2013 755 01 Vsetín email: machacova.zk@seznam.cz tel: 603 745 600 Prohlídka dne 13.6.2014 Počet stran textu 6 Počet stran příloh 14 Obvyklá cena Započitatelná podl. plocha 226 m 2 11 000 Kč/m 2 2 486 000 Kč Obvyklá cena 2 500 000 Kč Dvamilionypěstsettisíc Kč 1
Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Celkově působí dům standardně s funkčním dispozičním řešením, přičemž dům je situován v jihovýchodním intravilánu obce, ve vzdálenosti cca 1 km vzdušnou čarou jihovýchodně od obecního úřadu, přístup k domu je řešen ze státní silnice a dále po místní účelové komunikaci se zpevněným povrchem až k domu. Za pozitivní stránky nemovitosti považuji: - prostorná dispozice bytu 4+1 v přízemí a 3+1 v podkroví - pozemek ve funkčním celku adekvátní výměry 789 m2 - částečná modernizace a rekonstrukce (např. střecha se zateplením krovu) - dopravní dostupnost do Vsetína - dobrá zainvestovanost inž. sítí v místě Za negativní stránky nemovitosti považuji: - není kompletní revitalizace původní okna, fasáda bez zateplení - stavební nedodělky v suterénu - není řešeno adekvátní garážování - venkovní úpravy v neudržovaném stavu - stagnace realitního trhu v důsledku ekonomické recese Obvyklá cena zjištěná porovnávací metodou činí 2 800 000 Kč. V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. Rizika: nebyla zjištěna, přístup bezproblémový, pojištění proti povodni není nutné - dle Aquariuse lokalita v zóně č.1, věcná břemena omezující užívání nebyla zjištěna, na nemovitosti vázne zástavní právo smluvní a exekuce omezující užívání nemovitosti (viz LV příloha posudku). Nákladová cena (stavba bez opotřebení) 4 616 000 Kč Čtyři miliony šestsetšestnáct tisíc Kč Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 03.4.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001 místní šetření provedeno 13.6.2014 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 641, vyhotoveno dálkovým přístupem ze dne 03.4.2014 Snímek kat. mapy pro k.ú. Jablůnka výpisy z katastru nemovitostí (CUZK) LV č. 10001 Fotodokumentace Mapa orientační. Mapa oblasti. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jablůnka se nachází v okrese Vsetín a náleží pod Zlínský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Vsetín. Obec Jablůnka se rozkládá asi 6 km severozápadně od Vsetína. Dle regionálního turistického členění patří do oblasti Beskydy - Valašsko. Počet trvale žijících osob této středně velké obce se pohybuje kolem čísla 2030 obyvatel. Protéká zde Vsetínská Bečva. Obec je vzdálená přibližně 20 km od slovenských hranic. Z občanské vybavenosti je v obci několik prodejen, restaurace, ZŠ vyššího stupně, MŠ, sportovní hřiště, stadion a další sportoviště, knihovna, kino, kostel a hřbitov, ordinace praktického lékaře zubaře, je v zde umístěn i domov s pečovatelskou službou, policejní stanice a pošta. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční zastávka. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci Okraj obce Okolní zástavba zástavba RD Dům je umístěn na jižním okraji obce, ve vzdálenosti 1 km jihovýchodně vzdušnou čarou od obecního úřadu Jablůnka, přístup k domu je řešen přes místní účelové komunikace. V místě jsou rozvedeny inženýrské sítě úplné RD je napojen na elektro, voda je řešena z veřejného vodovodu, kanalizace svedena do veřejné kanalizace, na plyn RD připojen není. Dojezdová vzdálenost do správního centra (Krajské město) Hromadná doprava - četnost spojů Nákupní možnosti dostupné v místě 38 km dobrá frekvence spojů ( železniční i autobusová doprava) Ano Informace o nemovitosti Dům je bodový, přízemní s podkrovím, plně podsklepený, sestává ze dvou bytových jednotek, kdy v přízemí je byt 4+1 a v podkroví 3+1. 2
