ZNALECKÝ POSUDEK č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 obvyklé a administrativní ceny nemovitostí LV č. 3782, katastrální území Kojetín, obec Kojetín, okres Přerov Pozemek p.č.st. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně stavby rodinného domu č.p. 672 (rodinný dům) a dalších součástí a příslušenství Objednavatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Exekutorský úřad Beroun Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun č.j. 28 EXE 815/2011 stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro účely veřejné dražby (nedobrovolné) Ing. Jan Dostál znalec, bytem Slovenská 3, Olomouc tel , mobil Datum místního šetření: Datum, ke kterému je provedeno ocenění: (ke dni místního šetření) Zvláštní požadavky objednatele: Použitý oceňovací předpis: nejsou Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.151/1997 Sb. ve znění vyhl č. 345/2015 Sb. Tento posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních.

2 2 0. Úvod Znalecký posudek je vypracován na základě rozhodnutí o ustanovení znalce - EÚ Beroun Mgr. Pavla Dolanského - soudního exekutora ze dne sp. zn. 28 EXE 815/ Úkolem podepsaného znalce je provést odhad obvyklé ceny nemovitostí včetně ocenění závad váznoucích na nemovitosti. 1. Nález - podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1 Výpis z katastru nemovitostí ) VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ k datu: Okres: CZ0714 Přerov Obec: Kojetín Katastrální území: Kojetín List vlastnictví 3782 A Oprávněné subjekty (jméno nebo název a adresa) Identifikátor Podíl Vlastnictví SJM Dunka Igor a Dunková Ĺubica, č.p. 64, Hniezdne, Slovensko Sladovní 672, Kojetín I-Město, Kojetín P.č. St. 268/1 (zastavěná plocha) 92 m2 Stavba č.p. 672 (rod. dům) na p.č. St. 268/1 dále viz. příloha posudku 1.2 Kopie z katastrální mapy Vyhotovena Katastrálním úřadem v Přerově / / Doklady o vlastnictví Znalec neměl k dispozici pouze odkaz ve výpisu z KN. Kupní smlouva ze dne , vklad do KN s účinky ke dni pod č.j. V-2662/ Ostatní podklady Kolaudační rozhodnutím či jiné správní rozhodnutí prokazující stáří nemovitosti znalce neměl k dispozici. Z nepřímých podkladů ze Stavebního úřadu Města Kojetína a dle původní projektové dokumentac lze usuzovat, že dům byl postaven kolem roku Dům bez větších rekonstrukcí a modernizací, v posledních letech se zhoršenou údržbou, podstandardním vybavením a zařízením, s nutností provedení celkové rekonstrukce a modernizace včetně prvků dlouhodobé životnosti. V posledním období dům užíván k trvalému bydlení. Sdělení stavebnímu úřadu k ohlášení udržovacích prací z č.j. 3164/2006- UŽPP/Fo 1.5 Místní šetření Místní šetření spojené se zaměřením domu a pořízením fotodokumentace nemovitostí provedl znalec dne , dům přístupný jen vně. Vlastníky nemovitosti a kontakt na ně znalec nedohledal, zadní část domu zaměřena ze sousední nemovitosti. Na vnitřní stav konstrukcí a na dispozici domu znalec usuzoval pouze nepřímo. 1/1

3 3 1.6 Použité předpisy, literatura a další podklady Předpisy pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vyhláška MF ČR č. 441/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc Literatura [1] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 [2] BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 1998 [3] BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 [4] BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI [5] BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy. LINDE Praha a.s. [6] BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 [7] BRADÁČ A., HALLEROVÁ A., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění je areál sestávající z následujících nemovitostí: Pozemek p.č. St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) včetně součástí stavby č.p. 672 postavené na pozemku a dalších součástí a příslušenství Vedlejší stavba Venkovní úpravy Areál se nachází v západní části města v ulici Sladovní poblíž ulice Výškovská, při silnici ve směru na Němčice nad Hanou. Jedná se o stávající nízkopodlažní řadovou zástavbu rodinných domů. Město Kojetín (dle MLO 6229 obyvatel). Ve městě je rozšířená občanská vybavenost včetně obchodních středisek, základní školy, pošty aj., v místě hromadná doprava bus a vlak Obec a okolí nemovitosti Druh obce: město Správní funkce obce: obec 2. typu s přenesenou působností Počet obyvatel: obyvatel (malý lexikon obcí 2016) Občanská vybavenost, obchody, školy aj. v místě rozšířená občanská vybavenost

