ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 13352-212/12 o ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 k rekreační chatě ev.č.314 na parc.č.st.1034, katastrální území a obec Lštění, okres Benešov, včetně pozemků, příslušenství a zohlednění věcného břemene doživotního užívání. (LV č.845) Objednavatel posudku: Vlastník nemovitosti: Účel posudku: Oceňovací předpis: Soudní exekutor Mgr.Pavel Ender Exekutorský úřad Ostrava 702 00 Nádražní 477/184, Ostrava Guličová Jarmila Kazašská 1426/6 Praha 10 - Vršovice Zjištění ceny nemovitosti pro účel exekučního řízení č.j.162 EX 32/12 Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb. a č.387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012. Oceněno ke dni: 29.června 2012 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 8.července 2012
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Benešově, dne 13.března 2012, LV č.845. Usnesení o ustanovení znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Pavlem Enderem dne 5.6.2012 pod č.j.162 EX 32/12. Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje sdělené spolumajitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 29.června 2012 za účasti spolumajitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa oblasti. Předmětem ocenění jsou 1) Studna kopaná 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví 3) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty 4) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 5) Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Studna kopaná Oceněno podle 9, přílohy č.10 vyhlášky. Opotřebení stavby Při stáří 30 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 30%. Výpočet ceny studny ( 9 vyhlášky) Cena studny při průměru 100.00 cm: od 0 do 5 m = 1.950,- Kč/m x 5.00 m = Kč 9.750,- od 5 do 10 m = 3.810,- Kč/m x 5.00 m = Kč 19.050,- od 10 m výše = 5.200,- Kč/m x 5.00 m = Kč 26.000,- Cena za celou hloubku 15.00 m = Kč 54.800,- Cena za 1 kus elektr. čerpadla za 11.990,- = Kč 11.990,- Cena po započtení všech čerpadel = Kč 66.790,- Koeficient polohový K5 (dle přílohy č.14) x 0.8500 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.3230 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.5020 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 198.084,05 Cena stavby bez opotřebení = Kč 198.084,05 Snížení ceny za opotřebení 30% - Kč 59.425,21 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 138.658,84 Studna kopaná Cena celkem Kč 138.659,- - 3 -
2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Oceněno podle 26 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, zcela podsklepenou rekreační chatu se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou dřevěné, krytina střechy a klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní i vnější úpravu stěn tvoří nátěry, vnitřní ani venkovní keramické obklady nejsou provedeny. Schodiště dřevěné, okna dřevěná zdvojená s okenicemi. Podlahy jsou převážně prkenné. Vytápění je zajištěno el.přímotopy. El.instalace světelná, bleskosvod chybí. Rozvod stuené i teplé vody, ohřev vody zajišťuje el.průtokový ohřívač a el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB, v pokoji je krb. Součástí nemovitosti jsou rovněž venkovní úpravy, které tvoří: - opěrná zídka z kamene - oplocení z drát.pletiva dl.90 m v=1.50m - žumpa - vrátka ocel. s pletivem 2 ks Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11.4 Typ: E2 - podsklepené Druh konstrukce: Dřevěná oboustranně obíjená Obestavěný prostor Spodní stavba 5.10*7.30*2.30+5.10*1.30*1.80 = 97.56 m 3 Vrchní stavba 5.10*7.30*2.20 = 81.91 m 3 Zastřešení 5.10*7.30*4.50*0.5 = 83.77 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). celkem = 263.24 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 11. Okna nadstandard 0.05100 100% 0.051 14. Elektroinstalace podstandard 0.02900 100% -0.029 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.022) = 1.0119 0.022-4 -
Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi 3 0.00 Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí 2 0.00 Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost 2 0.00 Bez vlivu Celkem 0.00 It = 1 + SUMA(Ti) = 1 + 0.00 = 1.000 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.3) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Životní prostředí a atraktivita oblasti 3 0.00 Vhodná k rekreaci 2. Přírodní lokalita 3 0.00 Les nebo vodní plocha je v místě (docházková vzdálenost) 3. Poloha v zástavbě 2 0.00 Bez vlivu, samoty 4. Dopravní dostupnost 1-0.03 Bez možnosti příjezdu dvoustopých vozidel k hranici pozemku (více jak 300 m) nebo pouze přívoz 5. Hromadná doprava 2 0.00 Dobrá dostupnost 6. Parkovací možnosti 1-0.02 Špatné 7. Obchod a služby v okolí 1-0.05 Žádné 8. Sportoviště 1 0.00 Žádné 9. Obyvatelstvo v okolí 2 0.00 Bezproblémové okolí 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti 3 0.00 bez vlivu 11. Vlivy neuvedené 2 0.00 Bez dalších vlivů Celkem -0.10 Ip = 1 + SUMA(Pi) = 1 + -0.10 = 0.900-5 -
Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby a) 4 E Podsklepený - s podkrovím nad 1/2 zastavěné plochy 1. NP včetně 1. Druh stavby 2 0.00 Rekreační chata 2. Svislé konstrukce b) 2-0.03 Dřevěné oboustranně obíjené, zdivo do tl. 30 cm včetně 3. Střešní konstrukce 3 0.03 Podkroví více jak z poloviny zastavěné plochy stavby 4. Napojení stavby na sítě 2 0.00 Elektr. proud, voda, žumpa (septik) 5. Vybavení 4 0.10 WC ve stavbě, koupelna nebo sprchový kout 6. Vytápění stavby 2 0.00 Lokální vytápění 7. Přísl.stavby (venk.úpr. a vedl.st. do 25m 2 ) 3 0.00 Příslušenství bez výrazného vlivu na cenu chaty 8. Výměra pozemků užívané se stavbou 3 0.03 Nad 400 m 9. Kriterium jinde neuvedené 3 0.00 Bez vlivu na cenu 10. Stavebně- technický stav 3 0.7650 Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s=0.9+0.00 pro stáří 30 let) Celkem 0.13 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V10 = (1 + 0.13) x 0.7650 = 0.864 Výpočet ceny objektu ( 26 vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 5.986,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x 0.7780 I = It x Ip x Iv = 1.000 x 0.900 x 0.864 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.657,11 Cena za celý obestavěný prostor 263.24 m 3 = Kč 1.225.937,11 Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Cena celkem Kč 1.225.938,- - 6 -
3) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.1034 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 43 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -16.00% dalších přirážek a srážek = Kč 29,40 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.5020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 95,16 Cena za celou výměru 43.00 m 2 = Kč 4.091,98 Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Cena celkem Kč 4.092,- 4) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.226/194 zahrada o výměře 524 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejný vodovod (až -5%) -5% Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Ztížené základové podmínky: svažitost terénu přes 15% v převaž.části (až -4%) -4% - 7 -
Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -16.00% dalších přirážek a srážek = Kč 29,40 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.5020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 95,16 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 38,06 Cena za celou výměru 524.00 m 2 = Kč 19.946,- Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Cena celkem Kč 19.946,- 5) Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.226/195 ostatní plocha, jiná plocha o výměře 485 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1550 Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x 1.5020 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 113,29 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 45,32 Cena za celou výměru 485.00 m 2 = Kč 21.977,94 Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Cena celkem Kč 21.978,- - 8 -
