ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č. 1395/2014 Ocenění nemovitých věcí: bytová jednotka č. 964/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 2477, vymezená v budově č.p. 964, zapsané na LV č. 2279, stojící na parcele st.č. 1056, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 514/10000 na společných částech bytového domu č.p. 964, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 524/10000 na parcele st.č o výměře 268 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1/12 na parcele 3383 o výměře 660m2, vedené jako ostatní plocha, zeleň, zapsané na LV č To vše v k.ú. Nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary. Objednatel posudku: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracovala: Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň Posudek obsahuje 15 listů. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Plzni

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady dodané objednatelem 1.3. Podklady zajištěné znalcem 1.4. Stanovení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 2.2. Strategie postupu ocenění 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 5.3. Doklady 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: bytová jednotka č. 964/1 zapsaná na listu vlastnictví č. 2477, vymezená v budově č.p. 964, zapsané na LV č. 2279, stojící na parcele st.č. 1056, zapsané na LV č Se spoluvlastnickým podílem o velikosti 514/10000 na společných částech bytového domu č.p. 964, zapsaného na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 524/10000 na parcele st.č o výměře 268 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 1/12 na parcele 3383 o výměře 660m2, vedené jako ostatní plocha, zeleň, zapsané na LV č To vše v k.ú. Nejdek, obec Nejdek, okres Karlovy Vary, vedeném u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary Podklady dodané objednatelem Objednávka na provedení odhadu Oznámeni o provedení odhadu ceny předmětu dražby Výpis z Katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Nejdek ze dne Podklady zajištěné znalcem Výpis z katastru nemovitostí LV č pro k.ú. Nejdek ze dne Informace z katastru nemovitostí LV č a LV č pro k.ú. Nejdek ze dne Kopie katastrální mapy ze dne Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí, jejich přeměření a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen řádné prohlídce předmětu ocenění, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z vnější prohlídky na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty. 1.4.Stanovení obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 1. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji, je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci Strategie postupu ocenění V našem případě hodnoceného majetku bude dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., 2 obvyklá cena určena porovnáním. V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitých věcí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena. Pro srovnávací metodu je čerpáno údajů z nabídek obdobných nemovitých věcí v inzertních realitních serverech, novinách a časopisech. Při současné situaci na trhu s nemovitými věcmi je velmi obtížné získávat objektivní údaje o realizovaných prodejích obdobných nemovitých věcí v dané lokalitě v množství dostatečném pro kvalitní užití srovnávací metody. U nemovitých věcí, jenž jsou inzerovány realitními kancelářemi v nabídkových cenách a které jsou velmi často oproti cenám nakonec realizovaným nadhodnocené, je počítáno s cenami upravenými adekvátně k jejich nadhodnocení. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitostí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou a tedy i obvyklou. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 2477 ze dne pro k.ú. Nejdek Smoláriková Lenka, Kollárova 964, Nejdek Dle informace z katastru nemovitostí LV 3977 ze dne pro k.ú. Nejdek SJM Berounský Aleš a Berounská Jiřina, Kollárova 964, Nejdek 1/12 Březina Ivo, Werichova 655/17, Nové Sady, Olomouc 1/24 Březina Miroslav, Malátova 427/8, Liberec XII-Staré Pavlovice, Liberec 1/24 SJM Bučko Luděk a Bučková Věra, Kollárova 964, Nejdek 1/12 Fábry Jan, Kollárova 964, Nejdek 1/12 Fabryová Anna, Kollárova 964, Nejdek 1/12 SJM Jetmar Radek Ing. a Jetmarová Hana Ing., 2/12 Jetmar Radek Ing., Jiráskova 705, Nejdek Jetmarová Hana Ing., Tisová 162, Nejdek 4

