o všeobecnej hodnote nehnuteľností a stavieb číslo 108/2015

Transkript

1 Meno, adresa znalca: Ing. Ľubomír Drgo, Murániho 18, Nitra 11 tel. 0905/ Zadávateľ: Auctio s.r.o., Kmeťkova 30, Bitra Číslo spisu (objednávky) : 108/2015 o všeobecnej hodnote nehnuteľností a stavieb číslo 108/2015 Vo veci: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s.č. 64 s príslušenstvom a pozemkami - par. č. 492/4 k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra pre účel výkonu záložného práva formou dražby. Počet strán, (z toho príloh): Počet odovzdaných vyhotovení: 30, z toho 9 príloh 3 krát V Lukáčovciach dňa Strana 1

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s.č. 64 s príslušenstvom a pozemkami - par. č. 492/4 k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra pre účel výkonu záložného práva formou dražby. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok (rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady na vypracovanie posudku : 5.1 Dodané zadávateľom : * Objednávka znaleckého posudku č. 85/2009 zo dňa originál * Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 148 k.ú. Hosťová, zo dňa , vytvorený cez katasterportál * Kópia z katastrálnej mapy zo dňa , vytvorená cez katasterportál * Znalecký posudok č. 144/03 vypracovaný znalcom Milanom Ďurišom dňa určenie veku posudzovanej nehnuteľnosti fotokópia titulnej strany a strany č Získané znalcom : - zameranie nehnuteľnosti - fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. č. 254/2010 Z.z. ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Použité sú metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, vydanej ÚSI ŽU v Žiline. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 33/2009 Z.z. ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov. Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Vyhláška Federálneho štatistického úradu č. 124/1980 Zb. o jednotnej klasifikácii stavebných objektov a stavebných prác výrobnej povahy Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001, ISBN Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť: dražby. Výkon záložného práva formou Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Príloha č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku. Použitá je metóda polohovej diferenciácie. Použitie kombinovanej metódy na stanovenie všeobecnej hodnoty nie je možné, pretože stavba nie je schopná dosahovať primeraný výnos formou prenájmu tak, aby bolo možné vykonať kombináciu. Porovnávacia metóda stanovenia všeobecnej hodnoty je vylúčená z dôvodu nedostatku podkladov pre danú lokalitu a typ stavby. Výpočet východiskovej hodnoty je vykonaný pomocou rozpočtových ukazovateľov publikovaných v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb (ISBN ). Rozpočtový ukazovateľ rodinného domu je vytvorený po podlažiach v zmysle citovanej metodiky s tým, že pri tvorbe je zohľadnený koeficient konštrukcie, vybavenia, zastavanej plochy a výšky podlaží. Koeficient cenovej úrovne je podľa posledných známych štatistických údajov vydaných ŠU SR platných pre I. štvrťrok b) Vlastnícke a evidenčné údaje : 8.1 podľa listu vlastníctva č. 148 k.ú. Hosťová A. Majetková podstata: Parcely: Par. č. 492/9 záhrada o výmere 370 m2 Par. č. 492/4 zastavaná plocha o výmere 430 m2 Stavby: Súp. číslo 64 par. č. 492/4 rodinný dom B. Vlastníci: 1. Belányiová Mária r. Brathová, Hosťová, č. 64, SR dát. nar ; Spoluvlastnícky podiel 2/6 Titul nadobudnutia: R II 243/77 15/77 D 182/87 20/87 Osv. o dedičstve 22D 1334/03, Dnot 136/03, Z 1093/04 10/94 Z 2873/08 44/08 2. Razgyelová Klaudia r. Belányiová, Hosťová, č. 64, SR dát. nar ; Spoluvlastnícky podiel 1/6 Titul nadobudnutia: D 182/87 20/87 Z 2873/08 44/08 3. Belány Roland r. Belány, Hosťová, č. 64, SR dát. nar ; Spoluvlastnícky podiel 1/2 Titul nadobudnutia: D 182/87 20/87 Z 2873/08 44/08 Kúpna zmluva V 4449/09-79/2009 C. Ťarchy: Strana 3

