Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 022/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK. číslo 159/2016

Transkript

1 Znalec: Ing. Dušan Posypanka T. J. Moussona 6429/2B, Michalovce mobil: mail: Zadávateľ: Auctioneer s.r.o. Špitálska 61, Bratislava IČO: DIČ: IČ DPH: SK Číslo spisu (objednávky): Objednávka č. 022/2016 zo dňa ZNALECKÝ POSUDOK číslo 159/2016 Vo veci: Stanovenie všeobecnej hodnoty rodinného domu s rozostavanou prístavbou súp. č stojaceho na parcele č. 1065/2, oplotenia, studne, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1065/1, 1065/2, 1066/1 a 1066/7 katastrálne územie Valaliky, obec Valaliky, okres Košice - okolie pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Počet listov posudku (z toho príloh): 34 (z toho 10 listov príloh) Počet odovzdaných vyhotovení: 4

2 I. ÚVODNÁ ČASŤ 1. Úloha znalca: Stanoviť všeobecnú hodnotu rodinného domu s rozostavanou prístavbou súp. č stojaceho na parcele č. 1065/2, oplotenia, studne, vonkajších úprav a pozemku na parcele č. 1065/1, 1065/2, 1066/1 a 1066/7 katastrálne územie Valaliky, obec Valaliky, okres Košice - okolie pre účel výkonu záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. 2. Dátum vyžiadania posudku: Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok(rozhodujúci na zistenie stavebnotechnického stavu): Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť alebo stavba ohodnocuje: Podklady pre vypracovanie posudku: 5.1 Dodané zadávateľom: Objednávka znaleckého posudku č. 022/2016 zo dňa Znalecký posudok číslo 23/2012 zo dňa Rozhodnutie - Obce Valaliky, Poľná 8, Valaliky, stavebný úrad o dodatočnom povolení na účely bývania stavbu -Prístavba rodinného domu súp. č zo dňa kópia 5.2 Obstarané znalcom: Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 290 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 1065/1, 1065/2, 1066/1 a 1066/7 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľností Fotodokumentácia 6. Použitý právny predpis: Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. 7. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra: Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch a tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov Vyhláška MS SR č. 33/2009 Z.z., ktorou sa mení vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z. a ktorou sa vykonáva zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov Vyhláška MS SR č. 254/2010 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov Občiansky zákonník č. 40/1964 Zb. v znení neskorších predpisov STN Výpočet obostavaného priestoru pozemných stavebných objektov Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ I.štvrťrok 2016 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb Vyhláška Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky č. 79/1996 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon NR SR o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov. Opatrenie Štatistického úradu Slovenskej republiky č. 323/2010 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb. Marián Vyparina a kol. - Metodika výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb, Žilinská univerzita v EDIS, 2001,ISBN Osobitné požiadavky zadávateľa: Neboli vznesené. 9. Právny úkon na ktorý sa má znalecký posudok použiť: Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby podľa zákona č. 527/2002 Z.z. o dobrovoľných dražbách v znení neskorších predpisov. Strana 2

3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s prílohou č. 3 vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení vyhlášky MS SR č. 626/2007 Z.z., 605/2008 Z.z., 47/2009 Z.z. a 254/2010 Z.z. Vo výpočte sú použité rozpočtové ukazovatele a metodické postupy stanovenia všeobecnej hodnoty uvedené v "Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľnosti a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie, nehnuteľnosť má charakter nepodnikateľského charakteru a pri výpočte sú použité koeficienty, ktoré charakterizujú aktuálny stav na relevantnom realitnom trhu. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez dosahovania výnosu formou prenájmu, jedná sa o nehnuteľnosť na bývanie, iné využitie v súčasnosti možno vylúčiť. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre I.Q/2016. b) Vlastnícke a evidenčné údaje: Nehnuteľnosti sú v katastri nehnuteľností evidované na liste vlastníctva č. 290 v k.ú. Valaliky. V popisných údajoch katastra sú nehnuteľnosti evidované nasledovne. LIST VLASTNÍCTVA č. 290 A. Majetková podstata: Parcely registra "C" evidované na katastrálnej mape Pozemky parc. č. 1065/1 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 162 m 2 parc. č. 1065/2 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 142 m 2 parc. č. 1066/1 Záhrady o výmere 465 m 2 parc. č. 1066/7 Zastavaná plocha a nádvorie o výmere 24 m 2 Stavby parc. č. 1065/2 rodinný dom a rozostavaná prístavba, súp.č B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: Účastník právneho vzťahu: Vlastník 1 Horváthová Katarína r. Horváthová, dátum narodenia: ,Tichá 70/11, Valaliky, PSČ , SR Spoluvlastnícky podiel: 1/1 Poznámka Poznámka obmedzujúca: P 276/ upovedomenie EX 705/ predajom nehnuteľnosti a zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 155/13 Poznámka Poznámka obmedzujúca: P 851/ upovedomenie EX 705/ o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 457/13 Poznámka P 200/ upovedomenie č. 3/2016/592 o začatí výkonu záložného práva zmluva o úvere č. 001/5021/12HU - V 1316/2012 zo dňa v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: č.z. 178/16 Titul nadobudnutia V 1317/2012 zo dňa kúpna zmluva - č.z. 266/12 C. Ťarchy: Por.č.: 1 V 1316/2012 zo dňa zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava IČO: č.z /12. 1 Z 2387/ exekučný príkaz Ex 1181/ na zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Ján Sokol, Exekútorský úrad Košice, Jantárova 30, Košice - č.z. 305/13 1 Z 2420/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 310/13. 1 P 850/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 456/13 Strana 3

4 1 P 868/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 464/13 Iné údaje: Bez zápisu Poznámka: Bez zápisu. c) Údaje o obhliadke predmetu posúdenia: Miestna obhliadka spojená s miestnym šetrením za účasti vlastníka nehnuteľností a zástupcu spoločnosti Auctioneer s.r.o. vykonaná dňa Zameranie nehnuteľností vykonané dňa Fotodokumentácia súčasného stavu nehnuteľností vyhotovená znalcom dňa d) Technická dokumentácia: Projektová dokumentácia rodinného domu nebola pri miestnom šetrení poskytnutá. Skutkový stav bol zistený meraním a nákres tvorí prílohu znaleckého posudku. Vek stavby je stanovený na základe údajov uvedených v Znaleckom posudku č. 23/2012 zo dňa , prehlásenia vlastníka a odborného odhadu znalca: - vek rodinného domu: 51 rokov (daný do užívania v roku 1965) - vek prístavby rodinného domu 9 rokov (2007) - vek drobnej stavby - prístrešok: 9 rokov (2007) - vek drobnej stavby - pivnica: 51 rokov (1965) - vek studne: 51 rokov (1965) - vek oplotenia: 51 rokov (1965) - vek vodovodnej prípojky: 9 rokov (2007) - vek plynovej prípojky: 9 rokov (2007) - vek prípojky NN: 9 rokov (2007) - vek kanalizačnej prípojky: 9 rokov (2007) - vek žumpy: 9 rokov (2007) - vek spevnených plôch: 9 rokov (2007) e) Údaje katastra nehnuteľnosti, porovnanie súladu popisných a geodetických údajov katastra nehnuteľností so skutočným stavom: Poskytnuté a znalcom získané údaje z katastra nehnuteľností boli porovnané so skutkovým stavom. Dokumentácia zo súboru popisných a geodetických informácií katastra nehnuteľnosti je v súlade so skutkovým stavom. Rodinný dom s prístavbou je zapísaný v katastri nehnuteľností a zakreslený na kópii katastrálnej mapy na parcele č. 1065/2, na kópií katastrálnej mapy sú zakreslená stavba pivnica na parcele č. 1066/7. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré tvoria predmet ohodnotenia: Pozemky na parc. č.1065/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 162 m 2 Pozemky na parc. č.1065/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 142 m 2 Pozemky na parc. č.1066/1 Záhrady o výmere 465 m 2 Pozemky na parc. č.1066/7 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 24 m 2 Rodinný dom na parc. č. 1065/2, súp.č Prístavba na parc. č. 1065/2, súp.č Drobná stavba - prístrešok parc.č. 1065/2 Drobná stavba - pivnica na parc.č. 1066/7 Oplotenie na parc. č. 1065/1 Studňa na parc.č.1066/1 Prípojka vody na parc. č. 1065/1 Prípojka plynu parc. č. 1066/1 Prípojka NN na parc. č.1066/1 Prípojka kanalizácie na parc. č. 1066/1 Žumpa na parc.č. 1066/1 Spevnené plochy na parc. č. 1065/1 g) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia: Neboli zistené. Strana 4

5 2. STANOVENIE TECHNICKEJ HODNOTY 2.1 RODINNÉ DOMY Rodinný dom na parc. č. 1065/2 Jedná sa o nehnuteľnosť - jednopodlažný rodinný dom s rozostavanou prístavbou a podkrovím v individuálnej zástavbe v obci Valaliky, katastrálne územie Valaliky, okres Košice - okolie. Rodinný dom bol daný do užívania v roku 1965 a prístavba v roku Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza chodba, schodisko, kuchyňa, kúpeľňa s WC, 3x izba. V podkroví sa nachádza chodba a 2x izba. Konštrukčné riešenie: - Základy - 1. NP - betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou - Zvislé nosné konštrukcie - 1. NP - prevláda murované z tehál (plná) v skladobnej hr. do 50 cm; 2. NP - murované z iných materiálov (pórobetónové tvárnice) v skladobnej hrúbke do 30 cm; deliace konštrukcie - 1. NP, 2. NP - tehlové - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. NP, Podkrovia - s rovným podhľadom drevené trámové - Schodisko - 1. NP - cementový poter - Strecha - krovy - 1. NP - hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov; krytiny strechy na krove - 1. NP - pálené škridlové ťažké; klampiarske konštrukcie strechy - 1. NP - z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty - Úpravy vonkajších povrchov - fasádne omietky - 1. NP, Podkrovia - omietky na báze umelých látok - Úpravy vnútorných povrchov - vnútorné omietky - 1. NP, Podkrovia - vápenné štukové, stierkové plsťou hladené; vnútorné obklady - 1. NP - časti kúpeľne s WC; 1. NP - kuchyne - Výplne otvorov - dvere - 1. NP, Podkrovia - hladké plné alebo zasklené; okná - 1. NP, Podkrovia - plastové s dvojvrstvovým zasklením; - Podlahy - podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) - 1. NP, Podkrovia - laminátové; dlažby a podlahy ost. miestností - 1. NP, 2. NP - keramické dlažby - Vybavenie kuchýň - 1. NP - sporák plynový s elektrickou rúrou); 1. NP - drezové umývadlo nerezové alebo plastové; 1. NP - kuchynská linka z materiálov na báze dreva - Vybavenie kúpeľní - 1. NP - vaňa plastová rohová; 1. NP - umývadlo; vodovodné batérie - 1. NP - pákové nerezové so sprchou; 1. NP - pákové nerezové; záchod - 1. NP - splachovací bez umývadla - Vykurovanie - 1. NP - lokálne - plynové kachle - Vnútorné rozvody vody - 1. NP - z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja; zdroj teplej vody - 1. NP - zásobníkový ohrievač elektrický - Vnútorné rozvody kanalizácie - 1. NP - plastové potrubie - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) - 1. NP - svetelná, motorická; elektrický rozvádzač - 1. NP - s automatickým istením - Vnútorné rozvody plynu - 1. NP - zemného plynu Dokončenosť jednotlivých prvkov I. NP a Podkrovia je uvedená v tabuľke rozpočtových ukazovateľov. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Domy rodinné jednobytové KS: Jednobytové budovy MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,59*15,20 84,97 1. NP ,01*5,06 55,71 Spolu 1. NP 140,68 120/140,68=0, Nadstavba ,01*5,06 55,71 120/55,71=2,154 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Strana 5

6 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 2 Základy 2.1.a betónové - objekt bez podzemného podlažia s vodorovnou izoláciou ,0 3 Podmurovka 4 Murivo 3.1.c nepodpivničené - priem. výška do 50 cm - z lomového kameňa, betónu, tvárnic 4.1.c murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 40 do 50 cm 5 Deliace konštrukcie , ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 7 Stropy 8 Krovy 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 8.4 hambálkové a väznicové sústavy bez stĺpikov ,0 10 Krytiny strechy na krove 10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.) 12 Klampiarske konštrukcie strechy , b z pozinkovaného plechu len žľaby a zvody, záveterné lišty ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice 17 Dvere 18 Okná 16.6 cementový poter , hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov) 25.1 svetelná, motorická ,0 30 Rozvod vody 30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja ,0 Strana 6

7 31 Inštalácia plynu 31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: 33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika 33.2 plastové a azbestocementové potrubie (4 ks) ,0 34 Zdroj teplej vody 34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks) 35 Zdroj vykurovania , c lokálne - plynové kachle (3 ks) ,0 36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne 36.2 sporák elektrický alebo plynový s elektrickou rúrou alebo varná jednotka (štvorhoráková) (1 ks) , drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) , kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3 bm) 37 Vnútorné vybavenie , vaňa plastová rohová alebo s vírivkou (1 ks) , umývadlo (1 ks) ,0 38 Vodovodné batérie 39 Záchod 38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) , pákové nerezové (2 ks) , splachovací bez umývadla (1 ks) ,0 40 Vnútorné obklady 40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) , WC min. do výšky 1 m (1 ks) , kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) ,0 45 Elektrický rozvádzač 45.1 s automatickým istením (1 ks) ,0 Spolu ,0 1. NADSTAVBA Bod Položka Hodnota Dokon. Výsled. 4 Murivo 4.2.e murované z iných materiálov (calsilox, siporex, calofrig) v skladobnej hrúbke do 30 cm 5 Deliace konštrukcie ,0 5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) ,0 6 Vnútorné omietky 6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené ,0 Strana 7

