ZNALECKÝ POSUDEK. č.47/8017/2018

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č.47/8017/2018 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku čís. parcely 2758/3 (LV 5156) a podílu o velikosti 1/63 na pozemcích čís. parcel 2758/1 a 2758/2 (LV 5105), k.ú. Podmokly, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 47/8017/2018 LV no.: 5156, 5105 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemek čís. parcely 2758/3 (LV 5156) a podíl o velikosti 1/63 na pozemcích čís. parcel 2758/1 a 2758/2 (LV 5105), k.ú. Podmokly, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: ul. U sv. Jana, Děčín VI-Letná, Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitostí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura: Kč nebyla stanovena Kč Kč Market value Tržní hodnota Common price Obvyklá cena Quick sale (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK zahrádkářská chata venkovní úpravy zastavěné území, zóna individuální rekreace úplná, odpovídající velikosti města MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (average): Znehodnocení: m 2 m 2 nestanoven m 3 70 % Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Type: Druh: Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: Office area: Kancelářské plochy: Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: Kč Kč nestanoveno Kč 2758/3, 2758/1, 2758/2 427 m 2, podíl 1/63 (z 1570 m 2 ) tj. cca 25 m 2, podíl 1/63 (z 93 m 2 ) tj. cca 1 m 2 zahrada 350,- Kč/ m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 A. NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Dražbyprost s.r.o., Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou ve vlastnictví Františka Říhy, 17. listopadu 362/15, Děčín I Děčín, Děčín. Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou v podílovém spoluvlastnictví Františka Říhy, 17. listopadu 362/15, Děčín I Děčín, Děčín podíl 1/63. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, předkupní právo a omezení dispozičních práv (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). V části C listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, předkupní právo a omezení dispozičních práv (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listů vlastnictví č a 5105 není vlastnické právo k nemovitým věcem omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva exekutorská (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). V části C listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva exekutorská (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Při prohlídce na místě bylo zjištěno, že na pozemku čís. parcely 2758/3 se nachází stavba vzhledu zahrádkářské chaty, neevidovaná v katastru nemovitostí a nezakreslená do katastrální mapy), nezastavěná část pozemku je užívána jako zahrada, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Pozemek čís. parcely 2758/1, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada, ve skutečnosti se jedná o zatravněný pozemek užívaný jako přístupová komunikace k jednotlivým zahradám. Na pozemku čís. parcely 2758/2, evidovaném v katastru nemovitostí v druhu zahrada, se nachází nádrže na užitkovou vodu. Weak points / slabé stránky: - zahrada a exteriér stavby zahrádkářské chaty vykazuje známky zanedbané údržby Strong points / silné stránky: - nebyly zjištěny Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5156, prokazující stav evidovaný k datu b/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 5105, prokazující stav evidovaný k datu c/ katastrální mapa pro část k.ú. Podmokly, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí d/ zjištění při prohlídce na místě - 3 -

4 Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla na základě oznámení společnosti Dražbyprost s.r.o. ze dne svolána na den , 16:00 hodin. V uvedeném termínu konání prohlídky nemovitých věcí nebyly nemovité věci zpřístupněny a provedení prohlídky tak nebylo umožněno. Z uvedeného důvodu je ocenění provedeno dle 13 odst. 3) zákona č. 26/2000 Sb. (zákon o veřejných dražbách), a to na základě dostupných údajů

