ZNALECKÝ POSUDEK. č. 74/8044/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 74/8044/2018 o obvyklé ceně spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemcích čís. parcely 67, 68, 74, 75/1, 76/1, 77, 79/2, 80/3, 197/2, 198/2, 199/2, 200, 201/4, 202/2, 203, 204, 205/2, 295/2, 295/3, 295/4, 297/4, k.ú. Tašov, obec Tašov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 74/8044/2018 LV no.: 209 Name of subject / Předmět ocenění: Spoluvlastnický podíl o velikosti 1/5 na pozemcích čís. parcely 67, 68, 74, 75/1, 76/1, 77, 79/2, 80/3, 197/2, 198/2, 199/2, 200, 201/4, 202/2, 203, 204, 205/2, 295/2, 295/3, 295/4, 297/4, k.ú. Tašov, obec Tašov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Tašov, Tašov GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura za celek: za spoluvl. podíl: nebyla stanovena za celek: za spoluvl. podíl: Obec Tašov Kč nebyla stanovena Kč nebyla stanovena osada bez občanské vybavenosti (pouze sídlo obecního úřadu), základní občanská vybavenost v Ústí nad Labem MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): m 3 % Market value Tržní hodnota spoluvlastnického podílu 1/5 Common price Obvyklá cena spoluvlastnického podílu 1/5 Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): LAND / POZEMEK Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Resident area: Bytové plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč nestanoveno 67, 68, 74, 75/1, 76/1, 77, 79/2, 80/3, 197/2, 198/2, 199/2, 200, 201/4, 202/2, 203, 204, 205/2, 295/2, 295/3, 295/4, 297/4 60, 31, 26, 838, 900, 226, 534, 33, 1107, 469, 4114, 598, 32576, 1101, 1495, 1492, 486, 741, 73, 66, Trvalý travní porost, ostatní plocha, lesní pozemek, zastavěná plocha a nádvoří 5, 10, 200 Kč/ Kč Kč % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / objednatel ocenění: Dražební kancelář Dražbyprost, Mírové náměstí 2, Ústí nad Labem Property right / vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 209, prokazující stav evidovaný k datu , jsou v podílovém spoluvlastnictví: - MILIDIA Invest a.s., V Šáreckém údolí 764/1, Dejvice, Praha 6 podíl o velikosti 17/25 - Šašek Jaroslav, Děčínská 211, Velké Březno podíl o velikosti 1/5 - Šašek Jiří, č.p. 35, Ryjice podíl o velikosti 3/5 Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 209 jsou evidována následující omezení: - 12x zástavní právo exekutorské - 17x nařízení exekuce - 9x exekuční příkaz k prodeji - 1x dražební vyhláška Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 209 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 209 je evidováno zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Stavba bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 74 je v katastru nemovitostí evidována se zp ůsobem využití jiná stavba. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě se předmětná stavba nenachází, tzn. jedná se o nesoulad se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, dle údajů z RUIAN (registru územní identifikace adres a nemovitostí) nejsou uvedené žádné údaje (jistý rozpor mezi právním stavem a skutečností). Weak points / slabé stránky: - mírně svažité pozemky - ochranné pásmo vodního zdroje 2.stupn ě, rozsáhlé chráněné území Strong points / silné stránky: - vhodná lokalita k zemědělskému využití - vhodná lokalita k rekreaci - dobrá dostupnost do Ústí nad Labem (cca 10 km) a do Litom ěřic (12km) - velikost pozemku - Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 209 pro k.ú. Tašov, obec Tašov, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým p řístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Tašov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne v 15,00hodin a ve 14:00 hodin, na základ ě písemného oznámení společností Dražbyprost,s.r.o. Prohlídka předmětných nemovitých věcí proběhla bez účasti a přítomnosti ostatních spoluvlastníků. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Tašov Kód obce: Název obce: Tašov Počet obyvatel obce: 152 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0427 Název okresu: Ústí nad Labem Název kraje: Ústecký Poloha v obci: část obce Tašov Infrastructure / infrastruktura: Obec Tašov se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Ústí nad Labem, p řibližně 10 km jihovýchodně od města Ústí nad Labem, 12 km severně od Litoměřic. Žije v ní 152 obyvatel. Skály u Tašova jsou oblíbeným místem horolezc ů. V obci se nachází obecní úřad, knihovna, smíšený obchod, hostinec, lesní činnost, autoservis, realitní kancelář, zemní práce, personální služby atd. Poštovní úřad, základní a mateřská škola v nedaleké obci Malečov cca 2 km. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2017 ČSÚ má obec 152 obyvatel. Po dopravní stránce je obec dob ře dostupná. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v obci Tašov, katastrální území Tašov, v klidné lokalit ě rodinných domů, rekreačních chalup a nízkopodlažní zástavby, v blízkosti se nachází skalnatý masiv. Obec má ve řejný vodovod, plynovod, elektrickou energii. Short description property / stručný popis majetku: Stavba /jiná stavba) bez č.p./č.e.: Stavba bez č.p./č.e. na pozemku čís. parcely 74 je v katastru nemovitostí evidována se zp ůsobem využití jako jiná stavba. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě se předmětná stavba nenachází, tzn. jedná se o nesoulad se stavem evidovaným v katastru nemovitostí, dle údajů z RUIAN (registru územní identifikace adres a nemovitostí) nejsou uvedené žádné údaje (jistý rozpor mezi právním stavem a skutečností). Pozemky(dle LV č. 209): Pozemek čís. parcely 67, k.ú. Tašov, o výměře 60, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 68, k.ú. Tašov, o výměře 31, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 74, k.ú. Tašov, o výměře 26, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako zas tavěná plocha a nádvoří, na pozemku je evidována stavba bez č.p./č.e., jako jiná stavba bez LV, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 75/1, k.ú. Tašov, o výměře 838, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 76/1, k.ú. Tašov, o výměře 900, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 77, k.ú. Tašov, o výměře 226, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 79/2, k.ú. Tašov, o výměře 534, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako zahrada, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní Pozemek čís. parcely 80/3, k.ú. Tašov, o výměře 33, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 197/2, k.ú. Tašov, o výměře 1107, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý - 4 -

