Znalecký posudek č

Transkript

1 Znalecký posudek č o obvyklé ceně nemovitostí: - budova bez čp. - občanská vybavenost na pozemku p.č. 525/2 a pozemky p.č. 525/1, p.č. 525/2, a p.č. 526, evidovaných na LV č. 925 pro katastrální území a obec Jaroslavice, okr. Znojmo. Objednatel odhadu - znaleckého posudku: Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo Účel odhadu - znaleckého posudku: - exekuční řízení č.j. 133 EX 643/10-28 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Oto Domaniža Palackého Znojmo Tel : , Odhad - Posudek obsahuje 22 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Znojmě, dne

2 2 A. Nález 1. Celkový popis nemovitosti Předmětem posudku jsou nemovitosti: - budova bez čp. - občanská vybavenost na pozemku p.č. 525/2 a pozemky p.č. 525/1, p.č. 525/2, a p.č. 526, vše zapsáno na LV č. 925 pro katastrální území Jaroslavice, okr. Znojmo. Dispozičně se stavba nachází v jižní části obce vedle zpevněné místní komunikace, jako samostatná budova. Přední část budovy slouží jako prodejna potravin a drogerie, v zadní části je umístěna hospoda. Na zadní štít budovy navazuje otevřený přístřešek sloužící, jako letní posezení pro hosty. Přístřešek není zakreslen do katastrální mapy a půdorysem zasahuje do pozemků p.č. 525/1 - orná půda a ostatní plocha (viz satelitní snímek katastrální mapy). Zbytek těchto pozemků slouží jako zatravněné nádvoří. Na zadní hranici pozemků je oplocení z drátěného pletiva. Budova má montovanou konstrukci a je postavena na pozemcích p.č. 525/2 a p.č. 525/3. Pozemek p.č. 525/3 je majetkem jiného vlastníka. Vstupní část stavby ležící na tomto pozemku není legalizována. Hlavní vstup do prodejny vede přes cizí pozemek p.č. 518/4. Vlastníkem pozemku je Irena Dědičová - uživatelky prodejny. Vstup do hospody je ze zadní strany, umístěný pod přístřeškem. Před prodejnou a na pravé straně je plocha, zpevněná zámkovou dlažbou. V ulici vedou veškeré inženýrské sítě, budova napojena pravděpodobně pouze na veřejnou síť elektrické energie a vody. Elektroměr byl v době prohlídky demontován. 2. Znalecký úkol - Úkol odhadce - stanovit obvyklou cenu nemovitostí, - ocenit jednotlivá práva a závazky s nemovitostí spojené, - ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření exteriéru budovy bylo provedeno dne Povinnému bylo poštou zasláno oznámení s uvedením termínu prohlídky dne ( v 15,00 hod.). V uvedenou dobu byla prodejna uzamčena a prohlídka interiéru nebyla umožněna. 4. Podklady pro vypracování odhadu - výpis z katastru nemovitostí - informační katastrální mapa - Usnesení č.j. 133 EX 643/10-28

3 3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník dle LV : Exekutorský úřad Znojmo, soudní exekutor Mgr. Jaroš Rooseveltova 2 Znojmo 6. Metody zjištění hodnoty Pro odhad obvyklé hodnoty je hodnocení prováděno v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda porovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 7. Obsah posudku 1) Objekty a) Prodejna potravin 2) Pozemky a) Pozemky 3) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů 1) Objekty a) Prodejna potravin s hospodou Volně stojící přízemní, nepodsklepená budova bez základů postavena na parc.č. 525/2 a 525/3 slouží jako prodejna potravin a drogerie + hospoda. Konstrukce montovaná z ezalitových panelů, střecha sedlová, krytina tašková. Z důvodu neumožněné prohlídky jsou vnitřní konstrukční prvky uvedeny ve standardním provedení: strop rovný s podhledem spalným, podlaha z betonu opatřené PVC krytem, elektroinstalace světelná, dveře laťované, prosklené. Budova je pravděpodobně vybavena základním hygienickým zařízením, vytápěna el. přímotopem. Vnitřní obklady keramické, elektroinstalace světelná, ohřev vody malým elektrickým ohřívačem. Stáří 20 roků zjištěno odhadem. 2) Pozemky a) Pozemky Pozemky p.č. 525/1, p.č. 525/2, a p.č. 526 slouží jako zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemku p.č. 525/1, označeného jako orná půda. Pozemek p.č. 525/3 pod přední částí budovy je ve vlastnictví jiné osoby, proto není předmětem ocenění. Ocenění 1) Objekty 1.a) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 1.a.1) Prodejna potravin s hospodou 3 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: dřevěná na bázi dřevní hmoty Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 123 Budovy pro obchod Kód standardní klasifikace produkce: budovy pro obchod, prodejny Koeficient změny ceny stavby: 2,163 Podlaží: 1. NP