8 7 Stropy 7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové ,0 13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...) 13.2 z pozinkovaného plechu ,0 14. Fasádne omietky 17 Dvere 18 Okná 14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/ a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/ hladké plné alebo zasklené , plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením ,0 22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň) 22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 23 Dlažby a podlahy ost. miestností , keramické dlažby ,0 Spolu ,0 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 0,0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 1. NP Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP dokončeného podlažia ( * 0,853)/30,1260 Výpočet RU na m 2 ZP nedokončeného podlažia ( * 0,853)/30,1260 Hodnota RU dokončeného podlažia [ /m 2 ] Hodnota RU nedokončeného podlažia [ /m 2 ] 267,84 267,84 1. Nadstavba ( * 2,154)/30,1260 ( * 2,154)/30, ,88 61,28 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 49,00 1. NP - prístavba ,52 84,48 1. Nadstavba ,52 84,48 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. NP z roku 1965 Východisková hodnota 267,84 /m 2 *84,97 m 2 *2,307*0, ,37 Technická hodnota 49,00% z , ,40 Strana 8

9 1. NP - prístavba z roku 2007 Východisková hodnota 267,84 /m 2 *55,71 m 2 *2,307*0, ,41 Technická hodnota 84,48% z , ,00 1. Nadstavba z roku 2007 Východisková hodnota 106,88 /m 2 *55,71 m 2 *2,307*0, ,71 Východisková hodnota nedokončeného podlažia 61,28 /m 2 *55,71 m 2 *2,307*0, ,09 Technická hodnota 84,48% z 7 482, ,87 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota po dokončení [ ] Východisková hodnota nedokončenej stavby [ ] Technická hodnota [ ] 1. nadzemné podlažie , , ,40 1. nadstavba , , ,87 Spolu , , ,27 Dokončenosť stavby: ( ,87 / ,49 ) * 100 % = 94,18% 2.2 PRÍSLUŠENSTVO Prístrešok na parc. č. 1065/1 Jedná sa o drobnú stavbu - prístrešok - jednopodlažný objekt pri rodinnom dome v individuálnej zástavbe v obci Valaliky, katastrálne územie Valaliky, okres Košice - okolie. Dispozičné riešenie: V I. nadzemnom podlaží sa nachádza prístrešok. Konštrukčné riešenie: Osadenie do terénu - základové pätky. Nosné stĺpy z drevených impregnovaných hranolov. Strešná konštrukcia drevená pultová s plastovou krytinou. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. NP ,50*2, /17=1,059 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. 1. NADZEMNÉ PODLAŽIE Bod Položka Hodnota 2 Základy a podmurovka 2.4 bez podmurovky, iba základy pod stĺpikmi alebo pätky pod rohmi pref. garáže Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.6 iba stĺpiky (drevené, kovové) alebo murované piliere 205 Strana 9

10 5 Krov 5.3 pultové Krytina strechy na krove 6.6 azbestocementové vlnovky, asfaltová lepenka Klampiarske konštrukcie 8.4 z pozinkovaného plechu (min. žľaby, zvody, prieniky) Vonkajšia úprava povrchov 9.5 napustenie impregnáciou Podlahy 14.1 keramická dlažba, umelý kameň Elektroinštalácia 18.1 svetelná a motorická - poistkové automaty 270 Spolu 1455 Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu 0 Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. NP ( * 1,059)/30, ,30 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. NP ,00 85,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 48,30 /m 2 *17,00 m 2 *2,307*0, ,56 Technická hodnota 85,00% z 1 799, , Vonkajšia pivnica so strechou na parc. č. 1066/7 Jedná sa o drobnú stavbu - pivnicu - dvojpodlažný objekt pri rodinnom dome v individuálnej zástavbe v obci Valaliky, katastrálne územie Valaliky, okres Košice - okolie. Dispozičné riešenie: V I. podzemnom podlaží sa nachádza pivnica. V I. nadzemnom podlaží sa nachádza miestnosť sklad. Konštrukčné riešenie: - Základy - 1. NP - bez podmurovky, iba základové pásy - Zvislé nosné konštrukcie - 1. PP - betónové, monolitické, bez tepelnej izolácie; 1. NP - murované z pálenej tehly hrúbky nad 15 do 30 cm - Vodorovné nosné konštrukcie - stropy - 1. PP - železobetónové; 1. NP - trámčekové bez podhľadu - Schodisko - 1. PP - cementový poter Strana 10

