ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11269-149/08 o ceně rodinného domu čp.170 na parc.č.st.361, katastrální území Lhotka u Frýdku - Místku, obec Lhotka, okres Frýdek - Místek, včetně příslušenství, pozemků parc.č.st.361 a 394/2, včetně ceny obvyklé v daném místě a čase. (LV č.286) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekuce č.j.ex 701/05 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.2.2008. Oceněno ke dni: 7.března 2008 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 23 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 2.dubna 2008
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Výčet vlastnictví: ================== LV č.286: ------------ SJM Dvořák Radek a Dvořáková Pavlína Lhotka 170, Lhotka 65, 739 47 Kozlovice Povinný: ======== Dvořáková Pavlína bytem Lhotka 65 739 47 Kozlovice Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j.ex 701/05 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, vyhotovené soudím exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne 23.11.2007. Výpis z Katastru nemovitostí LV č.286 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj katastrální pracoviště Frýdek - Místek dne 9.11.2007. Znalecký posudek č.9422-606/05 vyhotovený znalcem Jaromírem Kleinem dne 12.10.2005 v Ostravě. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 7.března 2008 za účasti zástupce objednatele znaleckého posudku. Přílohy posudku LV č.286. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. - 2 -
Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 2) Venkovní úpravy 3) Trvalé porosty 4) Stavební pozemek parc.č.st.361 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník - 3 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepený rodinný dům s půdním prostorem, který není využit jako podkroví. Rodinný dům je v užívání 7 let. Základy jsou betonové s izolací proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z POROTHERMU v tl.40 cm. Střecha je sedlová s krytinou z betonových tašek. Klempířské konstrukce jsou úplné z titanzinku. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez vnějších obkladů. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyni, v koupelně a na WC. Podlahy obytných místností jsou plovoucí s podlahovým vytápěním s kotlem na lehký topný olej. V ostatních místnostech je provedena keramická dlažba. Dveře jsou hladké plné a prosklené, okna dřevěná zdvojená - EURO. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše instalován. Vytápění je podlahové s kotlem na lehký topný olej. Je proveden rozvod studené a teplé vody. Ohřev vody zajišťuje kotel ÚT. Odpadní vody jsou svedeny do septiku. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován el.sporák s digestoří. V objektu se nachází krb. Ostatní vybavení chybí. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba (15,00*7,00+7,00*8,00)*2,90 = 466.90 m 3 Zastřešení (15,00*7,00+7,00*8,00)*4,40*0,5 = 354.20 m 3 Podlaží celkem = 821.10 m 3 Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.n.p. - přízemí (15,00*7,00+7,00*8,00) 161.00 m 2 2.60 m 2.90 m/* Celkem: žádné podzemní a 1 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je 161.00 m 2 a prům.výška podlaží je 2.90 m. /* výška odvozena ze sv.výšky - 4 -
Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 6. Klempířské konstrukce nadstandard 0.00900 100% 0.009 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 11. Schody chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 14. Podlahy obytných místností nadstandard 0.02200 100% 0.022 16. Vytápění nadstandard 0.05200 100% 0.052 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 0.04596 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.04596) = 1.0248 Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 8.75%. Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 1.0248 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0310 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.760,38 Cena za celý obestavěný prostor 821.10 m 3 = Kč 3.908.748,02 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.908.748,02 Snížení ceny za opotřebení 8.75% - Kč 342.015,45 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 3.566.732,57 Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Cena celkem Kč 3.566.733,- - 5 -
2) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 2.1) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.1. Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 11.6667%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 4.00 m x 340,- Kč/m = Kč 1.360,- CZCC: 2222 SKP: 46.21.41.1 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1360 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.901,33 Cena stavby bez opotřebení = Kč 2.901,33 Snížení ceny za opotřebení 11.6667% - Kč 338,49 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 2.562,84 Přípojka vody DN 25 mm Cena celkem Kč 2.563,- 2.2) Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 8.3.27 Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 11.6667%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 40.00 m 2 x 515,- Kč/m 2 = Kč 20.600,- CZCC: 211 SKP: 46.23.11.5 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1190 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 43.596,84 Cena stavby bez opotřebení = Kč 43.596,84 Snížení ceny za opotřebení 11.6667% - Kč 5.086,31 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 38.510,53 Betonová dlažba zámková - šedá tl.do 80 mm Cena celkem Kč 38.511,- - 6 -