5 Výška: 3,65 m Zastavěná plocha: 14,66*7,48 = 109,66 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 3,65 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 109,66 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1. NP 3,65 * 14,66*7,48 = 400,25 m 3 Zastřešení 3,05/2 * 14,66*7,48 = 167,23 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 567,48 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací 6,10 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce 15,30 % Podstandardní 3. Stropy 8,10 % Podstandardní 4. Krov, střecha 6,20 % Standardní 5. Krytiny střech 2,90 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,60 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 7,30 % Podstandardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,30 % Podstandardní 9. Vnitřní obklady keramické 3,20 % Podstandardní 10. Schody 2,70 % Nevyskytuje se 11. Dveře 3,70 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,80 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,30 % Standardní 15. Vytápění 4,80 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,90 % Standardní 17. Bleskosvod 0,30 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod 3,20 % Podstandardní 19. Vnitřní kanalizace 3,10 % Podstandardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Nevyskytuje se 21. Ohřev vody 2,00 % Podstandardní 22. Vybavení kuchyní 1,90 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení 4,20 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 4,40 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 * 6,10 % 0, Svislé konstrukce 0,54 * 15,30 % 0, Stropy 0,54 * 8,10 % 0, Úprava vnitřních povrchů 0,54 * 7,30 % 0,0394 5

6 8. Úprava vnějších povrchů 0,54 * 3,30 % 0, Vnitřní obklady keramické 0,54 * 3,20 % 0, Schody 0,54 * 1,852 * 2,70 % 0, Bleskosvod 0,54 * 1,852 * 0,30 % 0, Vnitřní vodovod 0,54 * 3,20 % 0, Vnitřní kanalizace 0,54 * 3,10 % 0, Vnitřní plynovod 0,54 * 1,852 * 0,40 % 0, Ohřev vody 0,54 * 2,00 % 0, Vybavení kuchyní 0,54 * 1,852 * 1,90 % 0, Výtahy 0,54 * 1,852 * 1,30 % 0, Ostatní 0,54 * 1,852 * 4,40 % 0,0440 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,6115 Koeficient K 4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 669, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : * 1,0290 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : * 0,9802 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : * 0,8753 Koeficient vybavení stavby K 4 : * 0,8000 Polohový koeficient K 5 : * 0,8500 Koeficient změny cen staveb K i : * 2,1630 Základní jednotková cena upravená: = 3 465,78 Kč/m 3 Základní cena upravená: 567,48 m 3 * 3 465,78 Kč/m 3 = ,83 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 20 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: 100 * 20 / ( ) = 40,000 % Odpočet opotřebení: ,83 Kč * 40,000 % ,33 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,50 Kč 6 Prodejna potravin s hospodou zjištěná cena: ,50 Kč 1.a) Výnosová hodnota 1.a.1) Prodejna potravin s hospodou Výnosová hodnota vychází z obvyklého nájemného. V místě obvyklé nájemné se pohybuje u prodejen v rozmezí Kč/m2/rok. Pro daný případ je použito nájemné ve výši 900 Kč/m 2 /rok. Výpočet ceny výnosovým způsobem a) Výměry pronajímaných ploch: Ostatních plochy: m 2 100,82 b) Výnosy z pronajímaných ploch (VC):