4 * Záložné právo v prospech Tatra banka, a.s. Bratislava podľa V 4448/09 na par. č. 492/4, 494/9 s domom s.č. 64 na par. č. 492/4. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 26290/09 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Bratislava JUDr. Halás) v prospech oprávneného BENCONT INVESTMENTS, s.r.o., Bratislava. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 2171/2008 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Nitra JUDr. Stodolová) v prospech oprávneného Orange Slovensko, Bratislava. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 524/ /09 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Bratislava JUDr. Lutter) v prospech oprávneného Union zdravotná poisťovňa Bratislava. Iné údaje: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením vykonaná dňa za účasti vlastníka Zameranie vykonané dňa Fotodokumentácia vyhotovená dňa d) Porovnanie právnej a technickej dokumentácie so skutočným stavom : Technická dokumentácia nebola poskytnutá. Pri zameraní neboli zistené dispozičné zmeny oproti kópii z katastrálnej mapy. e) Porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľnosti so zisteným skutočným stavom: Právna dokumentácia nie je v súlade so skutkovým stavom. V roku 2010 podľa údajov z miestneho šetrenia bola prakticky stavebne dokončená (zatiaľ bez vybavenosti) prístavba predĺženia suterénu rodinného domu, ktoré by podľa stavebného zámeru stavebníka malo slúžiť ako samostatné bývanie rodiča. Je prístupné priamo z dvora, keďže terén je mierne svahovitý. Táto prístavba sa však zrealizovala bez stavebného povolenia, je rozostavaná pred úplným dokončením, nebola geometricky zameraná f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb ktoré sú predmetom ohodnotenia: Dom s.č. 64 na par. KN č. 492/4 Oplotenie na par. KN č. 492/4 Vonkajšie úpravy na par. KN č. 492/4 Pozemky par. KN č. 492/4,9 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Bez zápisu. 2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom: Rodinný dom súp. č. 64, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra POPIS STAVBY Strana 4

5 Jedná sa o voľne stojaci objekt rodinného domu, osadený do takmer rovinatého terénu s juhozápadnou orientáciou priečelia a predných obytných miestností, postavený na parcele č. 492/4. Dom z roku 1981 s prístavbou z roku 2010 je celopodpivničená dvojpodlažná stavba s plochou strechou. Je dobre dispozične riešená. Nevykazuje zavlhlé miesta vplyvom spodnej vody. Technický stav vzhľadom na použité stavebné prvky, konštrukcie a materiály zodpovedá priemernej životnosti minimálne 100 rokov. Dispozične je nehnuteľnosť riešená nasledovne: - suterén : schodisko, sklad, garáž a kotolňa, práčovňa, vínna pivnica, samost. bytová jednotka - rozostavaná - prízemie : chodba, schodisko do poschodia a suterénu, kúpeľňa, WC, kuchyňa, špajza, a dve izby - poschodie: schody z prízemia, tri izby, kúpeľňa, WC, loggia - Základy - 1. NP - betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - 1. PP, 1. NP, 2. NP - murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm; deliace konštrukcie - 1. PP, 1. NP, 2. NP - tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. PP, 1. NP - s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické - Schodisko - 1. PP, 1. NP - PVC, guma - Strecha - ploché strechy - 1. NP - jednoplášťové s tepelnou izoláciou; krytiny na plochých strechách - 1. NP - z asfaltových natavovaných pásov; klampiarske konštrukcie strechy - 1. NP - z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. PP - vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit; 1. NP, 2. NP - škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok; obklady fasád - 1. PP - obklady keramické, obklady drevom - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. PP, 1. NP, 2. NP - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - 1. NP, 2. NP - prevažnej časti kúpeľne min.nad 1,35 m výšky; 1. NP - vane; 1. NP, 2. NP - WC min. do výšky 1 m; 1. NP - kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) - Výplne otvorov - dvere - 1. PP, 1. NP, 2. NP - hladké plné alebo zasklené; okná - 1. PP, 1. NP, 2. NP - zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením; okenice a vonkajšie rolety - 1. NP, 2. NP - plastové - Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - 1. NP, 2. NP - podlahoviny gumové, z PVC, lino; dlažby a podlahy ost. miestností - 1. PP - cementový poter, tehlová dlažba; 1. NP, 2. NP - keramické dlažby - Vybavenie kuchýň - 1. PP - sporák na tuhé palivo; 1. PP, 1. NP - drezové umývadlo oceľové smaltované; 1. NP - sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou; 1. NP - odsávač pár; 1. NP - kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) - Vybavenie kúpeľní - 1. NP - vaňa oceľová smaltovaná; 1. NP, 2. NP - umývadlo; 2. NP - samostatná sprcha; vodovodné batérie - 1. PP, 2. NP - ostatné; 1. NP - pákové nerezové; záchod - 1. NP, 2. NP - splachovací bez umývadla - Ostatné vybavenie - vráta garážové - 1. PP - drevené zvlakové - Vykurovanie - ústredné vykurovanie - 1. NP, 2. NP - teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové; zdroj vykurovania - 1. PP - kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla - Vnútorné rozvody vody - 1. PP, 1. NP, 2. NP - z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja - Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. PP, 1. NP - liatinové a kameninové potrubie; 2. NP - plastové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1. PP - svetelná, motorická; 1. NP, 2. NP - svetelná; elektrický rozvádzač - 1. NP - s automatickým istením - Vnútorné rozvody plynu - 1. PP, 1. NP - rozvod zemného plynu Objekt je v užívaní od roku Vek objektu ku dňu ocenenia - 34 rokov, predpokladaná životnosť minimálne 100 rokov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Domy rodinné jednobytové Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Strana 5