5 B. POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Podmokly Ú Kód obce : Název obce : Děčín Ú Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0421 C Název okresu : Děčín Ú Název kraje : Ústecký Ú Poloha v obci : Obytná zóna O Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2006 je městem statutárním. disponuje rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Statutární město Děčín leží na severu Čech asi 110 km severně od centra hlavního města Prahy, 25 km severně od Ústí nad Labem a 14 km jižně od hranice se SRN (hraniční přechod Hřensko Schmilka) na soutoku Labe, Ploučnice (pravý přítok) a Jílovského potoka (levý přítok). Území Děčína je velmi rozlehlé a členité, rozkládá se na rozhraní 3 větších horských celků Děčínských stěn, Labských pískovců a Českého středohoří. V současnosti se Děčín skládá z 22 katastrálních území, na kterých leží 35 místních částí, místní části jsou číslované. Po dopravní stránce je statutární město Děčín velmi dobře dostupné, je významným říčním přístavem, důležitou železniční křižovatkou a leží na křižovatce několika významných silničních tahů. V Děčíně se střetávají silnice I. třídy I/13 a I/62. I/13 protíná celé severní Čechy a spojuje Podkrušnohorskou oblast s Libereckým krajem. I/62 vede z hraničního přechodu Hřensko přes Děčín do Ústí nad Labem. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Děčín patří mezi nejdůležitější železniční uzly v severních Čechách. Stýká se zde pět železničních tratí, prochází jím i 1. železniční koridor. Plavba po Labi se v současnosti používá zejména pro přepravu nákladů. V děčínském Loubí se nachází největší český přístav s překladištěm. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí na západním okraji zahrádkářské kolonie Radost, u křižovatky ulic Jiřího z Poděbrad a U sv. Jana, v městské části Děčín VI-Letná s převažující zástavbou rekreačních objektů a rodinných domů. Centrum města je vzdáleno přibližně 3 km. V lokalitě je rozvod elektrického proudu a užitkové vody (nádrže v kolonii zásobené studnou). Short description property / stručný popis majetku Zahrádkářská chata (stavba nezapsaná v katastru nemovitostí): Zahrádkářská chata je samostatně stojící stavba s jedním nadzemním podlažím, situovaná na jihozápadním okraji pozemku čís. parcely 2758/3, k.ú. Podmokly. Stavba není evidovaná v katastru nemovitostí ani zakreslená do katastrální mapy. Dispoziční řešení: Z důvodu neumožnění prohlídky nebyla zjištěna vnitřní dispozice stavby. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce pravděpodobně zděné, střecha je sedlová s krytinou z plechových šablon, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, fasádní omítky jsou hladké, okna jsou dřevěná. Konstrukční řešení a vybavení vnitřních prostor chaty nebylo z důvodu neumožnění provedení prohlídky zjištěno. Stáří a stavební stav: Přesné stáří oceňované stavby zahrádkářské chaty nebylo zjištěno, její stáří ke dni ocenění odhadujeme na přibližně 30 let. Na chatě nejsou zvnějšku patrné žádné statické nebo jiné vážnější stavební závady, provedení je však zjevně laické, s využitím již dříve použitého materiálu (např. střešní krytina) a na exteriéru je výrazně patrný vliv zanedbané údržby. Stavební stav ostatních konstrukcí a interiéru stavby z důvodu neumožnění prohlídky nebyl zjištěn, předpokládáme obdobně laické provedení, rovněž se zanedbanou údržbou