7 Ostatní plochy Pronájem 900,00 Kč * 100,82 m 2 Kč/rok , c) Roční náklady na dosažení příjmů: Reprodukční cena RC Kč ,83 Časová cena C Kč ,50 Náklady na údržbu RC * 0,20 % Kč/rok 3 933,52 Pojištění RC * 0,05 % Kč/rok 983,38 Výpočet amortizace: Úroková míra pro amortizaci i A 0,0300 Další předpokládaná životnost T roků 30 Amortizace kapitalizovaná na zbytkovou životnost 7 C * i A (1+ i A ) T 1 Kč/rok ,91 Daň z nemovitosti Kč/rok 1 000, Roční náklady celkem N R Kč/rok ,81 Čisté výnosy V = VC N R Kč/rok ,19 d) Výpočet výnosové hodnoty. Předpokládá se konstantní zisk po určitou dobu bez prodeje na konci: Doba pronájmu n roků 0 Úroková míra i 0,1200 Úročitel q = 1 + i 1,1200 Výnosová hodnota q n 1 V * q n * i Kč , 2) Pozemky 2.a) Porovnávací hodnota 2.a.1) Pozemky Popis porovnávacích pozemků: Obvyklá hodnota byla stanovena na základě porovnání s již realizovanými prodeji obdobných nemovitostí. Je to cena zpeněžitelná, tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Dle sdělení zástupce stavebního úřadu v Jaroslavicích, obec nabízí pozemky následovně: -stavební pozemky za Kč, - ostatní plochy za Kč, - zahrady za Kč. Tyto údaje mají vysokou vypovídací schopnost a pro stanovení obvyklé hodnoty pozemků jsou srovnatelné. Předmětné pozemky leží vzdáleně od centra, proto mají cenu v nižší kategorii.

8 8 Porovnávací pozemky: zastavěná plocha Realizovaná cena: 6 300, Kč Výměra: 63,00 m 2 Jednotková cena: 100, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,100 Upravená jednotková cena: 110, Kč/m 2 Váha: 1,00 ostatní plocha Realizovaná cena: 7 910, Kč Výměra: 226,00 m 2 Jednotková cena: 35, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,100 Upravená jednotková cena: 38,50 Kč/m 2 Váha: 1,00 orná půda - zahrada Realizovaná cena: 3 440, Kč Výměra: 172,00 m 2 Jednotková cena: 20, Kč/m 2 Koeficient prodejnosti K p : 1,100 Upravená jednotková cena: 22, Kč/m 2 Váha: 1,00 Minimální jednotková cena: 22, Kč/m 2 Průměrná jednotková cena: 56,83 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 110, Kč/m 2 Stanovená jednotková cena (SJC): 57, Kč/m 2 Oceňované pozemky: Název p.č. Výměra zastavěná plocha a nádvoří 525/2 63,00 m 2 orná půda 525/1 172,00 m 2 ostatní plocha ,00 m 2 Výměra celkem (V): 461,00 m 2 Cena pozemků (V * SJC): 461,00 m 2 * 57, Kč/m 2 = , Kč Pozemky zjištěná cena: , Kč Hodnota pozemků nemá zásadní vliv na celkovou obvyklou hodnotu nemovitostí.

9 3) Ocenění nemovitostí porovnávací metodou 9 V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. Za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, informací získaných od realitních kanceláří a sledováním aukcí a dražeb. K porovnání byly použity 4 nabídky realitních kanceláří (viz příloha), které se zdají být vhodným reprezentantem ke stanovení obvyklé ceny. Z těchto 2 budovy mají, na rozdíl od oceňované nemovitosti zděnou konstrukci. Nemovitosti leží v okrese Znojmo, vybavením a velikostí jsou mírně odlišné s oceňovanou nemovitostí. Srovnávání je provedeno na základě 4 ukazatelů: poloha, velikost, provedení a kvalita resp. velikost funkčně spojených pozemků. Rozdíly jsou kompenzovány korekčními koeficienty. Další korekce snížením ceny o 20% je provedena z titulu nejistoty realitního trhu. Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Množství (M) K poloha K velikost K provedení K pozemky K real. trh Jednotková Váha (V) cena (JC) Našiměřice , Kč 1,00 Kč 1,00 0,90 0,90 0,90 0, , Kč 1,0 Znojmo , Kč 1,00 Kč 0,80 1,40 1,20 1,40 0, , Kč 1,0 Hrabětice , Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 0,80 0,90 0, , Kč 1,0 Blížkovice , Kč 1,00 Kč 1,00 1,00 0,80 1,20 0, , Kč 1,0 kde JC = (VC / M) * (K poloha * K velikost * K provedení * K pozemky * K real. trh ) Minimální jednotková cena za Kč: , Kč Průměrná jednotková cena za Kč ( (JC * V) / V): , Kč Maximální jednotková cena za Kč: , Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Porovnávací hodnota , Kč C. Rekapitulace Oceňovaný objekt se nachází v obci s počtem obyvatel V obci je obecní úřad, základní škola, policie, zdravotní zařízení a několik prodejen, inženýrské sítě jsou kompletní.

