ZNALECKÝ POSUDEK. č. 214/7684/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 214/7684/2016 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely 790/69, 1029/1 a 1029/5, k.ú. Tuchořice, obec Tuchořice a spoluvlastnického podílu ½ na pozemku čís. parcely 98/6, k.ú. Domoušice, obec Domoušice, vše okres Louny, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 214/7684/2016 LV no.: 237, 455 Name of subject / Předmět ocenění: a) Pozemky čís. parcely 790/69, 1029/1 a 1029/52, k.ú. Tuchořice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj b) Spoluvlastnický podíl ½ na pozemku čís. parcely 98/6, k.ú. Domoušice, obec Domoušice, okres Louny, Ústecký kraj. Address of subject / Adresa majetku: a/ SZ okraj zástavby a mimo zástavbu S od obce Tuchořice b/ SV okraj zástavby Domoušice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Spoluvl. podílu 1/2 Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: a) b) nebyla stanovena a) b) Market value Tržní hodnota Spoluvlastnického podílu 1/2 Common price Obvyklá cena Spoluvlastnického podílu 1/2 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): - LAND / POZEMEK - - Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost a) b) a) b) nestanoveno a) 790/69, 1029/1, 1029/2 b) 98/6 a) celkem 5974 b) 394 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: a)sz okraj zástavby a mimo zástavbu S od obce Tuchořice b) SV okraj zástavby Domoušice odpovídající velikosti obce Type: Druh Unit price: Jednotková cena a) orná půda b) zahrada a) 10,- a 200,- b) 100,- / / MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: Built-up area: Zastavěná plocha: Resident area: Bytové plochy: Floor area: Podlahová plocha: Storage area: Skladové plochy: Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní Unit price: Jednotková cena: Income: Výnosy: - 2 -

3 Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Wear: Znehodnocení: % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % Property right / vlastnické právo: a) Podle části A listu vlastnictví č. 237 jsou oceňované nemovité věci pozemky v k.ú. Tuchořice ve vlastnictví Vlastimila Karkoše, trvale bytem Lipno 61, Louny. b) Podle části A listu vlastnictví č. 455 je oceňovaná nemovitá věc pozemek v k.ú. Domoušice ve vlastnictví Romana Urbana, trvale bytem č.p. 107, Domoušice a Ireny Urbanové, Karla Šrůmy 409, Černčice, každý ideálním podílem 1/2. Restricting conditions / omezující podmínky: a) V části C listu vlastnictví č. 237 nejsou evidována žádná omezení Jiné zápisy: Nedostatečně identifikovaný vlastník údaje o nemovitých věcech předány do evidence ÚZSVM. b) V části C listu vlastnictví č. 455 jsou evidována následující omezení: - 1 x zástavní právo soudcovské, - 2 x zástavní právo exekutorské, - 3 x nařízení exekuce pro Romana Urbana - 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - 1 x dražební vyhláška Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 455 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Dále je v části C evidováno věcné břemeno chůze a jízdy, toto věcné břemeno je zohledněno v ceně obvyklé. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: a) V části C listu vlastnictví č. 237 nejsou evidována žádná věcná břemena. b) V části B1 listu vlastnictví č. 455 je evidováno následující věcné břemeno. - Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne , s právními účink ke dni zapsané na základě Smlouvy o věcném břemeni V3 443/2001. Povinný z věcného břemene pozemky čís. parcel 98/5, 98/4, 98/3, 98/2 a 98/1, oprávněný z věcného břemene pozemek čís. parcely 98/6, k.ú. Domoušice. V části C listu vlastnictví č. 455 je evidováno následující věcné břemeno. - Věcné břemeno chůze a jízdy ze dne , s právními účink ke dni zapsané na základě Smlouvy o věcném břemeni V3 443/2001. Povinný z věcného břemene pozemek č. parc. 98/6, oprávněný z věcného břemene pozemky čís. parc. 98/7, 98/8 a 98/9, k.ú. Domoušice. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 455 jsou evidována následující zástavní práva: - 1 x zástavní právo soudcovské, - 2 x zástavní právo exekutorské (podrobnější údaje viz část C listu vlastnictví č. 455 v příloze)