6 Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] k ZP 1. PP ,10*10,00-0,30*4,5-5,30*1,90 89,58 1. PP ,60*3,86+6,61*(5,60-2,39) 42,83 Spolu 1. PP 132,41 120/132,41=0, NP ,00*10,10-0,30*4,50-5,30*1,90 89,58 120/89,58=1, NP ,10*8,10-0,3*4,50 80,46 120/80,46=1,491 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. PODZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 1 Osadenie do terénu 1.3.a v priemernej hĺbke do 1 m so zvislou izoláciou ,0 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm 5 Deliace konštrukcie ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7 Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) , z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) ,0 14. Fasádne omietky 14.1.b vápenné šťukové, zdrsnené, striekaný brizolit nad 2/ Obklady fasád 15.1.e obklady keramické, obklady drevom nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.4 PVC, guma , hladké plné alebo zasklené , zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 23 Dlažby a podlahy ost. miestností 23.6 cementový poter, tehlová dlažba ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod zemného plynu ,0 Spolu ,0 Strana 6

7 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 32 Vráta garážové 32.6 drevené zvlakové (1 ks) ,0 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (1 ks) ,0 35 Zdroj vykurovania 35.1.a kotol ústredného vykurovania na plyn, naftu, vykurovací olej, elektrinu alebo výmenníková stanica tepla (1 ks) 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne , sporák na tuhé palivo (1 ks) , drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 38.4 ostatné (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy 2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Stropy 7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické Ploché strechy 9.2 jednoplášťové s tepelnou izoláciou Krytiny na plochých strechách 11.5 z asfaltových natavovaných pásov Klampiarske konštrukcie strechy 12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače) Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 16.4 PVC, guma Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností Strana 7

8 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja Inštalácia plynu 31.1 rozvod zemného plynu 35 Spolu 5670 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.1 liatinové a kameninové potrubie (2 ks) Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) odsávač pár (1 ks) drezové umývadlo oceľové smaltované (1 ks) kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) Vnútorné vybavenie 37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) umývadlo (1 ks) Vodovodné batérie 38.3 pákové nerezové (2 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) vane (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) 240 Spolu NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 4 Murivo 4.2.d murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke nad 30 do 40cm Deliace konštrukcie 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu Fasádne omietky Strana 8

9 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Dvere 17.3 hladké plné alebo zasklené Okná 18.5 zdvojené drevené s dvoj. s trojvrstvovým zasklením Okenice a vonkajšie rolety 20.2 plastové Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.5 podlahoviny gumové, z PVC, lino Dlažby a podlahy ost. miestností 23.2 keramické dlažby Ústredné vykurovanie 24.1.a teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - hliníkové, liatinové Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.2 svetelná Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou) - vyskytujúca sa položka Rozvod vody 30.1.a z pozinkovaného potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 55 Spolu 3315 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové potrubie (2 ks) Vnútorné vybavenie 37.5 umývadlo (1 ks) samostatná sprcha (1 ks) Vodovodné batérie 38.4 ostatné (2 ks) Záchod 39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 Spolu 270 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie 1. PP 1. NP 2. NP Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,906)/30,1260 ( * 1,340)/30,1260 ( * 1,491)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( * 0,906)/30,1260 ( * 1,340)/30,1260 ( * 1,491)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] 150,85 143,22 230,24 230,24 123,40 123,40 Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] Strana 9

