ZNALECKÝ POSUDEK. č. 137/8107/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 137/8107/2018 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 840, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 30, k.ú. Březno u Chomutova, v Střezově obec Březno, okres Chomutov, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 137/8107/2018 LV no.: 697 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 840, jehož součástí je stavba: Střezov, č.p. 30, rodinný dům, v k.ú. Březno u Chomutova, v Střezově, obec Březno, okres Chomutov, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Střezov 30, Březno Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění. Cost value: Věcná hodnota: Kč Market value Tržní hodnota Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Number of properties: Počet objektů: - LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: - Čísla parcel Parcel of land nr. 840 Other constructions: Další stavby: - Size: Velikost 75 m 2 Location in the town: Poloha v obci: mimo zástavbu obce Type: Druh orná půda Infrastructure: Infrastruktura: odpovídající velikosti obce Unit price: Jednotková cena 300,- Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Resident area: Bytové plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: m 2 Storage area: Skladové plochy: m 2 Built-up space: Obestavěný prostor: m 3 Other and manufacturing: Ostatní m 2 Unit price: Jednotková cena: Kč Income: Výnosy: Kč Building finished in year Rok pořízení: Cost: Náklady: Kč Wear: Znehodnocení: % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem. Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 697 pro k.ú. Březno u Chomutova, obec Březno, prokazující stav ke dni je oceňovaná nemovitá věc pozemek čís. parcely 840, jehož součástí je stavba: Střezov, č.p. 30, rodinný dům, v k.ú. Březno u Chomutova ve vlastnictví Šimůnka Josefa, trvale bytem Střezov 30, Březno. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 697 jsou evidována následující omezení: - 6 x nařízení exekuce, - 4 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 1 x údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dedictví Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 697 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 697 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 697 nejsou evidována žádná zástavní práva. Legal and structural state / stavebně právní stav: Pozemek čís. parcely 840, k.ú. Březno u Chomutova je v katastru nemovitostí vedený v druhu zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 30, je situovaný na východním okraji zastavěného území osady Střezov, odloučené části obce Březno, v liniové historické zástavbě solitérních rodinných domů, ve svažitém terénu se západní orientací, na západní straně sousedící s bývalým zemědělským areálem pro živočišnou výrobu, na východní straně s lesními pozemky, v území řešeném územním plánem obce jako plochy BI2, plochy bydlení venkovského typu. Podle zjištění na místě se jedná o pozemek na němž se nachází pouze pozůstatky stavby rodinného domu a to části obvodového nosného zdiva v úrovni 1.NP, podlaha je tvořena rostlým terénem, při severovýchodní hranici pozemku je vstup do zemního sklepa, vstup a schodiště jsou zděné cihelné, zemní sklep je z lomového kamenného zdiva. Stavba zemního sklepa se nachází pod pozemkem čís. parcely 849/4 (lesní pozemek), ve vlastnictví Obce Březno, vstup do zemního sklepa je veden pod částí parcely č. 855/1 (ostatní plocha, neplodná půda) ve vlastnictví Obce Březno a přes parcelu č. 849/3 (lesní pozemek) ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s majetkem státu pro Lesy České republiky s.p., sklep není užíván, vlastnictví stavby sklepa není zřejmé, je pravděpodobné, že stavba náleží vlastníku pozemku pod nímž se nachází, tzn. Obci Březno. Pozůstatky rodinného domu č.p. 30 nemají cenotvornou hodnotu, stavba proto není samostatně oceněna. Předmětná parcela č. 840 je nepravidelného tvaru, pravděpodobně dříve užívána ve funkčním celku s pozemkem čís. parcely 849/3 (lesní pozemek) ve vlastnictví České republiky, právo hospodařit s majetkem státu pro Lesy České republiky s.p., a s pozemkem čís. parcely 84 (zahrada), ve vlastnictví České republiky, příslušnost hospodařit s majetkem státu pro Státní pozemkový úřad. K oceňované parcele není právně zajištěn přístup, od přístupové místní komunikace s nezpevněným povrchem na parcele č. 875/1 (ostatní plocha, ostatní komunikace), ve vlastnictví Obce Březno, je oddělena svažitým pozemkem čís. parcely 849/3, jiného vlastníka. Weak points / slabé stránky: - absence přímého přístupu z veřejné komunikace - pozůstatky stavby rodinného domu (náklady na odstranění) - obtížný přístup přes svažité pozemky - lokalita s nízkou mírou atraktivity, bez občanské vybavenosti - 3 -

4 Strong points / silné stránky: - blízkost vodní nádrže Nechranice - dobré dopravní spojení Chomutov Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 697 pro k.ú. Březno u Chomutova a obec Březno, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ snímek katastrální mapy pro část k.ú. Březno u Chomutova a k.ú. Březno, vyhotovený z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ územní plán obce Březno dostupný z d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka oceňované nemovití věci byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. svolána na den , 14:00 hod. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovité věci nebyl vlastník přítomen, nemovitá věc, pozemek je volně přístupný

