ZNALECKÝ POSUDEK. č. 197/7287/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 197/7287/2015 o obvyklé ceně pozemku čís. parcely 190 s objektem rod. rekreace č.e. 12 a pozemku čís. parcely 191 s garáží v k.ú. Církvice, v Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 197/7287/2015 LV no.: 96 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 190 se stavbou rodinné rekreace č.e. 12 a pozemek čís. parcel 191 s garáží v k.ú. Církvice, v obci Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Církvice č.e. 12, Ústí nad Labem - Církvice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura Kč Nestanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 2 LAND / POZEMEK objekt rodinné rekreace, garáž sezónní vodovod, jímka, venkovní bazén, oplocení, venkovní úpravy v rekreační lokalitě, přímo u řeky Labe vodovod, autobusová doprava, v sezóně přístav a přívoz MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: Zděný 1965 (odhad majitele) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost Type: Druh Unit price: Jednotková cena LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 73 m 2 Office area: Kancelářské plochy: 106 m 2 Storage area: Skladové plochy: 317 m 3 Other and manufacturing: Ostatní Kč/m 2 Income: Příjem: 35 % Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč Nestanoveno Kč 190, 191 zastavěná plocha a nádvoří, trvalý travní porost 815 m Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 1 -

3 Property right / Vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 96 jsou nemovité věci ve vlastnictví - Vladana Rychtáře, Baráčnická 809/3, Ústí nad Labem (podíl ½) - Žanety Rychtářové, Baráčnická 809/3, Ústí nad Labem (podíl ½) Restricting conditions / omezující podmínky: Stanovená obvyklá cena nezohledňuje níže uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví: - zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu - zástavní právo exekutorské - zástavní práva smluvní - zahájení exekuce - nakládání s majet.podst. jen se souhlasem správce dle insolvenčního zákona - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Real burden / věcná břemena: Nezjištěna Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví jsou evidována zástavní práva smluvní, zástavní právo exekutorské a zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu. Legal and structural state / stavebně právní stav: Objekt č.e. 12 k.ú. Církvice je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití rodinná rekreace, což odpovídá skutečnému stavu. Na pozemku čís. parcely 191 k.ú. Církvice stojí samostatná garáž, která není evidována v KN, byť evidenci podléhá. Weak points / slabé stránky: - záplavová zóna stupeň IV.- vysoké riziko povodně/záplavy - chybí sanitární a kuchyňské vybavení rekreačního objektu, poškozené nášlapné vrstvy 1.NP v důsledku povodně - sezónní vodovod, jímka Strong points / silné stránky: - pěkná poloha pro rekreaci, CHKO České středohoří Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 96, pro k.ú. Církvice, obec Ústí nad Labem, prokazující stav k datu b/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka: Prohlídka nemovitostí byla uskutečněna na základě oznámení společnosti EURODRAŽBY.CZ a.s. ze dne Místní šetření proběhlo dne ve 13:00 h, za přítomnosti pana Vladana Rychtáře