10 10 Původní objekt prodejny byl v minulosti rozšířen o přední část (prodejna), ležící na pozemku p.č. 525/3 - pozemek jiného vlastníka a zadní část (přístřešek), zasahující do pozemků p.č. 526 a 525/2. Legalizace těchto přístaveb vyžaduje rekolaudaci celé stavby. Hlavní vstup do prodejny vede přes pozemek p.č. 518/4 - pozemek jiného vlastníka. Majitelkou pozemků p.č. 525/3 a 518/4 je dle LV č. 707 Irena Dědičová. Další vstup do prodejny a hospody je umožněn bočním a zadním vchodem. Uvedené skutečnosti značně omezují prodejnost nemovitostí, nebrání však v jeho užívání. Vzhledem k uvedeným závadám doporučuji obvyklou hodnotu nemovitostí pro prodej v dražbě snížit o 1/3. Kladné aspekty: možnost dalšího rozšíření budovy dobrý přístup, možnost parkování vlastní pozemek objekt slouží komerčním účelům zavedená prodejna s hospodou Záporné aspekty: přední část budovy postavena na pozemku jiného vlastníka přední a zadní přístavba zatím nebyla legalizována na pozemku p.č. 525/1 váznou 4 věcná břemena, které dražbou nezaniknou Při stanovení návrhu výsledné tržní hodnoty jsem přihlížel k obecným ekonomickým souvislostem a dále ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. Obvyklá hodnota nemovitostí je vzhledem k závadám snížena o 1/3. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému, je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Výnosová hodnota Cena prodejny zjištěná porovnávacím způsobem Cena pozemků zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč , Kč , Kč Základní obvyklá hodnota činí podle odborného odhadu znalce , Kč Výsledná obvyklá hodnota snížena vlivem závad o 1/3: ,- Kč

11 11 D. Práva, závazky a závady vyplývající z údajů v listu vlastnictví Byla provedena kontrola pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí a konstatuje se, že předmětem ocenění je výhradně stavba a pozemky s ní funkčně spojeny. Předmětný pozemek pod stavbou je na kopii katastrální mapy barevně označen. V oddílu B1 je uvedeno jiné právo: - věcné břemeno a chůze ze dne pro pozemek p.č. 525/1 s povinností k p.č. 525/3 a p.č. 526 V oddílu C je uvedeno omezení vlastnického práva: - věcné břemeno doživotního bezúplatného práva užívání jímky na pozemku p.č. 525/1, ze dne pro Miroslava Juhaňáka, - věcné břemeno doživotního bezúplatného práva užívání jímky na pozemku p.č. 525/1, ze dne pro Evu Juhaňákovou - věcné břemeno doživotního bezúplatného práva užívání jímky na pozemku p.č. 525/1, ze dne pro Irenu Dědičovou Práva uvedená výše, dražbou nezaniknou. Oddíl C listu vlastnictví obsahuje další zápisy o nařízené exekuci, zástavní právo smluvní a exekutorské, které dražbou zaniknou. E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti ČSR ze dne , č.j. ZT 1349/84 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí a obor STAVEBNICTVÍ - odvětví stavby obytné, vodní a zemědělské. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Ve Znojmě, F. Seznam příloh - 2x list vlastnictví č x list vlastnictví č mapy - katastrální mapy - 2x nabídka realit - 2x fotodokumentace

12 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 17

18 18

19 19

20 20

21 21

22 22