ZNALECKÝ POSUDEK. č o obvyklé ceně:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č o obvyklé ceně: nemovitostí evidovaných na LV č. 438 k.ú. Tis u Habrů, okres Havlíčkův Brod Počet stran: 17 Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 Vypracoval: Ing. Jan Janeček, Pátkova 774, Datum: 15. března Brtnice, tel.: ,

2 ZNALECKÝ POSUDEK o obvyklé (tržní) hodnotě nemovitostí evidovaných na LV č.438 k.ú. Tis u Habrů, obec Tis, okr. Havlíčkův Brod. Objednavatel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s.,U Pískovny 890/1,Praha 8 Účel posudku: stanovení obvyklé hodnoty pro nedobrovolnou dražbu Předpis pro ocenění: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a orientačně prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb. ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a 460/2009 Sb.a vyhl.č.364/2010 Sb. platná od Ocenění ke dni: Podklady pro vypracování posudku: - výpis z katastru nemovitostí LV č.438 k.ú. Tis - snímek katastrální mapy - Malý lexikon obcí ČR pro rok skutečnosti zjištěné při prohlídce nemovitostí dne objednávka ze dne databáze vlastní realitní agentury - informace získané znalcem při prohlídce dne stavební povolení ani kolaudační rozhodnutí nejsou k dispozici I.Nález - stručný popis Předmětem ocenění je bývalá hájenka "Lesní Dvůr" č.p.94, která se nachází na samotě v k.ú. Tis u Habrů mezi obcemi Tis a Zboží po levé straně silnice spojující tyto obce. Okresní město Havlíčkův Brod je vzdáleno cca 15 km, město Světlá na Sázavou cca 10 km. Přístup je přímo ze státní silnice, je provedeno napojení na elektřinu vzdušným vedením, vodou je objekt zásobován z vlastní kopané roubené studny nacházející se mimo oceňované pozemky, splaškové vody jsou svedeny do jímky na dvorku. Hlavní stavbou je bývalá hájenka č.p.94 (v KN evidovaná jako jiná stavba) na p.č.st.83 skládající se z obytné a hospodářské části, příslušenství tvoří kromě přípojek inž.sítí zděná stodola (půdorys cca 7,5x11,5m) na pozemku p.č.st.83, dřevěná vedlejší stavba (půdorys cca 5x8,5m), navazující zahrada p.č. 1859/7, venkovní úpravy a trvalé porosty na oceňovaných pozemcích p.č.st.83 a 1859/7. Celková výměra pozemků je 4590 m2. 2

3 Ke dni ocenění nejsou stavby užívány, stávající vlastník koupil nemovitosti v r.2007 a od tohoto roku probíhají v hlavním objektu rozsáhlé stavební úpravy,které nejsou dokončeny (změna vnitřní dispozice, provedena oprava krovu, nová krytina, nové komíny, osazena nová okna, provedena část izolace proti zemní vlhkosti, nová ležatá kanalizace, vykopání původních podlah, zásyp štěrkem a nový pokladní beton v převážné většině místností, otlučena vnitřní omítka). Nejprve je provedeno hrubé orientační ocenění podle platného cenového předpisu - administrativní cena (vedlejší stavby, venkovní úpravy a trvalé porosty jsou zanedbány), a poté navržena obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí pomocí srovnávací metody - porovnání se skutečně realizovanými prodeji srovnatelných nemovitostí. II.Posudek A) Administrativní cena Obsah ocenění 1. Obytná část č.p Hosp.část č.p Pozemky 3.1 Stavební pozemky-zast.plocha 3.2 Stavební pozemky-zahrada,ost.plocha 1. Obytná část č.p.94 Stavba splňuje požadavky na rodinný dům podle 3 pís.c) vyhl.č.137/98 Sb. - svým stavebně-technickým uspořádáním odpovídá požadavkům rodinného bydlení a více jak polovina podlahové plochy všech místností a prostorů slouží k bydlení. Budova obsahuje max.3 samostatné byty a má max.1 podzemní a 2 nadzemní podlaží a podkroví. Zděná, přízemní, částečně podsklepená stavba, střecha je sedlová bez podkroví. Dispozice: I.PP - klenutý sklep se schodištěm I.NP - krytý vstup, byt 4+kk s kompletním příslušenstvím Stáří stavby je od r.1890, v r.2007 byly provedeny bourací práce a následující stavební úpravy: oprava krovu, nová krytina, nové komíny, osazena nová okna, provedena část izolace proti zemní vlhkosti, nová ležatá kanalizace, vykopání původních podlah, zásyp štěrkem a nový pokladní beton v převážné většině místností, otlučena vnitřní omítka). Zdivo I.PP je vlhké, část je silně narušena, v parapetním zdivu jsou patrné trhlinky. 3