4 Legal and structural state / stavebně právní stav: Podle zjištění na místě se jedná: a) o nezastavěný pozemek čís. parcely 790/69, vedený v katastru nemovitostí jako orná půda, pozemek je situován na severozápadním okraji souvislé zástavby obce, v územním plánu je řešen jako pozemek v území Z2 BV plochy k bydlení, určené pro výstavbu individuálních rodinných domů, vesnického typu, s podmínkou zachování plochy 650 pro veřejná prostranství a respektování nadzemního vedení 22 kv, OP komunikace III. třídy a ochranu přírody přírodní park Džbán, přístupný z veřejné komunikace a o zemědělské pozemky čís. parcel 1029/1 a 1029/5, vedené v katastru nemovitostí jako orná půda, situované mimo zástavbu, v územním plánu obce řešené jako plochy zemědělské, přístupné z nezpevněné komunikace, ve vlastnictví jiného právního subjektu. Pozemky se nachází v k.ú. Tuchořice. b) pozemek čís. parcely 98/6, k.ú. Domoušice, vedený v katastru nemovitostí jako zahrada, územní plán pro obec není vydán, na pozemku se nachází zemní sklep a drobné stavby bez základů, dřevěné konstrukce, stavby jsou v dožilém, stavebně technickém stavu, neudržované, nepodléhají zápisu do katastru nemovitostí. Přístup z veřejné komunikace je ošetřen věcným břemenem chůze a jízdy (viz část B1 listu vlastnictví č. 455 v příloze). Weak points / slabé stránky: a) - zhoršený přístup k zemědělským pozemkům - absence přípojky plynu - lokalita s nízkou občanskou vybaveností b) - prodej ideálního podílu - zhoršený přístup - dožilé stavby Strong points / silné stránky: - klidná lokalita - u poz. č. parc. 790/69, k.ú. Tuchořice využitelnost k výstavbě RD Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 237 pro k.ú. Tuchořice a obec Tuchořice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 455 pro k.ú. Domoušice a obec Domoušice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ snímek katastrální mapy pro část k.ú. Tuchořice a k.ú. Domoušice, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ územní plán obce Tuchořice dostupný z e/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňovaných pozemků byla provedena dne

5 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: A IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Tuchořice Kód obce: Název obce: Tuchořce Počet obyvatel obce: 674 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: SZ okraj a mimo zástavbu Infrastructure / infrastruktura: Obec Tuchořice je malé velikosti, nachází se v lokalitě vzdálenější od větších center, asi 16 km jihozápadně od města Louny a cca 10 km jihovýchodně od města Žatec. Občanská vybavenost v obci je minimální, obec disponuje obecním úřadem, mateřskou školkou, základní školou 1. Stupně, prodejnou potravin, vzhledem k počtu obyvatel není plánováno její rozšíření, technická infrastruktura je zajištěna veřejnými přípojkami elektro, vody a kanalizace. Jedná se o lokalitu s nízkými pracovními příležitostmi, s vysokou mírou nezaměstnanosti. Obec je napojena na dopravní trasy nižšího významu, silnice IIT. Třídy, napojení na rychlostní silnice je ve vzdálenosti cca 20 km. Dopravní spojení je zajišťováno linkovými autobusy. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek čís. parcely 790/69 se nachází na severozápadním okraji zastavěného území obce Tuchořice, v místě plánované nové výstavby rodinných domů. Pozemky čís. parcel 1029/1 a 1029/5 jsou situovány mimo zastavěné území obce. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o následující pozemky v katastrálním území Tuchořice: Číslo parcely Výměra ( ) Druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí 790/ orná půda 1029/ orná půda 1029/ orná půda Celkem Pozemek čís. parcely 790/69, k.ú. Tuchořice: Podle zjištění na místě se jedná o pozemek k výstavbě rodinného domu, v sousedství je již realizovaná novostavba rodinného domu, podél stávající komunikace je vybudováno veřejné osvětlení, přípojky inženýrských sítí vody, kanalizace a elektro jsou v dosahu. Pozemek je obdélníkového půdorysu přibližně 27 x 82 m, nezastavěný, rovinný, bez trvalých porostů, ze dvou stran ohraničen oplocením zahrad sousedních domů. Od veřejné komunikace je oddělen zatravněným pádem a živým plotem z listnatých keřů. Přístup na pozemek je pouze z ppč. 790/1 ostatní plocha, ve vlastnictví Obce Tuchořice, z komunikace se zpevněným povrchem vedoucí podél východní hranice, přímý vstup na pozemek není vybudován. Pozemky čís. parcel 1029/1 a 1029/5, k.ú. Tuchořice: Podle zjištění na místě se jedná o pozemky tvořící funkční celek, přibližně obdélníkového půdorysu o velikosti 62 x 96 m, zemědělsky obhospodařované, v zemědělské krajině, na jižní straně jsou ohraničeny pásem listnatých stromů. Přístup na pozemek je pouze z ppč. 995/18 ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví soukromé osoby Ing. Klaina, jedná se o komunikaci s nezpevněným povrchem. Tvar a poloha pozemků je patrná ze snímku katastrální mapy v příloze posudku