2.3) Dřevěná terasa Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 34.1. Opotřebení stavby Při stáří 7 let a životnosti 30 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 23.3333%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 40.00 m 2 x 970,- Kč/m 2 = Kč 38.800,- CZCC: 242 SKP: 46.39.99 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1390 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 82.889,46 Cena stavby bez opotřebení = Kč 82.889,46 Snížení ceny za opotřebení 23.3333% - Kč 19.340,85 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 63.548,61 Dřevěná terasa Cena celkem Kč 63.549,- 2.4) Žumpa z monolitického i montovaného betonu Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 2.3.1. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 4,00*4,00*2,00 = 32.00 m 3 Opotřebení stavby Při stáří 6 let a životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 7.5%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 32.00 m 3 x 2.300,- Kč/m 3 = Kč 73.600,- CZCC: 2223 SKP: 46.21.41.4 K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1360 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 157.013,09 Cena stavby bez opotřebení = Kč 157.013,09 Snížení ceny za opotřebení 7.5% - Kč 11.775,98 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 145.237,11 Žumpa z monolitického i montovaného betonu Cena celkem Kč 145.237,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 249.860,- - 7 -
3) Trvalé porosty Oceněno podle 33 až 38 vyhlášky. List.stromy I - kmenné tvary běžných druhů koeficient K5 0.8500, Kz 0.7500 koeficient Kp 1.0000, spoluvlastnický podíl 100%) 6 let, 4 ks x 1.918,88 Kč 0.00% = Kč 7.676,- Trvalé porosty Cena celkem Kč 7.676,- 4) Stavební pozemek parc.č.st.361 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.361 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 163 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 122,50 (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 122,50 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 113,93 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0310 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 271,87 Cena za celou výměru 163.00 m 2 = Kč 44.315,38 Stavební pozemek parc.č.st.361 Cena celkem Kč 44.315,- - 8 -
5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.394/2 trvalý travní porost o výměře 1304 m 2 Pozemek je užíván jako zahrada u rodinného domu. Ocenění je proto provedeno dle skutečného stavu v souladu s platnými oceňovacími předpisy. Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 122,50 (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 3.50 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 122,50 Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 113,93 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.0310 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 271,87 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 108,75 Cena za celou výměru 1304.00 m 2 = Kč 141.809,20 Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Cena celkem Kč 141.809,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.170 Kč 3.566.733,- 2) Venkovní úpravy Kč 249.860,- 3) Trvalé porosty Kč 7.676,- 4) Stavební pozemek parc.č.st.361 Kč 44.315,- 5) Zahrada-fun.celek se stav.pozemkem-stejný vlastník Kč 141.809,- Zjištěná výsledná cena Kč 4.010.393,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 4.010.390,- Slovy: Čtyřimilionydesettisíctřistadevadesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.286 pro katastrální území Lhotka u Frýdku Místku vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Nařízení exekuce, Zástavní právo soudcovské, Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti a další závady uvedené.na listu vlastnictví č.286. Oceňovaný objekt se nachází v obci Lhotka, okres Frýdek Místek, poblíž centra obce. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 170. Je napojen na inženýrské sítě: veřejný vodovodní řad a elektrorozvod. Stavba je přízemní, nepodsklepená, s valbovou střechou, doposud bez podkroví. V nabídce nemovitostí jsou v okolí obce Lhotka vzdáleném do 10 km nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Palkovice 4+1+garáž, zast.plocha 1.NP 111 m2, Zemní plyn, topení na tuhá paliva, pozemek 800 m2 - RD Raškovice 4+1, užitná plocha 140 m2, podlahové topení, El.kotel, pozemek 660 m2, nepodsklepený, stáří 1 rok - RD Frýdlant nad Ostravicí 3+1 s garáží, zast.plocha 150 m2 Vlastní studna, novostavba, pozemek 2000 m2 cena 2.500.000,- Kč cena 2.518.000,- Kč cena 2.300.000,- Kč - 10 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu regionu frýdeckomístecka, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že předmětná nemovitost je v užívání pouze 7 let, avšak doposud není dokončeno budoucí podkroví, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti ve výši 2 500 000,- Kč 1. Cena nemovitosti zjištěná dle cenových předpisů. 4 010 390,- Kč 2. Práva a povinnosti spojené s nemovitostí 0,- Kč 3. Znalci nejsou známy závady, které prodejem v dražbě nezaniknou... 0,- Kč 4. Cena obvyklá (tržní) 2 500 000,- Kč V Ostravě, dne 2.dubna 2008-11 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 11269-149/08. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -