ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: /17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /17 o obvyklé ceně nemovitosti - objektu č.p.527 s příslušenstvím, cizí stavební plocha p.č.st577/1, st577/5 v obci Boršice, k.ú.boršice u Buchlovic. Objednavatel posudku: Účel posudku: Oceňovací předpis: Dražební společnost MORAVA Dlouhá Zlín Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 2.června 2017 Posudek vypracoval: Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř Zlín Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran. Ve Zlíně, dne 22.června 2017

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovité věci Oceňovaná nemovitost se nalézá cca 1 km jižně od centra obce Boršice (2200 obyv.), při vjezdu do zemědělského areálu z komunikace Boršice-Nedakonice a není přímo přístupná z veřejné komunikace. Nemovitost je tvořena budovou č.p.527 užívanou původně jako hlavní administrativní objekt v zemědělském areálu a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav (tj.přípojek inž.sítí). Objekt je umístěn na pozemcích p.č.st577/1, st577/5, které jsou v cizím vlastnictví. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú.boršice u Buchlovic, obec Boršice, list vlastnictví č.42, vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí dne Kopie katastrální mapy pro k.ú.boršice u Buchlovic. Územní plán obce Boršice. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č.42 pro k.ú.boršice u Buchlovic, obec Boršice zapsán : Zemědělské družstvo DRUŽBA, družstvo v likvidaci, č.p.527, Boršice 1.4 Předmětem ocenění jsou 1) Budova č.p POSUDEK A OCENĚNÍ Použité metody ocenění Pro odhad tržní ceny je užíváno těchto základních metod: metoda věcné hodnoty metoda výnosová metoda komparativní Rozsah použitých metod je závislý na charakteru oceňovaných nemovitostí, a to zejména na skutečnosti zda možno nemovitost nebo její významnou část pronajmout za přijatelné nájemné nebo zda je možno zjistit dostatečné množství porovnatelných cen. V takovýchto případech je rozsah použitých metod omezen. Na základě uvedených metod je stanovena obvyklá cena jako cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V daném případě znalec ke stanovení obvyklé ceny použil omezeně kombinaci všech tří metod. Hodnocená nemovitost neumožňuje svým charakterem použití všech uvedených metod, nemovitost není možné v současném špatném technickém stavu pronajmout za přijatelné nájemné (až po provedené rekonstrukci), znalec nemá k dispozici dostatek srovnatelných nabídek obdobných nemovitostí v podobném technickém stavu k prodeji. Věcná hodnota je použita především proto, aby byla provedena komplexní hodnotová analýza objektu

3 2.1 Výpočet ceny věcné a reprodukční hodnoty stavby Cena je stanovena nákladovým způsobem v souladu s vyhláškou Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb. s účinností od bez použití koeficientu dle trhu a polohy (pp=1.0000) Budova č.p.527 Oceněno podle 12, přílohy č.8 vyhlášky Popis Objekt č.p.527 umístěný na cizích pozemcích p.č.st577/1, st577/5 má 3 nadzemní podlaží s plochou střechou, nepodsklepený, zděné konstrukce. Objekt byl původně užíván jako hlavní budova v areálu zemědělského družstva s funkcí administrativní a obslužného zázemí pracovníků družstva. Dispozice objektu : 1.NP - vstup, vrátnice, původní kuchyně a jídelna, zázemí 2.NP - kanceláře, zasedací místnosti, hyg.zázemí, centrální chodba v podélné ose objektu 3.NP - kanceláře Popis použitých konstrukcí a vybavení je uveden v odst Doklady o stáří objektu se nepodařilo dohledat, podle způsobu provedení a použitých stavebních prvků stanovuji stáří objektu na 50 roků. Objekt je dlouhodobě neudržovaný, ve špatném technickém stavu, vykazuje zvýšené opotřebení Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Zděné Obestavěný prostor Vrchní stavba 40.20*11.90* *5.90* *11.00*2.70 = m Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Výška plocha podlaží 1.NP 40.20* * m m 2.NP 40.20* * m m 3.NP 11.90* m m Celkem: žádné podzemní a 3 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 3.28 m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl - 3 -

