ZNALECKÝ POSUDOK číslo 003/2017

Transkript

1 Znalec: Zadávateľ: Ing. Bruno Boroš, Drevárska 453/1, Poprad Evidenčné číslo Tel expresnyposudok.sk Copytrend, s.r.o. Macharova 1116/9, SK Bratislava Mobil: +421 (0) evidenčné číslo EP = Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 003/2017 Vo veci: stanovenia všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti - rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc. č. 262/4 s príslušenstvom, a pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, v obci Spišská Teplica, nehnuteľnosť zapísaná na LV č. 353, pre účel dobrovoľnej dražby. Počet listov : Počet odovzdaných vyhotovení: 28(dvadsaťosem), z toho príloh 9(deväť) 3(tri) Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 1 z 28

2 I. ÚVOD POSUDKU 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti - rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc.č. 262/4 s príslušenstvom, a pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, v obci Spišská Teplica, nehnuteľnosť zapísaná na LV č. 353, okres Poprad. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : Objednávka Znalecký posudok č. 112/2007, vyhotovený znalcom Ing. Gejdoš Pavel, Družstevná 617/50, Štrba, zo dňa Získané znalcom : Výpis z listu vlastníctva č. 353, k.ú. Spišská Teplica, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Obhliadka nehnuteľnosti a zistenie skutkového stavu nehnuteľnosti Stavebné povolenie, vydané Okresným úradom v Poprade, odbor životného prostredia, č.j. OŽP/2000/28139/-SD, zo dňa Projektová dokumentácia Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 490/2004 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch v znení vyhl. MS SR č. 500/2005, 534/2008 a 33/2009 Z.z. Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Zákon NR SR č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. 8. Osobitné požiadavky objednávateľa: V prípade, že dlžník neumožní vykonanie ohodnotenia žiada zadávateľ o postup v súlade s 12 ods. 3 Zákona č. 527/2002 Z.z., podľa ktorého: Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 2 z 28

3 (3) Ak osoba, ktorá má predmet dražby v držbe, neumožní vykonanie ohodnotenia predmetu dražby, ohodnotenie možno vykonať z dostupných údajov, ktoré má dražobník k dispozícii. 9. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Dobrovoľná dražba. II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože nehnuteľnosť nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ nehnuteľnosti. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre 3. štvrťrok Všeobecná hodnota nehnuteľností bude stanovená podľa vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku a je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ocenenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou a opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou. b) Vlastnícke a evidenčné údaje : Na Výpise z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 353, k.ú. Spišská Teplica, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky sa nachádzajú tieto údaje: Viď list vlastníctva v prílohe tohto znaleckého posudku. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa , za účasti vlastníka. Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia prevedená dňa d) Technická dokumentácia, porovnanie súladu projektovej a stavebnej dokumentácie so zistením skutočným stavom: Bola predložená projektová dokumentácia rodinného domu. Previedlo sa kontrolné meranie skutkového stavu. Bolo zistené, že stavba 1. a 2.NP je prevedená podľa predloženej projektovej dokumentácie. Podkrovie sa v dokumentácii nenachádza. Situovanie podkrovia s rozmermi zastavanej plochy sú zakreslené do pôdorysu 2.NP. e) Údaje katastra nehnuteľností, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom: Rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, je zapísaný na liste vlastníctva č Objekt rodinného domu je zakreslený v katastrálnej mape. Zakreslenie rodinného domu v katastrálnej mape nezodpovedá skutočnosti. Nie je prevedené porealizačné zameranie po prístavbe a nadstavbe podľa stavebného povolenia a preto nie je zakreslený skutkový stav zastavanej plochy rodinného domu. Pozemok parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica, je zapísaný na liste vlastníctva č Parcela je zakreslená v katastrálnej mape. Právna dokumentácia pre oceňovanú nehnuteľnosť nie je v súlade so skutkovým stavom. Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 3 z 28

