Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, Stráţske, tel.: ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 5/2018

Transkript

1 Znalec: Ing. Emília Hasíková, Zámočnícka 166, Stráţske, tel.: Zadávateľ: LICITOR group, a.s., Sládkovičova 6, Ţilina IČO: , IČ DPH: SK Číslo objednávky: D zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 5/2018 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľností, zapísaných na LV č. 900, k.ú. Zemplínsky Klečenov, obec Zemplínska Nová Ves, okres Trebišov a to: - rodinný dom, súp. č. 29, postavený na parcele KN -C č. 233, - budova skladu bez súpisného čísla postavená na parccele KN-C č. 232/2,a - parcela KN-C č. 232/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 556 m2, - parcela KN-C č. 232/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 37 m2 - parcela KN-C č zastavané plochy a nádvoria o výmere 75 m2 - parcela KN-C č záhrady o výmere 1084 m2, pre účely draţby. Počet listov (z toho príloh): 36 (12) Počet odovzdaných vyhotovení: CD

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanovenie všeobecnej hodnoty nehnuteľností, zapísaných na LV č. 900, k.ú. Zemplínsky Klečenov, obec Zemplínska Nová Ves, okres Trebišov a to: - rodinný dom, súp. č. 29, postavený na parcele KN -C č. 233, - budova skladu bez súpisného čísla postavená na parccele KN-C č. 232/2,a - parcela KN-C č. 232/1 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 556 m2, - parcela KN-C č. 232/2 - zastavané plochy a nádvoria o výmere 37 m2 - parcela KN-C č zastavané plochy a nádvoria o výmere 75 m2 - parcela KN-C č záhrady o výmere 1084 m2, pre účely draţby. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Ţiadne. 5.2 Získané znalcom : List vlastníctva č.900, k.ú. Zemplínsky Klečenov, obec Zemplínska Nová Ves, okres Trebišov, vyhotovený cez Katastrálny portál zo dňa Kópia z katastrálnej mapy k.ú. Zemplínsky Klečenov, obec Zemplínska Nová Ves, okres Trebišov, vyhotovený cez Katastrálny portál zo dňa Potvrdenie obce Zemplínska Nová Ves, zo dňa Geometrický plán č.18/2013, vypracoval GEOKOL, Radoslav Kolář, Čsl.armády 1782/2, Trebišov, dňa Znalecký posudok č.39/2013 znalca Ing. Iveta Wiessvá, Čeľovská 1904/7, Trebišov (k nahliadnutiu) Zameranie a zakreslenie skutkového stavu domu a príslušenstva Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty v znení neskorších predpisov. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskoršich predpisov. Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov. STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Ţilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Zákon č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných draţbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 8. Osobitné požiadavky zadávate V prípade neposkytnutia nevyhnutnej súčinnosti v zmysle zákonných ustanovení vykoná znalec ocenenie bez obhliadky na základe dostupných písomných podkladov. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Účel organizovania dobrovoľnej draţby. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Pouţitá je metóda polohovej diferenciácie. Pouţitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je moţné, pretoţe stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo moţné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej príloh pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený na m2 zastavanej plochy v zmysle citovanej metodiky s tým, ţe pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaţí. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok kcu=2,397. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 900 v k.ú. Zemplínsky Klečenov, obec Zemplínska Nová Ves, okres Trebišov. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne: A. Majetková podstata: Parcely registra "C" parc. č. 232/1 zastavané plocha a nádvoria o výmere 556 m2 parc. č. 232/2 zastavané plocha a nádvoria o výmere 37 m2 parc. č. 233 zastavané plocha a nádvoria o výmere 75 m2 parc. č. 236 záhrady o výmere 1084 m2 Stavby Rodinný dom č.s. 29 na parc.č. 233 iná budova bez s.č. na parc. č. 232/2 B. Vlastníci: 1 Juraj Mikula r. Mikula a Denisa Mikulová r. Šarvanecová, Helmecká 29/7, PSČ , Zemplínska Nová Ves, SR Dátum narodenia: Dátum narodenia: Spoluvlastnícky podiel 1/1 Poznámka Oznámenie veriteľa o začatí výkonu záloţného práva od Prima banka Slovensko a.s. Poznámka Uznensenie Okresného súdu Košice I o začatí konkurzného konania na nehnuteľnosti Poznámka poznamenáva sa Advokátska kancelária Košice na zápis poznámky do LV Titul nadobudnutia Kúpna zmluva zo V 335/2014, čz 11/14 C. Ťarchy: Strana 3