10 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,00 66,00 1. PP - prístavba ,04 92,96 1. NP ,00 66,00 2. NP ,00 66,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1981 Východisková hodnota 150,85 /m 2 *89,58 m 2 *2,263*0, ,23 Východisková hodnota 143,22 /m nedokončeného podlažia *89,58 m 2 *2,263*0, ,82 Technická hodnota 66,00% z , ,00 1. PP - prístavba z roku 2010 Východisková hodnota 150,85 /m 2 *42,83 m 2 *2,263*0, ,98 Východisková hodnota 143,22 /m nedokončeného podlažia *42,83 m 2 *2,263*0, ,42 Technická hodnota 92,96% z , ,03 1. NP z roku 1981 Východisková hodnota 230,24 /m 2 *89,58 m 2 *2,263*0, ,44 Technická hodnota 66,00% z , ,69 2. NP z roku 1981 Východisková hodnota 123,40 /m 2 *80,46 m 2 *2,263*0, ,35 Technická hodnota 66,00% z , ,93 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota Východisková hodnota po dokončení [ ] nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie , , ,03 1. nadzemné podlažie , , ,69 2. nadzemné podlažie , , ,93 Spolu , , ,65 Dokončenosť stavby: ( ,03 / ,00 ) * 100 % = 98,00 % 2.2 PLOTY Plot: Uličný plot, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra Plot situovaný priamo pred nehnuteľnosťou na parcele č. 492/4 oddeľujúci predzáhradku, dvor a verejné priestranstvá. Tvorí ho betónový základ s bet. podmurovkou a oceľovými stĺpikami s drvenou vodorovnou Strana 10

11 výplňou. Plot je riadne opatrený náterom. Celková výška plota je 160 cm. Oplotenie dopĺňa kovová brána a bránka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Oplotenie 2 ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: z kameňa a betónu 11,60m ,24 /m 2. Podmurovka: betónová monolitická alebo prefabrikovaná 11,60m ,74 /m Spolu: 3. Výplň plotu: 53,98 /m z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme 18,56m ,44 /m 4. Plotové vráta: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: m Pohľadová plocha výplne: 11.6*1.6 = 18,56 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] UJlôičný plot, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra ,11 28,89 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (11,60m * 53,98 /m + 18,56m 2 * 14,44 /m 2 + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,263 * 0, ,50 Technická hodnota 28,89 % z 2 735,50 790, STUDNE Studňa: Kopaná, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová Kopaná studňa je umiestnená na parcele č.492/4. Jej hĺbka od upraveného terénu je 5,00 m. Vybudovane bola v roku 1997, teda pred termínom užívania nehnuteľnosti. Strana 11

12 ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: KS: Studne a záchyty vody Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Hĺbka: 5 m Priemer: 1000 mm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kopaná ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota (81,49 /m * 5m) * 2,263 * 0,95 875,96 Technická hodnota 82,00 % z 875,96 718, VONKAJŠIE ÚPRAVY Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra Prípojka vody z verejného vodovodu z oceľových pozinkovaných rúr DN 25 situovaná na parcele č. 492/4 dotiahnutá na pozemok za oplotenie do vodomernej murovanej šachty. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 5,5 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres ,00 32,00 Strana 12

13 Nitra VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 5,5 bm * 59,09 /bm * 2,263 * 0,95 698,69 Technická hodnota 32,00 % z 698,69 223, Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová Murovaná vodomerná šachta situovaná na parcele č. 492/4 bez dna, osadená do lôžka z čistej štrkodrvi frakcie 16-32, so stropom a vstupným otvorom opatreným oceľovým poklopom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5) Položka: 1.5.b) murovaná, oceľový poklop, vrátane vybavenia Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 6730/30,1260 = 223,40 /m3 OP Počet merných jednotiek: 1,4*1,2*1,2 = 2,02 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodomerná šachta ,00 32,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 2,02 m 3 OP * 223,4 /m3 OP * 2,263 * 0,95 970,16 Technická hodnota 32,00 % z 970,16 310, Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.1. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie kameninové Položka: 2.1.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie Strana 13