4 Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Územní plán: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Zahrada Pozemky - zastavěná plocha Příslušenství Údržba stavby širší centrum města dobré rovinatý rodinné domy existuje v místě možnost napojení na obecní vodovod, STL plynovod a dešťovou a splaškovou kanalizaci rodinný dům vnitřní řadový malý dvůr za domem p.č. St. 268/1 92 m2 vedlejší stavba, venkovní úpravy zhoršená, bez zjevných statických poruch Možnosti ohrožení, radon, hluk, imise ap. Možnosti ohrožení stavby Sesuv: Kritická poloha objektu u vozovky: Jiné: Výskyt radonu není ohrožen chodník a zelený pás veřejné zeleně před domem není Vlastník nemovitosti nemá zprávy o měření výskytu radonu v objektu. Zdraví škodlivý výskyt radonu se v dané lokalitě nepředpokládá. Objekt není postaven z materiálů, u nich by bylo možno předpokládat výskyt radonu. Imise, hluk aj. Zdroj znečištění v blízkém okolí: Zdroj znečištění ve vzdálenějším okolí: Zdroj hluku v okolí: Jiné: není není není není 1.8 Podklady pro výpočet ceny výnosovým způsobem Nemovitosti jsou užívány vlastníkem nemovitostí, vzhledem ke zhoršenému stavebně-technickému stavu staveb není cena výnosovým způsobem stanovena. 1.9 Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byla použita databáze znalce a databáze cen pronajímaných a prodávaných nemovitostí z inzerce realitních kanceláří.

5 5 2. Posudek - ocenění podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v aktuálním znění. A. Pozemek p.č. St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) ( 3) Město Kojetín, dle Malého lexikonu obcí pro rok obyvatel. V obci není k datu ocenění vydána platná cenová mapa stavebních pozemků. Předmětem ocenění je pozemek zastavěný stavbou rodinného domu č.p. 672, příjezd a přístup k domu je ze zpevněné místní komunikace ve vlastnictví obce a malý dvůr za domem. Možnost napojení na všechny inženýrské sítě obecní vodovod, dešťovou a splaškovou kanalizaci, rozvody el. energie a STL plynovod. Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 O1 až O6 Označení znaku Název znaku Popis Číslo Hodnota O 1 Velikost obce podle počtu obyvatel Nad 5000 obyvatel I. 0,85 O 2 Hospodářsko-správní význam obce Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc III. 0,85 O3 Poloha obce V ostatních případech VI. 0,80 O 4 Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I. 1,00 kanalizace) O 5 Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) Železniční zastávka a autobusová zastávka II. 0,95 O 6 Občanská vybavenost Rozšířenou vybavenost (obchod, služby, v obci zdravotní středisko, škola a pošta) II. 0,98 Znak č. 1 5 Index trhu I T - příloha č. 3, tabulka č. 1 I = P i = 1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN16 Číslo Doporučená Název znaku Popis kvalitativního pásma kval. hodnota pásma Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 Změny v okolí 4 Vliv právních vztahů na prodejnost Použitá hodnota Nabídka odpovídá poptávce II. 0 0,00 Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) Bez vlivu nebo stabilizovaná území T P i IV. 0,00 0,00 II. 0,00 0,00 Bez vlivu II. 0,00 0,00 5 Ostatní neuvedené návratnost) Bez dalších vlivů II. 0 0,00

6 6 Zóna se zanedbatelným 6 Povodňové riziko IV. 1,00 1,000 nebezpečím výskytu záplav Součet znaků č. 1 až 4 = 0,000 Index I T = 1,000 Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Znak č. Pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční Rezidenční stavby (bytové a rodinné domy) v obcích nad 2000 obyvatel Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel, program ABN16 Název znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které jsou v obci Občanská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti Popis kvalitativního pásma Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota I 1,00 1,00 Rezidenční zástavba I. 0,04 0,04 Navazující na střed (centrum) obce Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce, Bez možnosti komerčního využití stavby na pozemku II. 0,02 0,02 I. 0,00 0,000 I. 0,00 0,00 VII. 0,01 0,01 III. 0 až 0,02 0,02 II. 0,00 0,000 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0, Nezaměstnanost Průměrná nezaměstnanost II. 0 0, Vlivy ostatní neuvedené Vlivy zvyšující cenu III. 0 až 0,30 0,300 Součet znaků č. 2 až 11 0,390 Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) -0,800 Použitá hodnota 0,390 Index polohy I P 1,390 Pozn. Znak č. 11 ostatní neuvedené vlivy navýšení koeficientu z důvodu vyšší hladiny kupních cen Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Znak č. 1 2 Název znaku Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku Svažitost pozemku a expozice Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Tvar bez vlivu na využití II. 0 0,00 Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace I I 11 = P1 1 + i= 2 P P i = IV. 0,00 0, O P i i = 1 6

7 7 3 Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III. 0,00 0,00 4 Chráněná území a Mimo chráněné území a ochranná pásma ochranné pásmo I. 0,00 0,00 5 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 6 Ostatní neuvedené Bez dalších vlivů II. 0 0,00 Součet znaků č. 1 až 6 = 0,00 Index I O = 1,000 Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb. Vypočteno oceňovacím programem ABN16 Kraj Olomoucký Okres Přerov Obec (městská část) Kojetín Typ obce město Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Kojetín Pozemek p.č. St. 268/1 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 92 Druh pozemku dle KN Zastavěná plocha a nádvoří Druh pozemku dle skutečnosti Zastavěná plocha a nádvoří Stavba na parcele Rodinný dům Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ev. redukční ano/ne ano koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků v jednotném funkčním celku (JFC) se stavbou oceňovanou Σvp i m 2 92 podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků v JFC se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich R -- 1,000 příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky Přerov - nejnižší cena - oblast 3, 4, 5 Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m 2 720,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty úpravy základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,85 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,85 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) 1,00 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce (městská, autobusová a železniční doprava) 0,95 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,98 Základní cena ZC = ZCv O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 387,00 (zaokrouhleno dle 3 odst. 2 oceňovací vyhlášky) Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 1,000 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 1,000 Index polohy (příloha č. 3 tab 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, pro stavby pro obchod a administrativu, nebo tab. 4 - garáže, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství - viz též 48a) I P -- 1,390 Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 1,390 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 537,93

8 8 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění, a nejsou k němu přivedeny žádné inženýrské sítě? ( 4 odst. 2: krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 537,93 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) 1,000 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 537,93 Výměra pozemku (resp. jeho oceňované části) m 2 92 Cena pozemku bez staveb Kč ,56 B. Stavba č.p. 672 rodinný dům na p.č. St. 268/1 ( 35) Popis celkový Předmětem ocenění je vnitřní řadový přízemní nepodsklepený rodinný dům v části města Kojetína při ulici Sladovní, postavený na p.č.st. 268/1 (zastavěná plocha a menší dvůr za domem). Jedná se o starší rodinný dům, se sedlovou střechou, která není upravena na podkroví (pouze v části do ulice provizorní místnost). Odhadované stáří původního domu přes 100 let, později byly přistavěny vedlejší stavba a přístavek do dvora. Dům je připojen vodovodní přípojkou na obecní vodovod, rozvody el. energie a kanalizační přípojku, přípojka STL plynovodu není provedena. Vstup do domu je z ulice z veřejného chodníku před domem do průchozí chodby s vedlejším vchodem do dvora. Znalec provedl jen vnější ohledání a zaměření stavby, na vnitřní dispozici a vybavení mohl usuzovat pouze nepřímo. Přízemí pravděpodobně sestává z obytné místnosti do ulice, do dvora je orientována kuchyně a příslušenství a pravděpodobně i schodiště do patra, v části do ulice provizorní podkrovní místnost, ostatní půda je neupravena. Dům se zhoršenou údržbou, bez zjevných větších statických poruch, po roce 2006 byly provedeny novými majiteli domu dílčí rekonstrukční modernizační práce, zateplení obvodových stěn do ulice, provedení dodatečných hydroizolací, výměna nových plastových oken do ulice aj. Objekt vnitřní řadový Půdorys pravidelný Podsklepení nepodsklepený Počet podzemních podlaží 0 Počet nadzemních podlaží 1 Podkroví není (jen provizorní místnost) Základy původní, nově provedena izolace Nosná konstrukce zděná Střecha sedlová Krytina pálená Klempířské konstrukce úplné žlaby a svody z pozinkovaného plechu Fasádní omítky hladké vápenocementové Stáří a technický stav objektu Užívání od roku původní dům postaven kolem roku 1900 Celkový technický stav: zhoršená údržba

9 9 Výpočet výměr pro ocenění 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 Základní část 6,25 7,55 3,00 47,19 141,56 4,00 3,00 2,70 12,00 32,40 Celkem 1.NP 59,19 173,96 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 6,25 7,55 47,19 - výška půdní nadezdívky 1,60 75,50 - výška hřebene nad nadezdívkou 2,20 51,91 Celkem zastřešení 127,41 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 59,19 173,96 zastřešení vč. podkroví 127,41 dílčí OP 0,00 Celkem 59,19 301,37 Poměr ZP podzemního podlaží a 1.NP (pro stanovení typu) 0,00 % Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Zjištění charakteru domu pro ocenění Objekt není podsklepený, má jedno nadzemní podlaží, sedlová střecha bez podkroví. Dům splňuje podmínky dle 13 odst.2) oceňovací vyhlášky: nadpoloviční část ploch je určena a k datu ocenění užívána k bydlení, objekt nemá více než tři byty, objekt nemá více než jedno podzemní, dvě nadzemní podlaží a podkroví Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A, obest. prostor domu je menší jak 1100 m3, ocenění je stanoveno porovnávacím způsobem. Výpočet ceny stavby porovnávacím způsobem 0 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Nepodsklepený nebo Typ stavby a) podle podsklepený do poloviny I. podsklepení a střechy zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží 1 Druh stavby Dvojdomek, dům řadový II. -0,01-0,01 2 Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové III. 0,00 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0,00 0,00 4 Podlažnost c) Hodnota 1 I. 0,00 0,00 5 Napojení na veřejné sítě Přípojka elektro, voda, (přípojky) kanalizace a zemní plyn V. 0,08 0,08 A

10 10 6 Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové III. 0,00 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD d) nebo úplné podstand. nebo II. -0,05-0,05 Pouze částečné ve stavbě mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0,00 0,00 9 Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. -0,03-0,03 10 Standardní příslušenství - Vedlejší stavby tvořící vedlejší stavby celkem do 25 příslušenství k RD m2 III. 0,05 až 0,10 0,09 11 Výměra pozemků užívané Bez pozemku (nebo pouze se stavbou zast. stavbou) nebo do 300 m2 I. -0,01-0,01 12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00 0,00 Součet znaků 1 až 5 0,07 13 Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III. 0,85 0,85 Stáří stavby (roků) 100 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? ne Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 50 Použitá hodnota stáří pro koeficient -s- y = 100 Koeficient -s- před úpravou na nástavby, přístavby, stavební úpravy 0,50 Jen do 50 let rozsahu alespoň 50 % Zvýšení koeficientu -s- u velkých stavebních úprav podle poznámky níže o hodnotu 0,01 až 0,1 - nastavit 0,00 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,600 Kval. pásmo s 0,510 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,546 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem podle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Vypočteno programem MS Excel, oceňovací systém ABN16 Obec Kojetín Katastrální území Kojetín Pokud je obec rozdělena, oblast příloha č. 2 Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m ,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,546 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 967,51 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 I T 1,000 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 1,390 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m ,84 Výměra stavby (příl. 1) Délka Šířka Výška Koef. OP (m 3 ) Výměra celkem m 3 301,37 Cena ke dni odhadu Kč ,10 C. Vedlejší stavba ( 16) Menší vedlejší zděná stavba ve dvoře, přízemní, nepodsklepená, bez vybavení, ocenění je zahrnuto v ceně domu stanovené porovnávacím způsobem. D. Venkovní úpravy ( 18) Venkovní úpravy tvoří příslušenství k pozemku p.č.st. 268/1 a domu č.p Ocenění je provedeno zjenodušeným způsobem. Náleží zde domovní přípojky vodovodní,

11 11 kanalizační a el. energie, dále zpevněné plochy, oplocení dvora. Obdobně jako u vedlejší stavby je cena venkovních úprav již zahrnuta v ceně rodinného domu. Rekapitulace ocenění podle cenového předpisu Objekt Cena porovnáním resp. u příslušenství nákladově s pp (Kč) Rodinný dům č.p ,10 Vedlejší stavba 0,00 Venkovní úpravy 0,00 Stavby celkem ,10 Pozemky : p.č. St. 268/ ,56 Pozemky celkem ,56 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,66 Celkem po zaokrouhlení ,00 Závěr č.1 Celková zjištěná (administrativní, vyhlášková) cena oceňovaného areálu na LV č. 3782, kat. území Kojetín činí po zaokrouhlení dle 50 vyhl Kč. 3. Posudek II - obvyklá cena nemovitostí Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje závazný předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 3.1 Ocenění časovou cenou (věcná hodnota) Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, bez koeficientu úpravy ceny pp (vliv polohy a trhu). Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN16 Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 301,37 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC ) K i - CZ-CC: 111 2,140 Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) IT - 1,000 Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) IP - 1,390 Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu ( 10 odst. 2) = IT IP pp - 1,390 Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené xxxx

12 12 Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) CK Kč 0,00 Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC OP K5 Ki) PK - 0,00000 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy původní a nové izolace S 0, , ,00 0, Zdivo cihelné tl. 45 cm + zateplení N 0, , ,54 0, Stropy s rovným podhledem jakékoliv S 0, , ,00 0, Střecha krov dřev. vázaný, střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálená, poz. plech S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Fasádní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady předpoklad - podstandardní P 0, , ,46 0, Schody předpoklad dřevěné provizorní P 0, , ,46 0, Dveře předpoklad -dřevěné hladké a náplňové plné a prosklené S 0, , ,00 0, Okna plastová S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. předpoklad - jen hrubé dřevěné P 0, , ,46 0, Podlahy ostatních místn. předpoklad - dtto p 0, , ,46 0, Vytápění předpoklad - elektrické a lokální na TP P 0, , ,46 0, Elektroinstalace 220/380V, jističe S 0, , ,00 0, Bleskosvod nefukční - chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody předpoklad - rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody předpoklad - el. bojler S 0, , ,00 0, Instalace plynu chybí C 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní předpoklad - původní podstandardní P 0, , ,46 0, Vnitřní vybavení předpoklad - podstandardní P 0, , ,46 0, Záchod standardní splachovací S 0, , ,00 0, Ostatní chybí C 0, , ,00 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,97646 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,97646 Zákl. cena upravená bez pp ZC K4 K5 Ki Kč/m ,24 Zákl. cena upravená s pp ZC x K4 x K5 Ki pp ZCU Kč/m ,52 Rok odhadu 2016 Rok pořízení 1900 Stáří S roků 116 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) analyticky Celková předpokládaná životnost Z roků viz anal. výpočet Opotřebení O % 68,55 Pol. č. Konstrukce a vybavení Výpočet stupně dokončení Přepočt. podíl Stupeň dokončení % Dokončení z celku Přepočtený podíl A Stáří B Analytická metoda výpočtu opotřebení Životnost prvku C Opotřebení B/C 100 A B / C (1) (2) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) 1 Základy 0, , , , , Zdivo 0, , , , , Stropy 0, , , , , Střecha 0, , , , , Krytina 0, , , , , Klempířské konstrukce 0, , , , , Vnitřní omítky 0, , , , , Fasádní omítky 0, , , , , Vnější obklady 0, , , , , Vnitřní obklady 0, , , , , Schody 0, , , , ,13460