11 - Strecha - krov - 1. NP - sedlové; krytina strechy na krove - 1. NP - pálené obyčajné jednodrážkové - Úpravy vonkajších povrchov - 1. PP, 1. NP - štuková omietka - Úpravy vnútorných povrchov - 1. PP, 1. NP - vápenná hrubá omietka - Výplne otvorov - dvere - 1. PP - zvlakové; okná - 1. NP - oceľové - Podlahy - 1. NP - cementový poter - Vnútorné rozvody elektroinštalácie - elektroinštalácia - 1. PP - svetelná a motorická - poistky; 1. NP - len svetelná - poistky. Objekt je v dobrom technickom stave. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS1: Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: Ostatné budovy, inde neklasifikované MERNÉ JEDNOTKY Podlažie Začiatok užívania Výpočet zastavanej plochy ZP [m 2 ] kzp 1. PP ,57*5,20 23,76 18/23,76=0, NP ,57*5,20 23,76 18/23,76=0,758 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m 2 ZP podľa zásad uvedených v použitom katalógu. Bod Položka 1.PP 1.NP 1 Osadenie do terénu v priemernej hĺbke nad 1 m 1.2 bez zvislej izolácie Základy a podmurovka 2.3 bez podmurovky, iba základové pásy Zvislé konštrukcie (okrem spoločných) 3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm betónové, monolitické alebo z betónových tvárnic, bez tepelnej izolácie Stropy 4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov trámčekové bez podhľadu Krov 5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové Krytina strechy na krove 6.2.b pálené obyčajné jednodrážkové Vonkajšia úprava povrchov 9.2 striekaný brizolit, vápenná štuková omietka Vnútorná úprava povrchov 10.3 vápenná hrubá omietka Schodisko (podľa materiálu nástupnice) 11.5 pieskovec, cementový poter Dvere 12.6 oceľové alebo drevené zvlakové Strana 11

12 13 Okná 13.6 jednoduché drevené alebo oceľové Podlahy 14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter Elektroinštalácia 18.3 svetelná a motorická - poistky len svetelná - poistky Spolu Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy: Spolu Hodnota RU na m 2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0, Podlažie Výpočet RU na m 2 ZP Hodnota RU [ /m 2 ] 1. PP ( * 0,758)/30, ,93 1. NP ( * 0,758)/30, ,11 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] 1. PP ,75 36,25 1. NP ,75 36,25 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] 1. PP z roku 1965 Východisková hodnota 96,93 /m 2 *23,76 m 2 *2,307*0, ,49 Technická hodnota 36,25% z 5 047, ,72 1. NP z roku 1965 Východisková hodnota 133,11 /m 2 *23,76 m 2 *2,307*0, ,52 Technická hodnota 36,25% z 6 931, ,68 VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Podlažie Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] 1. podzemné podlažie 5 047, ,72 1. nadzemné podlažie 6 931, ,68 Spolu , ,40 Strana 12

13 2.2.3 Plot na parc. č. 1065/1 Plot je realizovaný so základovou pätkou okolo oceľových stĺpikov, v plote sú osadené oceľové vráta a oceľové vrátka. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Oplotenie KS: 2ex Inžinierske stavby ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Pol. č. Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ 1. Základy vrátane zemných prác: okolo stĺpikov oceľových, betónových alebo drevených 5,20m 170 5,64 /m Spolu: 4. Plotové vráta: 5,64 /m b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks 5. Plotové vrátka: b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov 1 ks ,12 /ks Dĺžka plotu: 5,2 m Pohľadová plocha výplne: 5,2*1,5 = 7,80 m 2 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Plot na parc. č. 1065/ ,00 15,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (5,20m * 5,64 /m + 1ks * 249,12 /ks + 1ks * 129,12 /ks) * 2,307 * 0,95 893,25 Technická hodnota 15,00 % z 893,25 133, Studňa na parc. č. 1066/1 Jedná sa o kopanú studňu profil - DN 800 mm a hĺbke 8,0 m. ZATRIEDENIE STAVBY JKSO: Studne a záchyty vody KS: Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Typ: kopaná Hĺbka: 8 m Priemer: 800 mm Počet elektrických čerpadiel: 1 Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 Strana 13

14 Rozpočtový ukazovateľ: do 5 m hĺbky: 81,49 /m 5-10 m hĺbky: 149,21 /m TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Studňa na p. č. 1066/ ,00 49,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Východisková hodnota Názov Výpočet Hodnota [ ] (81,49 /m * 5m + 149,21 /m * 3m + 357,83 /ks * 1ks) * 2,307 * 0, ,27 Technická hodnota 49,00 % z 2 658, , Vodovodná prípojka na parc. č. 1065/1, 1066/1 Prípojka od studne k rodinnému domu. Vyhotovená z oceľového potrubia DN 25 mm. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Vodovod Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1) Bod: 1.2. Vodovodné prípojky a rády oceľové potrubie Položka: 1.2.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1780/30,1260 = 59,09 /bm Počet merných jednotiek: 11,50 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Vodovodná prípojka na p. č. 1065/1, 1066/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 11,5 bm * 59,09 /bm * 2,307 * 0, ,30 Technická hodnota 82,00 % z 1 489, , Prípojka plynu na parc. č. 1065/1 Prípojka plynu od verejnej siete k rodinnému domu. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Plynovod Kód KS: 2221 Miestne plynovody Kód KS2: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu Strana 14