5 Pozemek čís. parcely 198/2, k.ú. Tašov, o výměře 469, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako lesní pozemek, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 199/2, k.ú. Tašov, o výměře 4114, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 200, k.ú. Tašov, o výměře 598, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý Pozemek čís. parcely 201/4, k.ú. Tašov, o výměře 32576, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý travní porost, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní Pozemek čís. parcely 202/2, k.ú. Tašov, o výměře 1101, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, jiná plocha, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 203, k.ú. Tašov, o výměře 1495, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako orná půda, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní Pozemek čís. parcely 204, k.ú. Tašov, o výměře 1492, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako orná půda, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní Pozemek čís. parcely 205/2, k.ú. Tašov, o výměře 486, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plocha, jiná plocha, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 295/2, k.ú. Tašov, o výměře 741, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako lesní pozemek, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 295/3, k.ú. Tašov, o výměře 73, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako lesní pozemek, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 295/4, k.ú. Tašov, o výměře 66, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako lesní pozemek, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území, Pozemek čís. parcely 297/4, k.ú. Tašov, o výměře 28958, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako trvalý travní porost, způsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupn ě, rozsáhlé chráněné území, zemědělský půdní fond. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky nacházející se v severní části obce, tj. 67, 68, 74, 75/1, 76/1, 77, 79/2, 80/3, 197/2, 198/2, 199/2, 200, 201/4, 202/2, 203, 204, jsou přístupné z pozemku čís. parcely 64 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako ostatní plochy, způsob - využití silnice, vlastnické právo Ústecký kraj (I Č: ), Hospodaření se svěřeným majetkem kraje Správa a údržba silnic Ústeckého kraje (IČ: ). Pozemky nacházející se v jižní části obce, tj. 205/2, 295/2, 295/3, 295/4, 297/4 jsou přístupné z pozemku čís. parcely 295/1 vedeného v katastru nemovitostí v druhu pozemku jako lesní pozemek, zp ůsob ochrany ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně, pozemek určený k plnění funkcí lesa, rozsáhlé chráněné území, vlastnické právo Česká republika, Hospodaření se svěřeným majetkem Lesy České republiky