13 13 12 Dveře 0, , , , , Okna 0, , , , , Podlahy obytných místn. Podlahy ostatních místn. 0, , , , , , , , , , Vytápění 0, , , , , Elektroinstalace 0, , , , , Bleskosvod 0, , , , , Rozvod vody 0, , , , , Zdroj teplé vody 0, , , , , Instalace plynu 0, , , , , Kanalizace 0, , , , , Vybavení kuchyní 0, , , , , Vnitřní vybavení 0, , , , , Záchod 0, , , , , Ostatní 0, , , , , Konstrukce neuvedené 0, , , , ,00000 Celk. 1,00 1, ,00 Stupeň dokončení stavby 100,00 % Opotřebení analytickou metodou 68,55 % Výchozí cena CN Kč ,78 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,78 Odpočet na opotřebení 68,55 % O Kč ,59 Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Kč ,19 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 30 odst. 5 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp CS N Kč ,19 Cena ke dni odhadu s koeficientem pp CS Kč ,37 Výpočet ceny Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14 Vedlejší stavba Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2016 Rok pořízení resp. kolaudace 1960 Stáří S roků 56 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 34,50 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K 5-1,00 Koeficient změny cen staveb ( příloha č. 41, dle CZ-CC ) Ki - CZ-CC ,088 Index trhu ( příloha č. 3 vyhlášky ) IT - 1,000 Index polohy ( příloha č. 3 vyhlášky ) IP - 1,390 Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu ( 10 odst. 2) = IT IP pp - 1,390 Podklady pro přípočet konstrukce neuvedené Pořizovací cena konstrukce v čase a místě odhadu (zjištěna znalcem) CK Kč 0,00 Podíl ceny konstrukce neuvedené = CK/(ZC OP K5 Ki) PK - 0,00000 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy, patky S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné, tl cm S 0, , ,00 0, Stropy jakékoliv S 0, , ,00 0, Krov bez krovu resp. neumožňující podkroví ne xxxx S 0, , ,00 0, Krytina plechová S 0, , ,00 0,08100