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Církvice Kód obce : Název obce : Ústí nad Labem Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0427 Název okresu : Ústí nad Labem Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Infrastruktura: Osada Církvice je součástí Krajského města Ústí nad Labem, vzdálenost do centra Ústí nad Labem činí cca 11 km, do Litoměřic obdobně. Zástavba osady Církvice je rekreační, vesnická, odlehlá, okolí tvoří volná příroda. Osadou prochází silnice II. třídy č. 261 a železniční trať. Místo je dostupné autobusovou dopravou z Ústí nad Labem, je zde přístav (víkendová lodní doprava) a přívoz pro sezónní rekreační účely (pro osoby a cyklisty). Property Location / poloha nemovitosti: Oceňované nemovité věci jsou situovány v osadě Církvice, na pravém břehu řeky Labe, v CHKO České středohoří. Poloha celku je rekreační a esteticky velmi pěkná díky přírodě, je však velmi riziková pro stavby z důvodu těsné blízkosti řeky, kdy se jedná o IV. stupeň rizika záplavy/ povodně. Short description property / stručný popis majetku: Stavba č.e. 12: Stavba č.e. 12 je samostatně stojící přízemní objekt s podkrovím, se sedlovou střechou, vystavěný na parcele čís. 190, k.ú. Církvice. Objekt není podsklepený. Podle sdělení majitele objekt (rekreační chata) pochází cca z roku 1965, přičemž v období po r celek utrpěl při povodních, následně byl přistavěn a celkově rekonstruován a opět poškozen povodní. Z uvedeného důvodu již nebylo osazeno některé vnitřní vybavení. Dispoziční řešení: 4+kk (1.NP: obývací pokoj s kuchyňským koutem a schody do podkroví, koupelna se záchodem, 2.NP: podkroví: chodba, pokoj s balkónem, 2 ložnice) Konstrukční řešení a vybavení: Jedná se o zděný objekt, rekreační chatu, původní část je založena na kamenných základech. Chata je nepodsklepená, přízemní s podkrovím v sedlové střeše s asfaltovou krytinou (šindel). Okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Podlahové krytiny jsou laminátové plovoucí či běžné keramické dlažby. Strop je obložen laminátovým obkladem. Schody do podkroví jsou jednoduché dřevěné. V 1.NP chybí vnitřní dveře. V domě jsou rozvody elektřiny a vody z řádu. Objekt je odkanalizován do vlastní jímky. Objekt má rozvody teplovodního ústředního topení s elektrokotlem, doplňkově se užívají kachlová krbová kamna v 1.NP. Voda se ohřívá v el. bojleru. Koupelna je bez vybavení, stejně tak kuchyně. Stáří a stavební stav: Podle informace od majitele objekt rodinné rekreace pochází cca z roku 1965, po roce 2000 byl přistavěn a opakovaně rekonstruován z důvodu škod po povodních, naposledy 1.NP v roce 2013 včetně instalací. K datu ocenění není osazeno vybavení kuchyně a koupelny, obklad a dlažba koupelny jsou nové moderní. V přízemí jsou poškozené nášlapné vrstvy, shodně v důsledku povodní. Další stavby : Garáž na pozemku parc. čís. 191 k.ú. Církvice je v dobrém stavebním stavu, je dobře udržovaná. Její stáří nebylo zjištěno. Součástí celku je venkovní bazén, oválný o ploše cca 17m2, technologie k bazénu je umístěna v garáži. Pozemky: Předmětem ocenění jsou pozemky čís. parcel 190 a 191 v k.ú. Církvice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Parcela čís. 190 je plně zastavěna objektem rodinné rekreace č.e. 12 v k.ú. Církvice. Parcela čís. 191 je zahrada se samostatně stojící garáží, která není evidována v KN, avšak evidenci podléhá. Celek je rovinný a je přístupný nezpevněnou cestou situovanou na pozemcích čís. parcel 171/3 a 204 k.ú. Církvice (v KN obé jako ostatní plocha/neplodná půda) a parc.čís. 203/3 k.ú. Církvice (v KN jako trv. trav. porost), vše ve vlastnictví Statutárního města Ústí nad Labem, dále již navazuje veřejná komunikace. Přístup a příjezd není zajištěn z veřejné komunikace. Výměry pozemků jsou patrné z listu vlastnictví v příloze, tvar pozemků z kopie katastrální mapy v příloze

5 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) celku tvořeného pozemkem čís. parcely 190 s objektem rodinné rekreace č.e. 12 a pozemkem čís. parcely 191 s garáží, v k.ú. Církvice, v obci Ústí nad Labem, v okrese Ústí nad Labem, Ústecký kraj, zapsaného na listu vlastnictví č. 96 pro k.ú. Církvice, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 9. září 2015 (po zaokrouhlení) Slovy: Čtyřistatisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitostí Stanovená obvyklá cena zohledňuje polohu nemovitostí tj. vysoké riziko záplavy/povodně. Celek nemá právně zajištěný přístup a příjezd z veřejné komunikace. Na pozemku čís. parcely 191 stojí garáž, která není evidována v KN, byť evidenci podléhá. Jde o ochranné pásmo vodního zdroje 2. stupně a rozsáhlé chráněné území. Stanovená obvyklá cena nezohledňuje omezení evidovaná na listu vlastnictví tj. zástavní práva z rozhodnutí správního orgánu, zástavní právo exekutorské, zástavní práva smluvní, zahájení exekuce, nakládání s majet. podst. se souhlasem správce dle insolvenčního zákona a exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. V souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna žádná jiná ocenitelná práva nebo závady. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 197/7287/2015. Vypracovala : Ing. Jana Königová Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 28. září