14 Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1060/30,1260 = 35,19 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka ,67 43,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 35,19 /bm * 2,263 * 0, ,80 Technická hodnota 43,33 % z 1 134,80 491, Vonkajšia úprava: Plynová prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová Plynová prípojka je z ocele, s meraním a reguláciou v predzáhradke rodinného domu na parcele č. 492/4 v celkovej dĺžke 15 m. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Kód KS2: 2221 Miestne plynovody Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plynová prípojka ,00 32,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * 14,11 /bm * 2,263 * 0,95 455,02 Technická hodnota 32,00 % z 455,02 145,61 Strana 14

15 2.4.5 Vonkajšia úprava: NN prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová Elektrická vzdušná prípojka so štyrmi vodičmi je stiahnutá z uličného stĺpa pred domom v dĺžke 15 m. Je riešená nástrešným stožiarom. ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.c) káblová prípojka vzdušná Al 4*10 mm*mm Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 270/30,1260 = 8,96 /bm Počet káblov: 4 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 5,38 /bm Počet merných jednotiek: 15 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] NN prípojka ,00 32,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 bm * (8,96 /bm + 3 * 5,38 /bm) * 2,263 * 0,95 809,42 Technická hodnota 32,00 % z 809,42 259, Vonkajšia úprava: Vonkajšie predložené schody, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 10. Vonkajšie a predložené schody (JKSO 822 2) Bod: Na železobet. doske alebo nosníkoch s povrchom z dosiek z prír. terazza Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 830/30,1260 = 27,55 /bm stupňa Počet merných jednotiek: 1,9*9 = 17,1 bm stupňa Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,263 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Strana 15

16 Vonkajšie predložené schody ,67 43,33 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 17,1 bm stupňa * 27,55 /bm stupňa * 2,263 * 0, ,81 Technická hodnota 43,33 % z 1 012,81 438, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom súp. č. 64, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec ,03 Hosťová, okres Nitra ,65 Uličný plot, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres 2 735,50 Nitra 790,29 Kopaná 875,96 718,29 Vodovodná prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, 698,69 okres Nitra 223,58 Vodomerná šachta 970,16 310,45 Kanalizačná prípojka 1 134,80 491,71 Plynová prípojka 455,02 145,61 NN prípojka 809,42 259,01 Vonkajšie predložené schody 1 012,81 438,85 Celkom: , ,44 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY Analýza polohy nehnuteľností: Dom sa nachádza v obci Hosťová na parcele č. 492/4. Dom je samostatne stojaci, dvojpodlažný s plochou strechou. Prístupný je priamo z verejného priestranstva miestnej komunikácie. Nie je potrebné zriaďovať ťarchu práva prechodu a prejazdu z dôvodu sprístupnenia nehnuteľnosti. Od okresného mesta Nitra je obec vzdialená približne 13 km (centrum obce a mesta), pričom čas jazdy je približne 15 min. Obec je vyhľadávaným obytným satelitom mesta Nitra. V okolí domu je kompletná občianska vybavenosť na úrovni obce s počtom obyvateľov do 2000, v blízkom krajskom meste Nitra sú detské jasle, polikliniky, nemocnica, CHKO Zobor, obchody, obchodné domy, hotely, banky a občianska vybavenosť (úrady) krajského mesta. Orientácia obytných miestností je prevažne v smere na juhozápad. Priečelie na juhozápad. Analýza využitia nehnuteľností: Dom je využívaný na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie neprichádza do úvahy. V medziach posúdenia je nehnuteľnosť na minimálne strednej a vyššej úrovni predajnosti pre zvýšený záujem z Nitry. Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností: * Záložné právo v prospech Tatra banka, a.s. Bratislava podľa V 4448/09 na par. č. 492/4, 494/9 s domom s.č. 64 na par. č. 492/4. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 26290/09 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Strana 16