14 14 6 Klempířské práce žlaby, svody z pozinkovaného plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů jakékoliv omítky S 0, , ,00 0, Schodiště neuvažuje se S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné nebo kovové kromě svlakových S 0, , ,00 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy betonové, dlažby S 0, , ,00 0, Elektroinstalace světelná P 0, , ,46 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,95768 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K 4-0,95768 Zákl. cena upravená bez pp ZC K4 K5 Ki Kč/m ,54 Zákl. cena upravená s pp ZC x K4 x K5 Ki pp ZCU Kč/m ,36 Rok odhadu 2014 Rok pořízení 1960 Stáří S roků 54 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 67,50 Výchozí cena CN Kč ,13 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,13 Odpočet na opotřebení 67,50 % O Kč ,04 Cena po odpočtu opotřebení, bez pp Kč ,09 Jedná se o stavbu s doloženým výskytem radonu, se stavebním povolením vydaným do ? Snížení ceny za doložený výskyt radonu ( 20 odst. 4 vyhlášky) 0 % Kč 0,00 Cena ke dni odhadu bez koeficientu pp CS N Kč ,09 Cena ke dni odhadu s koeficientem pp CS Kč ,27 Hlavní objekt Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky, platné od Vpočteno oceňovacím programem ABN14 Rodinný dům Cena bez pp s pp Hlavní stavba (obytná) Kč , ,37 Vedlejší stavba Kč , ,27 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč , ,64 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 3,5 % 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 pro daný typ objektu 5,0 % 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 5,0 % 5,0 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , ,48 ne Rekapitulace časové ceny nemovitostí Objekt Cena nákladově současný stav, bez pp (Kč) Pozemky : p.č. St. 268/ ,56 Pozemky celkem: ,56 Stavby : Rodinný dům č.p ,19 Vedlejší stavba ,09 Venkovní úpravy (zjednodušeně) ,48 Stavby celkem: ,76 Trvalé porosty celkem 0,00 Celkem ,32 Věcná břemena celkem 0,00 Zjištěná cena celkem ,00

15 Ocenění výnosovou hodnotou Rodinný dům v posledních letech nebyl pronajímán a jeho stavebně-technický stav pronájem neumožňuje resp. je problematický. Ocenění výnosovou cenou není stanoveno. 3.3 Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty Vzhledem k tomu, že nelze určit výnosovou hodnotu, není metoda střední hodnoty rovněž stanovena. 3.4 Ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Lokalita v centrální části města Kojetína, s dobrou dopravní dostupností, v místě částečná občanská vybavenost. Stavba v podstandardním vybavení se zhoršenou údržbou s nutností provedení rekonstrukce a modernizace, s horší vnitřní dispozicí. Porovnání s obdobnými nemovitostmi v nabídce RK v regionu V případě porovnávacích cen z inzerce realitních kanceláří se jedná o nabídkové ceny, skutečně realizované ceny bývají zpravidla nižší. Porovnávací cena RD Sladovní Standardní jednotková cena (JSC) nemovitostí po redukci se pohybuje u srovnávacích objektů v rozmezí od do Kč/m2 užitkové plochy objektů. Oceňovaný objekt má odhadovanouužitkovou plochu = 70 m2 Cena oceňovaného objektu se pohybuje od 70 m2 x 5 380,-Kč/m2 = ,- Kč do - 70 m2 x 9 346,-Kč/m2 = ,- Kč Stanovená porovnávací cena oceňovaného objektu ,- Kč Stanovená cena spíše v horní hranici tohoto rozpětí (cca Kč/m2 PP), zohledňuje vhodnost lokality pro trvalé bydlení nízkopodlažní obytná zástavba, bezprostřední blízkost centra města.. JSC Standardní jednotková cena za m2 podlahové plochy

