ZNALECKÝ POSUDEK. Objednatel posudku : Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, Beroun

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK è / 120 / 2012 Předmět posudku : OCENĚNÍ NEMOVITOSTI rodinného domu č.p. 8 včetně příslušenství a pozemků p.č. St.39/1, 95/2, 488 v obci a katastrálním území Máslojedy, kraj Kálovéhradecký Objednatel posudku : Exekutorský úřad Beroun, Palackého 31/2, Beroun Účel zpracování : pro exekuční řízení Předpis pro ocenění : zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška č. 387/2011 Sb. Odhad vypracoval : Ing. DAGMAR LEEBOVÁ, Brandýs n. Labem, K. Tájka 1503/B, tel Odhad obsahuje 39 stran textu včetně titulního listu a příloh, objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Datum šetření: a Oceněno ke dni: Vypracováno dne: Podpis znalce :...

2 S O U H R N Na základě provedené analýzy, jejímž úkolem bylo ocenit předmětnou nemovitost a jejíž výsledky budou použity jako podklad pro exekuční řízení, jsem došla v souladu s dále uvedenými podklady k tomuto závěru : Administrativní cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: =Třimiliónydevětsetšedesáttisícčtyřistašedesátkorunčeských= Obvyklá cena předmětné nemovitosti včetně pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Jedenmiliónjednostotisíckorunčeských Obvyklá cena pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Čtyřistašedesáttisíckorunčeských Obvyklá cena budov bez pozemků je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Šestsetčtyřicettisíckorunčeských Obvyklá cena věcného břemene je ke dni ocenění ,00 Kè Slovy: = Dvacettisíckorunčeských 2

3 OBSAH OCENÌNÍ 1/ NÁLEZ ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné Situování nemovitosti Přehled staveb a pozemků Vlastník staveb a pozemků Účel posudku RIZIKA NEMOVITOSTI...6 2/ PODKLADY PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Kupní smlouva Kupní smlouva PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., Vyhláška MF č. 387/2011 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku Úřední oceňování majetku Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy Časopis Soudní inženýrství r Časopis znalec - řada stavebnictví r Software pro ocenění Místní šetření...8 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu RODINNÝ DŮM č.p Nález Výměry Základní údaje pro zjištění ceny Konstrukce a vybavení stavby Výpočet koeficientu rozestavěnosti Výpočet opotřebení Ocenění ( 5)

4 3.2 STUDNA Základní údaje Výpočet opotřebení Ocenění ( 9) VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) Nález Ocenění ( 10) POZEMKY STAVEBNÍ POZEMKY Nález Ocenění ( 28 odst. 2) STAVEBNÍ POZEMKY Nález Ocenění ( 28 odst. 5) REKAPITULACE VĚCNÉ BŘEMENO CELKOVÁ REKAPITULACE / ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti Nález / STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ / REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT

5 1/ NÁLEZ - zadání znaleckého posudku 1.1 ÚDAJE O MÍSTĚ A OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Obec, katastrální území, ulice, číslo popisné obec Máslojedy k.ú. Máslojedy ulice nespecifikována číslo popisné 8 kraj Královéhradecký okres Hradec Králové Situování nemovitosti Obec leží při silnici č. 325, která spojuje město Hradec Králové s městem Dvůr Králové. V obci jsou situovány základní obchody a služby. Kompletní občanská vybavenost je ve městě Hradec Králové ve vzdálenosti cca 15,00 km. Výhody: dobrá lokalita k bydlení, dobrý přístup do města Hradec Králové. Dům je napojen na přípojky : vody ze studny, která je dle údajů vlastníka společná pro dva objekty, kanalizační do jímky a elektro. Nemovitost je situována na okraji obce, v zóně rodinných domů. Přístup je řešen po místní komunikaci Přehled staveb a pozemků RODINNÝ DŮM č.p. 8 STUDNA POZEMKY p.č. St.39/1-zastavěná plocha a nádvoří, výměra m 2 p.č. 95/2-zahrada, výměra 154 m 2 p.č. 488-ostatní plocha-jiná plocha, výměra 45 m Vlastník staveb a pozemků SJM František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice Účel posudku Úkolem znalce je : A) Stanovit cenu v místě a čase obvyklou u nemovitostí zapsaných na LV č. 606 pro obec a k.ú. Máslojedy. B) Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. C) Ocenit předmětnou nemovitost dle platného cenového předpisu. 5

