ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4360/2013 NEMOVITOST: Rodinný dům, Rodinný dům Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Jablonec nad Nisou, obec Železný Brod, k.ú. Hrubá Horka Adresa nemovitosti: Horecká 96, Železný Brod Vlastníci stavby: Alžběta Říhová, Zboží 34, Dvůr Králové nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslav Vondra, Doubrava 103, Žďár, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Václav Vondra, Bzí č.e. 14, Železný Brod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslava Vondrová, Hrubá Horka 96, Železný Brod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 5 Lenka Vondrová, Hrubá Horka 96, Železný Brod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Vlastníci pozemku: Alžběta Říhová, Zboží 34, Dvůr Králové nad Labem, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslav Vondra, Doubrava 103, Žďár, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Václav Vondra, Bzí č.e. 14, Železný Brod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 Jaroslava Vondrová, Hrubá Horka 96, Železný Brod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / 5 Lenka Vondrová, Hrubá Horka 96, Železný Brod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 10 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: Exekutorský úřad v Litoměřicích, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, Litoměřice ZHOTOVITEL : MONTEKALA, spol. s r.o. Adresa zhotovitele: Hálova 34, Praha 9 IČ: telefon: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekuční řízení č. 124 Ex 29390/12 (ocenění stávajícího stavu)

2 OBVYKLÁ CENA 1/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 12 stran Počet příloh: 0 Počet vyhotovení: 2 V Praze, dne MONTEKALA, spol. s r.o. 2

3 NÁLEZ Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek se stanovením ceny obvyklé v místě a čase nemovitosti zapsané na LV č. 1775, vedené Katastrálním úřadem pro Liberecký kraj, Katastrální pracoviště Jablonec nad Nisou, kat. úz. Hrubá Horka, obec Železný Brod. Přehled podkladů - výpis z katastru nemovitostí ze dne , LV 1775, kat. úz. Hrubá Horka, Katastrální úřad pro Liberecký kraj, KP Jablonec nad Nisou, vyhotoven dálkovým přístupem - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zn. 124 Ex 29390/12-19 ze dne usnesení o ustanovení znalce č.j. 124 Ex 29390/12-71 ze dne fotodokumentace nemovitosti - informace od místního občana - informace z realitního trhu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém Místopis Hrubá Horka je část města Železný Brod v okrese Jablonec nad Nisou. Nachází se na severovýchodě Železného Brodu. Je zde evidováno 106 adres a trvale zde žije 249 obyvatel. Hrubá Horka je také název katastrálního území o rozloze 2,53 km 2. V obci s rozšířenou občanskou vybaveností je doprava zajištěna autobusy a vlaky. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází ve východní okrajové části obce, s přístupem od východu z ulice Horecká. Dům je dvoupodlažní s podkrovím, zasazený do svažitého pozemku, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, napojení na plyn se nepodařilo zjistit. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území 3

4 území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Obsah tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům Popis Oceňovaný rodinný dům se nachází ve východní okrajové části obce Železný Brod, část Hrubá Horka, s přístupem od východu z ulice Horecká. Dům je dvoupodlažní s podkrovím, zasazený do svažitého pozemku, napojen na elektrorozvod, vodovod a kanalizaci, napojení na plyn se nepodařilo zjistit. Základy domu jsou betonové, svislá konstrukce zděná, stropy betonové, krovy sedlové konstrukce dřevěné, krytin osinkocementové šablony, klempířské konstrukce z pozink. plechu. Venkovní povrchy upraveny břízolitem, obloženy kabřincem a štít dřevem, okna jsou dřevěná a plastová, vstupní dveře plastové. U domu jsou vedlejší stavby a přístřešky, které nebylo možno zaměřit. Vzhledem k tomu, že majitel nekontaktoval znalce za účelem poskytnutí potřebných informací, byly tyto čerpány z dostupných dokumentů a při místním šetření. Stáří stanoveno odhadem. 4

5 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: obec obyvatel Stáří stavby: 45 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 075,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.NP: 8*9+1*5 = 77,00 m 2 2.NP: 8*9 = 72,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 77,00 m 2 3,00 m 2.NP: 72,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor 1.NP: (8*9+1*5)*(3,00) = 231,00 m 3 2.NP: (8*9)*(3,00) = 216,00 m 3 zastřešení: = 144,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 591,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 77,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 149,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,94 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna - napojení na plyn se nepodařilo zjistit 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 45 let: 0,80 5

6 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,882 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí II 0,01 měst) 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem II 0,02 nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - okrajová území obce II -0,01 4. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez IV 0,03 významnější okolní zeleně 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů III 0,05 a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní III 0,04 zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost III 0,05 zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s III 0,00 více jak čtyřmi pravidelnými denními spoji 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 12 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,190 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka III 0,00 odpovídá poptávce 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - podílové spoluvlastnictví I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,882 * 1,190 * 0,950 = 0,997 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 075,- Kč/m 3 * 0,997 = 4 062,78 Kč/m 3 CP = CU * OP = 4 062,78 Kč/m 3 * 591,00 m 3 = ,98 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,98 Kč = ,98 Kč 6

7 Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 Rodinný dům - zjištěná cena = ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Popis Oceňované pozemky se nachází ve východní okrajové části Železného Brodu, části Hrubá Horka, s přístupem z ulice Horecká. Pozemky tvoří celek nepravidelného tvaru, jsou svažité, udržované, s možností napojení na veškeré IS. Pozemek parc. č. St. 236 je zastavěn rodinným domem a vedlejšími stavbami. Vstup na pozemek nebyl možný. Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v 28 odst. 1 písmeno b), d), +20 % f), h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: Úprava cen: +20 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 20% + 10% * (100 % + 20%) +32,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,3120 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 149,91 1,00 2,1460 1, ,00 557,14 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 149,91 0,40 2,1460 1, ,00 222,86 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St ,00 557, ,06 nádvoří 28 odstavec 5 trvalý travní porost 132/22 713,00 222, ,18 7