4 1 Zmluva o zriadení záloţného práva v prospech Prima banka Slovensko a.s. Ţilina Iné údaje: Bez zápisu. Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti majiteľa, p. Juraja Mikulu Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Technická dokumentácia: Znalcovi nebola poskytnutá projektová dokumentácia stavby. e) Údaje katastra nehnuteľností: Znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutočným stavom. Neboli zistené rozdiely v geodetických ani v popisných údajoch katastra. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Stavby: Dom č.s. 29 na parc. KN C č.233 Sklad na parc. KN C č. 232/2 Príslušenstvo na parc. KN C č. 232/1(vonkajšie úpravy) Pozemky: - parc. KN C č. 232/1 - parc. KN C č. 232/2 - parc. KN C č parc. KN C č. 236 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Stavby: nie sú Pozemky: nie sú 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY RD č.s. 29, ul. Helmecká č.o. 7, k.ú. Zemplínsky Klečenov POPIS STAVBY Rodinný dom č.s. 29 v katastrálnom území Zemplínsky Klečenov obce Zemplínska Nová Ves, je samostatne stojaci, s prístupom z verejnej komunikácie po spevnených plochách. Nachádza sa na vedľajšej ulici tejto miestnej časti, v lokalite zastavanej rodinnými domami, v rovinatom teréne. Dom je prípojený na miestne inţinierske siete: elektrická energia, voda a plyn (v súčasnosti sú tieto prípojky odstavené od distribúcie). Kanalizácia je zvedená do ţumpy. Rodinný dom je jednopodlaţný, so sedlovou strechou. Podľa potvrdenia obce bol daný do uţívania v roku 1955, v roku 1973 bola postavená prístavba skladov, ktorá nie je prevádzkovo prepojená s domom, preto je ohodnotená samostatne. Podľa vyjadrenia majiteľa bol dom rekonštruovaný v rokoch 1997 (zavedenie plynu, kuchyňa, kúrenie) a v roku 2009 (plastové okná a vstupné dvere, nová kúpeľňa a WC). Dom je postavený na základových pásoch betónových s vodorovnou izoláciou. Zvislé nosné konštrukcie sú murované zo zmiešaných materiálov - kameň, nepálené tehly, celkovej hrúbky 50 aţ 60 cm. Vodorovné nosné konštrukcie sú drevené Strana 4

5 trámové s viditeľnými trámami, v prednej izbe s rovným podhľadom. Priečky sú murované z tehál. Strecha je valbová, s drevenou konštrukciou, s krytinou z azbestocementových šablón na latách. Vonkajšie omietky sú vápenné škrabané, s keramickým obkladom sokla z dvoch strán domu. Vnútorné omietky stien a stropu sú vápenné hladké. Podlahy v izbách sú z povrchovou úpravou z PVC, podlahy v kuchyni, v kúpeľni a WC je keramická dlaţba. Keramický obklad je v kúpeľni a vo WC. Okná sú nové plastové s hliníkovými ţalúziami, vnútorné dvere sú drevené rámové, vstupné dvere predsiene sú nové plastové. V dome je rozvod studenej a teplej vody plastovými rúrkami od plynového prietokového ohrievača, ktorý sa nachádza v prístavbe skladu, rozvod kanalizácie, rozvod plynu. Vykurovanie domu je lokálne, plynovými Gamatkami. Sanitárne vybavenie - v kúpeľni je samostatný sprchový kút, vo WC je splachovací záchod kombi, keramické umývadlo. V kuchyni je kuchynská linka na báze dreva dl. 3,0 m, nerezový drez, páková vodovodná batéria, odsávač pár a plynový sporák. Dispozícia: 2 izby, kuchyňa, kúpeľňa so sprchovým kútom, WC s umývadlom, zádverie. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,30*6,58 87,51 120/87,51=1,371 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo 4.1.b murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 50 do 60 cm 5 Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené b s viditeľnými trámami drevené väznicové valbové, stanové Krytiny strechy na krove 10.4.b azbestocementové šablóny na latách, vlnité dosky Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.3 z hliníkového plechu Fasádne omietky 1565 Strana 5