4 f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom ohodnotenia: Rodinný dom s.č. 102 na pozemku parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica s príslušenstvom Pozemok parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica g) vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli určené. 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom s.č. 102, na parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica POPIS STAVBY Rodinný dom je postavený na konci uličnej zástavby v obci Spišská Teplica v jej okrajovej časti, so zástavbou rodinných domov, mimo hlavného dopravného ťahu. Je postavený na rovinatom pozemku. Pôvodný rodinný dom bol postavený v roku V roku 2000 bolo vydané stavebné povolenie na nadstavbu a prestavbu rodinného domu a v tom istom roku boli práce aj ukončené. V roku 2010 sa previedla rekonštrukcia 1.NP, kde sa vymenili všetky prvky krátkodobej životnosti. Ide o trojpodlažný rodinný dom s nadzemnými podlažiami, bez podpivničenia. Na každom podlaží sa nachádza samostatný byt. Na 1.NP sa vchádza priamo z terénu, na 2. a 3.NP sa vchádza vonkajším schodiskom. Technické riešenie: Základy - betónové s izoláciou proti vode. Podmurovka - betónová. Zvislé nosné konštrukcie - obvodové steny sú murované z pórobetónových tvárnic skladobnej hrúbky 380 mm a ešte sú zateplené (pri výpočte použijem položku o stupeň vyššiu), priečky tiež murované z tehál hr. 150, 100 mm Vodorovné nosné konštrukcie - stropy nad 1. a 2.NP i tvorí stropná železobetónová doska s rovným podhľadom, strop nad podkrovím je tvorený samotnou strešnou konštrukciou. Schodisko - do podkrovia má oceľovú nosnú konštrukciu, stupne sú z tvrdého dreva bez podstupníc, zábradlie je výrobkom umeleckého zámočníctva. Strecha - sedlová s valbami a vikiermi, s nosnou konštrukciou drevenou, krytinu strechy tvorí poplastovaný plech, klampiarske konštrukcie sú úplné z poplastovaného plechu. Úpravy vonkajších povrchov - omietka na báze umelých látok hladká, v kombinácii s kamenným obkladom sokla. Vnútorné úpravy povrchov - omietka vápennocementová hladká s maľovkou, v kuchyniach a v kúpeľniach sú keramické obklady stien. V kúpeľniach sádrokartónový podhľad so zapustenými svietidlami Výplne otvorov - okná plastové veľkoplošné (francúzske) s izolačným trojsklom a plastovými žalúziami z vonkajšej strany opatrené zábradlím kovovým (umelecké zámočníctvo), dvere na 1.NP plastové s výplňou sklenenou s úpravou pieskovania (vyhláška neuvažuje s týmto materiálom, použijem hodnotovo porovnateľnú položku). Na 2. a 3.NP sú dvere drevené rámové s výplňou. Podlahy - v obytných miestnostiach v prevažnej časti je keramická dlažba veľkorozmerová, časť je laminátová z veľkoplošných parkiet a v ostatných miestnostiach je keramická dlažba veľkoformátová. Vnútorné rozvody: vodovod - rozvod studenej aj teplej vody plastovým potrubím, kanalizácia - zvody, rozvody a pripojenia z PVC rúr, elektroinštalácia - rozvody 200 a 400 V na 1.NP, na ostatných podlažiach je len 200 V, rozvádzač umiestnený na prízemí, zemný plyn - na všetkých podlažiach k plynovým zariaďovacím predmetom Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 4 z 28

5 vykurovanie - ústredné, na prízemí podlahové teplovodné v kombinácii s panelovými radiátormi, na ostatných podlažiach vykurovacie telesá sú oceľové panelové radiátory s termoventilmi. TV - rozvod pod omietkou. zabezpečovací systém - nenachádza sa Vnútorné vybavenie: kuchyňa na 1.NP - kuchynská linka na báze dreva dĺžky 9,0 m s nadštandardnou povrchovou úpravou, drez nerezový s pákovou batériou, zabudovaná plynová varná doska, elektrická rúra, mikrovlná rúra, digestor, zabudovaná umývačka riadu kuchyňa na 2.NP - kuchynská linka na báze dreva dĺžky 5,0 m, drez nerezový s pákovou batériou, kombinovaný sporák, digestor kuchyňa na 3.NP - kuchynská linka na báze dreva dĺžky 5,0 m, drez nerezový s pákovou batériou, kombinovaný sporák, kúpeľňa na 1.NP - keramické umývadlo, plastová vaňa rohová s masážnymi triskami obmurovaná, vodovodné batéria pákové, V miestnosti WC - záchodová misa so zabudovanou splachovacou nádržkou kúpeľňa na 2.NP - vaňa plastová jednoduchá obmurovaná, umývadlo keramické, WC misa so spodnou splachovacou nádržkou, pákové batérie kúpeľňa na 3.NP - vaňa plastová jednoduchá obmurovaná, umývadlo keramické, WC misa so spodnou splachovacou nádržkou, pákové batérie kotolňa - 1x kotol plynový so zásobníkovým ohrievačom TÚV, Z dôvodu prístavby, nadstavby a rekonštrukcie, opotrebenie stavby vypočítam analytickou metódou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné dvojbytové KS: Dvojbytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. NP ,715*12,07 117,26 1. NP ,965*12,07 35,79 Spolu 1. NP 153,05 120/153,05=0, NP ,715*12,07 117,26 2. NP ,965*12,07 35,79 Spolu 2. NP 153,05 120/153,05=0, Nadstavba ,715*12,07 117,26 120/117,26=1,023 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 v použitom katalógu. ZP podľa zásad uvedených Bod Položka 1.NP 2.NP 3.NP 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou Podmurovka 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic Murivo Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 5 z 28