15 ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5) Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 425/30,1260 = 14,11 /bm Počet merných jednotiek: 34,2 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka plynu na p. č. 1065/ ,50 77,50 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 34,2 bm * 14,11 /bm * 2,307 * 0, ,61 Technická hodnota 77,50 % z 1 057,61 819, Prípojka NN na parc. č. 1065/1 Prípojka NN zemná kábelová na 220/360 V, od verejnej siete k rodinnému domu. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Elektrické rozvody Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7) Bod: 7.1. NN prípojky Položka: 7.1.j) káblová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 445/30,1260 = 14,77 /bm Počet káblov: 1 Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 /bm Počet merných jednotiek: 18,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Prípojka NN na p. č. 1065/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 18 bm * (14,77 /bm + 0 * 8,86 /bm) * 2,307 * 0,95 582,67 Technická hodnota 82,00 % z 582,67 477,79 Strana 15

16 2.2.8 Kanalizačná prípojka na parc. č. 1066/1 Prípojka splaškovej kanalizácie vedie od rodinného domu do žumpy. Vyhotovená z plastového potrubia DN 150 mm. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 855/30,1260 = 28,38 /bm Počet merných jednotiek: 12,0 bm Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Kanalizačná prípojka na p. č. 1066/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 12 bm * 28,38 /bm * 2,307 * 0,95 746,39 Technická hodnota 82,00 % z 746,39 612, Žumpa na parc. č. 1066/1 Žumpa z monolitického betónu s betónovým poklopom. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: Kanalizácia Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2) Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO ) Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 /m3 OP Počet merných jednotiek: 15,0 m 3 OP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Žumpa na p. č. 1066/ ,00 82,00 Strana 16

17 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 15 m 3 OP * 107,88 /m3 OP * 2,307 * 0, ,53 Technická hodnota 82,00 % z 3 546, , Spevnené plochy na parc. č. 1065/1 Spevnené plochy z monolitického betónu hr. 100 mm. ZATRIEDENIE STAVBY Kód JKSO: 822 2,5 Spevnené plochy Kód KS: 2112 Miestne komunikácie Kód KS2: 2111 Cestné komunikácie ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5) Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 /m2 ZP Počet merných jednotiek: 30,4 m 2 ZP Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: k CU = 2,307 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: k M = 0,95 TECHNICKÝ STAV Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%] Spevnené plochy na p. č. 1065/ ,00 82,00 VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA Názov Výpočet Hodnota [ ] Východisková hodnota 30,4 m 2 ZP * 8,63 /m2 ZP * 2,307 * 0,95 574,98 Technická hodnota 82,00 % z 574,98 471, REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY Názov Východisková hodnota [ ] Technická hodnota [ ] Rodinný dom na parc. č. 1065/ , ,27 Prístrešok na parc. č. 1065/ , ,63 Vonkajšia pivnica so strechou na parc. č. 1066/ , ,40 Plot na parc. č. 1065/1 893,25 133,99 Studňa na parc. č. 1066/ , ,55 Vodovodná prípojka na parc. č. 1065/1, 1066/ , ,23 Prípojka plynu na parc. č. 1065/ ,61 819,65 Prípojka NN na parc. č. 1065/1 582,67 477,79 Kanalizačná prípojka na parc. č. 1066/1 746,39 612,04 Žumpa na parc. č. 1066/ , ,15 Strana 17

18 Spevnené plochy na parc. č. 1065/1 574,98 471,48 Celkom: , ,18 3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY 3.1 STAVBY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE STAVBY NA BÝVANIE a) Analýza polohy nehnuteľnosti: Nehnuteľnosť sa nachádza v časti zastavaného územia obce Valaliky, ako samostatne stojaci rodinný dom v zástavbe rodinných domov podobného typu v lokalite s rovnovážnym záujmom o kúpu nehnuteľností. Obec Valalíky ležia v južnej časti Košickej kotliny na pravej strane Hornádu. V obci sa nachádzajú základné objekty občianskej vybavenosti: obecný úrad, predajňa potravinárskeho tovaru, pohostinské odbytové stredisko, predajňa nepotravinárskeho tovaru, objekty menších podnikateľských aktivít, bankomat, lekárne a výdajne liekov, samostatné ambulancie praktického lekára pre dospelých, samostatné ambulancie praktického lekára pre deti a dorast, samostatné ambulancie praktického lekára stomatológa, pošta, vlaková zastávka, základná škola a materská škola. Predmetná lokalita má prístupové komunikácie a inžinierske siete (voda, plyn, ELI). Dopravné spojenie s okresným mestom je dobré (autom do 14 min, vzdialenosť cca.10 km). b) Analýza využitia nehnuteľnosti: Rodinný dom je možné využívať na celoročné bývanie. Iné využitie domu v súčasnosti možno vylúčiť. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľnosti: Na nehnuteľnosť sa viažu ťarchy: Por.č.: 1 V 1316/2012 zo dňa zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava IČO: č.z /12. 1 Z 2387/ exekučný príkaz Ex 1181/ na zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Ján Sokol, Exekútorský úrad Košice, Jantárova 30, Košice - č.z. 305/13 1 Z 2420/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 310/13. 1 P 850/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 456/13 1 P 868/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 464/13 Na nehnuteľnosť sa neviažu vecné bremená. Zdôvodnenie výpočtu koeficientu polohovej diferenciácie: Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s "Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb", vydanej ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ nehnuteľnosti, jej rozostavanosť a kvalitu použitých stavebných materiálov, dopyt po nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,5. Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,5 Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy: Trieda Výpočet Hodnota I. trieda III. trieda % = (0, ,000) 1,500 II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 1,000 III. trieda Priemerný koeficient 0,500 IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,275 V. trieda III. trieda - 90 % = (0,500-0,450) 0,050 Strana 18