4 1.1 Výměry Zastavěná plocha - orientačně Podsklepeno 6,0x6,5 = 39,00 m2 1. NP 16,0x13,2+4,5x9,8 = 255,30 m2 Obestavěný prostor - orientačně : 6,0x6,5x1,9+16,0x13,2x(3,6+8,3)/2+9,8x4,5x(3,5+6,0)/2 = 1.540,22 m3 1.2 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené,podsklepené do 1/2 ZP 1.NP Svislá nosná konstrukce: zděná Počet nadzemních podlaží: 1 Typ střechy: šikmá nebo strmá Velikost podkroví: podkroví není zařízeno Dům: 1.3 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy, zemní práce P 0, ,46 0,03772 Běžné zakládání bez kompetních izolací 02 Svislé konstrukce S 0, ,00 0,21200 zdivo tl cm 03 Stropy S 0, ,00 0,07900 s rovným omítaným podhledem 04 Zastřešení S 0, ,00 0,07300 dřevěný sedlový krov 05 Krytiny střech S 0, ,00 0,03400 betonové tašky 06 Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,00900 Úplné z pozinkovaného plechu včetně parapetů. 07 Vnitřní omítky S 0, ,00 0,05800 Vápenné štukové. 08 Fasádní omítky S 0, ,00 0,02800 břizolit škrábaný 09 Vnější obklady Ch 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 0, ,00 0,02300 Koupelny, vany, WC, kuchyně. 11 Schody S 0, ,00 0,01000 dřevěné 12 Dveře S 0, ,00 0,03200 Hladké plné nebo prosklené, popř. náplňové. 13 Okna S 0, ,00 0,05200 plastová s izolačním dvojsklem 14 Podlahy obyt. místn. S 0, ,00 0,02200 PVC, vlýsky, textilní krytiny. 15 Podlahy ostat. místn. S 0, ,00 0,01000 Keramické dlažby, PVC, 16 Vytápění S 0, ,00 0,05200 Ústřední s kotlem na tuhá paliva, 4

5 17 Elektroinstalace S 0, ,00 0,04300 Světelný i motorový proud, pojistkové automaty. 18 Bleskosvod Ch 0, ,00 0, Rozvod vody S 0, ,00 0,03200 Studená a teplá. 20 Zdroj teplé vody S 0, ,00 0,01900 Bojler 21 Instalace plynu Ch 0, ,00 0, Kanalizace S 0, ,00 0,03100 Odkanalizování z kuchyně, koupelny, WC. 23 Vybavení kuchyní S 0, ,00 0,00500 El.sporák 24 Hygienické vybavení S 0, ,00 0,04100 Vana, umyvadlo, popř. sprchový kout. 25 Záchod S 0, ,00 0,00300 Standardní splachovací. 26 Ostatní S 0, ,00 0,03400 Krb, digestoř, vestavěné skříně, rozvod domácího a veřejného telefonu, odvětrávání prostoru ventilátory, rozvod antén pod omítkou, zabezpeč.zařízení Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet koeficientu rozestavěnosti Konstrukce a vybavení Přepočet. Stupeň Dokončení podíl dokončení z celku 01 P Základy, zemní práce 0, % 0, S Svislé konstrukce 0, % 0, S Stropy 0, % 0, S Zastřešení 0, % 0, S Krytiny střech 0, % 0, S Klempířské konstrukce 0, % 0, S Vnitřní omítky 0, % 0, S Fasádní omítky 0, % 0, S Vnitřní obklady 0, % 0, S Schody 0, % 0, S Dveře 0, % 0, S Okna 0, % 0, S Podlahy obyt. místn. 0, % 0, S Podlahy ostat. místn. 0, % 0, S Vytápění 0, % 0, S Elektroinstalace 0, % 0, S Rozvod vody 0, % 0, S Zdroj teplé vody 0, % 0, S Kanalizace 0, % 0, S Vybavení kuchyní 0, % 0, S Hygienické vybavení 0, % 0, S Záchod 0, % 0, S Ostatní 0, % 0,00000 Koef. stupně rozestavěnosti 0,558 5

