ZNALECKÝ POSUDEK č. 148502 O ceně rodinného domu č.p. 137 trvalých porostů a pozemků v k.ú. Neuměřice, obec Neuměřice Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: M&M Reality holding, a.s. Krakovská 1675/2 11000 Praha Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 18.4.2012 znalecký posudek vypracovala: Hana Moulíková Obytce 41 339 01 Klatovy telefon: e-mail: Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 2 strany příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotoveních. V Klatovech, 18.4.2012
A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně rodinného domu č.p. 137 trvalých porostů a pozemků v k.ú. Neuměřice, obec Neuměřice 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům čp. 137 Adresa nemovitosti: Neuměřice 137 273 26 Neuměřice Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Neuměřice Katastrální území: Neuměřice Počet obyvatel: 391 Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 18.4.2012 za přítomnosti nového vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z Katastru nemovitostí - Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené novým vlastníkem - Výměry a skutečnosti zjištěné na místě samém 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Václav Hajný, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Lenka Hajná, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: Václav Hajný, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Lenka Hajná, Neuměřice 137, 273 26, vlastnictví: SJM Oceňovaná nemovitost byla ke dni převodu zapsána na listu vlastnictví č. 17 pro k.ú. Neuměřice. 6. Dokumentace a skutečnost Předložené podklady a podané informace souhlasí se skutečností 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 1.2. Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů - 2 -
3.1. Trvalé porosty - 3 -
B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: Kopaná Hloubka studny: 6,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m + 9 750,- Kč další hloubka: 1,00 m * 3 810,- Kč/m + 3 810,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * 10 780,- Kč/ks + 10 780,- Kč Základní cena celkem: = 24 340,- Kč Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,3230 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,9000 Studna neslouží trvale svému účelu: * 0,2000 Plná cena: = 18 263,01 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 77 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 23 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 77 / 100 = 77,000 % - 14 062,52 Kč Studna - zjištěná cena = 4 200,49 Kč 1.2. Rodinný dům Popis: Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 137 v k.ú. Neuměřice. Dům z roku 1935 je nepodsklepený, má smíšené zdivo. Krov domu je dřevěný, krytina tašková pálená. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře prosklené v ocelových zárubních. Podlahy prkenné a betonové, vytápění je ústřední plynovým kotlem. Do domu je přiveden elektrický proud, voda je z vlastní studny, odkanalizování do obecní kanalizace. Dům vyžaduje celkovou rekonstrukcí. - 4 -
Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 77 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 819,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1. nadzemní podlaží: 47,00 m 2 2,95 m Obytné podkroví: 47,00 m 2 2,95 m Obestavěný prostor: 1. nadzemní podlaží: (47,00)*(2,95) = 138,65 m 3 Obytné podkroví: (47,00)*(2,95) = 138,65 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 277,30 m 3 Podlažnost : Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 47,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 94,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - Dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - Hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - Přípojka elektro, voda, napoj. na IV 0,04 veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - Ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - Úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - Bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - Standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - Standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - Bez pozemku (nebo I -0,01 pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - Stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 77 let: 0,70 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,70 = 0,643 i = 1-5 -
Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - na okraji zastavěného území obce II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - žádná základní škola I -0,03 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - vyšší než je průměr v kraji I -0,06 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,910 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 1,000 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,643 * 0,910 * 1,000 = 0,585 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 4 819,- Kč/m 3 * 0,585 = 2 819,12 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 819,12 Kč/m 3 * 277,30 m 3 = 781 741,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 781 741,98 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Popis: Předmětem ocenění je stavební pozemek č. St. 145 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 199 m 2 a pozemek č. 133/12 - zahrada o výměře 191 m 2. Pozemky spolu tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné z veřejné komunikace. Ocenění: - 6 -
Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1550 1,9000 10,00 157,638 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1550 1,9000 10,00 63,055 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 Zastavěná plocha a St. 145 199,00 157,638 31 369,96 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 133/12 191,00 63,055 12 043,51 Stavební pozemky - celkem 43 413,47 Pozemky - zjištěná cena = 43 413,47 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč 43 413,47 Celková výměra pozemku m 2 390 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 90 Cena pokryvné plochy porostů Kč 10 018,49 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 450,83 Trvalé porosty - zjištěná cena = 450,83Kč - 7 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 18 263,- Kč 1.2. Rodinný dům 781 742,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 800 005,- Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 43 413,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 43 413,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 450,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 450,80 Kč Celkem Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 843 869,30 Kč 843 869,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Studna 4 200,50 Kč 1.2. Rodinný dům 781 742,- Kč 1. Ocenění staveb celkem 785 942,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 43 413,50 Kč 2. Ocenění pozemků celkem 43 413,50 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty 450,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 450,80 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1,400.000,- Kč 829 806,80 Kč 1,400 000,- Kč - 8 -
Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 1,400.0000,- Kč slovy: Osmsetdvacetdevěttisícosmsetdeset Kč Hodnota věcných břemen činí hodnota věcného břemene slovy: Nula 0,- Kč V Klatovech, 18.4.2012 Hana Moulíková Obytce 41 339 01 Klatovy D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 8.11.1995 č.j. Spr. 1424/95 pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 148502 znaleckého deníku. - 9 -
E. Seznam příloh - 10 -