ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 6781-112/2017 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek p.č. St. 47 se stavbou č.p. 10 a pozemek p.č. 30/1 Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Břeclav, obec Nový Přerov, k.ú. Nový Přerov Adresa nemovité věci: Nový Přerov 10, 691 81 Nový Přerov Vlastníci stavby: SJM Hoza David a Hanáková Veronika, vlastnictví: výhradní Hoza David, Nový Přerov 10, 69182 Nový Přerov Hanáková Veronikanáměstí 13. prosince 51/2, 66412 Oslavany Vlastníci pozemku: SJM Hoza David a Hanáková Veronika, vlastnictví: výhradní Hoza David, Nový Přerov 10, 69182 Nový Přerov Hanáková Veronikanáměstí 13. prosince 51/2, 66412 Oslavany OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Plzeň - město Soudní exekutor Mgr. Martin Tunkl Palackého nám. 28, 30100 Plzeň Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6, 66412 Oslavany IČ: 10557270 telefon: 602201853 e-mail: faltynek@profag.cz DIČ: CZ5801280496 fax: Exekuční řízení č.j. 94 EX 10664/07 (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 400 000 Kč Datum místního šetření: 11.7.2017 Stav ke dni : 11.7.2017 Za přítomnosti: znalce Počet stran: 25 stran Počet příloh: 14 Počet vyhotovení: 3 V Oslavanech, dne 17.7.2017 Ing. Antonín Faltýnek
NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí ke dni ocenění pro potřebu exekučního řízení č.j. 94 EX 10664/07 Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Podle mezinárodních oceňovacích standardů IVSC je definována tržní hodnota - "odhadovaná částka, za kterou by měl být majetek k datu ocenění směněn v transakci bez osobních vlivů mezi dobrovolně kupujícím a dobrovolně prodávajícím po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku." Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihujíc současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Pro odhad tržní hodnoty se používají tyto oceňovací metody: Metoda věcné hodnoty Věcná hodnota (časová cena) je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení odpovídající opotřebené věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Metoda výnosová Tato metoda je založena na koncepci "časové hodnoty peněz a relativního rizika investice". Výnosovou hodnotu si lze představit jako jistinu, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovité věci. Metoda porovnávací (komparativní, srovnávací) Metoda je založena na porovnání předmětné nemovité věci s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby či souboru staveb, tak hodnotu pozemku. - 2 -
Přehled podkladů - výpis z LV č.150 pro k.ú. Nový Přerov - kopie KM - orientační mapa - údaje zjištěné při osobní prohlídce nemovitostí - údaje z vlastní databáze znalce - údaje v veřejných zdrojů Místopis Oceňované nemovitosti se nacházejí téměř na severním okraji obce Nový Přerov, která leží v okrese Břeclav v Jihomoravském kraji cca 10 km západně od Mikulova a v těsném sousedství státní hranice s Rakouskem. Nový Přerov je malou zemědělskou obcí s 321 obyvateli a minimální občanskou vybaveností. Okolní zástavbu oceňovaných nemovitostí tvoří rodinné domky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř. / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř. Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 1207/1 Obec Nový Přerov, č. p. 54, 69181 Nový Přerov Celkový popis Předmětem ocenění je pozemek p.č. St. 47 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 248 m 2, jehož součástí je stavba č.p. 10, rodinný dům a pozemek p.