16 16 RK M & M reality holding, Cena Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového nepodsklepeného domu v Kojetíně, po částečné rekonstrukci, dispozice 2+1 v přízemí a 2+1 v patře, výměna krytiny, kotle, částečně plastová okna, velká zahrada 1109 m2, ZP 120 m2, ID zakázky: Redukovaná cena (5% - redukce na zdroj, vč. provize RK) 807 tis. Kč Užitková plocha 150 m2 JSC oceňovaná = Kč/m2 Dům v porovnatelné lokalitě, ve srovnatelném technickém stavu a obdobného vnitřního vybavení, možnost zřízení podkroví, větší pozemek RK Trumf reality, Cena Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového, částečně podsklepeného domu v Kojetíně, ul. Dudíkova, v části podkroví, po částečné rekonstrukci, dispozice 5+2, topení plynové přímotopy, velký zastřešený balkon, větší zahrada za domem- 369 m2, ZP 110 m2, ID zakázky: pd526 Redukovaná cena (10% - redukce na zdroj, vč. provize RK) 1,43 mil. Kč Užitková plocha 153 m2 JSC oceňovaná = Kč/m2 Dům v porovnatelné lokalitě, v lepším technickém stavu, a srovnatelného vnitřního vybavení, částečně vestavěné podkroví, mírně větší pozemek RK CM reality, Cena Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového přízemního, částečně podsklepeného domu v Přerově - Předmostí, dispozice 4+1, původní stav, možnost rozšíření o podkroví, topení plynové přímotopy, větší zahrada za domem m2, přístavky a vedlejší stavby, ZP 120 m2, ID zakázky: Redukovaná cena (10% - redukce na zdroj, vč. provize RK) 1,04 mil. Kč Užitková plocha 120 m2 JSC oceňovaná = Kč/m2 Dům v lepší lokalitě, v porovnatelném technickém stavu, srovnatelného vnitřního vybavení, možnost podkroví, větší pozemek RK NEXT Reality, Cena Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového, částečně podsklepeného domu v Lobodicích, dispozice 3+1, původní stav, možnost úprav prostor v patře, veranda zimní zahrada, garáž, dílna, sklady, studna, topení plynový kotel a radiátory, zahrada za domem- 344 m2, přístavky a vedlejší stavby, ZP 130 m2, ID zakázky: Redukovaná cena (5% - redukce na zdroj, vč. provize RK) 845 tis.. Kč Užitková plocha 140 m2 JSC oceňovaná = Kč/m2 Dům v horší lokalitě, v porovnatelném technickém stavu, srovnatelného vnitřního vybavení, možnost úprav v patře, srovnatelný pozemek RK NEXT Reality, Cena Kč (včetně provize), prodej vnitřního řadového patrového, nepodsklepeného domu v Křenovicích, dispozice 4+1, původní stav, možnost úprav prostor v patře, průjezd, ve dvoře hospodářské stavby, sklady, studna, zahrada za domem- 390 m2, přístavky a vedlejší stavby, ZP 120 m2, ID zakázky: Redukovaná cena (5% - redukce na zdroj, vč. provize RK) 788 tis.. Kč Užitková plocha 120 m2 JSC oceňovaná = Kč/m2 Dům v horší lokalitě, v porovnatelném technickém stavu, srovnatelného vnitřního vybavení, možnost úprav v patře, srovnatelný pozemek

17 17 Rekapitulace odhadu obvyklé ceny Způsob ocenění Cena podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., v platném znění Kč Věcná hodnota (časová cena) Kč Výnosová hodnota 0.- Kč Odhad obvyklé ceny: metoda střední hodnoty 0.- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce Kč Závěr č. 2 Odhad obvyklé ceny nemovitostí na LV 3782 kat. území Kojetín a to pozemku p.č. St. 268/1 (zastavěná plocha a nádvoří) a stavby na pozemku - rodinného domu č.p. 672 a dalších součástí a příslušenství činí bez závad dle odhadu znalce ,- Kč. Závady, které dražbou nezaniknou znalec nedohledal žádná věcná věcná práva, věcná břemena (služebnosti) spojená s oceňovanými nemovitostí a rovněž žádný nájemní vztah k nemovitostem. Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především dlouhodobě zhoršenou údržbou nemovitostí a jejím podstandardním vybavením vyžadujícím celkovou rekonstrukci a modernizaci a také polohou nemovitostí s dobrou dopravní dostupností. Zástavní práva nejsou v odhadu obvyklé ceny zohledněna. Cena V Olomouci dne Vypracoval : ing. Jan Dostál... Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr.1779/95 pro základní obory Ekonomika, odvětví - Ceny a odhady nemovitostí a Stavebnictví, odvětví - Stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř.č /2016 znaleckého deníku.