ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 11281-161/08 o ceně rodinného domu čp.43 na parc.č.st.27, katastrální území a obec Černíkov, okres Klatovy, včetně pozemků a příslušenství. (LV č.377) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Č.j. EX 335/07 Vlastník nemovitosti: Škopek Ladislav Kámen 1 Křenice 340 12 Švihov Účel posudku: Zjištění ceny k prodeji nemovitosti v dražbě Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška) s účinností od 1.2.2008. Oceněno ke dni: 3.března 2008 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/77 708 00 Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 17 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 28.března 2008
A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí vypracovaný katastrálním úřadem v Klatovech, dne 4.května 2007, zakázka 3674/2007. Usnesení č.j. EX 335/07 o jmenování znalce vyhotovené Soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem, Exekutorský úřad Ostrava, se sídlem Poděbradova 41, 702 00 Ostrava. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Černíkov ze dne 4.5.2007. Doplňující údaje sdělené majitelem nemovitosti při místním šetření. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 24.ledna 2008 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku Výpis z katastru nemovitostí. Kopie katastrální mapy. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem - 2 -
B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, nepodsklepený rodinný dům se sedlovým krovem, kde však půdního prostoru není využito jako podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (kámen, vepřovice) na základech bez funkčních izolací. Krytina střechy je z osinkocementových šablon na bednění, klempířské konstrukce tvoří žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Vnitřní i fasádní omítky jsou vápenné hladké, bez venkovních i vnitřních obkladů. Dveře rámové náplňové, okna dřevěná dvojitá. Podlahy obytných místností jsou betonové s cementovým potěrem a podlahovou krytinou PVC. V ostatních místnostech převládají keramické dlažby. Vytápění je lokální kamny na tuhá paliva. Rozvod jen studené vody. Odpadní vody jsou svedeny do trativodu. El.instalace je světelná i motorová, bleskosvod chybí. Zařizovací předměty zdravotechniky tvoří pouze vana a záchod na zalévání. Ostatní vybavení chybí. V rodinném domě se nachází jeden byt o velikosti 2+1. Objekt je v užívání 100 let a nachází se ve špatném technickém stavu, práce záchovné údržby nejsou řádně prováděny. Ke dni ocenění nebyl již dům trvale obýván a další užívání objektu je možné pouze po celkové rekonstrukci. Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: 46.21.11 Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 20,00*6,25*2,90 = 362.50 m 3 Zastřešení 20,00*6,25*3,00*0,5 = 187.50 m 3 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). - 3 - celkem = 550.00 m 3 Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard 0.08200 100% -0.082 2. Svislé konstrukce podstandard 0.21200 100% -0.212 6. Klempířské konstrukce podstandard 0.00900 100% -0.009 9. Vnější obklady chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 10. Vnitřní obklady chybí 0.02300 100% -0.023*1.852
11. Schody chybí 0.01000 100% -0.01*1.852 14. Podlahy obytných místností podstandard 0.02200 100% -0.022 16. Vytápění podstandard 0.05200 100% -0.052 18. Bleskosvod chybí 0.00600 100% -0.006*1.852 19. Rozvod vody podstandard 0.03200 100% -0.032 20. Zdroj teplé vody chybí 0.01900 100% -0.019*1.852 21. Instalace plynu chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 22. Kanalizace chybí 0.03100 100% -0.031*1.852 23. Vybavení kuchyní chybí 0.00500 100% -0.005*1.852 24. Vnitřní hygienické vybavení podstandard 0.04100 100% -0.041 25. Záchod podstandard 0.00300 100% -0.003 26. Ostatní chybí 0.03400 100% -0.034*1.852-0.70858 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * -0.70858) = 0.6174 Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací 100 150 0.06110 100% 4.0733% 2. Svislé konstrukce 100 120 0.15796 100% 13.1633% 3. Stropy 100 120 0.12796 100% 10.6633% 4. Zastřešení mimo krytinu 100 120 0.11824 100% 9.8533% 5. Krytiny střech 40 50 0.05507 100% 4.4056% 6. Klempířské konstrukce 30 40 0.00671 100% 0.5032% - 4 -
7. Vnitřní omítky 40 50 0.09395 100% 7.516% 8. Fasádní omítky 40 50 0.04535 100% 3.628% 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 40 50 0.05183 100% 4.1464% 13. Okna 40 50 0.08423 100% 6.7384% 14. Podlahy obytných místností 40 50 0.01639 100% 1.3112% 15. Podlahy ostatních místností 40 50 0.01620 100% 1.296% 16. Vytápění 15 20 0.03874 100% 2.9055% 17. Elektroinstalace 25 30 0.06965 100% 5.8042% 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20 30 0.02384 100% 1.5893% 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyní 24. Vnitřní hygienické vybavení 20 30 0.03055 100% 2.0367% 25. Záchod 20 30 0.00223 100% 0.1487% 26. Ostatní 79.7825% (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = 79.7825%. - 5 -
Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x 1.0000 K4: koeficient vybavení stavby x 0.6174 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.456,16 Cena za celý obestavěný prostor 550.00 m 3 = Kč 1.900.888,- Cena stavby bez opotřebení = Kč 1.900.888,- Snížení ceny za opotřebení 79.7825% - Kč 1.516.575,97 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 384.312,03 Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Cena celkem Kč 384.312,- 2) Venkovní úpravy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky. 2.1) Přípojka vody DN 25 mm Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 1.1.1. Při stáří 50 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 83.3333%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 3.50 m x 340,- Kč/m = Kč 1.190,- CZCC: 2222 SKP: 46.21.41.1 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1360 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.059,36 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.059,36 Snížení ceny za opotřebení 83.3333% - Kč 2.549,47 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 509,89 Přípojka vody DN 25 mm Cena celkem Kč 510,- - 6 -