6 ANALÝZA OCENĚNÍ Obvyklá cena je definována v zákoně o oceňování majetku (zákon č. 151/1997 Sb.) jako cena, která by byla dosažena p ři prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl na nemovitých věcech o velikosti 1/5 vzhledem k celku. Vzhledem ke skutečnosti, že spoluvlastnické podíly nejsou standardním předmětem obvyklého obchodního styku, a tudíž nejsou k dispozici informace o nabízených nebo realizovaných cenách spoluvlastnických podíl ů, ale jsou k dispozici pouze tyto informace o celých nemovitých věcech, budou nemovité věci nejprve oceněny jako celek, cena spoluvlastnického podílu bude poté zjištěna jako podíl z ceny nemovitých věcí jako celku. Stav, kdy předmětem vlastnictví není celá nemovitá věc, ale pouze ideální spoluvlastnický podíl na ní, je třeba vnímat jako zdroj rizik, jejichž vliv působí na pokles ceny podílu oproti pouhému matematickému vyjád ření hodnoty podílu z ceny nemovité věci jako celku. Výsledek dosažený vynásobením obvyklé ceny celku velikostí spoluvlastnického podílu bude proto dále redukován na 70 %, což by m ělo vyjádřit rizika související s vlastnictvím ideálního podílu na nemovitých věcech. Indikaci výsledné obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemcích čís. parcely 67, 68, 74, 75/1, 76/1, 77, 79/2, 80/3, 197/2, 198/2, 199/2, 200, 201/4, 202/2, 203, 204, 205/2, 295/2, 295/3, 295/4, 297/4, k.ú. Tašov, obec Tašov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ukazuje následující tabulka: Obvyklá cena nemovitých věcí jako celku stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v tabulce v příloze posudku Matematické vyjádření hodnoty podílu o velikosti 1/5 z obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 se zohledn ěním rizik vyplývajících z vlastnictví ideálního spoluvlastnického podílu na nemovitých v ěcech Kč x 1/5 = Kč x 70 % = Kč - 6 -

7 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) spoluvlastnického podílu o velikosti 1/5 na pozemcích čís. parcely 67, 68, 74, 75/1, 76/1, 77, 79/2, 80/3, 197/2, 198/2, 199/2, 200, 201/4, 202/2, 203, 204, 205/2, 295/2, 295/3, 295/4, 297/4, k.ú. Tašov, obec Tašov, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základ ě výše provedené analýzy, činí ke dni ocenění 25. dubna 2018 Slovy: Devadesát jeden tisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 88 jsou evidována následující omezení: - 12x zástavní právo exekutorské - 17x nařízení exekuce - 9x exekuční příkaz k prodeji - 1x dražební vyhláška.. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 209 v příloze. Stanovená obvyklá cena podílu na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Znalecká doložka: ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústav ů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávn ění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 74/8044/2018. Ing. Vladimír H ůda, MBA jednatel V Mostě, dne 28. dubna

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 74/8044/2018 LV no.: 209 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 Kč/ Kč % Kč 1 jiná stavba bez č.e./č.p , Buildings subtotal - Stavby mezisoučet 0 Comments Komentář Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Item Site no. Type land Acreage Price Total no. Druh pozemku Pol.č. Parcelní číslo Výměra Cena Cekem Kč/ Kč 1 67 ostatní plocha trvalý travní porost zastavěná plocha a nádvoří /1 trvalý travní porost /1 trvalý travní porost trvalý travní porost /2 zahrada /3 trvalý travní porost /2 trvalý travní porost /2 lesní pozemek /2 trvalý travní porost trvalý travní porost /4 trvalý travní porost /2 ostatní plocha orná půda orná půda /2 ostatní plocha /2 lesní pozemek /3 lesní pozemek /4 lesní pozemek /4 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet trvalý travní porost Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář Kč/ /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář Kč m 3 Kč/ mil. Kč mil. Kč Kč 1 Pozemky v části obce Tašov, okr.ústí nad Labem , nestanoven ,00 1, nabídka RK *1), pozemky v platném ÚP, IS v dosahu 2 Pozemky v části obce Tašov, okr.ústí nad Labem , nestanoven ,00 1, nabídka RK *2), IS v dosahu 3 Pozemky v části obce Tašov, okr.ústí nad Labem , nestanoven ,15 1, uskutečněný prodej *3), 1/ nabídka realitní kanceláře TAMARIN REALITY 1/ nabídka realitní kanceláře Reality Vysočina s.r.o 3/ uskutečněný prodej V- 8441/ Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,398 mil.kč nebyla stanovena 0,651 mil.kč 0,650 mil.kč

9 Situace lokality Mapa oblasti

10

11

12 Fotodokumentace ze dne 25. dubna

13 - 4 -