ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 128/2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 128/2016 Rodinný dům Účel ocenění: Exekuční řízení (ocenění stávajícího stavu) Objednavatel : Exekutorský úřad Brno město, JUDr Karel Urban Minská 54, Brno Zhotovitel: Ing. Ctibor Hošek Svépomoc IV/18, Přerov IČ: telefon: OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: hosek@egpa.cz Kč Stav ke dni : Za přítomnosti: ing.růžičky Počet stran: 15 stran V Přerově, dne Počet příloh: 4 Ing. Ctibor Hošek Počet vyhotovení:

2 A. NÁLEZ Znalecký úkol Stanovit cenu nemovitosti: pozemek parc.č. st.52 zastavěná plocha a nádvoří, stavba č.p. 56 vše v k.ú. Velká u Hranic za účelem exekučního řízení č.j. 097EX 2027/11 Základní informace Katastrální údaje : Adresa nemovité věci: Kraj Olomoucký, okres Přerov, obec Hranice, k.ú. Velká u Hranic Velká 56, Hranice III-Velká Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Daniel Šmíd, Velká 56, Hranice III-Velká, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 David Šmíd, Velká 56, Hranice III-Velká, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Daniel Šmíd, Velká 56, Hranice III-Velká, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 David Šmíd, Velká 56, Hranice III-Velká, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Přehled podkladů - výpis z KN pro k.ú. Velká u Hranic, LV č. 350 z snímek z KM Místopis Hodnocená nemovitost je situovaná v okrajové části města Hranice v k.ú. Velká u Hranic.Přístup k nemovitosti je z místní veřejné komunikace v místě je možnost napojení na veřejné IS. Současný stav Okolí: Přípojky: veř. / vl. Budoucí stav ý bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna ý / voda ý / kanalizace ý / plyn Přípojky: ý / elektro telefon veř / vl. bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): ý dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD ý zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku autobus ý silnice II.,III.tř Celkový popis: Jedná se o přízemní RD se samostatnou BJ 4+1 s garáží pro 3 osobní auta. V přízemí je situovaná kuchyň, čtyři obytné místnosti,koupelna a WC. Konstrukce zděná, střecha sedlová,krytina tašky. Venkovní omítky vápenné hladké, vnitřní štukové. Okna dřevěná dvojitá, dveře dřevěné. Vytápění el. přímotopy, TUV el. boiler,plyn není zaveden. Vybavení koupelnou a WC. Stáří přes 60 let s nutností rekonstrukce. -2-

3 Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: ý Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí ý Stav stavby umožňuje podpis zástavní smlouvy Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) ý Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací ý Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou ý Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: ý Exekuce Komentář: Zástatvní práva exekutorská nejsou v ceně obvyklé zohledněna. Ostatní rizika: nejsou -3-

4 B. OBSAH 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek 2. Porovnávací ocenění

5 C. OCENĚNÍ Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Velká u Hranic: 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient [m2 ] /kupní cena cena celkový 2 [ Kč ] [ Kč/m ] [ KC ] Upravená cena [ Kč/m2 ] Lokalita: Hranice-Drahotuše KRC: KMP: KPP: KDD: KMZ: KIV: KVP: Parcela č.: ,11 Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku o výměře 1177 m2, pozemek se nachází v urbanizované zóně individuálního bydlení, IS na hranici pozemku, přístup na pozemek po místní obecní asfaltové komunikaci. KUV: 310,11 Lokalita: Hranice-Hrabůvka KRC: KMP: KPP: KDD: KMZ: KIV: KVP: Parcela č.: ,93 Popis pozemku: Nabízíme Vám pozemek v obci Hrabůvka u Hranic nacházející se v klidné části obce. Díky svému umístění je vhodný pro zájemce, kteří vyhledávají pozemek k výstavbě RD ve venkovské zástavbě s okolními lesy a přírodou. V blízkosti pozemku se nachází příjezdová asfaltová komunikace. Na hranici pozemku je elektrické vedení, voda a plyn. V novém návrhu územního plánu obce je tento začleněn do kategorie bydlení v rodinných domech-venkovské. Mezi vyhledávanou aktivitu návštěvníků patří procházky v okolních lesích spojené nejen s hezkými a dalekými výhledy, ale i se sběrem lesních plodů, hub a případně s koupáním v přírodním koupališti zatopeného lomu v nedalekém Olšovci. Dále je okolí obce ideální pro cyklistiku. KUV: 386,93 Lokalita: Hranice-Hrabůvka KRC: KMP: Parcela č.: KPP: KDD: KMZ: KIV: 384,74 KVP: KUV: 384,74