8 Stavební pozemky - celkem ,24 = ,24 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 10 Pozemky - zjištěná cena = ,32 Kč Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč 8

9 Ocenění majetku obecnou metodikou 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 134,00 m 2 Plocha pozemku: 792,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí Rodinný dům Prodej prostorného dvougeneračního rodinného domu v klidné obci Hrubá Horka. Skládá se ze dvou bytových jednotek 3+1, půdy, sklepních prostor - možnost přebudování též k bydlení či podnikání, garáže, samostatné stáje pro dva koně a zahrady. Vnitřek domu je před rekonstrukcí, ZP 150 m 2, zahrada 905 m 2. Stáj ZP 42 m 2. Do domu je přiveden plyn. Rodinný dům Prodej rodinného domu v Železném Brodě. Nemovitost je určena k rekonstrukci. Konstrukce je z části zděná a z části kamenná. V přízemí se nachází obytná místnost, kuchyň, koupelna, v patře 3 pokoje a vstup na terasu. Pozemek se zahradou je o celkové rozloze 530 m 2. Topení je řešeno vlastním plynovým kotlem. Klidné místo na bydlení, nedaleko centra obce. Rodinný dům Prodej samostatného cihlového RD v centru Železného Brodu. Zastavěná plocha 120 m 2, užitná 250 m 2, pozemek 229 m 2. V 1. NP se nachází byt 2+1, ve 2. NP byt 3+1. Na půdě je možné vybudovat další plnohodnotnou bytovou jednotku. V r bylo kompletně zrekonstruované 2. patro - nové rozvody elektřiny a vody, nová koupelna, dřevěné podlahy a stropy, nová kuchyňská linka. Dům je napojený na veřejnou kanalizaci, vodovod, zavedený plyn, telefonní linka. Dům má 2 samostatné vchody. Na pozemek je možný vstup z 1. patra přes zastřešenou terasu. Dům se nachází v klidné historické části města. Rodinný dům Prodej rodinného domu s krásným výhledem do železnobrodského údolí Jizery. Dům je rozdělen na dvě části se samostatnými vchody. Část 2+1 lze využít k bydlení nebo podnikání a druhá část 5+1 s balkonem k bydlení. Budova prochází částečnou rekonstrukcí. Půdní prostory, sklep, garáž, dílna a zahrada 1337 m 2. Budova je velmi dobře dostupná z obecní asfaltové komunikace. V obci je kompletní občanská vybavenost. 9

10 Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům Lokalita Hrubá Horka, Železný Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,68 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 405,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Horecká, Železný Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,75 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Železný Brod, okr. Jablonec nad Nisou Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,85 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,20 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 10

11 250,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Rodinný dům Lokalita Horecká, Železný Brod Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,20 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 0,85 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,60 Celkový koef. K C 0,58 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 250,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 134,00 m 2 Porovnávací hodnota před korekcí ceny ,- Kč spoluvlastnický podíl * 1,00 / 10,00 = ,80 Výsledná porovnávací hodnota Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Rodinný dům ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Porovnávací ocenění 1.1 Rodinný dům ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky Současný stav Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč Kč 11

12 Obvyklá cena 1/ Kč slovy: Čtyřicet dva tisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení obvyklé ceny Při stanovení výsledné obecné ceny je nutno přihlédnout nejenom k výsledkům jednotlivých oceňovacích metod, ale zároveň ke všem obecným ekonomickým souvislostem a ke kladným i záporným aspektům vztaženým k oceňovanému majetku. V užité argumentaci nelze pominout žádné relevantní faktory, jako např. lokalita, pozice majetku v zóně, infrastruktura, dopravní dostupnost, univerzálnost použití majetku, situace na trhu nemovitostí, obecná hospodářská situace. Pro stanovení obvyklé ceny oceňovaného souboru nemovitostí - bylo třeba vzít úvahu tyto základní skutečnosti a ovlivňující aspekty: a) situace na trhu s realitami: nabídka obdobných nemovitostí je střední b) parametry povyšující cenu: v blízkosti vyhledávané lokality, možnost napojení na veškeré IS, možnost parkování na pozemku c) parametry ponižující cenu: podílové spoluvlastnictví Na základě zjištěných hodnot, výše uvedených skutečností v místě a po zvážení všech aspektů stanovuji obvyklou cenu 1/10 nemovitostí ve výši Kč. V Praze MONTEKALA, spol. s r.o. Hálova Praha 9 Znalecká doložka: Znalecký posudek byl vypracován společností s ručením omezeným MONTEKALA, znalecký ústav zapsaný do seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení 21 odst. 3 zákona číslo 36/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování movitých věcí, nemovitostí, motorových vozidel, nehmotného investičního majetku, cenných papírů, podniků a obchodních společností. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 4360/2013 znaleckého deníku. Odpovědná osoba: Ing. Jaroslav Karásek - soudní znalec, jednatel společnosti. B plus B, spol. s r.o., Holečkova 657, Praha 5 - Košíře, IČO: , předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci movité, věci nemovité, nehmotný majetek, finanční majetek a podnik na základě koncesní listiny vydané živnostenským odborem úřadu městské části Praha 5 pod č.j. ZIV/U5037/2006/JKU dne , zajistila a předala podklady pod poř. č. 323/2013. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH 12