6 1.5 Výpočet opotřebení Analytická metoda výpočtu Konstrukce a vybavení Podíl Stáří Život. Opotř.% 100A B C 100Ax(B/C) 01 P Základy, zemní práce 7,185 odhad 0,70 5, S Svislé konstrukce 36,339 odhad 0,65 23, S Stropy 15,047 odhad 0,65 9, S Zastřešení 13,904 odhad 0,65 9, S Krytiny střech 6, , S Klempířské konstrukce 0, , S Fasádní omítky 5,334 odhad 0,85 4, S Schody 1,904 odhad 0,80 1, S Dveře 0,609 odhad 0,80 0, S Okna 9, , S Kanalizace 2, , Opotřebení analytickou metodou 55,30% Zvolená metoda výpočtu opotřebení: analytická 1.6 Ocenění ( 5) Typ stavby "A" (příloha č. 6) 2.290,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 2.290,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,940 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,169 prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,027 snížen o -30,0% ( 44 odst. 11) x 0,719 Základní cena upravená ZCU 2.853,45 Kč/m3 Obestavěný prostor x 1.540,22 m3 Cena dokončené stavby ,76 Kč Koeficient rozestavěnosti x 0,559 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,88 Kč Snížení o opotřebení 55,30 % ,85 Kč Zjištěná cena - obytá část ,03 Kč =============== 2. Hosp.část č.p Nález Ocenění podle 7 - stavba tvoří příslušenství stavby hlavní nebo doplňuje užívání pozemku a zastavěná plocha nepřesahuje 100 m2. 6

7 Zděná, přízemní nepodsklepená stavba obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou bez podkroví. Stáří stavby je od r.1890 roků, v r.2008 byla provedena nová střešní krytina a oprava krovu. Jinak je celková údržba je zanedbaná a stavba vyžaduje další úpravy. 2.2 Výměry Obestavěný prostor: (17,25-4,5)x9,8x((2,5+3,5)/2+6,0)/2 = 562,28 m3 2.3 Základní údaje pro zjištění ceny Velikost podsklepení: nepodsklepené nebo podsklepené do 1/2 ZP Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm Velikost podkroví: podkroví není zřízeno 2.4 Konstrukce a vybavení stavby Konstrukce a vybavení Provedení Stand. % Koef. Podíl 01 Základy S 0, ,00 0,06200 Základové pásy a patky. 02 Obvodové stěny S 0, ,00 0,30400 Zděné tl cm 03 Stropy S 0, ,00 0,19300 Jakékoliv bez rozlišení druhu materiálu. 04 Krov S 0, ,00 0,10800 dřevěný sedlový 05 Krytina S 0, ,00 0,06900 betonové tašky 06 Klempířské konstrukce Ch 0, ,00 0, Úpravy povrchů S 0, ,00 0,04900 omítky 08 Schodiště S 0, ,00 0,03800 Dřevěné 09 Dveře S 0, ,00 0,03100 Dřevěné 10 Okna S 0, ,00 0,01000 Zdvojená popř. jednoduchá. 11 Podlahy Ch 0, ,00 0,00000 hlína 12 Elektroinstalace S 0, ,00 0,04900 Světelná a motorová Koeficient vybavení stavby K4 0, Výpočet opotřebení (lineární metoda) Stáří stavby: = 121 r. Předpokládaná životnost: 150 r. Celkové opotřebení: 100 % / 150 r. x 121 r. = 80,67 % 7

8 2.6 Ocenění ( 7) Typ stavby "A" (příloha č. 8) 1.250,00 Kč/m3 Koeficient za podkroví - Základní cena ZC 1.250,00 Kč/m3 Koeficienty: vybavení K4 x 0,913 poloha K5 (příloha č. 14, ostatní obce) x 0,850 změna ceny Ki (příloha č. 38, CZ-CC 1274) x 2,113 prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) 1,027 snížen o -30,0% ( 44 odst. 11) x 0,719 Základní cena upravená ZCU 1.473,76 Kč/m3 Obestavěný prostor x 562,28 m3 Cena stavby bez odpočtu opotřebení ,77 Kč Snížení o opotřebení 80,67 % ,68 Kč Zjištěná cena - hosp.část ,09 Kč ============= 3. Pozemky 3.1 Stavební pozemky-zast.plocha Ocenění ( 28 odst. 2) Obec: Tis, 364 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena st m2 35, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -7 % Úprava základní ceny celkem -12 % ,60 Kč Základní cena upravená ,40 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,169 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,027 Zjištěná cena - stavební pozemky-zas ,07 Kč ============= 3.2 Stavební pozemky-zahrada,ost.plocha Ocenění ( 28 odst. 5) Obec: Tis, 364 obyv. Základní cena dle 28 odst. 1 písm. k) se stanovuje výpočtem. 8