17 Bratislava JUDr. Halás) v prospech oprávneného BENCONT INVESTMENTS, s.r.o., Bratislava. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 2171/2008 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Nitra JUDr. Stodolová) v prospech oprávneného Orange Slovensko, Bratislava. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 524/ /09 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Bratislava JUDr. Lutter) v prospech oprávneného Union zdravotná poisťovňa Bratislava. * Nepredložený zoznam práv a závad 3.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE Priemerný koeficient predajnosti u bytových budov sa v obciach SR pohybuje v rozmedzí 0,2-0,3. V prípadoch, ak ide o samostatnú obec ktorá tvorí obytnú časť mesta alebo oblasť so zvýšeným záujmom o kúpu nehnuteľnosti, je možné priemerný koeficient predajnosti zvýšiť max. o hodnotu 0,15 oproti pôvodnému koeficientu prislúchajúcemu pôvodnému zaradeniu. S prihliadnutím na celkový stav rekonštruovaného rodinného domu a príslušenstva, znalec uvažuje s koeficientom predajnosti na hornej základnej hranici t.j. - 0,3. Trh s nehnuteľnosťami v mieste - dopyt je momentálne v rovnováhe ponukou až mierne nad ponukou ako vždy v závislosti od ponuky. Nehnuteľnosti sa nachádzajú v širšom centre vhodnej na bývanie. Rodinný dom vyžaduje mierne opravy, resp. doplnenie zariadenia. V blízkosti rodinného domu sa nachádzajú podnikateľské subjekty s negatívnymi vplyvmi a bez osobitých nárokov na dopravu. Príslušenstvo nehnuteľnosti nemá dopad na cenu nehnuteľnosti. Z hľadiska dispozičného usporiadania ide o menej vhodné riešenie rodinného domu. Pracovné možnosti v oblasti sú obmedzené, nezamestnanosť nepresahuje 12 %. Hustota obyvateľstva je priemerná. Rodinný dom je orientovaný takmer juhozápadným smerom, čelo na juhozápad. Doprava autobusmi prechádzajúcimi obcou. Okrem obecného úradu, pošty, kultúrneho domu, materskej škôlky a predajní potravín sa v obci nachádzajú aj drobné prevádzky, ranč. V bezprostrednom okolí sa nenachádzajú prírodné útvary lesy nad 1000 m. Životné prostredie je bez pôsobenia negatívnych vplyvov. Zmeny v okolitej zástavbe (prípadne doplnenie zástavby rodinného domu) nebudú mať vplyv na ohodnocované nehnuteľnosti. Pozemok neposkytuje možnosť na eventuálne zvýšenie zastavanosti. Vychádzajúc z celkového stavu rodinného domu, jeho dispozičné riešenie a významu obce v ktorej sa nachádza, hodnotím nehnuteľnosť ako priemernú. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,600) 0,900 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600 III. trieda Priemerný koeficient 0,300 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300-0,270) 0,030 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Váha Číslo Popis Trieda k PDI v I 1 Trh s nehnuteľnosťami dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,90 Výsledok k PDI*v I Strana 17

18 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 0, ,00 nehnuteľnosť vyžaduje opravu III. 0, ,40 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0, ,30 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,80 6 Typ nehnuteľnosti priemerný - dom v radovej zástavbe, átriový dom - s predzáhradkou, dvorom a záhradou, s dobrým dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby III. 0, ,00 II. 0, ,40 priemerná hustota obyvateľstva II. 0, ,60 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0, ,00 10 Konfigurácia terénu južný svah o sklone 5% - 25% II. 0, ,60 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia do žumpy 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti III. 0, ,10 železnica, alebo autobus IV. 0, ,16 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, 13 služby, kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola I. stupeň, lekár, zubár, IV. 0, ,65 reštaurácia, obchody s potravinami a priem. tovarom 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,32 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti I. 0, ,10 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut. bez zmeny III. 0, ,40 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností III. 0, ,10 bežný prenájom nehnuteľností III. 0, ,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,02 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 77,02/ 180 0,428 Všeobecná hodnota VŠH S = TH * k PD = ,44 * 0, ,79 Strana 18