6 Popis pozemku: Nabízíme prodej stavebního pozemku. Mírně svažitý pozemek situovaný na jihozápadní stranu o celkové výměře 1245 m2 se nachází v klidné části obce Hrabůvka. Pozemek dle územního plánu určen pro zástavbu bydlení. Elektřina na hranici pozemku, kanalizace, plyn, voda v dosahu. Výborná dopravní dostupnost. Příjezd po zpevněné obecní komunikaci. Zajistíme Vám optimální variantu financování. 360,59 Kč/m2 Průměrná jednotková cena Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Jedná se o pozemky určené k výstavbě objekty bydlení v lokalitě Hranicka. Druh pozemku Parcela č. zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků 52 Výměra [ m2 ] Jednotková cena [ Kč/m2 ] 360,00 Hodnota pozemků celkem Celková cena pozemku [Kč] Porovnávací ocenění 2.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Plocha pozemku: 200,00 m2 527,00 m2 Srovnatelné nemovité věci Název: Prodej rodinného domu 70 m2, pozemek 916 m2 Prodej rodinného domu 1+1 k rekonstrukci, nová plastová okna, rozvody elektrické energie, nová koupelna, vlastní studna, zahrada, obec Slavíč, okr. Přerov Nabízíme k prodeji rodinný dům 1+1 v obci Slavíč, Hranice. Jedná se o přízemní domek, nepodsklepený, V domě vstupní chodba, kuchyně a pokoj, nová koupelna s WC. Na domě provedeny opravy, nová plastová okna, betonové podlahy, rozvody elektrické energie. Dům je napojen na kanalizaci a obecní vodovod, topení v domě na pevná paliva a elektrickými přímotopy, ohřev teplé užitkové vody elektrickým bojlerem. Příjezd k domu po místní asfaltové silnici. Zastavěná plocha domu a nádvoří 472 m2, oplocená zahrada 444 m2. Dům vyžaduje rekonstrukci. Bez právních vad, nabídka č Tř. energ. náročnosti budovy G -6-

7 Lokalita Hranice - Hranice VII-Slavíč, okres Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Užitná plocha Výměra pozemku. 70,00 m2 916 m2 0,85 0,70 Celkový koef. KC 0,60 Celková cena Kč Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m2 Název: Prodej rodinného domu m2, pozemek m2 Nabízím k prodeji rodinný dům, zemědělskou usedlost na pozemku o velikosti 1753 m2. Nemovitost se nachází na jižním okraji zastavěné části místní části Hranice-Středolesí, která je vyhledávanou rekreační oblastí. Jedná se o rozsáhlou zemědělskou usedlost, která tvoří uzavřený zemědělský dvůr a stáří je odhadováno na 140 let. Hlavním objektem, který je převážně určený k rekonstrukci, je obytná část se stájí, která je jednopodlažním objektem provedeným tradičním způsobem vyzdívkou ze smíšeného zdiva (převážně z pálených cihel a kamene). Na celém objektu je sedlová střecha. V obytné části jsou umístěny 2 pokoje, kuchyně, předsíň, spíž a místnost, kde je společně umístěna prádelna, koupelna a kotelna. V pravém úhlu na obytnou část se stájí navazuje stavba původního skladu strojů. Na tento sklad strojů zase v pravém úhlu navazuje obytný objekt, který sloužil jako výměnek. Zde se nachází jeden pokoj, kuchyně, předsíň, komora a přístěnek, ve kterém je umístěn suchý záchod. Výměnek je částečně podsklepený. Vytápění obytné části je zajištěno etážovým vytápěním s kotlem na pevná paliva a původními rozvody s litinovými radiátory. Zdroj pitné vody je zajištěn z vlastní kopané studny. Lokalita Hranice - Hranice VIII-Středolesí, okres Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0, Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 150,00 m m Kč Kč/m2

8 Název: Prodej rodinného domu 250 m2, pozemek 493 m2 Rodinný dům Valšovice ležící 6km od města Hranice na Moravě, 4km od lázeňského centra Teplice nad Bečvou. Rodinný dům se skládá z vejminku 1+1, hlavní obytné části 1+1, dále komora, chodba a WC. Součástí domu je garážové stání, zděný chlév a zděná stodola. Vysoké podkroví umožňuje půdní vestavbu. Na pozemku je vlastní studna, elektrika 240/400V, plynová přípojka, kanalizace, obecní vodovod. Před domem zahrádka, za domem je zpevněný dvůr.možno přikoupit zahradu 1469m2. Lokalita Hranice - Hranice VI-Valšovice, okres Přerov Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj: Užitná plocha Výměra pozemku. 250,00 m2 493 m2 Celkový koef. KC 0,85 Celková cena Kč Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota -8- Upravená j. cena Kč/m Jednotková cena Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m Kč/m2 200,00 m Kč

9 D. REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění pozemků 1.1 Pozemek 2. Porovnávací ocenění ,00 Kč ,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Dvěstědvacetpěttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Cena tržní je stanovena na základě informací o prodejích obdobných nemovitostí v daném místě a čase porovnávací metodou. U inzerovaných nabídkových cen, u nichž je předpoklad, že při vyjednávaní o prodeji bývají tyto ceny sníženy o 10-20% jsou ceny upraveny koeficientem pramene ceny 0,85. Vzhledem ke skutečnosti, že předmětem dražby je pouze id. 1/2 nemovitosti ( horší prodejnost ) je porovnávací hodnota 1/2 snížena o 25%. práva ani závady s nemovitosti spojených nebyla zjištěna závady,které prodejem nemovitosti v dražbě nebyla zjištěna Z poskytnutých dokumentů nebyla zjištěna nebo doložena žádná nájemní práva třetích osob ani žádná omezení vlastnických práv. Odhadce předpokládá, že k předmětu ocenění nevážou žádné nájemní vztahy. V Přerově Ing. Ctibor Hošek Svépomoc IV/ Přerov telefon: hosek@egpa.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. Spr 4240/88 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 128/2016 znaleckého deníku. -9-

10 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 51/

11 E. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze Podklady a přílohy Výpis z KN první strana Kopii KM - dálkovým přístupem Mapa oblasti Foto

12 - 12 -

13 Kopie katastrální mapy ze dne Pozemek p.č. 52 v k.ú. č ortofoto

14 Mapa oblasti ze dne Pozemek p.č. 52 v k.ú. č Pozemek p.č. 52 v k.ú. č

15 - 15 -