6 1.2 RIZIKA NEMOVITOSTI Při místním šetření, které bylo provedeno dne a nebyl přítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost nevykazuje zjevné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je zhoršený. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti váznou dvě věcná břemena braní vody. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 431 vlastník Obec Máslojedy. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč a 8.623,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6588/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6589/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo smluvní částka ,- Kč ze dne , právní účinky vkladu Česká spořitelna, a.s. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Smlouva V2-1960/1997. Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-8531/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka ,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva /2005/228940/6862 ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 21/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 73/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 015 Ex-38/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 Nc-8758/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9097/ ze dne Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 32E-6/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/ ze dne Právní moc ke dni

7 Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/ opravné ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9072/ ze dne Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka ,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva /2008/228940/5064 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 99EX-8327/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-4/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 32Nc-9669/ ze dne Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soud. zástavního práva 32E-6/2008 ze dne / PODKLADY 2.1 PODKLADY DODANÉ OBJEDNATELEM POSUDKU Výpis z katastru nemovitostí LV č.606, vyhotovil Český úřad zeměměřický a katastrální SCD, dne Kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým nahlížením do KN Kupní smlouva na RD a pozemky ze dne , č.j. V / Kupní smlouva na pozemek ze dne , č.j. V-4686/

8 2.2 PODKLADY OPATŘENÉ ZNALCEM Zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17.června 1997 o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb Vyhláška MF č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Ocenění nemovitostí IV. a oceňování ostatního majetku - metodická příručka k zákonu č.151/97 Sb. Nakladatelství ŠEL, Praha Úřední oceňování majetku -Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Ing. Pavel Krejčíř, Ing. Vlasta Scholzová, CERM s.r.o. Brno, prosinec Nemovitosti - Oceňování a právní vztahy - Doc.Ing. Bradáč, DrSc., Doc. JUDr. Fiala, Linde Praha a.s Časopis Soudní inženýrství r DT ČSVTS Ostrava s.r.o Časopis znalec - řada stavebnictví r časopis znalců ČR Software pro ocenění NEMO387, verze 1.0.0, ze dne , vyhotovený Ladislavem Tarantem, Líšnice Místní šetření bylo provedeno a za účasti znalce. 8

9 3/ POSUDEK - ocenění podle cenového předpisu 3.1 RODINNÝ DŮM č.p Nález Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o půdorysu ve tvaru písmene H. V objektu jsou situovány tři bytové jednotky (3+1, 2+1, 1+1), které nebyly rozděleny na základě zák.č.72/94 Sb. Dům je v části podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a využité podkroví. Stáří původního objektu je cca 100 let. V roce 1998 byla zahájena přístavba a modernizace původní části. Tyto stavební úpravy nebyly do současné doby dokončeny. Nosná konstrukce je provedena z cihelného zdiva. Střecha je sklonitá ve tvaru sedlovém. Krytina je provedena z betonových a pálených tašek a v části jsou použity vlnité desky. Klempířské prvky nejsou provedeny. Fasáda chybí. Vnitřní omítky jsou štukové s částečným keramickým obkladem v kuchyních. Část vnitřních povrchů zdiva není dokončena a v koupelnách nejsou provedeny keramické obklady. Stropy jsou s rovným podhledem. Podlahy jsou betonové, povrchově upravené PVC a koberci. V části objektu jsou podlahy pouze betonové a povrchová úprava není dokončena. Okna jsou osazena dřevěná. Vstupní a vnitřní dveře jsou dřevěné plné a prosklené do kovových zárubní. Schodiště do podkroví je pouze provizorní. Vytápění je v současné době pouze kamny na tuhá paliva. V objektu jsou částečně provedeny rozvody ústředního vytápění a je osazen kotel na tuhá pliva. Radiátory jsou osazeny pouze v části. V koupelnách jsou osazeny vany a sprchové kouty. U bytu 1+1 není provedena koupelna ani WC. Ohřev teplé vody je zajištěn elektr. boilery. Dům je napojen na přípojky elektro, vody ze studny a kanalizace do řadu. Na hranici pozemku je dovedena přípojka plynu. Výčet místností: 1.PP 2x sklep-30 m 2 Byt č.1: 1.NP veranda a kotelna-18,28 m 2, schodiště-4,37 m 2 = 22,65 m 2 Podkroví-nedokončený pokoj-23,37 m 2, chodba-3,84 m 2, WC-1,55 m 2, koupelna-8,69 m 2, kuchyně+jídelna+spíž-41,88 m 2, ložnice-18,27 m 2, pokoj-26,13 m 2, balkon-7,20 m 2 = 130,93 m 2 Byt č.2: 1.NP závětří-3,20 m 2, chodba-3,84 m 2, WC-1,55 m 2, koupelna-8,69 m 2, kuchyně-33,38 m 2, pokoj-28,83 m 2, pokoj-11,84 m 2 = 91,33 m 2 Byt č.3: 1.NP kuchyně-10,96 m 2, pokoj-24,37 m 2 = 35,33 m 2 Celková podlahová plocha 310,24 m Výměry Zastavěná plocha Podsklepeno 8,10x3,00+4,67x4,55 = 45,55 m2 1. NP 8,10x20,35+11,90x2,95+4,67x4,55 = 221,19 m2 Podkroví 14,10x8,10+4,67x4,55+10,25x2,95 = 165,70 m2 9

