ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 spoluvlastnického podílu : 1/2 na pozemcích p.č.807, p.č.808 s rodinným domem čp.119 a příslušenstvím v kat.území: Hřebeč, ul.palackého, obec: Hřebeč, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 1108/14 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit obvyklou cenu spoluvl.podílu: 1/2 na pozemcích p.č.807, p.č.808 s rodinným domem čp.119 a příslušenstvím v k.ú. a obci: Hřebeč, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům - spo.podíl: 1/2 Palackého Hřebeč Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Hřebeč Katastrální území: Hřebeč Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 1 50 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) č. V Pi 0,75 0,60 1,03 1,00 1,00 V 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 625,72 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.vaníčka Jiřího. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem při prohlídce dne informace sdělené p.vaníčkem Jiřím při prohlídce dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 1108/14) - exekuční příkaz ze dne žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na Magistrátě města Kladna dne : a/ projektová dokumentace přístavby a stavebních úprav RD čp.119

3 -3- z července r.2008 vypracovaná p.danielem Vlčkem b/ stavební povolení ze dne (č.j.výst.3624/08/330/bu) na přístavbu a stavební úpravy domu čp.119 c/ stavební povolení nástavby podkroví RD ze dne dle PD z 02/2005 vypracované p.petrou Piskáčkovou d/ garáž v r.1989 e/ v r.1989 nástavba jedné obytné místnosti f/ stavební plán přístavby schodiště a bytu v podkroví z r.1970 vypracovaný p.včelákem Jaroslavem g/ v r.1982 kotelna a uhelna h/ v r.1953 žádost o provedení oplocení - údaje zjištěné na OÚ Hřebeč dne : a/ v r.1999 plynofikace rodinného domu čp.119 b/ v r.1924 byl již rodinný dům postaven c/ v r.1952 žádost o provedení venkovní omítky na domě d/ v r.1982 vestavba koupelna a WC e/ v r.1948 rozšíření oken f/ v r.1973 plán garáže h/ stavební plány přístavby a stavebních úprav rodinného domu čp.119 z 07/ porovnatelné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě ze dne Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Z projektové dokumentace(r.2008) není provedena nástavba podkroví nad garáží (je rozestavěno: štít a část nadezdívky...);ostatní cca odpovídá skutečnosti(přízemní bytová jednotka nebyla zpřístupněna). 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl: 1/2 na pozemcích p.č.807, p.č.808 s rodinným domem čp.119 a příslušenstvím v severní části obce Hřebeč, ul.palackého. Příslušenství rodinného domu tvoří garáž, 1 vedlejší stavba, venkovní úpravy a trvalé porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.807, p.č.808

4 -4- B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Jedná se o spoluvlastnický podíl: 1/2, jenž je vždy obtížně prodejný...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav č. Pi -0,03 V -0,04 V 1,00 5 ndex trhu T P6 * (1 + Pi) 0,930 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití

5 -5-9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů -0,02 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 1,010 i2 Koeficient pp T * P 0, Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.807, p.č.808 Jedná se o pozemky přístupné po zpevněné komunikaci a s možností napojení na vodovod, kanalizaci, plynovod; nacházejí se v severní části obce Hřebeč, v ulici Palackého. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů č. V Pi 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 1,000 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,930 ndex polohy pozemku P 1,010 Celkový index T * O * P 0,930 * 1,000 * 1,010 0,939 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zatřídění Zákl. cena ndex Koef. Upr. cena

6 -6- [Kč/m2] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,72 Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 807 Výměra [m2] 283, ,00 507,00 [Kč/m2] 0, ,55 Jedn. cena [Kč/m2] 587,55 Cena [Kč] ,65 587, , ,85 2 m Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.119 Jedná se o rodinný dům, částečně podsklepený, se 2 nadzemními podlažími, se sedlovou střechou o mírném sklonu nad hlavní částí (eternit. vlnovky) Původní část byla postavena cca v r.1920 a postupně byl dům stavebně upravován a rekonstruován.rodinný dům má 2 samostatné bytové jednotky; bytová jednotka v přízemí nebyla v době prohlídky přístupná...! V suterenu je v části klenbový strop a v části monolitický, rovný; schodiště je s teracovým povrchem; okna jsou plastová. Přízemí je dispozičně členěno na chodbu se schodištěm, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, 2 pokoje, koupelnu s WC a komoru; ve 2.nadzemním podlaží je chodba, 2 pokoje, obytná kuchyň, koupelna s WC; v suterenu je kotelna (plynový kotel), chodba a sklad. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; vytápění je ústřední, teplovodní (plynový kotel etážový) ;ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem; 2 samostatné bytové jednotky mají oddělené měření energií. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy : přípojka vody, kanalizace elektro, plynu; zpevněné plochy, venkovní krb, oplocení; a také vedlejší stavba (chlívky, dílna) o rozměrech 8,50m*2,20m. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do obyvatel 95 let 2 453,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 9,25*8,80+2,30*5,70+8,40*2,50 2.nadz.podl.: 9,25*8,80+2,50*8,80 1.podz.podl.: 3,20*4,30+4,80*4,70+1,20*7,0 Název podlaží 1.nadz.podl.: 2.nadz.podl.: 1.podz.podl.: Obestavěný prostor Zastavěná plocha 115,51 m2 103,40 m2 44,72 m2 115,51 m2 103,40 m2 44,72 m2 Konstrukční výška 3,40 m 2,70 m 2,40 m