9 Výpočet: (35+(min )x0,007414) x 1,00 = 35,00 Kč/m2 Parcela Výměra Kč/m2 Základní cena 1859/ m2 35, ,00 Kč Úprava základní ceny (příloha č. 21): 2.2 Nelze napojit na veřejný vodovod -5 % 2.3 Nelze napojit na veřej. kanalizaci -7 % Úprava základní ceny celkem -12 % ,40 Kč Základní cena upravená ,60 Kč Koeficient Ki (příloha č. 38, CZ-CC 111) x 2,169 Prodejnost Kp (příloha č. 39, HB do 1tis, sl.11) x 1,027 Cena dle 28 odst ,97 Kč Koeficient dle 28 odst. 5 x 0,40 Zjištěná cena - stavební pozemky ,79 Kč ============ 3.3 Pozemky 3.1 Stavební pozemky-zast.plocha ,07 Kč 3.2 Stavební pozemky-zahrada,ost.plocha ,79 Kč Zjištěná cena celkem ,86 Kč ============= 4. Rekapitulace REKAPITULACE CEN BEZ ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 1. Obytná část č.p , ,88 Kč 2. Hosp.část č.p , ,77 Kč 3. Pozemky , ,86 Kč Cena bez opotřebení celkem , ,51 Kč REKAPITULACE CEN PO ODPOČTU OPOTŘ. bez Kp vč. Kp 1. Obytná část č.p , ,03 Kč 2. Hosp.část č.p , ,09 Kč 3. Pozemky , ,86 Kč Cena po odpočtu opotř. celkem , ,98 Kč 9

10 REKAPITULACE ZJIŠTĚNÝCH CEN 1. Obytná část č.p ,03 Kč 2. Hosp.část č.p ,09 Kč 3. Pozemky ,86 Kč Zjištěná cena celkem - zaokr ,00 Kč =============== Výsledná zjištěná administr. cena ,00 Kč Slovy: =Jedenmiliónčtyřistašedesátosmtisícčtyřistadvacetkorunčeských= B) Obvyklá hodnota Jedná se o bývalou hájenku na samotě vzdálenou cca 1 km od malé obce Tis a 15 km od okresního města Havlíčkův Brod. Původně zde byly 2 byty vel.2+1, obytná část je od r.2007 stavebně upravována na byt 4+kk. Na oceňovaných nemovitostech vázne podle části "C" LV č.438 k.ú. Tis u Habrů pouze zástavní právo pro Českou spořitelnu,a.s. Ocenění je provedeno nezávisle na tomto právním omezení, jiné závady nebyly na nemovitostech shledány! Obvyklá hodnota je navržena na základě porovnávací metody, kdy oceňované nemovitosti jsou porovnány se realizovanými cenami srovnatelného majetku. Realizované prodeje srovnatelných RD: 1) Bývalá hájenka k.ú. Borovná u Telče, byt 6+1,OP=1400 m3+ hosp.objekt, opotř.70%, pozemek 5500 m2, prodejní cena v r.08/2010 byla 1,29 mil.kč - srovnatelná lokalita, horší stavebně technický stav (ale nerozestavěno) 2) Bývalá zem.usedlost na polosamotě v k.ú. Horní Pole, byt 6+1, OP=940 m3+ hosp.objekty, opotř.45%, pozemek 4000 m2, prodejní cena v r.2009 byla 2,0 mil.kč - srovnatelná lokalita, lepší stavebně technický stav (ale nerozestavěno), srovnatelný pozemek. 3) Bývalá zem.usedlost na samotě v k.ú. Jestřebí, byt 3+1,OP=1300 m3+ hosp.objekty, opotř.70%, pozemek 1700 m2, prodejní cena v r.2008 byla 1,8 mil.kč - srovnatelná lokalita, horší stavebně technický stav (ale nerozestavěno), menší pozemek. 10

11 Vzhledem ke zkušenosti vlastní realitní agentury, která v regionu působí již od r.1991, je navržena obvyklá (tržní) hodnota oceňovaných nemovitostí na základě vyhodnocení všech výhod a nevýhod předmětných nemovitostí oproti výše uvedeným realizovaným prodejům srovnatelných nemovitostí. Zároveň je přihlédnuto i k zjištěné administrativní ceně, která je cca 1,5 mil.kč. V současné době prodejní ceny obdobných RD zhruba odpovídají ceně administrativní. Na základě výše uvedeného rozboru považuji za přiměřené navrhnout obvyklou hodnotu nemovitostí nemovitostí evidovaných na LV č.438 k.ú. Tis u Habrů, obec Tis, okr. Havlíčkův Brod vč.všech součástí a příslušenství v rozmezí 1,4-1,6 mil.kč. Při uvažování středu tohoto rozpětí vychází obvyklá hodnota oceňovaných nemovitostí 1,5 mil.kč. Návrh obvyklé hodnoty nemovitostí 1,5 mil. Kč (slovy: Jedenmiliónpětsettisíc Kč) Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Brně dne , č.j.440/90, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a dne ,č.j.3053/97, pro oceňování podniků. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č.4983 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v přiloženém vyúčtování. 11