10 Obestavěný prostor Spodní stavba (8,10x3,00)x2,50 = 60,75 m3 (4,67x4,55)x2,50 = 53,12 m3 Spodní stavba celkem 113,87 m3 Vrchní stavba (8,10x20,35)x3,30 = 543,96 m3 (11,90x2,95+4,67x4,55)x3,30 = 185,97 m3 Vrchní stavba celkem 729,93 m3 Zastřešení (10,25x11,05+4,67x4,55)x3,60+(10,25x11,05+ 4,67x4,55)x0,80/2 = 538,04 m3 (8,10x5,50+4,90x8,10)x1,00+(8,10x5,50+ 4,90x8,10)x3,40/2 = 227,45 m3 Zastřešení celkem 765,49 m3 Obestavěný prostor celkem 1.609,29 m3 Z toho Původní část 885,28 m3 55,01 % Přístavba 724,01 m3 44,99 % Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: šikmá nebo strmá Velikost podkroví: nad 2/3 zastavěné plochy 1.NP Dům: Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce P 0, ,46 0, Svislé konstrukce S 0, ,00 0, Stropy S 0, ,00 0, Zastřešení S 0, ,00 0, Krytiny střech S 0, ,00 0, Klempířské konstrukce S 0, ,00 0, Vnitřní omítky S 0, ,00 0, Fasádní omítky S 0, ,00 0, Vnější obklady S 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 0, ,00 0, Schody S 0, ,00 0, Dveře S 0, ,00 0, Okna S 0, ,00 0, Podlahy obyt. místn. S 0, ,00 0, Podlahy ostat. místn. S 0, ,00 0, Vytápění S 0, ,00 0,

11 17 Elektroinstalace S 0, ,00 0, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody S 0, ,00 0, Zdroj teplé vody S 0, ,00 0, Instalace plynu Ch 0, ,00 0, Kanalizace S 0, ,00 0, Vybavení kuchyní P 0, ,46 0, Hygienické vybavení S 0, ,00 0, Záchod S 0, ,00 0, Ostatní Ch 0, ,00 0,00000 Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet koeficientu rozestavěnosti Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku 01 P Základy, zemní práce 0, % 0, S Svislé konstrukce 0, % 0, S Stropy 0, % 0, S Zastřešení 0, % 0, S Krytiny střech 0, % 0, S Klempířské konstrukce 0, % 0, S Vnitřní omítky 0, % 0, S Fasádní omítky 0, % 0, S Vnější obklady 0, % 0, S Vnitřní obklady 0, % 0, S Schody 0, % 0, S Dveře 0, % 0, S Okna 0, % 0, S Podlahy obyt. místn. 0, % 0, S Podlahy ostat. místn. 0, % 0, S Vytápění 0, % 0, S Elektroinstalace 0, % 0, S Bleskosvod 0, % 0, S Rozvod vody 0, % 0, S Zdroj teplé vody 0, % 0, S Kanalizace 0, % 0, P Vybavení kuchyní 0, % 0, S Hygienické vybavení 0, % 0, S Záchod 0, % 0,00328 Koef. stupně rozestavěnosti 0,