6 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 1/2 do 2/ Obklady fasád 15.4.e obklady keramické, obklady drevom do 1/ Dvere 17.4 rámové s výplňou Okná 18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenné žalúzie 19.3 kovové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 Spolu 7295 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (1 ks) Zdroj vykurovania 35.2.c lokálne - plynové kachle (3 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.3 plynový sporák, sporák na propán-bután (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) samostatnej sprchy (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu 1030 Strana 6

7 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,371)/30, ,02 TECHNICKÝ STAV Rodinný dom je murovaný hr. do 60 cm je v dobrom technickom stave, v súčasnosti bez údrţby, ţivotnosť je stanovená na 100 rokov. Vzhľadom na vykonanú rekonštrukciu niektorých konštrukcií je opotrebenie stanovené analytickou metódou, ktorá zohľadňuje aktuálny stav konštrukcií a materiálov. Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 11, ,04 2 Zvislé konštrukcie 23, ,37 3 Stropy 6, ,08 4 Zastrešenie bez krytiny 7, ,94 5 Krytina strechy 5, ,40 6 Klampiarske konštrukcie 0, ,25 7 Úpravy vnútorných povrchov 4, ,78 8 Úpravy vonkajších povrchov 3, ,36 9 Vnútorné keramické obklady 1, ,28 10 Schody 0, ,00 11 Dvere 6, ,87 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 6, ,15 14 Povrchy podláh 3, ,36 15 Vykurovanie 2, ,91 16 Elektroinštalácia 6, ,63 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 1, ,24 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,02 20 Vnútorný plynovod 0, ,18 21 Ohrev teplej vody 0, ,00 22 Vybavenie kuchýň 3, ,31 23 Hygienické zariadenia a WC 1, ,22 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 3, ,65 Opotrebenie 46,04% Technický stav 53,96% VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 289,02 /m 2 *87,51 m 2 *2,397*0, ,00 Technická hodnota 53,96% z , ,72 Strana 7

8 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Sklad na parc.č. 232/2 POPIS STAVBY Sklad je postavený ako prístavba za rodinným domom, na parc. č. 232/2, so samostatným vstupom z dvora. Jedná sa o jednopodlaţnú stavbu, murovanej konštrukcie z pórobetónových kvádrov hr. 30 cm, so sedlovou strechou, s krytinou z pálenej škridle. Stropná konštrukcia je drevená trámová s viditeľnými trámami. podlaha je betónová hrubá, vnútorné omietky sú vápenné hladké, vonkajšie omietky sú brizolitové. Okná sú drevené zdvojené, dvere sú drevené hladké, v zadnej časti sú drevené zvlakové vráta. Rozvod elektrickej energie svetelnej, rozvod studenej vody. Dispozične je budova rozdelená na štyri miestnosti skladov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS1: KS 2: 815 Objekty pozemné zvláštne Nebytové poľnohospodárske budovy Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Začiatok Podlažie užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,70*7,81 36,71 18/36,71=0,490 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 4 Stropy 5 Krov 3.2.b murované z pórobetónu (Siporex, Ytong, Ypor, Hebel...) hrúbky nad 15 do 30 cm trámčekové bez podhľadu hambálkové Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové Vonkajšia úprava povrchov 9.1 brizolit Vnútorná úprava povrchov 12 Dvere 10.2 vápenná hladká omietka hladké plné alebo zasklené 150 Strana 8