19 3.2 POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Identifikácia pozemku: List vlastníctva č. 148 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 492/4 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 430,00 Obec: Hosťová Východisková hodnota: VH MJ = 15,00 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient druhu pozemku k Z koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficient u 0,90 1,00 0,90 3. obytná poloha 1,10 zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách c) dobrá vybavenosť (miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) Povyšujúce faktory: - pozemky určené výhľadovým plánom na vyššie využitie, než slúžia v súčasnosti - rohové parcely na obchodné účely 1,30 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90*1,00*0,90*1,10*1,30*1,00 1,1583 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 15,00 /m 2 * 1, ,3700 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 430,00 m 2 *17,37 /m , Identifikácia pozemku: Lis vlastníctva č. 148 Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 492/9 záhrada ,00 1/1 370,00 Strana 19

20 Obec: Hosťová Východisková hodnota: VH MJ = 15,00 /m 2 Označenie a názov koeficientu k S koeficient všeobecnej situácie k V koeficient intenzity využitia k D koeficient dopravných vzťahov k P koeficient obchodnej a priemyselnej polohy k I koeficient druhu pozemku k Z koeficient povyšujúcich a redukujúcich faktorov Hodnotenie 2. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením 3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min. Hodnota koeficient u 0,90 1,00 0,90 3. obytná poloha 1,10 zastavaná plocha, nádvoria a záhrady pri stavbách a) bez techn. infraštruktúry (vlastné zdroje) Povyšujúce faktory: - pozemky určené výhľadovým plánom na vyššie využitie, než slúžia v súčasnosti - rohové parcely na obchodné účely 0,80 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie k PD = 0,90*1,00*0,90*1,10*0,80*1,00 0,7128 Jednotková hodnota pozemku VŠH MJ = VH MJ * k PD = 15,00 /m 2 * 0, ,6900 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠH POZ = M * VŠH MJ = 370,00 m 2 *10,69 /m ,30 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,79 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,40 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Strana 20

21 Názov Všeobecná hodnota [ ] Stavby Rodinný dom súp. č. 64, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra ,10 UJlôičný plot, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec Hosťová, okres Nitra 338,24 Kopaná 307,43 Vodovodná prípojka, par. č. 492/4, k.ú. Hosťová, obec hosťová, okres Nitra 95,69 Vodomerná šachta 132,87 Kanalizačná prípojka 210,45 Plynová prípojka 62,32 NN prípojka 110,86 Vonkajšie predložené schody 187,83 Pozemky List vlastníctva č parc. č. 492/4 (430 m 2 ) 7 469,10 Lis vlastníctva č parc. č. 492/9 (370 m 2 ) 3 955,30 Spolu VŠH ,19 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Štyridsaťštyritisícpäťsto Eur 3. MIMORIADNE RIZIKÁ V danej lokalite a pri konkrétnej nehnuteľnosti boli zistené nasledovné riziká, ktoré by negatívne ovplyvňovali plynulé a nerušené užívania nehnuteľnosti : Viď list vlastníctva č. 148 zo dňa : * Záložné právo v prospech Tatra banka, a.s. Bratislava podľa V 4448/09 na par. č. 492/4, 494/9 s domom s.č. 64 na par. č. 492/4. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 26290/09 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Bratislava JUDr. Halás) v prospech oprávneného BENCONT INVESTMENTS, s.r.o., Bratislava. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 2171/2008 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Nitra JUDr. Stodolová) v prospech oprávneného Orange Slovensko, Bratislava. * Exekučný príkaz na zriadenie exek. zál. práva č. EX 524/ /09 na nehnuteľnosti par. č. 492/9,492/4 spolu s domom s.č. 64 na podiel 1/6 - Klaudia Razgyelová (EÚ Bratislava JUDr. Lutter) v prospech oprávneného Union zdravotná poisťovňa Bratislava. Strana 21

22 V Lukáčovciach dňa Ing. Ľubomír Drgo IV. PRÍLOHY 1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 148 k.ú. Hosťová, zo dňa , vytvorený cez katasterportál 2. Kópia z katastrálnej mapy zo dňa , vytvorená cez katasterportál 3. Znalecký posudok č. 144/03 vypracovaný znalcom Milanom Ďurišom dňa určenie veku posudzovanej nehnuteľnosti fotokópia titulnej strany a strany č Zakreslenie zamerania nehnuteľnosti 5. Fotodokumentácia Strana 22

23 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som podal ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky pre odbor stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, a Odhad hodnoty nehnuteľností. Evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 108/2015 znaleckého denníka číslo 1/2015. Znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu 108/ Ing. Ľubomír Drgo Strana 23