5 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Březno u Chomutova Kód obce: Název obce: Březno Počet obyvatel obce: 1346 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0422 Název okresu: Chomutov Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Okraj odloučené části obce Infrastructure / infrastruktura: Osada Střezov je odloučenou částí obce Březno, v místě je možnost napojení pouze na část inženýrských sítí obce, přípojku elektro a vody, dopravní spojení zajištěno autobusem, zastávka přibližně 750 m, stanice vlaku 2 km v obci Březno. V osadě není občanská vybavenost, v obci Březno je rozšířená občanská vybavenost - obchod, služby, kulturní a sportovní zařízení, základní škola, lékař a pošta. Komplexní občanská vybavenost je ve statutárním městě Chomutov vzdáleném 7 km. Osada Střezov je vzdálena cca 4 km od rychlostní silnice D7.. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňovaný pozemek čís. parcely 840 se nachází a východním okraji zastavěného území osady Střezov, po levé straně místní komunikace s nezpevněným povrchem, vedoucí nad bývalým zemědělským areálem, v liniové historické zástavbě solitérních rodinných domů venkovského charakteru. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o následující pozemek v katastrálním území Březno u Chomutova: Číslo parcely Výměra Druh pozemku evidovaný v (m 2 ) katastru nemovitostí zastavěná plocha a nádvoří Celkem 75 - Pozemek čís. parcely 840, k.ú. Březno u Chomutova: Podle zjištění na místě se jedná o neoplocený, neudržovaný pozemek na němž se nachází pozůstatky stavby rodinného domu, jež byl postaven v rovině vytvořené ve svažitém ternu se sklonem k západu. Ke dni místního šetření se na pozemku nachází části smíšeného nosného zdiva v úrovni 1.NP, podlaha je tvořená zarostlým terénem, v severní části východní hranice se nachází vstup do zemního sklepa, jehož stavba je pod pozemkem jiného vlastníka, vlastnictví stavby sklepa není zřejmé, ke dni ocenění není užívána. Pozemek nemá přímý přístup z veřejné komunikace, je přístupný pouze přes navazující sousední parcelu, ve vlastnictví jiného právního subjektu. Navazující pozemky jsou svažité neudržované, v uliční čáře rovněž s pozůstatky pravděpodobně vedlejší stavby a opěrné zdi. Tvar a poloha pozemku je patrná ze snímku katastrální mapy v příloze posudku

6 C. ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je následující nemovitá věc - pozemek čís. parcely 840, k.ú. Březno u Chomutova, obec Březno, okres Chomutov, Ústecký kraj. Jedná se o pozemek situovaný na okraji zástavby osady Střezov, odloučené části obce Březno, v zastavitelném území, bez přímého přístupu z veřejné komunikace, se zátěží pozůstatků stavby, ve funkčním celku s pozemky ve vlastnictví České republiky s právem hospodařit s majetkem státu pro Lesy české republiky s.p. a pro Státní pozemkový úřad.. Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: Kč nestanovena Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena podle platného cenového předpisu, oceňovací vyhlášky. Výnosová hodnota nebyla stanovena, pozemky nejsou pronajaty, nejedná se o nemovité věci s komerční využitelností. Porovnávací hodnota byla stanovena na základě porovnání nabídek realitních kanceláří a realizovaného prodeje pozemků obdobného charakteru, v rámci blízkého a širšího okolí, s přihlédnutím k poloze, charakteru, využitelnosti a rozloze pozemku. Výsledná věcná hodnota je ve vyšší cenové hladině oproti hodnotě stanovené porovnáním s obdobnými nemovitostmi v rámci dané lokality. Vzhledem k charakteru oceňované nemovité věci a výše uvedeným skutečnostem je v daném případě při stanovení ceny obvyklé dána přednost hodnotě porovnávací (po zokrouhlení), ve výši ,- Kč

7 D. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 840, k.ú. Březno u Chomutova, obec Březno, okres Chomutov, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. červenci 2018 Slovy: Sedmnácttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi - 6 x nařízení exekuce, - 4 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - 1 x údaje o vlastníku předány soudu s žádostí o projednání dedictví Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních, viz část C listu vlastnictví č. 697 v příloze. Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stavba rodinného domu č.p. 30, jež je zapsána jako součást pozemku čís. parcely 840, k.ú. Březno u Chomutova ve skutečnosti již prakticky neexistuje, na pozemku se nachází pouze pozůstatky částí zdiva 1.NP, zatěžující pozemek v podobě nákladů na odstranění. Pozemek je přístupný pouze přes pozemek ve vlastnictví jiného právního subjektu, právně neošetřen. Výše uvedené skutečnosti jsou ve stanovené obvyklé ceně zohledněny. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 137/8107/2018. Vypracovala: Ing. Magdalena Říhová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 7. července

8 PŘÍLOHY 1 Analýza hodnot 2 Mapa širších vztahů 3 Výpis z katastru nemovitostí 4 Kopie katastrální mapy 5 Fotodokumentace - 8 -

9 - 9 -

10 - 10 -

11 Mapa širších vztahů, pozemek čís. parcely 840, k.ú. Březno u Chomutova, v Střezově, obec Březno, okres Chomutov, Ústecký kraj Situace lokality Mapa oblasti

12 Kopie katastrální mapy

13 Ortofoto

14 Fotodokumentace ze dne Příjezd SV pohled z příjezdové komunikace přes pozemky jiných vlastníků s pozůstatky staveb Východní pohled JZ pohled pozůstatky rodinného domu č.p

15 Zemní sklep pod sousedním pozemkem, ve vlastnictví Obce Březno Pozemky ve funkčním celku, jiného vlastníka, západní pohled směr komunikace