9 13 Okná 13.5 zdvojené a ostatné s dvojvrstvovým zasklením Podlahy 14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba Rozvod vody 16.2 len studenej Elektroinštalácia 18.2 len svetelná - poistkové automaty Inštalácia plynu - vyskytujúca sa položka 55 Spolu 4175 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 22 Vráta 22.5 drevené zvlakové (2 ks) Vnútorné vybavenie 25.1 elektrický zásobníkový ohrievač, prietokový plynový alebo kombinovaný s ústredným kúrením (1 ks) 335 Spolu 625 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,490)/30, ,75 TECHNICKÝ STAV Budova je murovanej konštrukcie, v dobrom technickom stave, v súčasnosti neudrţiavaná, ţivotnosť stanovená 80 rokov. Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,25 43,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 148,75 /m 2 *36,71 m 2 *2,397*0, ,63 Technická hodnota 43,75% z , , Plot uličný Plot uličný je postavený na betónovom základe, s betónovou podmurovkou, s výplňou z oceľovej tyčoviny v rámoch, pohľadovej výšky 1,1 m, s vrátami a vrátkami. Realizovaný v roku Strana 9

10 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 11,70m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 11,70m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 12,87m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov Dĺžka plotu: 11,70 m Pohľadová plocha výplne: 11,70*1,10 = 12,87 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot uličný ,00 10,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] (11,70m * 53,98 /m + 12,87m Východisková hodnota 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249, ,67 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,397 * 0,95 Technická hodnota 10,00 % z 2 722,67 272, Plot bočný Plot od susedov na východnej strane je postavený na oceľových stĺpikoch s výplňou zo strojového pletiva výšky 2,0 m. Realizovaný v roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby Strana 10

11 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 15,60m 170 5,64 /m Spolu: 3. Výplň plotu: zo strojového pletiva na oceľové alebo betónové stĺpiky Dĺžka plotu: 15,60 m Pohľadová plocha výplne: 15,60*2,00 = 31,20 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 5,64 /m 31,20m ,61 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot bočný ,67 63,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (15,60m * 5,64 /m + 31,20m 2 * 12,61 /m 2 ) * 2,397 * 0, ,26 Technická hodnota 63,33 % z 1 096,26 694, Studňa kopaná Studňa kopaná je postavená na parc.č. 232/1 vedľa budovy skladov, je realizovaná z betónových skruţí s priemerom DN 1000 mm, hĺbky 8,0 m. Realizovaná v roku ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Typ: kopaná Hĺbka: 8 m Priemer: 1000 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 /m 5-10 m hĺbky: 149,21 /m Strana 11

12 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa kopaná ,00 37,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 3m) * 2,397 * 0, ,15 Technická hodnota 37,00 % z 1 947,15 720, Vodovodná prípojka Vodovodná prípojka je vedená od plotu cez vodomernú šachtu k domu, realizovaná z PVC potrubia, v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 22,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 78,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 22 bm * 41,49 /bm * 2,397 * 0, ,54 Technická hodnota 78,00 % z 2 078, ,26 Strana 12

13 2.2.6 Vodomerná šachta Vodomerná šachta je umiestnená na parc.č.232/1 za uličným plotom, je betónová zo skruţí, realizovaná v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 /m3 OP Počet merných jednotiek: 3,14*0,6*0,6*1,2 = 1,36 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 78,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 1,36 m 3 OP * 254,27 /m3 OP * 2,397 * 0,95 787,45 Technická hodnota 78,00 % z 787,45 614, Kanalizačná prípojka Kanalizácia je zvedená do ţumpy, za budovou skladu, realizovaná z PVC rúr v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 16,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 13

14 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,75 86,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 16 bm * 28,38 /bm * 2,397 * 0, ,01 Technická hodnota 86,25 % z 1 034,01 891, Betónová žumpa Ţumpa sa nachádza na parc. č. 232/1 za budovou skladu, je realizovaná z monolitického betónu, v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 3,14*0,6*0,6*5,0 = 5,65 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Betónová žumpa ,75 86,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5,65 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,397 * 0, ,97 Technická hodnota 86,25 % z 1 387, ,12 Strana 14