5 Petrovič Ivan, Lipová 1199, Nejdek 1/12 Pikorová Helena, Komenského 325, Nejdek 1/12 SJM Polák Josef a Poláková Veronika, Kollárova 964, Nejdek 1/12 Řezníčková Marie, Kollárova 964, Nejdek 1/12 Smoláriková Lenka, Kollárova 964, Nejdek 1/12 Adresa: Kollárova č.p. 964 Název katastrálního území: Nejdek Název obce: Nejdek Název okresu: Karlovy Vary List vlastnictví: LV č. 2477, 2279 a LV Restituční nároky, zástavní právo, věcná břemena, rizika, ochrana Na předmětu dražby váznou tato práva (viz. LV 2477 pro k.ú. Nejdek v příloze) Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní - zapsané v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu dražby neovlivňuje hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zaniká Poloha a charakteristika Bytový dům je postavený v zastavěné části obce Nejdek, při místní komunikaci, ul. U Kollárova v okrajové jižní části. Bezprostřední okolí je zastavěné převážně obdobnými bytovými domy a rodinnými domy. Okolí bytového domu je dostatečně prostorné, se vzrostlými stromy, zatravněné s možností parkování. Oceňovaný bytový dům je využíván pro bydlení (bez nebytových prostor). Hlavní vstup je orientován ze západní strany, bez zadního vstupu. Bytový dům je podsklepený (zvýšený suterén), má 2 nadzemní podlaží a podkroví, v každém podlaží čtyři bytové jednotky. Okolí a vnitřní prostory bytového domu jsou hodnoceny jako méně udržované. Objekt byl dán do užívání přibližně před 100 lety, je v původním, již zanedbaném stavu. Dům je napojen na veřejný vodovod, veřejnou kanalizaci, elektro, bez plynu (plyn v ulici). Dům je zděný, základy domu jsou betonové, obvodové a vnitřní stěny jsou zděné, stropy jsou pravděpodobně dřevěné trámové, střecha je sedlová, krytina plechová, klempířské konstrukce jsou provedeny z pozinkovaného plechu, schodiště je železobetonové. Povrchy omítnuty, bez výtahu. Nejdek patří do dřívějšího okresu Karlovy Vary a náleží pod Karlovarský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Karlovy Vary. Obec Nejdek se rozkládá asi patnáct kilometrů severozápadně od Karlovych Varů. Na katastrálním území tohoto menšího města má nahlášený trvalý pobyt asi 8450 obyvatel. Protéká zde říčka Rolava. Nejdek se dále dělí na deset části, konkrétně to jsou: Bernov, Fojtov, Lesík, Lužec, Nejdek, Oldřichov, Pozorka, Suchá, Tisová a Vysoká Štola. Obec je vzdálená přibližně 8 km od německých hranic. V obci mohou děti docházet na dvě základní školy vyššího stupně a rodiče malých dětí mohou také využít mateřskou školu. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hriště, stadion a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kino, kostel a hřbitov. V obci Nejdek má ordinaci několik praktických lékařů a několik stomatologů. Kromě toho je zde umístěn i ústav sociální péče, domov s pečovatelskou službou a domov důchodců. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž policejní stanice a poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Městem prochází železnice a je zde i železniční stanice. 5

6 Popis a stav objektů Bytová jednotka 1+0 (garsonka) se sociálním zázemím se nachází v 1 nadzemním podlaží bytového domu. Plocha bytu činí 29,54 m2. Vstup do bytu je ze společné chodby naproti schodišti, mírně vlevo. V bytě je předsíň (5,77m2), pokoj (18,16m2), komora (1,44m2), koupelna (2,69m2), WC (1,48m2). Vytápění bytu je pravděpodobně lokální kamny na tuhá paliva, okna plastová, v bytě je pravděpodobně kuchyňská linka, vana, umyvadlo, splachovací WC, podlahové krytiny pravděpodobně koberec, PVC, keramická dlažba. V bytě byla již dříve pravděpodobně provedena částečná rekonstrukce sociálního zařízení, kuchyně, koberec v pokoji, jinak se předpokládá původní, zhoršený až špatný, opotřebovaný stav bez oprav a bez údržby. K užívání bytu náleží sklep v suterénu domu o ploše 6,66m2. Pozemky K dané nemovitosti náleží spoluvlastnický podíl o velikosti 524/10000 na pozemku st.parc.č o výměře 268m2 (zastavěná plocha a nádvoří), který je celý zastavěný bytovým domem čp. 964 a spoluvlastnický podíl o velikosti 1/12 na pozemku parc.č o výměře 660m2 (ostatní plocha, zeleň), který je pozemkem okolo bytového domu, z větší části východně od bytového domu, pozemek je mírně svažitý, nezpevněný, je na něm parkováno (vjezd na něj přes závoru) a v jeho východní části stojí dřevěné a plechové kolny (nebylo zjištěno, kdo je postavil ani kdo je užívá). Ekonomická charakteristika Jedná se o nemovitost, bytovou jednotku ve zděném bytovém domě. Bytový dům i bytová jednotka jsou převážně v původním, zhoršeném stavu, u bytové jednotky se předpokládá celková rekonstrukce, byt je pravděpodobně trvale užíván k bydlení Výpočet Porovnání 1) Nejdek, okr.karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize Adresa: Nejdek (okres Karlovy Vary) Datum aktualizace: ID zakázky: N02283 Budova: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 3 Podlaží umístění: 3. podlaží Plocha užitná: 81 m 2 Plocha podlahová: 62 m 2 Sklep: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Telekomunikace: Telefon, Internet Elektřina: 230V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Zařízeno: Částečně Výtah: Ne Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+1, který se nachází ve 2. patře cihlového domu v Nejdku, ulice Nad Rolavou. Celková plocha bytu včetně podílu na půdě a sklepu je 81 m2. Byt prošel v minulosti částečnou rekonstrukcí a je vytápeň elektrickými přímtopy nebo krbovými kamny v bytě. K bytu náleží podíl na půdě a sklep. Byt, který je v osobním vlastnictví, je možné koupit jako investici a nechat byt dál užívat současného vlastníka jako nájemníka. 2) Nejdek, okr. Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Zlevněno: Kč za nemovitost včetně provize Původní cena: Kč za nemovitost Adresa: Jungmannova, Nejdek Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží počet: 3 včetně 1 podzemního Podlaží umístění: 1. podlaží Plocha užitná: 71 m 2 Plocha podlahová: 47 m 2 Sklep: 23 m 2 Parkovací stání: 4x Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice Zařízeno: Částečně Výtah: Ne 6