Založení na základových pasech s izolací proti zemní vlhkosti, vyzdívaná tradičním způsobem z cihelného zdiva v tl.45cm- 0,30 m, zastřešení sedlovou střechou, krytina z nové tašky pálené glazované, s klempířskými prvky úplnými, stropy s rovnými podhledy. Vnější omítka je břizolitová, vnitřní omítky vápenné štukové, keramické obklady jsou v soc. zařízení a kuchyních, schody ŽB, do podkroví s gumou, na půdu jsou dřevěné tesařské, okna jsou dřevěná dvojitá, dveře dřevěné hladké plné do OK zárubní, podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v ostatních místnostech jsou betonové a dlažby, vytápění UT kotlem na TP a elektrokotel, OT LT, ohřev TUV centrální el.bojlerem. Vybavení zařizovacími předměty - koupelna s vanou, umývadlem a WC kombi vše 2x. Elektroinstalace 220/380, rozvody vody a kanalizace. Dům užíván od roku 1968, je v dobrém udržovaném stavu, v posledním decéniu s rekonstrukcí a modernizací domu (včetně krytiny se zateplením krovu, kuchyně, soc. zařízení, části podlah, apod.) Dispoziční řešení: 1.PP sklepy a garáž 1.NP (byt 4+1) veranda, chodba se schody, kuchyně, 4x pokoj, koupelna, chodba, WC 2.NP (byt 3+1) chodba se schody, kuchyně, chodba, 3x pokoj, chodba, koupelna, WC Příslušenstvím domu je dřevěný přístřešek na parc.č. st.863 jednoduchá dřevěná stavba, dřevěná jednostranně obíjená střecha rovná, krytina z plechová pozinkovaného. ZP=14m2, OP=39m3. Dále jsou součástí přípojky IS. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Současný stav Popis nemovitosti Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 146 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Dřevěný přístřešek Dřevěný jednoduchý objekt s rovnou střechou, s krytinou z plechu pozinkovaného 14 30 Technický stav Budova RD Stav dobrý Stáří roků Odhadem 46 Opotřebení odhadem 46 % Stavebně technický stav je dobrý, prvky dlouhodobé i krátkodobé životnosti jsou v technickém stavu odpovídajícím staří domu při běžné údržbě. Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 1154 m 3 Cena 4 000 Kč/m 3 Cena celkem 4 616 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 789 m 2 Cena pozemků 350 Kč/m 2 Cena celkem 276 000 Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny Není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy Není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní Není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní betonové pasy s izolací proti zemní svislé konstrukce zděné v tloušťce 45 cm a 30 cm práce vlhkosti vodorovné konstrukce, stropy s rovným podhledem konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným 3
krytina střech tašková glazovaná klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková úpravy vnějších omítka ze škrábaného břizolitu povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický schody ŽB, dřevěné dveře a vrata vnitřní hladké plné okna dřevěná špaletová povrch podlah plovoucí, keramická dlažba a beton vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva a elektrokotel elektroinstalace vč. bleskosvodu světelný a motorový rozvod vnitřní vodovod rozvod studené a teplé - plastové trubky vnitřní kanalizace svislé a vodorovné potrubí vnitřní plynovod není proveden ohřev teplé vody centrální ohřev teplé vody - bojler ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) odsávač par Počet koupelen 2 Počet kuchyní Vybavení koupelny Vybavení kuchyně 1.NP - vana, sprchový kout, umyvadlo, 2.NP vana, 2x umývadlo kuchyňská linka, nerez dřez, sporák se sklokeramickou deskou, digestoř, myčka Počet samostatných WC 2x WC (1x WC Geberit s umývátkem a bidetem v 1.NP a 1x WC kombi ve 2.NP) Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.PP (10,55x12,37)x(2,86) = 373,24 m 3 1.NP (10,55x12,37+4,71x0,50+6,89x1,83)x(3,40) = 494,59 m 3 2.NP (10,55x12,37)x(4,10 2)+4,71x1,20x3,00 2+ = 286,08 m 3 4,71x2,85x0,25x3,00 Obestavěný prostor - celkem: = 1 153,91 m 3 Výčet místností 1.PP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha PP suterénu 77.30 m 2 0,5 38,70 m 2 Součet ploch za podlaží 77.30 m 2 38,70 m 2 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha veranda 7.40 m 2 1.0 7.40 m 2 pokoj 12.80 m 2 1.0 12.80 m 2 kuchyně 9.60 m 2 1.0 9.60 m 2 pokoj 9.20 m 2 1.0 9.20 m 2 pokoj 21.80 m 2 1.0 21.80 m 2 chodba 3.70 m 2 1.0 3.70 m 2 pokoj 13.60 m 2 1.0 13.60 m 2 koupelna 8.70 m 2 1.0 8.70 m 2 WC 2.00 m 2 1.0 2.00 m 2 chodba se schodištěm 6.00 m 2 1.0 6.00 m 2 Součet ploch za podlaží 94.80 m 2 94.80 m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba 11.00 m 2 1.0 11.00 m 2 chodba 6.70 m 2 1.0 6.70 m 2 kuchyně 16.90 m 2 1.0 16.90 m 2 pokoj 21.10 m 2 1.0 21.10 m 2 pokoj 15.90 m 2 1.0 15.90 m 2 pokoj 12.60 m 2 1.0 12.60 m 2 chodba 0.90 m 2 1.0 0.90 m 2 koupelna 6.60 m 2 1.0 6.60 m 2 WC 1.20 m 2 1.0 1.20 m 2 Součet ploch za podlaží 92.90 m 2 92.90 m 2 4