6 PŘEDMĚT OCENĚNÍ: B IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Domoušice Kód obce: Název obce: Domoušice Počet obyvatel obce: 660 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0424 Název okresu: Louny Název kraje: Ústecký Poloha v obci: SV okraj zástavby Infrastructure / infrastruktura: Obec Domoušice je malé velikosti, nachází se v lokalitě vzdálenější od větších center, asi 20 km jihozápadně od města Louny a cca 23 km jihovýchodně od města Žatec. Občanská vybavenost v obci je minimální, obec disponuje obecním úřadem, mateřskou školkou, základní školou 1. Stupně, prodejnou potravin, vzhledem k počtu obyvatel není plánováno její rozšíření, technická infrastruktura je zajištěna veřejnými přípojkami elektro, vody a kanalizace. Jedná se o lokalitu s nízkými pracovními příležitostmi, s vysokou mírou nezaměstnanosti. Obec je napojena na dopravní trasy nižšího významu, silnice IIT. Třídy, napojení na rychlostní silnice je ve vzdálenosti cca 20 km. Dopravní spojení je zajišťováno linkovými autobusy a vlaky. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek čís. parcely 98/6 se nachází na severovýchodním okraji zastavěného území obce Domoušice, v místě cca deseti zahrádek, okolí je tvořeno historickou rezidenční zástavbou. Zahrady jsou situovány, v sousedství bytového domu, v mírně svažitém terénu se severovýchodní orientací, s příjezdem po prašné komunikaci, vytvořené na pozemku tvořící zázemí bytového domu. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o následující pozemek v katastrálním území Domoušice: Číslo parcely Výměra ( ) Druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí 98/6 394 zahrada Celkem Podle zjištění na místě se jedná o pozemek zahrady, s drobnými stavbami nepodléhajícími zápisu do katastru nemovitostí ani stavebnímu řízení, jedná se o stavbu zemního kamenného sklepa o obestavěném prostoru 18 m 3, sklep je situován na jižním okraji pozemku, dále je zde v jihovýchodní části postavena stavba dřevěné kolny bez základů o obestavěném prostoru 20 m 3 a při západní hranici stavba zahradního altánu lehké dřevěné konstrukce s venkovním grilem. Stavby jsou ve špatném stavebně technickém stavu, nemají cenotvornou hodnotu, proto nejsou oceněny, jsou malého rozsahu nemají vliv na výši ceny obvyklé pozemku. V severní části pozemku se nachází neošetřované trvalé porosty, okrasného charakteru. Příjezd k nemovité věci je z pozemku čís. parcely 107/1 ostatní plocha, manipulační plocha, tvořící zázemí bytového domu č.p. 187, jenž je součástí pozemku st. 306, v podílovém spoluvlastnictví uživatelů domu, přes ppč. 98/14, ve vlastnictví soukromého vlastníka. Přístup z veřejné komunikace s povrchem z betonových panelů, z pozemku čís. parcely 948, ve vlastnictví Obce Domoušice je právně ošetřen věcným břemenem chůze a jízdy přes pozemky sousedních zahrad (viz část B1 list vlastnictví č. 455). Tvar a poloha pozemku je patrná ze snímku katastrální mapy v příloze posudku

7 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění - pozemku čís. parcely 98/6, k.ú. Domoušice je spoluvlastnický podíl na nemovité věci o velikosti 1/2 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podílů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjádření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by mělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcely 98/6 v k.ú. Domoušice, v obci Domoušice, v okrese Louny, v Ústeckém kraji ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovité věci jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/2 z obvyklé ceny nemovité věci jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 se zohledněním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovité věci x 1/2 = x 70 % =

8 HODNOCENÍ A ZÁVĚR a) Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcel 790/69, k.ú. Tuchořice, obec Tuchořice, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. září 2016 Slovy: Třistatřicettisíc ,- b) Obvyklá cena (tržní hodnota) ideálního podílu o velikosti 1/2 na pozemku čís. parcel 98/6, k.ú. Domoušice, obec Domoušice, okres Louny, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 7. září 2016 Slovy: Dvacettisíc ,- Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi - 1 x zástavní právo soudcovské, - 2 x zástavní právo exekutorské - 3 x nařízení exekuce - 2 x exekuční příkaz k prodeji nemovité věci - dražební vyhláška - věcné břemeno chůze a jízdy Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 455 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Pozemek čís. parcely 98/6, k.ú. Domoušice, je zatížen věcným břemenem chůze a jízdy, umožňující přístup z veřejné komunikace sousedním pozemkovým parcelám, vlastní přístup je rovněž ošetřen věcným břemenem, jedná se o přístup přes pět sousedních parcel. Příjezd pro osobní automobily je pouze přes pozemky ve vlastnictví jiných právních subjektů, právně neošetřen. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem214/7684/2016. Vypracovala: Ing. Magdalena Říhová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 12. září