6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Dílčí výměry porostu 10x jehličnany 3.50*3.50*3.14*30 = 1153.95 m 2 15x ovocné str 2.80*2.80*3.14*15 = 369.26 m 2 celkem = 1523.21 m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 2. Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci 524.00 19946.00 3. Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci 485.00 21978.00 Celková výměra a cena 1009.00 41924.00 Jednotková cena pozemků = 41924.00 / 1009.00 = 41.5501 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 63.289,45 ( 1523.21 m 2 x 41,55 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 4.113,81 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 4.114,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Studna kopaná Kč 138.659,- 2) Rekr.chata s krovem umožňujícím zřízení podkroví Kč 1.225.938,- 3) Stavební pozemek pro rekreační a zahrádkář.chaty Kč 4.092,- 4) Zahrada-funkční celek se staveb.pozem.pro rekreaci Kč 19.946,- 5) Ost.plochy-funkční celek se stav.poz.pro rekreaci Kč 21.978,- 6) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 4.114,- Zjištěná výsledná cena dle cenových předpisů Kč 1.414.727,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 1.414.730,- Slovy: Jedenmiliončtyřistačtrnácttisícsedmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.845 pro katastrální území a obec Lštění vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Pavel Ender, 162 Ex 32/12 ( Nařízení exekuce č.j. 54 EXE 528/2012 vydané Obvodním soudem pro Prahu 10 dne 8.2.2012) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaná rekreační chata včetně pozemků a příslušenství zapsaných na LV č.845 se nachází mimo zastavěné části obce Lštění v lokalitě objektů pro individuální rekreaci. Rekreační chata ev.č.314 na parc.č.st.1034 je napojena na inženýrské sítě a to pouze elektropřípojku. Voda je vedena z vlastní studny a odpadní vody jsou svedeny do žumpy. Chata je přízemní, podsklepená se sedlovou střechou a podkrovím. - 10 -
V obci Lštění jsou nabízeny k prodeji následující nemovitosti: 1. Rekr.chata Lštění-Zlenice, lokalita Pod lesem,, zastavěná plocha 30 m2, přízemní z 1/4 podsklepená s podkrovím, konstrukce dřevěná, voda z vl.studny, venkovní bazén, pozemek 479 m2 cena 1 500 000,- Kč 2. Rekr.chata Lštění-Zlenice, Pod tratí, zastavěná plocha 72 m2, užitná plocha 98 m2, montovaná chata ze stav.dílů VELOX, přízemní s podkrovím, bez podsklepení, vlastní studna, garáž, pozemek 355 m2 cena 1 895 000,- Kč 3. Rekr.chata Lštění, zastavěná plocha 57 m2, 3+1, zděná, užitná plocha 90 m2, přízemní s podkrovím, část.podsklepená, postaveno v r.2005, okna plastová, vlastní studna, krbová kamna, pozemek 583 m2 cena 1 800 000,- Kč 4. Rekr.chata Lštění-Zlenice, Hlavní, o velikosti 2+1, zastav.plocha 50 m2, montovaná konstrukce, přízemní, nepodsklepená s pultovou střechou, zasklená veranda, dobrý technický stav, pozemek 790 m2 cena 1 380 000,- Kč Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí, se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost je v průměrném technickém stavu, s blízkostí vlakové zastávky, avšak bez možnosti dojezdu autem k hranici pozemku, odhaduji cenu obvyklou rekreační chaty s příslušenstvím a pozemky zapsanými na LV č.845 ve výši 1 500 000,- Kč Ideální 1/2 nemovitosti bude jen velmi obtížně prodejná a obvyklá cena tohoto podílu se proto stanoví pouze ve výši 650 000,- Kč. - 11 -
Pozn. V ceně nemovitosti je zohledněno rovněž věcné břemeno doživotního užívání pro Ing.Jaroslava Novotného. Vzhledem ke skutečnosti, že oprávněný z věcného břemene je narozen v r. 1933, je věcné břemeno oceněno pouze paušální částkou ve výši 10.000, -Kč. Obvyklá cena celé nemovitosti se zohledněním věcného břemene činí 1 500 000,- Kč. Obvyklá cena celé nemovitosti bez zohlednění věcného břemene činí 1 510 000,- Kč. Obvyklá cena podílu na nemovitosti o velikosti 1/2 se zohledněním věcného břemene činí. 650 000,- Kč. Obvyklá cena podílu na nemovitosti o velikosti 1/2 bez zohlednění věcného břemene činí. 655 000,- Kč. Znalci nejsou známy další závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 8.července 2012 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 6.4.1984, č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem 13352-212/12. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc - 12 -