č. 30/1 zahrada o výměře 320 m 2. Dům je zděný přízemní samostatně stojící se sedlovou střechou a s pravděpodobně využitým podkrovím. Dům byl částečně rekonstruován má částečně novou zateplenou fasádu, bez finálního úpravy povrchu a plastová okna. Vstup do domu přes plechové dveře a vrata. Znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitostí. Součástí nemovitostí je oplocení, zděný kurník na zahradě a trvalé travní porosty a přípojky I.S., toto příslušenství, se samostatně neoceňuje, ale jeho hodnota je zohledněna ve výsledné ceně obvyklé. Silné stránky - klidná lokalita - dostačující pozemek - samostatná stavba - částečná rekonstrukce Slabé stránky - nebyla umožněna prohlídka nemovitostí - málo atraktivní lokalita - horší dopravní dostupnost - 3 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika spojen s právním stavem nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: Rizika spojen s umístěním nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Dle LV se k nemovitosti nevážou žádná věcná břemena, exekuce a zástavní práva zapsaná na LV nemají vzhledem k účelu ocenění vliv na cenu obvyklou. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Ostatní rizika nebyla zjištěna Výpočet hodnoty pozemků Stavební pozemek Porovnávací metoda OCENĚNÍ Základní popis oceňovaných pozemků Stavební pozemek sestávající ze dvou parcel ve funkčním celku. Pozemek je rovinný přibližně obdélníkového tvaru. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod, kanalizaci, elektřinu a plyn. Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Pro účely tohoto ocenění se jednotková cena stanoví dle běžně dosahovaných cen za stavební pozemky dosahované v lokalitě s přihlédnutím k poloze, velikosti a vybavení pozemku. V obci a okolí kde se nachází oceňovaný pozemek se stavbou rodinného domu se stavební pozemky obchodují v rozpětí cen 150-450 Kč/m 2. S přihlédnutím k parametrům oceňovaného pozemku a s nezbytnou obezřetností byla jednotková cena stanovena ve středu tohoto rozpětí tj. 300 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a st. 47 248 300,00 74 400 nádvoří zahrada 30/1 320 300,00 96 000 Celková výměra pozemků 568 Hodnota pozemků celkem 170 400-4 -
Výpočet věcné hodnoty stavby Rodinný dům č.p. 10 Věcná hodnota dle THU Zděný samostatně stojící přízemní dům se sedlovou střechou a pravděpodobně využitým podkrovím. Dům je po částečné rekonstrukci. (plastová okna a částečně zateplená fasáda, nové štíty a střešní krytina). V dvorní části se nachází zastřešený vstup. Znalci nebyl umožněn vstup do nemovitosti, popis je proveden dle venkovní obhlídky. Stavba má dřevěný krov s taškovou střešní krytinou, klempířské konstrukce střechy jsou z pozinkovaného plechu a některé chybí. Stavba nemá bleskosvod. Stropy v 1.NP jsou pravděpodobně rovné. Okna jsou plastové s izolačním dvojsklem. Vstupní dveře nezjištěny, vstup se nachází v dvorní části. Stavba je dle odhadu znalce stará min 70 let, částečná rekonstrukce proběhla pravděpodobně kolem roku 2012. Rozsah rekonstrukce interiérů se nepodařilo zjistit. Stavba se jeví v dobrém stavu bez zřejmých závad. Zastavěné plochy a výšky podlaží Název Zastavěná. Konstr. výška plocha I.NP 59,11 m 2 3,52 m Výčet místností: bydlení 45,00 m 2 1,00 45,00 m 2 Užitná plocha celkem: 45,00 m 2 podkroví 59,11 m 2 3,80 m Výčet místností: bydlení 20,00 m 2 1,00 20,00 m 2 Užitná plocha celkem: 20,00 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] I.NP (7,85*7,53)*(2,62) = 154,87 m 3 krov (7,85*7,53)*3,8/2 = 112,31 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor I.NP 154,87 m 3 krov 112,31 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 267,18 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy betonové pasy izolované 2. Zdivo zděné 3. Stropy nezjištěno 4. Střecha krov dřevěný, vázaný - 5 -
