ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 spoluvlastnického podílu :1/4 na pozemku st.p.č.326 s rodinným domem čp.270 a příslušenstvím v kat.území : Unhošť, obec: Unhošť, ul.nekázanka, okres:kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun - č.j. 015 EX 6635/2014 Palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 11 včetně titulního listu a 12 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl : 1/4 na pozemku st.p.č.326 s rodinným domem čp.270 a příslušenstvím v k.ú. a obci : Unhošť, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl:1/4 Adresa předmětu ocenění: Nekázanka Unhošť Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Unhošť Katastrální území: Unhošť Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,80 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn I 1,00 O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 720,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.václava Zajíčka, p.jiráskové Vlasty. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výměry a skutečnosti zjištěné na místě dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - výpis z katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne Exekutorského úřadu Beroun pod č.j.015 EX 6635/ podklady zapůjčené spoluvlastníkem p.vlastou Jiráskovou: a/ plán plynofikace domu čp.270 z 04/1991 vypracovaný p.karlem Suchým

3 - 3 - b/ plány ústředního vytápění z 11/1988 vypracované Ing.Pavlem Hoškem c/ ocenění domu čp.270 ze dne vypracované MěstNV Unhošť - údaje zjištěné na MěstÚ Unhošť dne : a/ v r.1891 žádost o stavbu domu b/ povolení stavby rodinného domu ze dne c/ v r.1900 plán chléva při domě čp.270 d/ plány ústředního vytápění z r.1988 e/ v r.1990 dokončení ú.t. a přístavby kotelny f/ plynofikace rodinného domu v r.1991 g/ stavební povolení kanalizační přípojky ze dne h/ v r.1996 rekonstrukce kolny, oprava podlahy, omítek, střechy, výměna vrat ch/ územní souhlas rekonstrukcí střechy rodinného domu čp.270 (nový krov a krytina) ze dne vydaný MěstÚ Unhošť pod č.j.4251/08/výst. - porovnatelné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě ze dne Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.3 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl:1/4 na pozemku st.p.č.326, s rodinným domem čp.270 a příslušenstvím v severozápadní části města Unhošť, v ulici Nekázanka; příslušenství rodinného domu tvoří garáž a venkovní úpravy. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.326 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00

4 - 4 - poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl 1/4 je vždy velmi obtížně prodejný...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,950 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,070 Koeficient pp = I T * I P = 1, i = 2 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č.326

5 - 5 - Jedná se o pozemek přístupný po zpevněné komunikaci; s možností napojení na plynovod, elektroinstalaci, kanalizaci, vodovod; nachází se v severozápadní části města Unhošť, v ulici Nekázanka. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,070 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,950 * 1,000 * 1,070 = 1,017 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,24 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zast.plocha a nádvoří st ,00 732, ,48 Stavební pozemek - celkem 227, ,48 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.270 Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, se sedlovou střechou s taškovou krytinou, nepodsklepený, bez podkroví.

6 - 6 - Rodinný dům byl postaven cca v r.1892, v r byla přistavěna kotelna a provedeno ústřední vytápění s plynový kotlem, v r byl proveden nový krov a položena nová pálená krytina. Obvodové zdivo je smíšené s dodatečným zateplením polystyrenem (o tl.5cm), o celkové tloušťce cca 65cm; strop je s rovným podhledem; schodiště je betonové (bez zábradlí); okna jsou v části vyměněna za plastová, v jednom pokoji a kuchyni jsou okna dřevěná, dvojitá. Přízemí je dispozičně členěno na verandu, chodbu, 2 pokoje, kuchyň, koupelnu s WC a schodiště; nad přízemím je půdní prostor (částečně rozestavěn příčkami...). Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (380,220V), plynovod, kanalizaci, vodovod; vytápění je ústřední, teplovodní (plynový kotel), ohřev TUV je zajištěn el.bojlerem; v kuchyni je plynový sporák; V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy standardního rozsahu: přípojky elektro, plynu, kanalizace, vody; plotová uliční zeď, plotová vrata, zpevněné plochy z keramické dlažby (22m 2 ) a betonové zámkové dlažby (15m 2 ). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 124 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 926,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,90*15,80+2,20*2,65+2,60*2,70 = 106,07 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 106,07 m 2 3,30 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 5,90*15,80*3,30+2,20*2,65*2,60+ = 341,74 m 3 2,60*2,70*2,70 zastřešení: 5,90*15,80*(0,50+2,30/2) = 153,81 m 3 zapuštěný prostor 2,50*2,15*0,80 = 4,30 m 3 kotelny: Obestavěný prostor - celkem: = 499,85 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 106,07 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 106,07 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou I typ A

7 Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a stavby IV 0,04 zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - významně zvyšující cenu - V části V 0,10 rodinného domu jsou vyměněna původní okna dřevěná, dvojitá za plastová; je provedena nová střecha s krytinou a částečně rozestavěno podkroví...! 13. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,00 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 124 let: s = 1-0,005 * 124 = 0,380 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 13 * 0,700 = 0,868 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 926,- Kč/m 3 * 0,868 = 2 539,77 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 499,85 m 3 * 2 539,77 Kč/m 3 * 0,950 * 1,070= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Garáž Jedná se o zděný objekt s částečně zanedbanou údržbou (opadává stropní omítka...); jsou zde kovová vrata s dřevěnou výplní, strop je z ocel.nosníků a desek hurdis; podlaha je betonová, krytina je asfaltovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 37 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad do

8 - 8 - obyvatel Stáří stavby: 60 let Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 26): 1 275,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 5,65*4,80 = 27,12 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 27,12 m 2 2,40 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (5,65*4,80)*(2,40) = 65,09 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 65,09 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II typ B střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl cm II 0,00 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II -0,02 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou - III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: s = 1-0,005 * ( )= 0,825 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 6 * 0,825 = 0,680 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,950 Index polohy pozemku I P = 1,070 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 275,- Kč/m 3 * 0,680 = 867,- Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 65,09 m 3 * 867,- Kč/m 3 * 0,950 * 1,070= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč

9 - 9 - Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp ,- Kč Garáž ,- Kč Stavby na pozemku - celkem ,- Kč Pozemky - celkem ,48 Kč Pozemek st.p.č výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,48 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemek st.p.č zjištěná cena = ,- Kč

10 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek st.p.č ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty): ,- Kč Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po vyhodnocení současných porovnatelných nabídek k prodeji celých rodinných domů v této lokalitě; při skutečnosti obtížného prodeje spoluvlastnického podílu 1/4 (ponížení na cca 85% ze zjištěné ceny...) konstatuji, že dle mého názoru je : Tržní hodnota-spol.podíl: 1/ ,-Kč (slovy:třistadvacettisíckč) Jednotlivá práva a závady (nájemní smlouvy, věcná břemena) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné,

11 průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2016. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Snímek katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.860 ze dne Porovnatelné nabídky k prodeji RD v této lokalitě ze dne