4 Úroveň vybavení Cen.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací Základové pasy. standard % 2. Svislé konstrukce Zděné. standard % 3. Stropy Nespalné stropy s podhledem rovným i členitým. standard % 4. Zastřešení mimo krytinu Střecha plochá jednovrstvá. standard % 5. Krytiny střech živičná svařovaná vícevrstvá. standard % 6. Klempířské konstrukce Úplné střechy z pozinkovaného plechu (žlaby a svody, komíny průniky), parapety. standard % 7. Úpravy vnitřních povrchů Vápenné omítky. standard % 8. Úpravy vnějších povrchů Břizolit. standard % 9. Vnitřní obklady keramické Obklady záchodů, umýváren, kuchyní apod. standard % 10. Schody Železobetonová konstrukce. standard % 11. Dveře Hladké plné nebo prosklené. standard % 12. Vrata Neuvažují se. neuvažuje se % 13. Okna Dřevěná zdvojená. standard % 14. Povrchy podlah PVC, běžná keramická dlažba, textilní krytiny. standard % 15. Vytápění Ústřední (nyní nefunkční). podstandard % Elektroinstalace Světelná a třífázová. standard % 17. Bleskosvod Ano. standard % 18. Vnitřní vodovod Rozvod studené a teplé vody

5 standard % 19. Vnitřní kanalizace Odpady ze všech hygienických zařízení, koupelen, kuchyní, vpustí. standard % 20. Vnitřní plynovod Rozvod zemního plynu proveden (nyní nefunkční). podstandard % Ohřev vody Centrální ohřev teplé vody. standard % 22. Vybavení kuchyní Neuvažuje se. neuvažuje se % 23. Vnitřní hyg.zařízení vč.wc Umyvadla, sprchové kouty, WC splachovací a pisoáry. standard % 24. Výtahy Ne. chybí % * Ostatní Např. vestavěné skříně, běžné digestoře, domácí telefon, rozvod veřejného telefonu, odvětrání prostor malými jednotlivými ventilátory, požární hydranty, rozvody antén pod omítkou a v lištách, okenice, mříže. podstandard % Instalační prefabrik.jádra neuvažuje se % K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 50 let a předpokládané životnosti 80 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 62.5% Výpočet ceny objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.807,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.28 m PV) >= 0.60 x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x pp = It x Ip = x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.159,24 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,39 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,39 Snížení ceny za opotřebení 62.5% - Kč ,87-5 -

6 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,52 Budova č.p.527 Cena celkem Kč , Rekapitulace nákladových cen VĚCNÉ CENY (S OPOTŘEBENÍM A BEZ VLIVU KOEFICIENTU pp) 1) Budova č.p.527 Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- REPRODUKČNÍ CENY (BEZ VLIVU OPOTŘEBENÍ A KOEFICIENTU pp) 1) Budova č.p.527 Kč ,- Zjištěná cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- 2.2 Výnosová hodnota Výpočet vychází z předpokládaných výnosů při pronajímání objektu pro kancelářské a obdobné účely s obslužným zázemím a z předpokládaných nákladů při pronajímání a z nákladů na uvedení do standardního technického stavu. Náklady na energie a služby hradí nájemce Náklady na uvedení do pronajmutelného stavu Rozsah nutných oprav a modernizací je uveden níže jako koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti. Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Cen.podíl části nedokon. n 5. Krytiny střech % 100% Klempířské konstrukce % 100% Úpravy vnitřních povrchů % 50% Úpravy vnějších povrchů % 100% Vnitřní obklady keramické % 100%

7 11. Dveře % 70% Okna % 100% Povrchy podlah % 100% Vytápění % 100% Elektroinstalace % 100% Bleskosvod % 100% Vnitřní vodovod % 100% Vnitřní kanalizace % 80% Vnitřní plynovod % 100% Ohřev vody % 100% Vnitřní hyg.zařízení vč.wc % 100% Ostatní % 100% Neuvedené konstrukce a vybavení nebudou opravovány a neovlivňují výpočet ceny rekonstruované stavby. Koeficient oprav stavby = 1 - n = = Výpočet ceny rekonstrukce objektu ( 12 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.807,- Koeficienty: K1: podle druhu konstrukce (dle přílohy č.10) x K2: podle průměrné zast.plochy podlaží (PZP) K2 = (6.60 / m 2 PZP) x K3: podle průměrné výšky podlaží (PV) K3 = (2.10 / 3.28 m PV) >= 0.60 x K4: podle vybavení stavby x K5: podle polohy (dle přílohy č.20) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.41) x pp: koeficient dle trhu a polohy x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.159,24 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,39 Koeficient nedokončené stavby ( 25 vyhlášky) x Cena stavby bez opotřebení = Kč ,96 Snížení ceny za opotřebení 62.5% - Kč ,72 Cena stavby bez opravených konstrukcí = Kč ,24 Cena stavby s opravenými konstrukcemi = Kč ,00 Budova-výpočet ceny rekonstrukce Cena celkem Kč ,