6 Další stavby v příslušenství: Další stavby v příslušenství (tzv. venkovní úpravy) tvoří zpevněné plochy, oplocení apod. Stavby v příslušenství chaty (venkovní úpravy) nejsou samostatně oceněny, jsou však zohledněny ve výsledné obvyklé ceně. Pozemky: Pozemek čís. parcely 2758/3, k.ú. Podmokly, o výměře 427 m 2, je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jedná se o pozemek užívaný jako zahrada, na pozemku je stavba zahrádkářské chaty s příslušenstvím, součástí pozemku jsou trvalé porosty. Pozemek čís. parcely 2758/1, k.ú. Podmokly, o výměře 1570 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jde o zatravněný pozemek sloužící jako přístupová komunikace k jednotlivým zahradám v areálu zahrádkářské kolonie Radost. Pozemek čís. parcely 2758/2, k.ú. Podmokly, o výměře 93 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí v druhu zahrada. Jde o zatravněný pozemek, na pozemku se nachází nádrže na užitkovou vodu. Pozemky jsou rovinné konfigurace, mírně svažité s východní orientací. Pozemky jsou přístupné z veřejně přístupných pozemků, ulic Jiřího z Poděbrad a U sv. Jana, ve vlastnictví Statutárního města Děčín, se sídlem Mírové nám. 1175/5, Děčín IV-Podmokly, Děčín. Tvary pozemků a jejich vzájemné uspořádání jsou patrné z kopie katastrální mapy v příloze. ZÁVĚREČNÁ ANALÝZA Pro stanovení odhadu obvyklé ceny za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu ocenění vycházíme zpravidla z věcné hodnoty, výnosové hodnoty a porovnávací hodnoty. Podle přiložené analýzy byly výše uvedené hodnoty stanoveny takto: Věcná hodnota (pouze přibližně) Kč Výnosová hodnota: nebyla stanovena Porovnávací hodnota: Kč Věcná hodnota majetku byla stanovena vzhledem k neumožnění přístupu a prohlídky pouze přibližně, odhadem ceny stavby a ceny pozemků. Výnosová hodnota stanovena nebyla, u pozemků v zahrádkářských koloniích není dosahování výnosů, např. pronajímáním relevantní. Porovnávací hodnota majetku byla stanovena na základě porovnání s nabídkami srovnatelných nemovitých věcí ve srovnatelných lokalitách města. Při stanovení obvyklé ceny oceňovaného majetku byla dána přednost porovnávací hodnotě stanovené porovnávací metodou na základě údajů o aktuálních nabídkách srovnatelných nemovitostí

7 C. HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) nemovitých věcí - pozemku čís. parcely 2758/3 a podílu o velikosti 1/63 na pozemcích čís. parcel 2758/1, 2758/2, k.ú. Podmokly, v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsaných na listech vlastnictví č a 5105 u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Děčín, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění celkem Slovy: Jednostosedmdesáttisíc Kč ,- Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, předkupní právo a omezení dispozičních práv (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). V části C listu vlastnictví č (výpis prokazující stav evidovaný k datu ) jsou evidována zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce, zahájení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, předkupní právo a omezení dispozičních práv (podrobněji v části C listu vlastnictví č v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listech vlastnictví č a Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 47/8017/2018. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 10. března

8 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 47/8017/2018 LV no.: 5156, 5105 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 zahrádkářská chata nestanoven odhadem Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč /3 zahrada 427, /1 zahrada 24, /2 Lands subtotal - Pozemky mezisoučet zahrada 1, Comments Komentář podíl o velikosti 1/63 podíl o velikosti 1/63 Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota Není stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Realizovaná / Datum prodeje / Obestavěný Celková cena Plocha pozemků Cena pozemků nabídková cena nabídky prostor za pozemky Total price of buildings built-up space Celková cena obestavěného prostoru Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Price of buildings Cena za objekty Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč/m 2 1 Zahrada, Děčín IV-Podmokly ,00 III-18 nestanoven ,00 0, Zahrada, Děčín III-Staré Město Zahrada, Děčín XXII- Václavov Comments Komentář 1) zahrada v osobním vlastnictví se zahrádkářskou chatkou, užitková voda, pozemek je bez el. energie (možnost napojení cca 100m) ,00 III-18 nestanoven ,00 0,90 2) zahrada v osobním vlastnictví se zahrádkářskou 412 chatkou,skleník, užitková voda je rozvedena po pozemku hadicemi, možnost napojení na 3) zahrada v osobním ,00 III-18 nestanoven ,00 0,80 vlastnictví, pergola, dřevěná 322 kůlna, přípojka elektřiny a pitná i užitková voda 1) nabídka realitní kanceláře ORIONIS realitní kancelář, Chomutov 2) nabídka realitní kanceláře M&M reality, Praha 3) nabídka realitní kanceláře Vesta realitní kancelář, Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,239 mil.kč Není stanovena 0,170 mil.kč 0,170 mil.kč

9

10

11

12

13

14 Přístupová komunikace Vstup na pozemek čís. parcely 2758/3 Pozemek čís. parcely 2758/3 Pozemek čís. parcely 2758/3