6 4.2.b murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 50 do 60cm c murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 40 do 50cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické b s rovným podhľadom drevené trámové zložité s nerovnakou výškou hrebeňov s valbami Krytiny strechy na krove 10.1.b plechové z hliníka Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.3 tvrdé drevo, červený smrek rámové s výplňou plastové plné alebo zasklené dvojité alebo zdvojené z tvrdého dreva s dvoj. alebo s trojvrstv. zasklením Okenné žalúzie 19.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) kamenné dlažby Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely b podlahové teplovodné Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická svetelná Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 6 z 28

7 27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (6 ks) Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) kotol ústredného vykurovania (1 ks) Zdroj vykurovania 35.1.c kotol ústredného vykurovania značkové kotly, vrátane typov turbo (Junkers, Vaillant, Leblanc ) (1 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (3 ks) umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) odsávač pár (2 ks) drezové umývadlo nerezové alebo plastové (3 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (19 bm) Vnútorné vybavenie 37.3 vaňa plastová jednoduchá (2 ks) vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) umývadlo (3 ks) Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (3 ks) pákové nerezové (6 ks) splachovací so zabudovanou nádržkou v stene (1 ks) splachovací bez umývadla (2 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (3 ks) vane (3 ks) WC min. do výšky 1 m (3 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (3 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) Spolu Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 7 z 28

8 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 0,784)/30, ,06 2. NP ( * 0,784)/30, ,14 1. Nadstavba ( * 1,023)/30, ,49 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia analytickou metódou Číslo Názov Cenový podiel [%] Rok užívania Životnosť Vek Opotrebenie [%] 1 Základy vrátane zemných prác 4, ,95 2 Zvislé konštrukcie 18, ,66 3 Stropy 13, ,50 4 Zastrešenie bez krytiny 3, ,46 5 Krytina strechy 3, ,19 6 Klampiarske konštrukcie 0, ,20 7 Úpravy vnútorných povrchov 5, ,85 8 Úpravy vonkajších povrchov 2, ,00 9 Vnútorné keramické obklady 1, ,65 10 Schody 0, ,14 11 Dvere 7, ,02 12 Vráta 0, ,00 13 Okná 3, ,16 14 Povrchy podláh 7, ,45 15 Vykurovanie 9, ,27 16 Elektroinštalácia 3, ,55 17 Bleskozvod 0, ,00 18 Vnútorný vodovod 1, ,21 19 Vnútorná kanalizácia 0, ,04 20 Vnútorný plynovod 0, ,07 21 Ohrev teplej vody 0, ,09 22 Vybavenie kuchýň 7, ,65 23 Hygienické zariadenia a WC 1, ,26 24 Výťahy 0, ,00 25 Ostatné 2, ,30 Opotrebenie 24,67% Technický stav 75,33% Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 8 z 28

9 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1977 Východisková hodnota 326,06 /m 2 *153,05 m 2 *2,315*0, ,23 Technická hodnota 75,33% z , ,85 2. NP z roku 1977 Východisková hodnota 196,14 /m 2 *153,05 m 2 *2,315*0, ,78 Technická hodnota 75,33% z , ,70 1. Nadstavba z roku 2000 Východisková hodnota 174,49 /m 2 *117,26 m 2 *2,315*0, ,19 Technická hodnota 75,33% z , ,14 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , ,85 2. nadzemné podlažie , ,70 1. nadstavba , ,14 Spolu , , PRÍSLUŠENSTVO Vodovodná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Vodovod 2222 Miestne potrubné rozvody vody Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka ,00 66,00 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 9 z 28

10 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 41,49 /bm * 2,315 * 0, ,70 Technická hodnota 66,00 % z 1 368,70 903, Kanalizačná prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kanalizácia 2223 Miestne kanalizácie Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 17 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17 bm * 28,38 /bm * 2,315 * 0, ,05 Technická hodnota 66,00 % z 1 061,05 700, Plynová prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: Kód KS2: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Plynovod 2221 Miestne plynovody 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 9 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 10 z 28