7 Popis: Prodej slunného bytu 2+1 v 1. nadz. podlaží cihlového domu v klidné lokalitě města Nejdek. Byt je po částečné rekonstrukci - rozvody elektřiny, vody a plynu, plastová okna, dlažba a obklady v koupelně, vest. skříň v ložnici, vlastní plynový kotel a bojler. K bytu náleží 3 sklepy. Před domem je společná zahrada, která je ideální k letnímu grilování. Výhodné financování vyřídíme zdarma. 3) Nejdek, okr. Karlovy Vary ,- Kč Nabídková cena Celková cena: Kč za nemovitost včetně provize, včetně právního servisu Adresa: Nejdek (okres Karlovy Vary) Datum aktualizace: Dnes ID zakázky: 0113 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží umístění: 2. podlaží Plocha užitná: 55 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální elektrické Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Internet, Kabelová televize Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Popis: Nabízíme k prodeji byt 2+1, v os. vlastnictví v Nejdku, Jungmannově ulici. Byt je ve druhém patře cihlového domu, v bytě je provedeno zateplení stěn a stropů, v bytě jsou plastová okna, vytápění bytu je zajištěno el. kotlem ( možno předělat na plyn ), ohřev vody bojlerem, v bytě jsou krbová kamna.k bytu náleží sklep. Byt je v celkově dobrém stavu, k nastěhování ihned. Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. byt Nejdek, okr. Karlovy Vary 0,85 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0, byt Nejdek, okr. Karlovy Vary 0,85 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0, byt Nejdek, okr. Karlovy Vary 0,85 1,00 1,00 1,00 0,80 0,80 0, maximum 4021 minimum 2501 průměr 3341 užitná plocha m2 29,54 porovnávací hodnota celkem Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Slovy: stotisíc Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: stotisíc Kč Jedná se o objekt, který byl postaven jako obytný. Poloha nemovitosti je v lokalitě, která je využívaná pro bydlení. Oceňovanou bytovou jednotku vzhledem k dispozičnímu uspořádání a její poloze v domě je vhodné využívat k bydlení. Na oceňovanou nemovitost je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit její silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky špatný stav, vhodný k rekonstrukci, poptávka po obdobných bytech v dané lokalitě je velmi malá. Při stanovení ceny obvyklé bylo přihlédnuto ke všem vlivů působícím na cenu obvyklou, zejména stavu objektu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví. Po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá stanovena, z důvodu obezřetnosti a možnosti negativního dopadu skutečnosti že v okolí není poptávka po obdobných nemovitostech, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: Slovy: sto tisíc korun českých ve výši: ,00 Kč V Plzni, Renáta Havířová Pod Stráží Plzeň 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne pod č.j.: Spr. 1101/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1395/2014 znaleckého deníku. 8

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaná tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebude mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 10

11 11

12 5.3. Doklady 12

13 13

14 14

15 15