7 -7-1.nadz.podl.: 2.nadz.podl.: (9,25*8,80+2,30*5,70+8,40*2,50)*3,40 9,25*8,80*2,70+5,80*2,50*2,70+ 3,0*2,50*2,70/2 1.podz.podl.: 3,20*4,30*2,20+4,80*4,70*2,50+ 1,20*7,0*2,20 zastřešení: 9,25*8,80*1,40/2 podezdívka nep.č.: (115,51-44,72)*0,65 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 2,28 392,73 m3 269,06 m3 105,15 m3 56,98 m3 46,01 m3 869,93 m3 115,51 m2 263,63 m2 ZP1 ZP Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou úpravami. Koeficient pro stáří 95 let: s 1-5 * 95 0,525 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,700 0,833 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,930 č. Vi typ B V -0,01 0,02 0,08 0,10 1,00 či rozsáhlejšími stavebními

8 -8- ndex polohy pozemku P 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 2 453,- Kč/m3 * 0, ,35 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 869,93 m3 * 2 043,35 Kč/m3 * 0,930 * 1, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Garáž Jedná se o zděný objekt se sekčními vraty na el.pohon, využívaný jako garáž s dílnou...; dle stavebního povolení má býti nad garáží provedena nástavba podkroví, podlaha je betonová. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Garáž 37 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do obyvatel 3 roky 1 853,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,0*8,35 Název podlaží 1.nadz.podl.: Zastavěná plocha 41,75 m2 41,75 m2 Konstrukční výška 2,80 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (5,0*8,35)*(2,80) Obestavěný prostor - celkem: 116,90 m3 116,90 m3 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - řadová 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství 5. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu - Garáž nemá venkovní omítku a zadní dveře Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 3 roky: s 1-5 * 3 0,985 5 č. Vi typ B -0,01 0,10-0,01-0,05 1,00

9 -9- ndex vybavení V (1 + Vi) * V6 * 0,985 1,015 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,930 ndex polohy pozemku P 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 1 853,- Kč/m3 * 1, ,79 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 116,90 m3 * 1 880,79 Kč/m3 * 0,930 * 1, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem ,- Kč Cena staveb celkem ,- Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.808 Jedná se o smíšené trvalé porosty na p.č.808; oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Kč m2 m2 Kč * Trvalé porosty na p.č zjištěná cena ,00 224, ,89 0, , ,- Kč Cena porostů celkem Pozemky p.č.807, p.č výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem 4 583,- Kč ,85 Kč * 1/2 Pozemky p.č.807, p.č zjištěná cena ,- Kč

10 C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.807, p.č ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty) : ,- Kč ,- Kč Uskutečněný prodeje přímo v obci Hřebeč v r nemám k dispozici, a proto jsem provedl porovnání s uskutečněnými prodeji rodinných domů z mojí databáze v okrese Kladno: 1/ Rodinný dům čp.127, Dřetovice...05/ ,1 mil.kč (zast.plocha...138m2, obest.prostor...561m3, přízemní rodinný dům bez podkroví, částečně podsklepený, původní část z r.1922, později přístavba a modernizace, garáž vedle domu, 2 vedlejší stavby, ústřední vytápění s plynovým kotlem, poloha na okraji obce, kanalizace do septiku, pozemky celkem m2) 2/ Rodinný dům čp.5, Doksy u Kladna,ul.V.Melena...07/ ,0 milkč (zast.plocha...105,4m2,obest.prostor...792m3, užíváno od r.1988, přízemní s podkrovím, částečně podsklepený, původní dřevěná okna, částečně zanedbaná údržba, pozemky celkem...427m2) 3/ Rodinný dům čp.273, ul.sadová, Buštěhrad...06/ ,5 mil.kč (zast.plocha...130,8m2,obest.prostor...891,8m3, původní část domu z r.1900, dům před celkovou rekonstrukcí, bez vytápění, poloha v severním svahu, pozemek pouze...237m2 ) 4/Rodin.dům čp.279, ul.karlovarská, Kamen.Žehrovice..10/ ,15mil.Kč (zast.plocha...78,6m2, obest.prostor...396m3, původní část domu z r.1930, v r.2011 rekonstruován a modernizován do dnešní podoby, včetně zateplení domu, studna, přístřešek, vedl.stavba, venkovní krb, pozemky celkem...289m2)

11 Dále jsem provedl porovnání se současnými 5 porovnatelnými nabízenými prodeji v této lokalitě (jsou uvedeny v příloze č.5), jsou nabízeny v cenovém rozsahu cca 1,88mil.Kč - 4,22 mil.kč (u těchto nabízených prodejů uvažuji se skutečností, že prodejní ceny jsou nižší tj.cca % z nabízených cen...!). Na základě analýzy trhu s nemovitostmi, po uvedeném porovnání a zhodnocení skutečnosti, že spoluvlastnický podíl: 1/2 je vždy obtížně prodejný..., mohu konstatovat, že dle mého názoru: Tržní hodnota 1/2 nemovitosti ,-Kč (slovy:jedenmilionpadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené (např. nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna. Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2015.

12 Rodinný dům čp.119, Hřebeč, ul.palackého, okres: Kladno Pohled severozápadní(uliční) Pohled severní

13 Pohled jižní (zadní) Vedlejší stavba Garáž

14 nadzem.podlaží - pokoj