ZNALECKÝ POSUDEK. č. 128/7218/2015. o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 128/7218/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 128/7218/2015 LV no.: 463 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj Address of subject / Adresa majetku: Stehelčeves Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota Kč Market value Tržní hodnota celku Kč za celek: Yield value: Výnosová hodnota Není stanovena Kč Common price Obvyklá cena celku Kč za celek: Comparative value: Porovnávací hodnota - za celek: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 0 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: předmětem ocenění není žádná hlavní stavba Čísla parcel Parcel of land nr. 577/11 Appurtenances: Příslušenství: rozvodný pilíř s pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu Size: Velikost 944 m 2 Location in the town: Poloha v obci: v intravilánu obce, při hlavní průjezdní komunikaci obcí, pozemek v současné době volný bez započaté výstavby, v jihovýchodní části obce (podrobněji viz. Situace širších vztahů) Type: Druh orná půda Infrastructure: Infrastruktura v obci Stehelčeves základní, úplná občanská vybavenost ve Statutárním městě Kladno Unit price: Jednotková cena viz. níže Kč/m 2-2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 463 ze dne je oceňovaný pozemek ve vlastnictví: pana Josefa Skály, bytem Zázvorkova 2003/14, Stodůlky, Praha 5. Restricting conditions / omezující podmínky: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem zákonným k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši ,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České republiky (IČ ), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j /11/ ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č /1 ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č Jiná omezení nebyla zjištěna. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne není vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno žádnými věcnými břemeny. Mortgages: / zástavní práva: Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno následujícími zástavními právy: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem zákonným k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši ,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České republiky (IČ ), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j /11/ ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č /1 ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Legal state / právní stav: Oceňovaný pozemek je v katastru nemovitostí (KN) evidován v druhu pozemku jako orná půda. Při místním šetření a z informací z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí bylo zjištěno, že oceňovaný pozemek není v současné době jako pozemek orné půdy užíván. Podle písemného sdělení Magistrátu města Kladna - odboru výstavby, je pro danou lokalitu, kde se se nachází oceňovaný pozemek, vydáno Územní rozhodnutí č.j. Výst. 286/01-Čk-328 ze dne pro výstavbu 36 rodinných domů, k.ú. Stehelčeves. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Weak points / slabé stránky: - v obci Stehelčeves není zavedena veřejná kanalizace, odkanalizování bude nutné řešit do vlastní kanalizační jímky Strong points / silné stránky: - dobrá dopravní dostupnost včetně dobré dostupnosti Hlavního města Prahy - dostupnost inženýrských sítí (inženýrské sítě na hranici pozemku, případně před pozemkem) - pozemek s možností výstavby rodinného domu - situování v lokalitě s již započatou rezidenční výstavbou - dostatečná výměra pozemku - 3 -

4 Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 463 pro k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ kopie katastrální a ortofoto mapy pro část k.ú. Stehelčeves, vyhotovené dálkovým přístupem do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace k územnímu rozhodnutí č.j. Výst. 286/01-Čk-328 doložené Magistrátem města Kladna, odborem výstavby Tour / prohlídka Prohlídka na místě byla provedena dne Při místním šetření nebyl přítomen vlastník/zástavce. IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Stehelčeves Kód obce : Název obce : Stehelčeves Počet obyvatel obce : 727 Kód okresu : CZ0203 Název okresu : Kladno Název kraje : Středočeský Poloha v obci : na jihovýchodním okraji intravilánu obce, orná půda Short description property / stručný popis majetku: Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves: Oceňovaný pozemek se nalézá v katastrálním území Stehelčeves, v intravilánu obce, při hlavní průjezdní komunikaci obcí, ul. Hlavní, na kraji nové zástavby rodinných domů. Podrobné situování pozemku je patrné ze situace širších vztahů, katastrální a ortofoto mapy v příloze ocenění. Pozemek je přístupný po zpevněné komunikaci, pozemku čís. parcely 29/2 (silnice/ostatní plocha, vlastník Středočeský kraj), a dále přes pozemek čís. parcely 577/48 (orná půda, vlastník fyzická osoba), který tvoří nově vybudovanou komunikaci pro pěší. Vzhledem k celkovému charakteru přístupového pozemku (pozemek čís. parcely 577/48) a zároveň s přihlédnutím k předpokladu, že tento pozemek bude po kolaudaci převeden do vlastnictví obce Stehelčeves, lze přístup a příjezd k oceňovanému pozemku hodnotit jako bezproblémový. Jde o pozemek podle katastru nemovitostí (KN), evidovaný v druhu pozemku orná půda. Podle písemného sdělení Magistrátu města Kladna - odboru výstavby, je pro danou lokalitu, kde se se nachází oceňovaný pozemek, vydáno Územní rozhodnutí č.j. Výst. 286/01-Čk-328 ze dne pro výstavbu 36 rodinných domů, k.ú. Stehelčeves. Z hlediska ocenění se tedy jedná o stavební pozemek pozemek s možností výstavby rodinného domu. Celková výměra oceňovaného pozemku činí 944 m 2. Pozemek je v současné době volný bez započaté výstavby, na hranici pozemku jsou do zděného pilířku přivedeny IS (plyn, elektro), přípojka veřejné kanalizace není provedena, odkanalizování bude nutné řešit do vlastní kanalizační jímky, přípojka veřejného vodovodu je pravděpodobně v komunikaci před pozemkem. Další stavby (příslušenství): Na oceňovaném pozemku se nenachází žádné vedlejší stavby. Příslušenství tvoří rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu

5 Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves Věcná hodnota Cena pozemku je stanovena podle vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. s účinností od Z hlediska ocenění se jedná o pozemek s možností výstavby rezidenční stavby. Pozemek je oceněn dle 9 vyhlášky. Výpočet Iu - úprava ceny pozemku (dle přílohy 2, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ui 1. Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Ostatní obce 3. Poloha obce Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s obcí (oblastí) vyjmenovanou v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 4. Technická infrastruktura v obci Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5. Dopravní obslužnost obce Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6. Občanská vybavenost v obci Omezenou vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Součin hodnot Iu = SOUČIN(Ui) = Výpočet Io - omezující vlivy (dle přílohy 3, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Oi 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem 0.00 Io = 1 + SUMA(Oi) = =

6 Výpočet It - index trhu (dle přílohy 3, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3. Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Celkem * 0.06 * hodnota 6. znaku se do sumy nezapočítává It = (1 + SUMA(Ti)) x T6 = ( ) x 1 = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 3, tab.3, bydl.do 2000) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Druh a účel užití stavby Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a ŽP Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci Okrajové části obce 4. Možnost napojení pozemku na inž.sítě v obci Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, 8. Poloha z hlediska komerční využitelnosti Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku 9. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost Nižší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené Bez dalších vlivů Celkem * 0.06 * hodnota 1. znaku se do sumy nezapočítává Ip = (1 + SUMA(Pi)) x P1 = ( ) x 1.01 = Výpočet ceny pozemku ( 9 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 460,50 ZC = ZCv x Iu = 1500 Kč x = Kč Index cenového porovnání x I = Io x It x Ip = x x Koeficient pozemku určeného k zastavění x

7 Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 156,80 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,44 Pozemková parcela čís. 577/11 Cena celkem Kč ,- Po zaokrouhlení podle 50 vyhlášky Kč ,- Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Věcná hodnota za celek Kč Výnosová hodnota Výnosová hodnota oceňovaného pozemku není v řešeném případě stanovena, a to z důvodu, že nemá pro předmětný pozemek vypovídací schopnost. Informace o případném nájemním vztahu nebyly zjištěny. Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Výnosová hodnota za celek Není stanovena Porovnávací hodnota Přímá metoda Pro ocenění pozemků porovnáním cen byly využity údaje z vlastní databáze realizovaných prodejů pozemků v dané lokalitě a dále z realitního trhu, zjištěné v realitních kancelářích regionu a na realitním serveru Z realizovaných cen v lokalitě uvádíme např.: Stavební pozemek Unhošť, lokalita Amerika, okres Kladno Prodej rovinatého stavebního pozemku v obci Unhošť, okres Kladno: pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situován v lokalitě zvané Amerika, v nově vznikající rezidenční zástavbě, která navazuje na stávající zástavbu, rovinný, IS na hranici pozemku (rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu, kanalizace, voda), nově budovaná zpevněná komunikace. Výměra: 938 m 2 Sjednaná cena: ,-Kč, tj., 1600,-Kč/m 2 Realizovaný prodej 04/