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 8/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 172 m 2 Podlahová plocha 260 m 2 Celková výměra všech pozemků 840 m 2 Cena za nemovitost 2 990 000 Kč 11 500 Kč/m 2 Redukce ceny % Redukovaná cena 2990000 Kč 11500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Od 8/2014 je aktuálně nabízen přes RK STAVEBSERVIS, spol. s r.o. v obci Jablůnka, rodinný dům se 2BJ 2x2+1, zděný, dům je přízemní, částečně podsklepený, se samostatnou garáží, altánem s krbem a udírnou. Dům byl v roce 2004 kompletně rekonstruován (zateplení obvodového pláště včetně střechy, plastová okna, nová střecha, nové rozvody vody a el.energie, podlahy, sociální zařízení). Vytápění ústřední s novými radiátory a rozvody na plyn, nebo na tuhá paliva (dřevo). Voda a kanalizace veřejná, příjezdová komunikace zpevněná 200 m od asfaltové místní komunikace. ZP 172m2, UP 230 m2, pozemek 840 m2, nabídková cena 2,99 mil Kč- bez nedodělků, udržovaný pozemek, celkově lepší stav 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 6/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 134 m 2 Podlahová plocha 270 m 2 Celková výměra všech pozemků 878 m 2 Cena za nemovitost 2 950 000 Kč 10 900 Kč/m 2 Redukce ceny % Redukovaná cena 2950000 Kč 10900 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Od 6/2014 je aktuálně nabízen přes RK Realitní kancelář AZ s.r.o. v Janišově, rodinný dům 6+1, zděný, dům je přízemní, částečně podsklepený, Dům po rekonstrukci se zateplením fasády a s modernizací interiéru. Vytápění - kombinované elektřina+tuhá paliva, v přízemí garáž, obecní kanalizaci, vodovod, vlastní studna, plyn na pozemku. U domu zahrada s ovocnými stromy, před domem kryté stání pro větší užitkové auto. ZP 134m2, UP 270 m2, pozemek 878 m2, nabídková cena 2,95 mil Kč, lepší lokalita http://www.sreality.cz/detail/prodej/domy/rodinny/vsetin-rokytnice-janisov/1013470044 3 srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: www.sreality.cz, datum vložení inzerátu 6/2014 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 140 m 2 5
Podlahová plocha 220 m 2 Celková výměra všech pozemků 2198 m 2 Cena za nemovitost 2 990 000 Kč 13 600 Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena 2690000 Kč 12200 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Přes RK M&M reality holding, a.s. je obchodován v 6/2014 v Zašové rodinný dům zděný, přízemní, část.podsklepený, s podkrovím, Dům má dvě bytové jednotky 3+1 se samostatným vchodem, přiléhající hospodářskou budovu s garáží. Postupně byla prováděna rekonstrukce, kompletní úprava podkroví, nová střecha, elektrorozvody, klidová lokalita s velmi dobrou dopravní dostupností, ZP 140m 2, UP 220 m 2, pozemek 2198 m 2, obchodovaná cena 2,99 mil.kč, větší pozemek http://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/zasova-zasova-/2341716828 Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 10 900-12 200 Kč/m 2 2 690 000 2 990 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 11000 Kč/m 2 V porovnání byly použity prodeje či nabídky, které mají většinu porovnávaných kriterií obdobnou nebo srovnatelnou. JC stanovena na nižší hranici rozpětí. Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25.10.1994 č.j.spr. 3379/94 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4556-96/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 9620142. Vypracovala Ing. Machačová Ilona Na Příkopě 797 755 01 Vsetín podpis 6
13
Fotodokumentace nemovitosti. 2.NP kuchyně 2.NP obývací pokoj 2.NP koupelna 2.NP - WC schodiště 1.NP - koupelna 1.NP samostatné WC 1.PP - kotelna 1.PP část kotelny 1.NP - sklad 17
Mapa orientační 18
Mapa oblasti. 19