19 Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie: Číslo Popis/Zdôvodnenie Trieda kpdi 1 Trh s nehnuteľnosťami Váha vi Výsledok kpdi*vi dopyt v porovnaní s ponukou je v rovnováhe III. 0, ,50 2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce časti obce, mimo obchodného centra, hlavných ulíc a vybraných sídlisk 3 Súčasný technický stav nehnuteľností II. 1, ,00 nehnuteľnosť nevyžaduje opravu, len bežnú údržbu II. 1, ,00 4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti objekty administratívnej, občianskej vybavenosti a služieb, bez zázemia, parkov s obmedzeným prístupom a pod. 5 Príslušenstvo nehnuteľnosti II. 1, ,00 bez dopadu na cenu nehnuteľnosti III. 0, ,00 6 Typ nehnuteľnosti veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením. 7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti obmedzené pracovné možnosti v mieste, nezamestnanosť do 15 % 8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby I. 1, ,00 III. 0, ,50 malá hustota obyvateľstva I. 1, ,00 9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 1, ,00 10 Konfigurácia terénu rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5% I. 1, ,00 11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby elektrická prípojka, vlastný zdroj vody, kanalizácia do žumpy IV. 0, ,93 12 Doprava v okolí nehnuteľnosti železnica a autobus III. 0, ,50 13 Obč. vybav.(úrady,škol.,zdrav.,obchody,služby,kultúra) obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby 14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby III. 0, ,00 les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0, ,20 15 Kvalita život. prostr. v bezprostrednom okolí stavby bez akéhokoľvek poškodenia ovzdušia, vodných tokov, bez nadmernej hlučnosti 16 Možnosti zmeny v zástavbe-územ.rozvoj,vplyv na nehnut. I. 1, ,50 bez zmeny III. 0, ,00 17 Možnosti ďalšieho rozšírenia žiadna možnosť rozšírenia V. 0, ,35 18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností Strana 19

20 nehnuteľnosti bez výnosu V. 0, ,20 19 Názor znalca priemerná nehnuteľnosť III. 0, ,00 Spolu ,68 VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 137,68/ 180 0,765 Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kpd = ,18 * 0, , POZEMKY METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU Zastavané plochy a nádvoria Predmetom ohodnotenia sú pozemky s vyšším záujmom o kúpu nehnuteľnosti, v zastavanom území obce Valaliky zastavané rodinným domom súp.č.1070 s príslušenstvom na parc. č.1065/2 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 142 m 2,, parc. č.1065/1 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 162 m 2, parc. č.1066/7 Zastavané plochy a nádvoria o výmere 24 m 2 a parc. č.1066/1 Záhrady o výmere 465 m 2. Na základe polohy obce dopravného spojenie a vzdialenosti ku krajskému mestu v zmysle vyhlášky MS SR č. 492/2004 Z.z. je možné zvýšiť východiskovú hodnotu do 80 % z východiskovej hodnoty pre krajské mesto Košice. V danom prípade znalec uvažuje s hodnotou 75 %. Pozemky sú napojené na verejné inžinierske siete ( plyn, ELI), terén rovinatý. Negatívne účinky okolia na pozemky neboli zistené. Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1065/1 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 162, /2 zastavané plochy a nádvoria ,00 1/1 142, /7 zastavané plochy a nádvoria 24 24,00 1/1 24,00 Spolu výmera 328,00 Obec: Valaliky ýchodisková hodnota: VH MJ = 75,00% z 26,56 /m 2 = 19,92 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,90 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku 3. dobrá vybavenosť (napríklad: miestne rozvody vody, elektriny, zemného plynu) 1,30 kz koeficient povyšujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 Strana 20