8 2.2.3 Příjmy Ceny nájmů obdobných prostor se pohybují od 300,- Kč/m 2 /rok (starší objekty bez adaptací) do 1000,- Kč/m 2 /rok (nově budované objekty s odpovídajícím zázemím), nejčetněji sjednávané nájmy se pohybují okolo 800,- Kč/m 2 /rok. Ceny obvyklých nájmů u jednotlivých prostor jsou stanoveny na základě porovnání a jsou uvedeny v následující tabulce Obvyklý výnos Ceny obvyklých nájmů u jednotlivých prostor jsou stanoveny na základě porovnání se shora uvedenými obdobnými prostory a jsou uvedeny v následující tabulce: Objekt Podlaží Nájemné (Kč/m 2 /rok) Užitná plocha (m 2 ) Roční nájem v Kč kanceláře 1np Kanceláře 2np Kanceláře 3np Celkem Výdaje spojené s pronajímáním a další údaje Náklady při pronajímání znalec odhaduje nebo stanovuje podle obecně platných principů výpočtu. V případě, že vypočtené výdaje přesahují 40 % příjmů je možno čistý výnos kalkulovat ve výši 60 % příjmů. V případě, že podíl čistého zisku na celkových výnosech je výrazně nižší, je nutno uvážit zda je použití výnosové metody pro stanovení ceny obvyklé relevantní. Výpočet je proveden metodou věčné renty. Výnosy se uvažují ve výši před zdaněním. Míra kapitalizace je určena dle níže uvedeného výpočtu. Takto vypočtená hodnota se blíží míře kapitalizace zjištěné porovnáním s výnosovými cenami srovnatelných objektů a lépe vyjadřuje současnou situaci na trhu s nemovitostmi než míra kapitalizace dle cenového předpisu. Míra kapitalizace Porovnatelný bezrizikový výnos 0,10 % Riziko trhu (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Riziko segmentu (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Podnikatelské riziko (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Finanční riziko (0,5-2,5) Zvýšené 2,00 % Kapitalizace výpočtu věčné renty 8,1 % Míra kapitalizace setinná výpočtu věčné renty: 0, Výpočet hodnoty Zadání Míra kapitalizace setinná výpočtu věčné renty: 0,081 Příjmy Příjmy celkem ,- Kč/rok Čisté roční nájemné 60 % výnosů (N) ,- Kč/rok Výnosová hodnota = čisté roční nájemné/ míra kapitalizace setinná Výnosová hodnota (N/0,081) - hrubá Kč ,- Náklady na uvedení do pronajímatelného stavu Kč ,- Náklady na cizí pozemek Kč ,- Výnosová hodnota - čistá Kč ,

9 2.3 Celkové hodnocení nemovitosti Výše uvedenou analýzou byly znalcem stanoveny jednotlivé dílčí hodnoty vedoucí ke stanovení ceny obvyklé v následujících hodnotách : Věcná cena Kč ,- Reprodukční hodnota Kč ,- Výnosová hodnota Kč ,- Zpracovatel se při stanovení obvyklé ceny přiklonil k ceně stanovené výnosovou metodou. Hodnocený objekt se nachází v lokalitě s průměrnou dostupností z pohledu širšího regionu, s průměrnou dostupností v rámci obce. Kladem nemovitosti je umístění v zavedeném provozním areálu. Nedostatkem je špatný technický stav objektu a umístění na cizích pozemcích. 3. ZÁVĚR Obvyklá cena předmětné nemovitosti ve smyslu ceny, kterou by bylo možno dosáhnout při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku, mezi dobrovolně jednajícím potenciálním kupujícím a prodávajícím, bez vlivu zvláštní obliby, je stanovena hodnota výnosová po zaokrouhlení. Obvyklá cena je stanovena ve výši Kč ,- Slovy: devětsetpadesáttisíc Kč Ve Zlíně, dne 22.června 2017 Přílohy: 1. Výpis z katastru nemovitostí 2. Mapové podklady 3. Fotodokumentace... Vypracoval ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. Spr.3727/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /17. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace Ing. Aleš Janásek Benešovo nábř Zlín

10 - 10 -

11 - 11 -

12