Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č. 1351 / 8 / 2012 Typ nemovitosti Účel ocenění Rodinný dům bez nebytových prostor bez garáže v současném stavu Exekuční řízení Předmět ocenění Budova RD č.p. 13, LV č. 425 na pozemku parc.č. St. 26 pozemek parc.č. St. 26, LV č. 425 pozemek parc.č. 164, LV č. 425 Adresa Kraj Jihočeský kraj Obec Všemyslice Počet obyvatel 963 Kat. území Všemyslice Ulice Neznašov č.p. 13 Část obce dle LV Všemyslice Objednatel Exekutorský úřad Písek JUDr. Stanislav Pazderka Prokopova č.p. 339 č.o. 14 397 01 Písek Tel. 382210825 E-mail podatelna@exekucepisek.cz IČ DIČ Vlastnictví Budova RD č.p. 13 Budínský Ladislav - Týn nad Vltavou, Legií 418 1/10 Kalášková Václava - Praha - Bohnice, Čimická 223/104 1/10 Pekařová Miloslava - Všemyslice, Neznašov 13 3/5 Schánilec Karel - Všemyslice, Neznašov 13 1/10 Schánilec Václav - Týn nad Vltavou, náměstí Míru 2 1/10 pozemek parc.č. St. 26 Budínský Ladislav - Týn nad Vltavou, Legií 418 1/10 Kalášková Václava - Praha - Bohnice, Čimická 223/104 1/10 Pekařová Miloslava - Všemyslice, Neznašov 13 3/5 Schánilec Karel - Všemyslice, Neznašov 13 1/10 Schánilec Václav - Týn nad Vltavou, náměstí Míru 2 1/10 pozemek parc.č. 164 Budínský Ladislav - Týn nad Vltavou, Legií 418 1/10 Kalášková Václava - Praha - Bohnice, Čimická 223/104 1/10 Pekařová Miloslava - Všemyslice, Neznašov 13 3/5 Schánilec Karel - Všemyslice, Neznašov 13 1/10 Schánilec Václav - Týn nad Vltavou, náměstí Míru 2 1/10 Zpracováno pro exekutora Vypracoval Ing. Vomáčková Marie Dne 28.8.2012 Licence číslo sídl. 5. května 885 Ke dni 27.8.2012 0664 391 65 Bechyně email: mvomackova@volny.cz tel: 731 573408 381213813 Prohlídka dne 27.8.2012-1 -
Počet stran textu 7 Počet stran příloh 15 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 100 m 2 5 000 Kč/m 2 500 000 Kč Obvyklá cena - současný stav Obvyklá cena - současný stav podíl id. 1/10 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti klad - stavba v centru obce, dobře dostupná zápor - špatný technický stav 500 000 Kč Pětset tisíc Kč 50 000 Kč Padesát tisíc Kč nemovitost nebyla zpřístupněna Podmínky platnosti ceny cena obvyklá je platná k datu ocenění podíl id 1/10 činí 50000,- Kč Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav 2 215 000 Kč Dva miliony dvěstěpatnáct tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným stavem) stavba je umístěna na vlastním pozemku k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. břemeno vedení IS, ochranná pásma NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. na listu vlastnictví jsou zapsána nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji a zástavní práva exekutorská NE stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost dům je v zhoršeném technickém stavu, při vnější prohlídce je poškozena střešní krytina, omítka opadává, stavba je neudržovaná, vnitřní prohlídka nebyla umožněna nemovitost je užívána v souladu s právním stavem stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného povodňového plánu stavba je dokončena zpracovatel ocenění je odhadcem exekutora Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu jedná se o exekuci spoluvlastnického podílu ve výši id. 1/10 Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu darovací smlouva a usnesení o dědictví, nebyly doloženy REET: - 2 -
Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 425, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 8.8.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všemyslice, vyhotovil kopie katastrální mapy 28.8.2012. Datum předání kompletních podkladů 28.8.2012 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 425, vyhotovil Exekutorský úřad Písek 8.8.2012. Snímek kat. mapy pro k.ú. Všemyslice, vyhotovil kopie katastrální mapy 28.8.2012. - 3 -
Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Neznašov je malá ves ležící v okrese České Budějovice asi 3 km západně od Týna nad Vltavou nad soutokem řek Lužnice a Vltavy v nadmořské výšce 426 m. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci centrální část obce Okolní zástavba zástavba RD v obci je základní občanská vybavenost, obchod se smíšeným zbožím, hospoda, pošta, obecní úřad, škola, dopravní spojení autobusem, Týn nad Vltavou ve vzdálenosti 3 km. Informace o nemovitosti Jedná se o starší rodinný dům s hospodářskou stavbou. Dům je ve tvaru písmene L, kde delší část je obytnou částí, kratší, část je kolna. Dům je ve špatném technickém stavu, prohlídka nemovitosti nebyla umožněna, pouze byl stav domu popsán dalšími vlastníky. Povinný se na místní šetření nedostavil, podle informace z pošty na uvedené adrese ( uvedené v usnesení ) nebydlí. Podle informace od spoluvlastníků je dům bez vody, elektřiny, v domě není sociální zařízení, suché WC je na dvoře, v domě jsou čtyři místnosti obývané, jedna slouží jako kuchyně, a dále dvě místnosti neobyvatelné ve směru k hospodářské části. Přístup a příjezd k nemovitostem přímo z veřejné komunikace parc.