12 3.1.6 Výpočet opotřebení Lineární metoda výpočtu Část stavby Životnost Stáří Opotřebení A. Původní část 100 % / 150 r. x 102 r. = 68, % B. Přístavba 100 % / 100 r. x 14 r. = 14, % Část stavby OP % Opotřebení % A. Původní část 55,01 x 68, = 37, % B. Přístavba 44,99 x 14, = 6, % Celkové opotřebení stavby - lineární metoda 43,71 % Analytická metoda výpočtu Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) Z roku P Základy, zemní práce 0,79 x 5, , S Svislé konstrukce 0,55 x 28, , S Stropy 0,55 x 10, , S Zastřešení 0,55 x 9, , S Krytiny střech 0,30 x 4, , Z roku P Základy, zemní práce 0,21 x 5, , S Svislé konstrukce 0,45 x 28, , S Stropy 0,45 x 10, , S Zastřešení 0,45 x 9, , S Krytiny střech 0,70 x 4, , S Vnitřní omítky 5, , S Vnitřní obklady 0, , S Dveře 4, , S Okna 5, , S Podlahy obyt. místn. 2, , S Vytápění 2, , S Elektroinstalace 4, , S Rozvod vody 4, , S Zdroj teplé vody 2, , S Kanalizace 4, , P Vybavení kuchyní 0, , S Hygienické vybavení 5, , S Záchod 0, , Opotřebení analytickou metodou 51,20% 12

13 Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická Ocenění ( 5) Typ stavby "A" (příloha č. 6) 2.290,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví (nad 2/3) x 1,120 Základní cena ZC 2.564,80 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,9140 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Základní cena upravená ZCU 5.698,19 Kč/m3 Obestavěný prostor x 1.609,29 m3 Cena dokončené stavby ,19 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,8210 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,00 Kč Snížení o opotřebení 51,20 % ,74 Kč Zjištěná cena - RODINNÝ DŮM č.p ,26 Kč 3.2 STUDNA Základní údaje Druh studny: kopaná Hloubka: 5,00 m Příslušenství: čerpadlo elektrické 1 ks Výpočet opotřebení Stáří stavby: = 102 r. Předpokládaná životnost: 120 r. Celkové opotřebení: 100 % / 120 r. x 102 r. = 85,00 % Ocenění ( 9) 0,00 m - 5,00 m 5,00 x 1.950,00 = 9.750,00 Kč Čerpadlo elektrické 1 ks 9.480,00 Kč Základní cena studny včetně příslušenství ,00 Kč Koeficienty: poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, SKP 2222) x 2,323 prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,98 Kč Snížení o opotřebení 85,00 % ,93 Kč Zjištěná cena - STUDNA 7.558,05 Kč Vlastnický podíl 1/ ,03 Kč 13

14 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) Nález K domu dále náleží oplocení z kovového plotu na podezdívce, kovová plotová vrata, kovová plotová vrátka, zpevněné plochy a inženýrské sítě. RODINNÝ DŮM č.p ,26 Kč Ocenění ( 10) Zjištěná cena stavby ,26 Kč Podíl z ceny podle 10 odst. 2 3,5 % Zjištěná cena - VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ,54 Kč 3.4 POZEMKY STAVEBNÍ POZEMKY Nález Oceňovaný pozemek je situován dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Máslojedy. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemek je ve výpisu z KN označen jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je rovinný v nepravidelném tvaru Ocenění ( 28 odst. 2) Obec: Máslojedy, 209 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena St.39/ m2 35, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití v ostatních obcích 30 % ,50 Kč Základní cena po prvotní úpravě ,50 Kč 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % Úprava základní ceny celkem 5 % 2.718,63 Kč Základní cena upravená ,13 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY ,65 Kč 14

