Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 183/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 1150 v katastrálním území Světice u Říčan, obec Světice, okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 225. Postup při zpracování posudku: Povinní p. Petr Pipek a p. Eva Pipková se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavili. Ocenění provedeno na základě místního šetření, informací získaných na OÚ ve Světicích, informací získaných od majitele sousední nemovitosti. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 6386/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 10.8.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 10 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 11.8.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - pozemku parc.č. 1150 v katastrálním území Světice u Říčan, obec Světice, okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 225. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: pozemek Adresa předmětu ocenění: Ve Vilkách 251 01 Světice Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Světice Katastrální území: Světice u Říčan Počet obyvatel: 1 088 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 2 120,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - 1001-2000 obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v III 1,02 nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00-2 -
kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III 0,95 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 1 244,12 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.8.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 8.7.015 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 225; - kopie katastrální mapy; - informace získané na MěÚ v Plané nad Lužnicí; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek parc.č. 1150 v katastrálním území Světice u Říčan, obec Světice, okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 225. Pozemek parc.č. 1150 - se nachází v zastavěné části obce Světice, okr. Praha-východ. Pozemek je užíván jako zahrada ve funkčním celku s objektem rodinného domu č.p. 225, který je jiného vlastníka. Pozemek je přístupný z asfaltové komunikace ul. Ve vilkách pouze přes pozemky ve vlastnictví jiného vlastníka. Pozemek je rovinatý. Na pozemku se nenacházejí žádné stavby ani trvalé porosty. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Pozemek parc.č. 1150 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda - 3 -
B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než III 0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - bez samostatného I -0,10 přístupu z veřejné komunikace 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,920 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Bez možnosti příjezdu I -0,08 motorovým vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,859 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,790 Ocenění a) Pozemek parc.č. 1150 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,920 Index polohy pozemku I P = 0,859 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,920 * 1,000 * 0,859 = 0,790 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 1 244,12 0,790 982,85 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 ostatní plocha 1150 29,00 982,85 28 502,65 Stavební pozemek - celkem 29,00 m 2 28 502,65 Pozemek parc.č. 1150 - zjištěná cena = 28 502,65 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Pozemek parc.č. 1150 = 28 500,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 28 500,- Kč - 5 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej mírně svažitého stavebního pozemku v obci Světice u Říčan. Celková plocha je 2364 m2. V územním plánu obce je parcela určena jako stavební pozemek k bydlení. Parcela je umístěna na kraji obce poblíž zástavby rodinných domů, takže veškeré inženýrské sítě jsou v dosahu. Nabídková cena RK: 2.350,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha v obci Světice); uvedený pozemek má srovnatelné využití s oceňovaným pozemkem; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.233,- Kč/m2 plochy pozemku. - 6 -
2. srovnatelná nemovitost Realizovaný prodej pozemku - pozemek (754m2) je obdélníkového tvaru, je neoplocený, zatravněný. Nachází se v okrajové části města Říčany, okr. Praha-východ. Jedná se o stavebně srostlou část Říčan - Pacov u Říčan. Pozemek je situován při ulici Nad Bahnivkou. Přístup k pozemku je po veřejné asfaltové komunikaci. V sousedství se nacházejí nové rodinné domy a rekreační objekty. Pozemek je dle platného územního plánu Města Říčany určen k výstavbě rodinného domu. Na pozemek je přivedená přípojka elektro a plyn. Vodovod a kanalizace jsou vedeny v komunikaci. Připojení hodnoceného pozemku na kanalizaci není z důvodu omezené kapacity čističky v současné době možné. Odkanalizování je nutné řešit vyvážecí jímkou, nebo domácí ČOV. V místě není žádná občanská vybavenost. Realizovaná cena 5/2015: 1.950.000,- Kč. (cca 2.586,- Kč/m2) Tato nemovitost se nachází v lepší lokalitě jako oceňovaná nemovitost (město Říčany má vyšší občanskou vybavenost, bližší lokalita města Prahy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; uvedený pozemek má srovnatelné využití s oceňovaným pozemkem. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.456,- Kč/m2 plochy pozemku. - 7 -
3. srovnatelná nemovitost K prodeji - stavební parcely (cca 1100m2) se nacházejí v těsném sousedství Stránčic, katastrální území Všestary, okr. Praha-východ. Na všech pozemcích je možné okamžitě začít stavět - viz přiložená textová a obrazová dokumentace. Byly vybudovány a zkolaudovány rozvody elektrické energie a připojení k jednotlivým parcelám včetně rozvodů veřejného osvětlení, plynové, vodovodní a kanalizační přípojky. Obec Všestary se nachází asi 24 km jihovýchodně od centra Prahy a 5 km jihovýchodně od Říčan. Nabídková cena RK: 2.350,- Kč/m2 Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha v sousední obci Všestary, okr. Praha-východ); uvedený pozemek má srovnatelné využití s oceňovaným pozemkem; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 2.233,- Kč/m2 plochy pozemku. Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 2.233,- až 2.456,- Kč/m2 plochy pozemku Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 2.307,- Kč/m2 plochy pozemku 29m2 (plochy oceňovaného pozemku) x 2.307,- Kč/m2 = 66.903,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 67.000,- Kč - 8 -
Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti 28.500,- Kč 67.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti pozemku parc.č. 1150 v katastrálním území Světice u Říčan, obec Světice, okres Praha-východ, zapsáno na LV č. 225, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na: 67.000,- Kč. - 9 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 1150 v katastrálním území Světice u Říčan, obec Světice, okres Prahavýchod, zapsáno na LV č. 225, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na: 67.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství pozemku parc.č. 1150 v katastrálním území Světice u Říčan, obec Světice, okres Prahavýchod, zapsáno na LV č. 225, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Praha-východ, podle tohoto odhadu k datu ocenění 10.8.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : šedesátsedmtisíc korun českých V Hlučíně, 11.8.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 67.000,- Kč. D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 183/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 183/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 10 -
Fotodokumentace pořízená dne 10.8.2015-11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
OZN.: Pozemek parc.č. 1150, Světice, okr. Praha-Východ. OZN.: Pozemek parc.č. 1150, Světice, okr. Praha-Východ. - 15 -