6 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 197/7287/2015 LV no.: 96 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 Rod. rekr. č.e , Garáž na parc.č , , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a nádvoří 73, trvalý travní porost 742, Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yield value Výnosová hodnota Comments Komentář Yeld value Výnosová hodnota 0 Kč Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Residential / utility area Type of unit Unadjusted price Rate of price adjustment Total price of residential / utility area Price per object Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obytná / užitná plocha Typ jednotky Neupravená cena Koeficient cenové úpravy Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Komentář Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 Rekr. chata Církvice UL ,00 IX-15 50,00 2+kk , , Rekr. chata Církvice UL ,00 IX-15 42, , , Rekr. chata Povrly, UL ,00 I-14 59,00 2+kk , , nabídka nabídka sjednaný obchod 1 Rekreační chata v Církvicích, okres Ústí nad Labem, chata částečně podsklepená, přízemní se sedlovou střechou a verandou, se vstupem z kuchyně, koupelna se sprchovým koutem a WC, vybavena krbovými kamny. Pozemky 494 m2. Nabídka RK MM reality 9/ Rekreační chata v Církvicích, okres Ústí nad Labem, chata částečně podsklepená, přízemní s podkrovím se sedlovou střechou a s balkónem, napojena na vodovod, vybavena krbovými kamny, septik. Přístřešek na auto s kůlnou a dílnou přístupný také přímo z chaty. Pozemky 537 m2. Nabídka RK Evropa 9/ Rekreační chata v Povrlech, okres Ústí nad Labem, vystavěna v r. 1998, má kamenný suterén, přízemí a podkroví je dřevěné (sandwich), chata byla v r modernizována mj. zateplení polystyrenem, některá okna plastová s izol.dvojsklem, koupelna s el. bojlerem, splachovací záchod, el. přímotopy, strmé pozemky 1155 m2, kupní cena 1/2014, úvěrový obchod z databáze zpracovatelky Cost Value - Věcná hodnota 1,201 mil.kč Yield value - Výnosová hodnota 0,000 mil.kč Comparative value - Porovnávací hodnota 1,584 mil.kč srážka za riziko polohy - záplavovová zóna stupeň IV. minus 75% Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,396 mil.kč

7

8

9 Õ ± ªº ø ƪµÆ ±æ ªµ Ú ± ªº ø ƪµÆ ±æ ªµ Ú Õ ± ªº ø ƪµÆ ±æ ªµ Ú ÔÁÔÚ ª µ± 3 æø 7 ø øæ ÔÁÔÚ 3 ª º±? µ± µø ªÚ ø ÆøºøÚ ÔÚ ±æ# ±µ± µææú ÔÚ µ µ± Ú ÔÚ ±æ# ±µ± ±ºß º± ±ºµÆ± 3Ú ÔÚ µ± ª øú ÓÚ ±ºæøÚ ÓÚ ±µ± ÓÚ ÓÚ ±µ± ÌÚ ÓÚ ±µ± ÏÚ ÓÚ ª 3 ± Ú ÓÚ æø µ- Ú 3 µøú

10 Adresa Kraj: Ulice,.p./.o.: E12 Okres: PS : Obec / Dopl Sou adnice S-JTSK: X: Y: Sou adnice GPS: N: E: P esnost: adresa byla zam ena s p Copyright Central European Data Agency, a. s. Vysv tlivky pojm ech aspekt / / Sou adnice S- - R -p / / Poskytovatel slu Tento produkt a informace obsa eny k vyu ely. Copyright a Disclaimer zde..