15 3.4.2 STAVEBNÍ POZEMKY Nález Oceňované pozemky jsou situovány dle výpisu z katastru nemovitostí v obci a k.ú. Máslojedy. V obci není schválena cenová mapa pozemků. Pozemky jsou ve výpisu z KN označeny jako zahrada, ostatní plocha-jiná plocha.. Pozemky jsou rovinné v nepravidelném tvaru a jsou využívány jako zahrada u rodinného domu Ocenění ( 28 odst. 5) Obec: Máslojedy, 209 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 95/2 154 m2 35, ,00 Kč m2 35, ,00 Kč Základní cena celkem 6.965,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 1.2 Výhodnost polohy s ohledem na účel užití v ostatních obcích 30 % 2.089,50 Kč Základní cena po prvotní úpravě 9.054,50 Kč 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.11 Možnost napojení na plynovod 10 % Úprava základní ceny celkem 5 % 452,73 Kč Základní cena upravená 9.507,23 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,155 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HK do 1tis, sl.11) x 1,327 Cena dle 28 odst ,68 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - STAVEBNÍ POZEMKY ,07 Kč REKAPITULACE STAVEBNÍ POZEMKY ,65 Kč STAVEBNÍ POZEMKY ,07 Kč Zjištěná cena celkem ,72 Kč 15

16 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO Ve výpisu z KN jsou specifikována dvě věcná břemena k pozemku p.č. 488 : 1) věcné břemeno braní vody pro: Malík František, Máslojedy 8, právní účinky ke dni ) věcné břemeno braní vody pro: Malíková Mária, Máslojedy 8, právní účinky ke dni Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny. V tomto případě nelze určit roční užitek, a tak je cena věcného břemene určena dle 18, odst. 5, zákona č. 151/1997. Zjištěná cena - VĚCNÉ BŘEMENO ,00 Kč 3.6 CELKOVÁ REKAPITULACE REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 RODINNÝ DŮM č.p , ,00 Kč 3.2 STUDNA , ,49 Kč 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) POZEMKY , ,72 Kč 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO , ,00 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,21 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 3.1 RODINNÝ DŮM č.p , ,26 Kč 3.2 STUDNA 2.847, ,03 Kč 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ,54 Kč 3.4 POZEMKY , ,72 Kč 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO , ,00 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,55 Kč REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 3.1 RODINNÝ DŮM č.p ,26 Kč 3.2 STUDNA 3.779,03 Kč 3.3 VENKOVNÍ ÚPRAVY (zjednodušeně) ,54 Kč 3.4 POZEMKY ,72 Kč 3.5 VĚCNÉ BŘEMENO ,00 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč Výsledná zjištěná cena ,00 Kč Slovy: =Třimiliónydevětsetšedesáttisícčtyřistašedesátkorunčeských= 16

17 4/ ZÁVADY - váznoucí na nemovitosti 4.1 Nález Při místním šetření, které bylo provedeno dne a byl nepřítomen vlastník nemovitosti a nemovitost nebyla zpřístupněna. Dům je postaven na vlastním pozemku. Nemovitost vykazuje částečné technické závady, které ovlivňují její životnost. Technický stav domu je zhoršený. Nemovitost spadá do pásma rizika záplav č.1. Z dostupných podkladů plyne, že na nemovitosti váznou dvě věcná břemena. K nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup po pozemku p.č. 431 vlastník Obec Máslojedy. Ve výpisu z katastru nemovitostí je specifikováno : Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč a 8.623,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6588/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-6589/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo smluvní částka ,- Kč ze dne , právní účinky vkladu Česká spořitelna, a.s. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Smlouva V2-1960/1997. Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 9E-8531/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka ,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva /2005/228940/6862 ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 21/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 37E 73/ ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 015 Ex-38/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 4 Nc-8758/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9097/ ze dne Nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí 32E-6/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/ ze dne Právní moc ke dni

18 Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/ ze dne Právní moc ke dni Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-5/ opravné ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 18Nc-9072/ ze dne Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu částka ,- Kč. Finanční úřad v Hradci Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva /2008/228940/5064 ze dne Právní moc ke dni Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. František MALÍK a Mária MALÍKOVÁ, Máslojedy 8, Smiřice. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Exekuční příkaz soudního exekutora 99EX-8327/ ze dne Právní moc ke dni Zástavní právo soudcovské částka ,- Kč. OSSZ Hradec Králové. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Usnesení soudu o nařízení výkonu rozhod. zřízením soud. zástavního práva 32E-4/ ze dne Právní moc ke dni Nařízení exekuce. František MALÍK, Máslojedy 8, Smiřice. Usnesení soudu o nařízení exekuce 32Nc-9669/ ze dne Podán návrh na naříz. výkonu rozh. zřízením soudc. zástav. práva. Stavba: Máslojedy č.p.8. Parcela: St.39/1, 95/2, 488. Oznámení o podání návrhu na nařízení výkonu rozh. zřízením soud. zástavního práva 32E-6/2008 ze dne Tato zástavní práva, nařízení exekuce a exekuční příkazy nemají vliv na výši ceny obvyklé. 18