11 Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 9 bm * 14,11 /bm * 2,315 * 0,95 279,28 Technická hodnota 66,00 % z 279,28 184, Elektro prípojka ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Elektrické rozvody 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.x) káblová prípojka zemná Cu 4*35 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 610/30,1260 = 20,25 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 12,15 /bm Počet merných jednotiek: 7 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Elektro prípojka ,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 7 bm * (20,25 /bm + 0 * 12,15 /bm) * 2,315 * 0,95 311,74 Technická hodnota 66,00 % z 311,74 205, Vonkajšie schody na 2.NP ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kód KS: ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Vonkajšie a predložené schody 2112 Miestne komunikácie Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830/30,1260 = 27,55 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 14*1,5 = 21 bm stupňa Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 11 z 28

12 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vonkajšie schody na 2.NP ,25 78,75 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 21 bm stupňa * 27,55 /bm stupňa * 2,315 * 0, ,38 Technická hodnota 78,75 % z 1 272, , Plot pred RD Výplň plota je výrobok umeleckého zámočníctva. Vyhláška s takýmto vyhotovením neuvažuje, preto pri výpočte použijem hodnotovo najbližšie porovnateľnú položku. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 30,00m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 30,00m ,74 /m Spolu: 53,98 /m 3. Výplň plotu: z monolitického betónu 36,00m ,81 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 30,0 m Pohľadová plocha výplne: 30*1,2 = 36,00 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,315 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot pred RD ,00 86,00 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 12 z 28

13 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (30,00m * 53,98 /m + 36,00m 2 * 45,81 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,315 * 0, ,22 Technická hodnota 86,00 % z 8 020, , REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 102, na parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica , ,69 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 1 368,70 903,34 Kanalizačná prípojka 1 061,05 700,29 Plynová prípojka 279,28 184,32 Elektro prípojka 311,74 205,75 Vonkajšie schody na 2.NP 1 272, ,00 Celkom za Vonkajšie úpravy 4 293, ,70 Plot pred RD 8 020, ,39 Celkom: , ,78 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností: Obec Spišská Teplica je obcou s cca 1800 obyvateľmi. Nachádza sa tu plne organizovaná základná škola, Súkromná obchodná akadémia, obecný úrad, matrika, zdravotné stredisko, lekáreň, cirkevné stavby, obchodné jednotky zmiešaného sortimentu, reštaurácia, pohostinstvo, športové plochy. Zastúpenie tu majú aj firmy - poľnohospodárske družstvo, ako ja malí živnostníci a remeselníci. Obec má veľmi dobre vybudovanú sieť technickej infraštruktúry - vodovod, kanalizáciu, plyn, elektrorozvody, telekomunikačné rozvody. Obec leží západne od mesta Poprad, v jeho tesnej blízkosti, vzdialenosť je cca 3 km. Mesto Poprad je okresným mestom. Toto pokrýva potreby občanov obce z hľadiska požiadaviek na vyššie občianske vybavenie. Dochádzka do mesta a okolia je zabezpečená linkami SAD. V Poprade je najbližšia železničná stanica so zastávkou rýchlikov a zrýchlených vlakov. V Poprade je aj autobusová stanica so zastávkou diaľkových liniek a letisko. Je priamy výhľad na Vysoké Tatry, ktoré sú vzdialené 12 km. Predmetný rodinný dom sa nachádza v okrajovej časti obce, v časti obce so zástavbou rodinných domov - zóna IBV Záhumena. Pri pozemku prechádza obecná komunikácia. Objekty základného a vyššieho občianskeho vybavenia - kultúrne, cirkevné stavby, obchody sa nachádzajú cca 10 minút chôdze od nehnuteľnosti. V lokalite v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza sú vybudované všetky inžinierske siete - vodovod, kanalizácia, elektrika, plyn. V zmysle schváleného územného plánu obce, je lokalita v ktorej sa daná nehnuteľnosť nachádza určená pre obytnú zónu so zástavbou rodinných domov. b) Analýza využitia nehnuteľností: Rodinný dom je určený na trvalé bývanie. Iné využitie domu sa nepredpokladá. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: Podľa umiestnenia rodinného domu a účelu na ktorý sa bude využívať, je možné vylúčiť riziká pri užívaní nehnuteľnosti. V danej lokalite neboli zistené riziká, ktoré by vplývali na využívanie nehnuteľnosti. Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 13 z 28