5. Krytina bobrovka jednovrstvá 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné omítky 8. Fasádní omítky chybí 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady nezjištěno 11. Schody nezjištěno 12. Dveře nezjištěno 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných místností nezjištěno 15. Podlahy ostatních místností nezjištěno 16. Vytápění nezjištěno 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody stav nezjištěn 20. Zdroj teplé vody nezjištěno 21. Instalace plynu nezjištěno 22. Kanalizace nezjištěno 23. Vybavení kuchyně nezjištěno 24. Vnitřní vybavení nezjištěno 25. Záchod nezjištěno 26. Ostatní nezjištěno Jednotková cena 3 800 Kč/m 3 Množství 267,18 m 3 Reprodukční cena 1 015 282 Kč Konstrukce Obj. podíl. Standardní Upravená cena Upravený obj. [%] cena [Kč] [Kč] podíl [%] 1. Základy 7,10 72 085 72 085 7,40 2. Zdivo 22,30 226 408 226 408 23,25 3. Stropy 8,40 85 284 85 284 8,76 4. Střecha 5,20 52 795 52 795 5,42 5. Krytina 3,20 32 489 32 489 3,34 6. Klempířské konstrukce 0,80 8 122 8 122 0,83 7. Vnitřní omítky 6,20 62 947 62 947 6,47 8. Fasádní omítky 3,10 31 474 0 0,00 9. Vnější obklady 0,40 4 061 0 0,00 10. Vnitřní obklady 2,30 23 351 23 351 2,40 11. Schody 2,40 24 367 24 367 2,50 12. Dveře 3,30 33 504 33 504 3,44 13. Okna 5,20 52 795 52 795 5,42 14. Podlahy obytných místností 2,20 22 336 22 336 2,29 15. Podlahy ostatních místností 1,10 11 168 11 168 1,15 16. Vytápění 4,40 44 672 44 672 4,59 17. Elektroinstalace 4,10 41 627 41 627 4,28 18. Bleskosvod 0,60 6 092 0 0,00 19. Rozvod vody 3,00 30 458 30 458 3,13-6 -
20. Zdroj teplé vody 1,80 18 275 18 275 1,88 21. Instalace plynu 0,50 5 076 5 076 0,52 22. Kanalizace 2,80 28 428 28 428 2,92 23. Vybavení kuchyně 0,50 5 076 5 076 0,52 24. Vnitřní vybavení 5,10 51 779 51 779 5,32 25. Záchod 0,40 4 061 4 061 0,42 26. Ostatní 3,60 36 550 36 550 3,75 Upravená reprodukční cena 973 655 Kč Množství 267,18 m 3 Základní upravená jedn. cena (JC) 3 644 Kč/m 3 Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 59 Užitná plocha (UP) [m 2 ] 65 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 267,18 Základní upravená jedn. cena (JC) [Kč/m 3 ] 3 644 Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] 3 644 Reprodukční hodnota [Kč] 973 602 (RC * OP) Stáří roků 82 Další životnost roků 48 Opotřebení % 63,10 Věcná hodnota (VH) [Kč] 359 259 Výpočet porovnávací hodnoty Rodinný dům č.p. 10 s pozemky Oceňovaná nemovitá věc Viz. věcná hodnota Užitná plocha: 65,00 m 2 Obestavěný prostor: 267,18 m 3 Zastavěná plocha: 59,11 m 2 Plocha pozemku: 568,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci: Název: Rodinný dům Lokalita: Nový Přerov Popis: Rodinný dům v obci Nový Přerov. Jedná se řadový krajní zděný dům. Je postaven ze smíšeného zdiva, určen k úplné rekonstrukci, popřípadě demolici. Dům je možné napojit na obecní kanalizaci. Okna dřevěná. Podlahy cementová mazanina, dřevěné a PVC. Součástí nemovitosti je dvorek s původními hospodářskými prostory a větší zahrada. Vlastní studna. Vytápění lokální plynové. Napojeno na všechny I.S. kromě kanalizace. Pozemek: 2 047,00 m 2-7 -
Užitná plocha: 120,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,85 K2 Velikosti objektu - větší 0,95 K3 Poloha - odpovídající 1,00 K4 Provedení a vybavení - horší 1,10 K5 Celkový stav - horší 1,10 K6 Vliv pozemku - velký pozemek 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - potřebná rozsáhlá rekonstrukce Zdroj: Neuvedeno 1,10 Zdůvodnění koeficientu Kc: Nemovitost ve stejné lokalitě, objekt vyžadující celkovou rekonstrukci s velkým pozemkem. Zdroj inzerce. Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC 1 000 000 120,00 8 333 0,91 7 613 Název: Rodinný dům 4+1 Lokalita: Hrabětice Popis: Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zděný rodinný dům v obci Hrabětice. Dům je v původním stavu a v průběhu let procházel pouze průběžnou údržbou. Střecha sedlová a pálenou střešní krytinou. Podlahy dřevěné, některé překryté koberci a keramická dlažba. Okna původní dřevěná. Napojeno na všechny I.S. + vlastní studna. Pozemek: 490,00 m 2 Užitná plocha: 150,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,85 K2 Velikosti objektu - vetší 0,98 K3 Poloha - mírně lepší 0,98 K4 Provedení a vybavení - horší 1,05 K5 Celkový stav - horší 1,10 K6 Vliv pozemku - odpovídající 