8 Z nabídek prodejů pozemků s možností výstavby v dané lokalitě uvádíme např.: Stavební pozemek Stehelčeves, okres Kladno Prodej pozemku o výměře 732 m2 v obci Stehelčeves : pozemek určený k výstavbě rodinného domu, situován na okraji obce, v nově vznikající rezidenční zástavbě, v zástavbě novostaveb rodinných domů. IS na hranici pozemku (rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu, voda), zpevněná komunikace. Výměra: 732 m 2 Nabídková cena: ,-Kč, tj., 2145,-Kč/m 2 Nabídka realitní kanceláře: M & M reality holding, Praha Stavební pozemek Stehelčeves, K Homolce, okres Kladno Prodej rovinatého stavebního pozemku v obci Stehelčeves: pozemek určený k výstavbě rodinného domu o výměře 778 m². Stavební pozemek je vhodný k výstavbě rodinného domu, IS na hranici pozemku (rozvodný pilíř s umístěnou pojistkovou skříní elektro, elektroměrnou skříní elektro a hlavním uzávěrem plynu, kanalizace, voda), přístup po nově vybudované zpevněné komunikaci. Výměra: 778 m 2 Nabídková cena: ,-Kč, tj., 2134,-Kč/m 2 Nabídka realitní kanceláře: Dumrealit.cz Best, Kralupy nad Vltavou Z výše uvedených příkladů prodejů a nabídek prodejů pozemků s možností výstavby rodinných domů vyplívá, že obvyklá cena obdobných pozemků se v dané lokalitě pohybuje v cenovém rozpětí 1.600,-Kč/m2 až 2.000,- Kč/m2, a to v návaznosti na konkrétním situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a porovnávací hodnota oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši 1.800,00 Kč/m2. Stanovená hodnota ve výši 1.800,00,-Kč/m2 odpovídá současným reálným cenám na trhu s obdobnými pozemky v dané lokalitě, s přihlédnutím ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti. Výpočet : 944*1.800,00 Porovnávací hodnota : Kč Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Porovnávací hodnota za celek Kč - 8 -

9 Rekapitulace hodnot Název Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota [Kč] [Kč] [Kč] Není stanovena Komentář : Pro stanovení odhadu tržní hodnoty (obvyklé ceny) za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme obvykle z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. V předcházející části ocenění byly stanoveny takto: Věcná hodnota : Výnosová hodnota : Porovnávací hodnota : Kč Není stanovena Kč Při stanovení tržní hodnoty (obvyklé ceny) byla dána přednost porovnávací hodnotě, vycházející z údajů trhu nemovitostí v daném segmentu, tj. trh s pozemky s možností výstavby, a v dané lokalitě. V řešeném případě byly využity uvedené údaje trhu a tržní hodnota (obvyklá cena) oceňovaného pozemku byla odhadnuta vzhledem ke konkrétnímu situování v lokalitě, dostupnosti občanské vybavenosti, dostupnosti inženýrských sítí, velikosti pozemku a konkrétní využitelnosti ve výši přibližně 1.800,00 Kč/m2. Pozemek čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves - celkem : Tržní hodnota (obvyklá cena) : Kč - 9 -

10 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemku čís. parcely 577/11, k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, okres Kladno, Středočeský kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 463 pro k.ú. Stehelčeves, obec Stehelčeves, Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrálního pracoviště Kladno, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), činí ke dni ocenění 29. dubna ,- Kč Slovy: Jedenmiliónsedmsettisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Podle části C listu vlastnictví č. 463 ze dne je vlastnické právo k oceňovanému pozemku omezeno: - zástavními právy exekutorskými (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem zákonným k uspokojení pohledávek oprávněného v celkové výši ,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České republiky (IČ ), a to na základě Rozhodnutí správce daně o zřízení zástavního práva č.j /11/ ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zástavním právem smluvním k zajištění pohledávek ve výši ,- Kč a jejich příslušenství ve prospěch České spořitelny, a.s. (IČ ), a to na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva podle obč. z. č /1 ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - zahájením exekuce (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - rozhodnutím o úpadku (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - exekučními příkazy k prodeji nemovitosti (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). - nařízením exekucí (podrobněji viz. výpis listu vlastnictví v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná v části C listu vlastnictví č S výše uvedenými nemovitostmi nejsou spojena žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 128/7218/2015. Vypracoval: Lukáš Kajgr Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 20. května