15 2.2.9 Plynová prípojka Plynová prípojka je vedená v zemi cez predzáhradku k domu, realizovaná v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 29,00 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,50 47,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 29 bm * 14,11 /bm * 2,397 * 0,95 931,79 Technická hodnota 47,50 % z 931,79 442, Spevnené plochy Betónový chodník od bránky k domu je z betónovej monolitickej konštrukcie, realizovaný v roku ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: 822 2,5 Spevnené plochy 2112 Miestne komunikácie 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: Počet merných jednotiek: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP 13,8*0,9 = 12,42 m 2 ZP Strana 15

16 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,397 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy ,50 47,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12,42 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,397 * 0,95 244,08 Technická hodnota 47,50 % z 244,08 115, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] RD č.s. 29, ul. Helmecká č.o. 7, k.ú. Zemplínsky Klečenov , ,72 Sklad na parc.č. 232/ , ,15 Ploty Plot uličný 2 722,67 272,27 Plot bočný 1 096,26 694,26 Studňa kopaná 1 947,15 720,45 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 2 078, ,26 Vodomerná šachta 787,45 614,21 Kanalizačná prípojka 1 034,01 891,83 Betónová žumpa 1 387, ,12 Plynová prípojka 931,79 442,60 Spevnené plochy 244,08 115,94 Celkom: , ,81 Strana 16

17 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Mapa - širšie vzťahy: Mapa obce Zemplínsky Klečenov Rodinný dom č.s. 29 v obci Zemplínska Nová Ves v k.ú. Zemplínsky Klečenov, sa nachádza na vedľajšej ulíci miestnej časti, s beţným hlukom a prašnosťou, v zástavbe rodinných domov, prístupný cez spevnenú Strana 17

18 verejnú prístupovú komunikáciu k nehnuteľnosti. Dom je samostatne stojaci s dvorom a záhradou, má jedno nadzemné podlaţie. Dopravné spojenie obce je autobusovou dopravou do okresneho mesta Trebišov, ktoré je vzdialené cca. 10 km. Prípojky inţinierskych sietí - elektrická energia, voda, plyn. Miera evidovanej nezamestnanosti podľa ÚPSVaR SR v okrese Trebišov k je 12-15%. V bezprostrednom okolí nehnuteľnosti do 1 km je les. V obci je obecný úrad, pošta, obchod so zmiešaným tovarom, krčma. Orientácia obytných miestností k svetovým stranám je JZ. Rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu je aţ päťnásobná. Bez zmeny územného plánu. Ide o lokalitu vhodnú na bývanie, s dopytom v rovnováhe s ponukou. Rodinný dom je čiastočne rekonštruovaný, potrebná údrţba, s vhodným príslušenstvom. Nehnuteľnosť bez moţnosti výnosu, jedná sa o priemernú nehnuteľnosť. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom bol vyuţívaný na bývanie, v súčasnosti tu majitelia nebývajú. Svojím dispozičným riešením, veľkosťou podlahovej plochy a zastavanej plochy, veľkosťou okolitého pozemku, ako aj účelom, na ktorý bol postavený, môţe i naďalej slúţiť na bývanie. Iné vyuţitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: K danej nehnuteľnosti bolo zriadené záloţné právo a oznámenie o začatí výkonu záloţného práva. V danej lokalite neboli zistené ţiadne iné riziká spojené s uţívaním nehnuteľnosti. 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŢU v Ţiline (ISBN ). Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, kvalitu pouţitých stavebných materiálov, záujem o kúpu nehnuteľnosti vo všeobecnosti, je vo výpočte uvaţované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,300. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,90 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,00 Strana 18

19 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 0, ,80 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20% 6 Typ nehnuteľnosti priaznivý typ - dvojdom, dom v radovej zástavbe - s kompletným zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby II. 0, ,60 II. 0, ,00 III. 0, ,70 malá hustota obyvateľstva I. 0, ,40 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 0, ,40 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,10 železnica, alebo autobus IV. 0, ,16 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby IV. 0, ,65 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,40 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0, ,40 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,10 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,12 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,43 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 82,43/ 180 0,458 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,81 * 0, ,22 Strana 19