2.2) Plot-dřevěný laťový, dřevěné nebo ocelové sloupky Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 13.6. Dílčí velikosti objektu Výměra 1 36,00*1,50 = 54.00 m 2 Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 54.00 m 2 x 435,- Kč/m 2 = Kč 23.490,- CZCC: SKP: 46.21.64.4 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 57.421,58 Cena stavby bez opotřebení = Kč 57.421,58 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 48.808,34 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 8.613,24 Plot-dřevěný laťový, dřevěné nebo ocelové sloupky Cena celkem Kč 8.613,- 2.3) Vrátka dřevěná včetně sloupků Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.1. Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 1.270,- Kč/kus = Kč 1.270,- CZCC: SKP: 46.21.64.4 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 3.104,53 Cena stavby bez opotřebení = Kč 3.104,53 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 2.638,85 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 465,68 Vrátka dřevěná včetně sloupků Cena celkem Kč 466,- - 7 -
2.4) Vrata dřevěná vč.sloupků Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 14.4. Při stáří 30 let a životnosti 35 let činí základní opotřebení stavby 85.7143%. Podle přílohy č.14 vyhlášky o výpočtu opotřebení lineární metodou je opotřebení upraveno na maximální povolenou hodnotu 85%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 3.300,- Kč/kus = Kč 3.300,- CZCC: SKP: 46.21.64.4 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.066,89 Cena stavby bez opotřebení = Kč 8.066,89 Snížení ceny za opotřebení 85% - Kč 6.856,86 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 1.210,03 Vrata dřevěná vč.sloupků Cena celkem Kč 1.210,- 2.5) Záchod dřevěný bez žumpy Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky, pol. 22.1. Při stáří 40 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 80%. Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Cena za 1.00 kus x 1.800,- Kč/kus = Kč 1.800,- CZCC: 242 SKP: 46.39.99 Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x 2.1390 Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.634,10 Cena stavby bez opotřebení = Kč 4.634,10 Snížení ceny za opotřebení 80% - Kč 3.707,28 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč 926,82 Záchod dřevěný bez žumpy Cena celkem Kč 927,- Venkovní úpravy Cena celkem Kč 11.726,- - 8 -
3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.st.27 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 266 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 32,55 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,61 Cena za celou výměru 266.00 m 2 = Kč 24.900,37 Stavební pozemek, parc.č. St.27 Cena celkem Kč 24.900,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: parc.č.49/1 zahrada o výměře 25 m 2 Úprava ceny pozemku Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci (až -7%) -7% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + (1000-1000) x 0.007414) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení -7.00% dalších přirážek a srážek = Kč 32,55 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 93,61 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 37,44 Cena za celou výměru 25.00 m 2 = Kč 936,10 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč 936,- - 9 -
C. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou čp.43 Kč 384.312,- 2) Venkovní úpravy Kč 11.726,- 3) Stavební pozemek, parc.č. St.27 Kč 24.900,- 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Kč 936,- Zjištěná výsledná cena Kč 421.874,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč 421.870,- Slovy: Čtyřistadvacetjedentisícosmsetsedmdesát Kč Stanovení ceny obvyklé srovnávací metodou : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.377 pro katastrální území Černíkov vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce usnesením Okresního soudu v Klatovech ze dne 2.4.2007 a Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Mgr.Jiřího Krále, č.j. EX 335/07, vše zapsáno na listu vlastnictví č.377. Oceňovaný objekt se nachází v obci Černíkov, poblíž centra obce a Obecního úřadu. Objektu bylo přiděleno číslo popisné 43. Je napojen na inženýrské sítě: elektrorozvod a přípojku vody ze studny na cizím pozemku.. Stavba je přízemní, nepodsklepená, se sedlovou střechou bez podkroví. V nabídce nemovitostí jsou v okolí obce Černíkov (okres Klatovy) nabízeny následující obdobné nemovitosti: - RD Mezihoří u Švihova 3+kk, přízemní, nepodsklepený, garáž, ústřední topení na tuhá paliva, pozemek 596 m2 cena 1.550.000,- Kč - RD Bezděkov 2+1, zastavěná plocha 1.NP 150 m2, topení Lokální na tuhá paliva, pozemek 1434 m2, zhoršený stav, přízemní cena 931.000,- Kč - RD Malý Bor 2+1, přízemní, topení lokální na tuhá paliva, Přípojka vody, pozemek 891 m2 cena 990.000,- Kč - RD Mochtín 3+1 se stodolou, přízemní, topení lokální na zemní plyn, Zastavěná plocha 1.NP 157 m2, pozemek 1200 m2, příp.vody cena 880.000,- Kč - 10 -
Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nedostatečné velikosti pozemku a skutečnosti, že předmětná nemovitost je ve špatném technickém stavu, není trvale obydlená a další užívání je možné pouze po celkové rekonstrukci, odhaduji cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v souladu s cenou zjištěnou dle cenových předpisů ve výši 500 000,- Kč Pozn. K nemovitosti náleží věcné právo braní vody z parcely č.st.51/1 a toto věcné právo oceňuji částkou 10.000,- Kč. Znalci nejsou známy žádné závady, které nezaniknou prodejem nemovitosti z dražby a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 28.března 2008 software PC.System Olomouc - 11 -