19 5/ STANOVENÍ CENY - v čase a místě obvyklé 5.1 CENA STANOVENÁ METODOU POROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Stanovení hodnoty majetku nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné době značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitostí. Dvě strany provádějící nezávislé hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Celkové srovnání je provedeno: na základě nabídek obdobných nemovitostí realitních kanceláří prezentovaných na a které jsou obsaženy v příloze původního ocenění. STAVBY VČETNĚ POZEMKŮ Srovnávací objekt 1: rodinný dům 3+1, obec Máslojedy. Před 15 lety vnitřní rekonstrukce (okna, podlahy, rozvody vody, omítky). Topení na tuhá paliva. Stodola+zahrada. Voda z vlastní studny nebo obecní vodovod, septik, na hranici plynová přípojka. Pozemek m 2, podlahová plocha 110 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID:7114. Srovnávací objekt 2: rodinný dvojdům 2x 3+1 v obci Čistěves. Přístavba RD o velikosti 3+1 je vhodná k okamžitému nastěhování. V původní části byla zahájena kompletní rekonstrukce (provedena nová koupelna s vanou a sprchovým koutem). Na pozemku je HUP, odpad do jímky, voda obecní. Pozemek m 2, podlahová plocha 350 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 3: RD 6+1 s vlastní studnou, garáží a kolnou. Dům se nachází v klidné lokalitě v obci Neděliště. Vytápění+ohřev vody plynem, voda obecní i z kopané studny, rozvody el. v mědi. Dům je v původním udržovaném stavu. Pozemek m 2, podlahová plocha 211 m 2. Nabízená cena ,- Kč. Internet: sreality.cz ID: POZEMKY: Srovnávací objekt 4: pozemek pro výstavbu RD v obci Máslojedy, která leží cca 10 km od Hradce Králové. Inženýrské sítě na hranici pozemku vodovod, elektřina, plyn a dešťová kanalizace. Velikost pozemku 660 m². Nabízená cena ,- Kč cca Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID: Srovnávací objekt 5: stavební pozemek nacházející se v obci Máslojedy. Pozemek rovinatý, přímo u klidné silnice na okraji obce. V obci je územní plán, inženýrské sítě jsou u pozemku. Velikost pozemku m². Nabízená cena ,- Kč cca 690,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:N Srovnávací objekt 6: pozemek na slunném místě na okraji obce. V územním plánu je lokalita připravena k výstavbě RD. IS-el., plyn, vodovod na okraji pozemku. Velikost pozemku 600 m². Nabízená cena ,- Kč cca 600,- Kč/m 2. Internet: sreality.cz ID:

20 Výpočet porovnávacím způsobem (stavba včetně pozemků) Oceňovaná nemovitost Srov. objekt č. 1 Srov. objekt č. 2 Srov. objekt č. 3 Pozemky celkem m , , , ,00 ZP podlaží celkem m 2 432,44 PP podlaží celkem m 2 310,24 110,00 350,00 211,00 Požadovaná cena Kč Objektivizační koeficient - 0,8 0,9 0,85 Cena po úpravě Kč Jednotkové ceny JC - za ZP (Kč/m 2 ) - * * * - za PP (Kč/m 2 ) Účel užití 1,00 1,00 1,00 Poloha v obci vzhledem k účelu užití 1,00 1,00 1,00 Opotřebení 0,90 0,85 0,85 Materiálová charakteristika 1,00 1,00 1,00 Vybavenost 1,00 1,00 0,90 Velikost 1,00 1,00 1,00 Komerční využití 1,00 1,00 1,00 Názor odhadce 0,85 0,90 0,90 Součin dílčích koeficientů 0,77 0,77 0,69 Jednotkové ceny JCP po přepočtení I S po přepočtení I S po přepočtení I S - za PP (Kč/m 2 ) Váha dat Jednotkové ceny JCP dle vah - za PP (Kč/m 2 ) Koeficienty pro výpočet indexu oceňované nemovitosti Poloha domu v lokalitě 1,00 Příslušenství domu 1,00 Pozemky tvořící funkční celek se stavbou 1,00 Technická vybavenost pozemku 0,90 Právní vztahy 1,00 Širší vztahy 0,85 Součin dílčích koeficientů 0,77 Zjištěná cena - za PP (Kč/m 2 ) Obvyklá cena - za PP Kč Výsledná cena objektu - obvyklá cena Kč 20