20 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Parcela KN C POPIS Predmetom ohodnotenia sú pozemky v zastavanom území obce Zemplínska Nová Ves, v časti Zemplínsky Klečenov, zastavané rodinným domom s príslušenstvom so štandardným vybavením, v obci s počtom obyvateľov do 5000, v lokalite vhodnej na bývanie. Pozemok je napojený na inţinierske siete: elektrická energia, voda a plyn. Doprava v okolí nehnuteľnosti je autobusová. Povyšujúcim faktorom je zvýšený záujem o nehnuteľnosti v dobrej lokalite na bývanie. Spolu Parcela Druh pozemku Vzorec Podiel Výmera [m výmera [m 2 ] 2 ] 232/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 556,00 232/2 zastavané plochy a nádvoria 37 37,00 1/1 37, zastavané plochy a nádvoria 75 75,00 1/1 75, záhrada ,00 1/1 1084,00 Spolu výmera 1 752,00 Obec: Zemplínska Nová Ves Východisková hodnota: VH MJ = 3,32 /m 2 Označenie a názov koeficientu ks koeficient všeobecnej situácie kv koeficient intenzity využitia kd koeficient dopravných vzťahov kf koeficient funkčného využitia územia ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, priemyslové a poľnohospodárske oblasti obcí a miest do obyvateľov 5. - rodinné domy, bytové domy a ostatné stavby na bývanie so štandardným vybavením, - rekreačné stavby na individuálnu rekreáciu, - nebytové stavby pre priemysel, dopravu, školstvo, zdravotníctvo, šport so štandardným vybavením 2. obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca Hodnota koeficientu 3. plochy obytných a rekreačných území (obytná alebo rekreačná poloha) 1,20 3. dobrá vybavenosť (možnosť napojenia najviac na tri druhy verejných sietí, napríklad miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 3. pozemky s výrazne zvýšeným záujmom o kúpu, ak to nebolo zohľadnené v zvýšenej východiskovej hodnote 0. nevyskytuje sa 1,00 0,80 1,00 0,85 1,30 1,50 Strana 20

21 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,80 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,50 * 1,00 1,5912 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 3,32 /m 2 * 1,5912 5,28 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 1 752,00 m 2 * 5,28 /m ,56 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Všeobecná hodnota Názov pozemku v celosti [ ] parcela č. 232/ ,68 parcela č. 232/2 195,36 parcela č ,00 parcela č ,52 Spolu 9 250,56 Strana 21

22 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,22 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 9 250,56 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] RD č.s. 29, ul. Helmecká č.o. 7, k.ú. Zemplínsky Klečenov ,60 Sklad na parc.č. 232/ ,59 Ploty Plot uličný 124,70 Plot bočný 317,97 Studňa kopaná 329,97 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 742,54 Vodomerná šachta 281,31 Kanalizačná prípojka 408,46 Betónová žumpa 548,28 Plynová prípojka 202,71 Spevnené plochy 53,10 Pozemky Parcela KN C - parc. č. 232/1 (556 m 2 ) 2 935,68 Parcela KN C - parc. č. 232/2 (37 m 2 ) 195,36 Parcela KN C - parc. č. 233 (75 m 2 ) 396,00 Parcela KN C - parc. č. 236 (1 084 m 2 ) 5 723,52 Spolu VŠH ,78 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Dvadsaťdeväťtisíc Eur V Strážskom dňa Ing. Emília Hasíková Strana 22

23 IV. PRÍLOHY 1. Objednávka znaleckého posudku zo dňa A4 2. Výpis z katastra nehnuteľnosti z listu vlastníctva č. 900, k.ú. Zemplínsky Klečenov zo dňa A4 3. Kópia katastrálnej mapy k.ú. Zemplínsky Klečenov zo dňa A4 4. Potvrdenie obce Zemplínska Nová Ves, zo dňa A4 5., Geometrický plán č.18/2013, vypracoval GEOKOL, Radoslav Kolář, Čsl.armády 1782/2, Trebišov, dňa A4 6. Pôdorys a rez rodinného domu s príslušenstvom č.s. 29 k.ú. Zemplínsky Klečenov - 1 A4 7. Situácia - 1 A4 8. Fotodokumentácia - 2 A4 Strana 23

24 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor: Stavebníctvo, odvetvie: Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: Znalecký posudok je v denníku zapísaný pod číslom 5/2018. Strana 24