č. 1043/1 ve vlastnictví obce. Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: asfaltový. Příjezdová komunikace nevykazuje závady. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 143.82 m 2 Počet koupelen 0 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] kůlna zděná stavba navazuje kolmo na obytnou část 67.0 100 Technický stav Budova RD Stav průměrný - zhoršený Stáří roků odhadem 200 Opotřebení odhadem 80 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Popis prvků dlouhodobé životnosti střešní krytina ve špatném stavu Popis prvků chránících nemovitost před povětrnostními vlivy střešní krytina ve špatném stavu Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 633 m 3 Cena 3 500 Kč/m 3 Cena celkem 2 215 000 Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 1 147 m 2 Cena pozemků 100 Kč/m 2 Cena celkem 115 000 Kč Inženýrské sítě Elektro přivedeno na hranici pozemku Voda z řadu není Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní ČOV není Plyn není - 4 -
Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % % Konstrukce Provedení dokonč dokonč základy kamenné 100 izolace proti zemní bez izolací 100 vlhkosti svislé nosné zděné 100 stropy dřevěné trámové 100 konstrukce krov sedlový 100 střešní krytina betonové tašky, pálená 100 taška obvodové stěny z cihelného zdiva v tl. do 60 100 vnější úpr. povrchů omítka vápenná hladká 100 cm vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 100 schodiště ne 100 okna dvojitá dřevěná špaletová 100 dveře hladké lakované 100 podlahy obytných prkenné 100 podlahy nebytových betonová mazanina 100 místn. místn. vytápění kamna na pevná paliva 100 elektro ne 100 rozvod vody ne 100 rozvod plynu ne 100 zdroj teplé vody ne 100 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha byt 3+1 100.00 m 2 1.0 100.00 m 2 Součet ploch za podlaží 100.00 m 2 100.00 m 2-5 -
Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: CENTURY 21 Bonus Tábor, datum změny inzerátu 27.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 773.0 m 2 Podlahová plocha 160.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 1026.0 m 2 Cena za nemovitost 890 000 Kč 5 600 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 712 000 Kč 4 500 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, bývalá zemědělská usedlost, je umístěn ve středu obce Vlkov, katastrální území Vlkov u Drahotěšic, okres České Budějovice, 6 km severozápadně od Ševětína, 15 km severně od ČB. Dům je zděný částečně podsklepený s valbovou střechou, krytina tašková. První nadzemní podlaží sestává z kuchyně, koupelny, skladu a tří obytných místností. Na obytnou část navazuje hospodářská stavba, chlívky a kolna, za ní je zahrada s garáží se dvěmi stáními, dvůr betonový, přístup do sklepa ze dvora. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: EVROPA realitní kancelář ČESKÉ BUDĚJOVICE, datum změny inzerátu 20.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 120.0 m 2 Podlahová plocha 50.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 200.0 m 2 Cena za nemovitost 750 000 Kč 15 000 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 600 000 Kč 12 000 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Původní udržovaný podsklepený RD 2+1 v obci Olešník o užitné ploše 50 m2, zastavěná plocha 120 m2. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, vytápění lokální na tuhá paliva, ohřev vody el. bojler, splachovací WC. Parkování v garáži a před domem. Dům je suchý, ve sklepě studánka. V obci je veškerá občanská vybavenost s koupalištěm - 6 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: KeyReal, s.r.o, datum změny inzerátu 27.8.2012 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 0.0 m 2 Podlahová plocha 60.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 260.0 m 2 Cena za nemovitost 795 000 Kč 13 300 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 636 000 Kč 10 600 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Domek po rekonstrukci 3+kk i s vybavením v obci u Žimutic. Ob. pl 60 m2, celk. poz. 260 m2. V lidné obci je obchod i hospoda. V celém domku jsou nové bet. podlahy s dlažbou, rozvody el. a vody, RD je suchý. V domku je pokoj s jídelnou a kuchyní, pokojík, pokoj a nová koupelna se sprch. koutem. Je napojen na veř. vod., el., septik, vytápění lokální na tuhé pal. U domku je garáž. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen 4 500-12 000 Kč/m 2 600 000-712 000 Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti 5 000 Kč/m 2 cenu obvyklou odhaduji na spodní hranici vzhledem k technickému stavu domu, jeho napojení na inženýrské sítě, nemovitosti nebyla zpřístupněna. Vypracoval Licence číslo 0664 Ing. Vomáčková Marie sídl. 5. května 885 391 65 Bechyně podpis Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích pod čj. 1575Z ze dne 18. 11. 1998 pro základní obor ekonomika, odvětví cena a odhady nemovitostí - 7 -
- 8 - Fotodokumentace