14 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE Výpočet všeobecnej hodnoty je vykonaný metódou polohovej diferenciácie s požitím metódy výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie podľa Metodiky výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je zvolený na úrovni 0,50, ktorý zodpovedá priemernému pomeru všeobecnej a technickej hodnoty domov v obci Spišská Teplica. Zároveň približne vystihuje hodnotu predajnosti nehnuteľností v mieste a čase. Zdôvodnenie jednotlivých faktorov a ich hodnotenie je uvedené v tabuľke. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda k PDI 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha v I Výsledok k PDI*v I dopyt v porovnaní s ponukou je vyšší II. 1, ,00 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0, ,00 3 Súčasný technický stav nehnuteľností nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 1, ,50 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,00 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. I. 1, ,00 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % III. 0, ,50 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby malá hustota obyvateľstva I. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností čiastočne vhodná a čiastočne nevhodná III. 0, ,50 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 14 z 28

15 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa II. 1, ,00 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica, alebo autobus IV. 0, ,93 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby III. 0, ,00 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti do 1000 m III. 0, ,00 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 1, ,50 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu až trojnásobok súčasnej zástavby IV. 0, ,93 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca dobrá nehnuteľnosť II. 1, ,00 Spolu ,05 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 147,05/ 180 0,817 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,78 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Pozemok na LV č. 353, k.ú. Spišská Teplica POPIS Pozemok sa nachádza v okrajovej časti obce Spišská Teplica, so zástavbou rodinných domov, mimo hlavného dopravného ťahu. Na pozemku sa nachádzajú všetky inžinierske siete. Obec Spišská Teplica leží cca 3 km od mesta Poprad. Sú tu pozemky o ktoré majú veľký záujem obyvatelia Popradu, nakoľko sa jedná o pozemky v peknej prírodnej a relatívne tichej lokalite a s dobrou dostupovou vzdialenosťou - vlastným autom do centra Popradu do 5 minút, vzdialenosť od Vysokých Tatier je 12 km. Nakoľko ide o pozemok v lokalite Poprad a Vysoké Tatry, východisková hodnota pozemku bude stanovená z východiskovej hodnoty obce, z ktorej vyplýva zvýšený záujem, t.j. pre mesto Vysoké Tatry. Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 15 z 28

16 Parcela Druh pozemku Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 262/4 zastavané plochy a nádvoria 417,00 1/1 417,00 Obec: Spišská Teplica Východisková hodnota: VH MJ = 80,00% z 26,56 /m 2 = 21,25 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie Hodnota koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia 7. veľmi dobré obchodné oblasti v mestách od do obyvateľov 1,60 3. rodinné domy so štandardným vybavením 1,00 k D 4. pozemky v tesnej blízkosti prostriedku hromadnej dopravy s dobrou úpravou ciest, koeficient dopravných vzťahov cesta vlastným autom do centra (10 min), územie mesta 1,00 k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,50 k Z 1. nevyskytuje sa zohľadnené vo východiskovej hodnote 1,00 koeficient povyšujúcich faktorov k R 1. nevyskytuje sa 1,00 koeficient redukujúcich faktorov VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 1,60 * 1,00 * 1,00 * 1,20 * 1,50 * 1,00 * 1,00 2,8800 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 21,25 /m 2 * 2, ,20 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 417,00 m 2 * 61,20 /m ,40 Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 16 z 28

17 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,59 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,40 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom s.č. 102, na parc.č. 262/4, k.ú. Spišská Teplica ,94 Vonkajšie úpravy Vodovodná prípojka 738,03 Kanalizačná prípojka 572,14 Plynová prípojka 150,59 Elektro prípojka 168,10 Vonkajšie schody na 2.NP 818,63 Spolu za Vonkajšie úpravy 2 447,49 Plot pred RD 5 635,17 Spolu stavby ,59 Pozemky Pozemok na LV č. 353, k.ú. Spišská Teplica - parc. č. 262/4 (417 m 2 ) ,40 Spolu VŠH ,99 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Jedenstošestdesiatdeväťtisíc Eur V Poprade dňa Ing. Bruno Boroš Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 17 z 28

18 IV. PRÍLOHY Objednávka Výpis z listu vlastníctva č. 353, k.ú. Spišská Teplica, zo dňa , vytvorený cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Informatívna kópia katastrálnej mapy, vytvorená cez katastrálny portál Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky Stavebné povolenie, vydané Okresným úradom v Poprade, odbor životného prostredia, č.j. OŽP/2000/28139/-SD, zo dňa Projektová dokumentácia Fotodokumentácia Znalecký posudok č. 003/2017 Strana 18 z 28