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - na nemovitosti neproběhla žádná rekonstrukce 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Starší nerekonstruovaný rodinný dům. Celkový stav horší. Pozemek odpovídající velikosti. Zdroj inzerce Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC 950 000 150,00 6 333 0,99 6 270 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Název: Rodinný dům 3+1 Lokalita: Hrabětice Popis: Rodinný dům 3+1 s garáží a zahradou v obci Hrabětice. Dům prošel částečnou rekonstrukcí, která není dokončena. Dispozice - vstupní chodba průchozí do dvorní části, obývací pokoj - 22 m2, kuchyň s jídelnou - 14 m2, pokoj - 16, 10 m2, koupelna s WC - 8 m2. Garáž je průjezdná na zahradu. V zadní části pozemku je nedokončená další garáž, V domě jsou nové rozvody elektřiny, nové omítky a nové betonové podlahy. Okna částečně plastová. Dům má přípojku elektřiny, vodu z vlastní studny, odpad je sveden do jímky. Před domem je přípojka obecní vody, kanalizace a zemního plynu. - 8 -
Pozemek: 599,00 m 2 Užitná plocha: 115,00 m 2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny - inzerce 0,85 K2 Velikosti objektu - větší 0,98 K3 Poloha - mírně lepší 0,98 K4 Provedení a vybavení - odpovídající 1,00 K5 Celkový stav - odpovídající 1,00 K6 Vliv pozemku - odpovídající 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění - garáž 0,95 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Větší dům s odpovídajícím pozemkem. Garáž v objektu. Dům po částečné rekonstrukci. Zdroj inzerce. Cena [Kč] Užitná plocha [m 2 ] Jedn. cena Kč/m 2 Celkový koef. KC 950 000 115,00 8 261 0,78 6 407 Upravená j. cena [Kč/m 2 ] Zdůvodnění stanovené porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota byla odvozena od srovnatelných nemovitostí v lokalitě s použitím korekčních koeficientů, které zohledňují odlišnosti jednotlivých srovnávaných nemovitostí s oceňovanou nemovitostí - lokalita, velikost pozemku, vybavení, celkový stav nemovitostí, nepojení na IS, příslušenství a také zdroj ( věrohodnost) informace o ceně. Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 6 270 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 6 763 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 7 613 Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci 6 763 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 65,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 439 595 Kč - 9 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota z toho hodnota pozemku 439 595 Kč 529 659 Kč 170 400 Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Výsledná cena obvyklá byla stanovena dle porovnávací hodnoty, která má většinou největší vypovídací schopnost. Z důvodu obezřetnosti byla výsledná cena stanovena cca 10 % pod touto hodnotou. Snížení zohledňuje možné skryté závady, skutečnost, že není znám stav interiéru, neboť nebyla umožněna prohlídka nemovitosti. Věcná hodnota má v tomto případě pouze informativní význam pro investora. Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč Závěr Cena obvyklá má platnost 6 měsíců při zachování minimálně současného stavu nemovitosti. Znalec neshledal na oceňovaných nemovitostech závady, výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, která prodejem v dražbě nezaniknou. V Oslavanech 17.7.2017 Ing. Antonín Faltýnek Školní 723/6 66412 Oslavany Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.5.1984 pro obor: ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí, Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6781-112/2017 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112/2017. - 10 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z KN, LV č. 150 11 Kopie KM 1 Orientační mapa 1 Fotodokumentace 1-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
Kopie katastrální mapy ze dne 17.7.2017-23 -
Mapa oblasti ze dne 17.7.2017-24 -
- 25 -