21 Výpočet porovnávacím způsobem (pozemky) p.č. st. 39/1 a p.č. 95/2 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Máslojedy Máslojedy Máslojedy Popis pozemku: stavební stavební stavební Výměra pozemku (m2) : 660, ,0 600,0 Cena pozemku (Kč) : , , ,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 630,0 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 567 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,1 1,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Popis oceňovaného pozemku: 1,100 Máslojedy zast.plocha a nádvoří, zahrada Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 1349 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,9 5 velikost 1 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,648 Poměr indexů 0,589 Jednotková cena oceňovaného pozemku 334 Cena oceňovaného pozemku (Kč)

22 Výpočet porovnávacím způsobem (pozemky) p.č. 488 Ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek Poloha pozemku : Máslojedy Máslojedy Máslojedy Popis pozemku: stavební stavební stavební Výměra pozemku (m2) : 660, ,0 600,0 Cena pozemku (Kč) : , , ,0 Jednotková cena pozemku (Kč / m2) : Váha Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 630,0 Koeficient úpravy ceny 0,9 Průměrná cena pozemků (Kč / m2) 567 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1,0 1,0 1,0 2 poloha 1,0 1,0 1,0 3 poloha v obci-účel užití 1,0 1,0 1,0 4 vybavenost(sítě) 1,0 1,0 1,0 5 velikost 1,0 1,0 1,0 6 komerční využití 1,0 1,0 1,0 7 názor odhadce 1,1 1,1 1,1 Celkový index srovnávacího pozemku 1,1 1,1 1,1 Průměrný celkový index srovnávacích pozemků 1,100 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku: Máslojedy Popis oceňovaného pozemku: ostatní plocha Výměra oceňovaného pozemku (m2) : 45 Koeficienty pro výpočet indexu 1 účel užití 1 2 poloha 1 3 poloha v obci-účel užití 1 4 vybavenost(sítě) 0,9 5 velikost 0,9 6 komerční využití 0,9 7 názor odhadce 0,8 Celkový index oceňovaného pozemku 0,583 Poměr indexů 0,530 Jednotková cena oceňovaného pozemku 301 Cena oceňovaného pozemku (Kč)

23 6/ REKAPITULACE ZJIŠTÌNÝCH HODNOT A) Administrativní cena ,00 Kč B) Porovnávací hodnota celkem ,00 Kč C) Porovnávací hodnota pozemků ,00 Kč D) Porovnávací hodnota staveb ,00 Kč SHRNUTÍ Oceňovaná nemovitost je využívána pro bydlení. Vzhledem k technickým parametrům je předpoklad dalšího využití pro bytové účely. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami, dle výše uvedených zjištění, s přihlédnutím k místním specifickým podmínkám polohy nemovitosti, s ohledem na nabízené nemovitosti, s důrazem na srovnávací hodnotu odhaduji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Hodnota staveb a pozemků ,- Kč Slovy: Jedenmiliónjednostotisíckorunčeských Hodnota pozemků ,- Kč Slovy: Čtyřistašedesáttisíckorunčeských Hodnota staveb ,- Kč Slovy: Šestsetčtyřicettisíckorunčeských Hodnota věcného břemene ,- Kč Slovy: Dvacettisíckorunčeských 23

24 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím městského soudu v Praze ze dne č.j.spr. 1082/94 pro základní obor ekonomika v odvětví ceny a odhady se zvl. specializací nemovitosti. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č / 120 / 2012 znaleckého deníku. Otisk kulaté pečetě... Podpis znalce 24