21 kr koeficient redukujúcich faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1934 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 19,92 /m 2 * 1, ,77 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 328,00 m 2 * 23,77 /m ,56 VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH Názov Všeobecná hodnota pozemku v celosti [ ] parcela č. 1065/ ,74 parcela č. 1065/ ,34 parcela č. 1066/7 570,48 Spolu 7 796, Záhrady Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu výmera [m 2 ] Podiel Výmera [m 2 ] 1066/1 záhrada ,00 1/1 465,00 Obec: Valaliky Východisková hodnota: VH MJ = 75,00% z 26,56 /m 2 = 19,92 /m 2 Označenie a názov koeficientu Hodnotenie ks koeficient všeobecnej situácie 3. stavebné územie obcí do obyvateľov, okrajové priemyslové a poľnohospodárske časti obcí a miest do obyvateľov 3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy kv s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým koeficient intenzity využitia vybavením Hodnota koeficientu 0,90 1,00 kd koeficient dopravných vzťahov 2. pozemky na okraji miest a obce so železničnou zastávkou alebo autobusovou prímestskou dopravou, doprava do mesta ešte vyhovujúca 0,85 kp koeficient obchodnej a priemyselnej polohy ki koeficient technickej infraštruktúry pozemku kz koeficient povyšujúcich faktorov kr koeficient redukujúcich faktorov 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20 1. bez tech. infraštruktúry (vlastné zdroje) 1,30 1. nevyskytuje sa 1,00 1. nevyskytuje sa 1,00 Strana 21

22 VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU Názov Výpočet Hodnota Koeficient polohovej diferenciácie kpd = 0,90 * 1,00 * 0,85 * 1,20 * 1,30 * 1,00 * 1,00 1,1934 Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kpd = 19,92 /m 2 * 1, ,77 /m 2 Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 465,00 m 2 * 23,77 /m ,05 III. ZÁVER 1. VŠEOBECNÁ HODNOTA Rekapitulácia: Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: ,49 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: ,61 Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie 2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY Stavby Názov Všeobecná hodnota [ ] Rodinný dom na parc. č. 1065/ ,02 Prístrešok na parc. č. 1065/ ,17 Vonkajšia pivnica so strechou na parc. č. 1066/ ,94 Plot na parc. č. 1065/1 102,50 Studňa na parc. č. 1066/1 996,45 Vodovodná prípojka na parc. č. 1065/1, 1066/1 934,24 Prípojka plynu na parc. č. 1065/1 627,03 Prípojka NN na parc. č. 1065/1 365,51 Kanalizačná prípojka na parc. č. 1066/1 468,21 Žumpa na parc. č. 1066/ ,73 Spevnené plochy na parc. č. 1065/1 360,68 Pozemky Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1065/1 (162 m 2 ) 3 850,74 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1065/2 (142 m 2 ) 3 375,34 Zastavané plochy a nádvoria - parc. č. 1066/7 (24 m 2 ) 570,48 Záhrady - parc. č. 1066/1 (465 m 2 ) ,05 Spolu VŠH ,10 Zaokrúhlená VŠH spolu ,00 Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: ,00 Slovom: Sedemdesiatštyritisícsto Eur Strana 22

23 3. MIMORIADNE RIZIKÁ Poznámka Poznámka obmedzujúca: P 276/ upovedomenie EX 705/ predajom nehnuteľnosti a zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 155/13 Poznámka Poznámka obmedzujúca: P 851/ upovedomenie EX 705/ o spôsobe vykonania exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 457/13 Poznámka P 200/ upovedomenie č. 3/2016/592 o začatí výkonu záložného práva zmluva o úvere č. 001/5021/12HU - V 1316/2012 zo dňa v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava, IČO: č.z. 178/16 Ťarchy: Por.č.: 1 V 1316/2012 zo dňa zmluva o zriadení záložného práva k nehnuteľnosti v prospech OTP Banka Slovensko, a.s., Štúrova 5, Bratislava IČO: č.z /12. 1 Z 2387/ exekučný príkaz Ex 1181/ na zriadenie záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Ján Sokol, Exekútorský úrad Košice, Jantárova 30, Košice - č.z. 305/13 1 Z 2420/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie zriadením exekučného záložného práva na nehnuteľnosť zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 310/13. 1 P 850/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 456/13 1 P 868/ exekučný príkaz EX 705/ na vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti zo dňa Súdny exekútor JUDr. Michal Mazúr, Exekútorský úrad Košice, Štúrova 17, Košice - č.z. 464/13 V Michalovciach dňa Ing.Posypanka Dušan IV. PRÍLOHY Objednávka znaleckého posudku č. 022/2016 zo dňa kópia Výpis z katastra nehnuteľností, výpis z listu vlastníctva č. 290 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Informatívna kópia z mapy na parc.č. 1065/1, 1065/2, 1066/1 a 1066/7 zo dňa vytvorené cez katastrálny portál Rozhodnutie Obce Valaliky, Poľná 8, Valaliky, stavebný úrad o dodatočnom povolení na účely bývania stavbu - Prístavba rodinného domu súp. č zo dňa kópia Zameranie a zakreslenie skutkového stavu pri obhliadke nehnuteľností Fotodokumentácia Strana 23

24 V. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudok som vypracoval ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov vedenom Ministerstvom spravodlivosti Slovenskej republiky pod č /05-51 zo dňa pre odbor Stavebníctvo a odvetvie Pozemné stavby, Odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca Znalecký úkon je zapísaný pod poradovým číslom 159/2016 znaleckého denníka. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe dokladu č. 159/2016. Ing. Dušan Posypanka Strana 24