ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2017 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 a spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 nemovitých věcí: St. parcela č. 14 o výměře 2162 m2, zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Stradonice, č.p. 8, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 14 Parcela č. 12/1 o výměře 151 m2, ostatní plocha zapsané na LV č. 473, pro k.ú. Stradonice u Nižboru, obec Nižbor, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 21 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 a spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 nemovitých věcí: St. parcela č. 14 o výměře 2162 m2, zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Stradonice, č.p. 8, bydlení Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 14 Parcela č. 12/1 o výměře 151 m2, ostatní plocha zapsané na LV č. 473, pro k.ú. Stradonice u Nižboru, obec Nižbor, okres Beroun, u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 473 pro k.ú. Stradonice u Nižboru ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, byl přítomen, prohlídka byla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky, měření a sdělení na místě samém, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku 3

4 nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 473 ze dne pro k.ú. Stradonice u Nižboru Cihelka Petr, Dobrovského 1011/1, Beroun-Město, Beroun 1/3 SJM Cihelka Pavel a Cihelková Drahoslava, Stradonice 8, Nižbor 1/3 SJM Cihelka Petr a Cihelková Martina, Stradonice 8, Nižbor 1/3 Adresa: Stradonice čp. 8 Název katastrálního území: Stradonice u Nižboru Název obce: Nižbor Název okresu: Beroun List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 473 pro k.ú. Stradonice u Nižboru) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Cihelka Petr Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné Zahájení exekuce - Cihelka Petr Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o stavbu bytového domu v obci Nižbor, samostatná, nesrostlá část Stradonice v centrální části Stradonic, při místní zpevněné komunikaci (parc.č. 610/20 ve vlastnictví Obec Nižbor), v blízkosti řeky Berounky, dle databáze Aquarius s rizikem povodně 2. Bezprostřední okolí je běžně prostorné, v okolí jsou převážně rodinné domy. Bytový dům je samostatně stojící, Vjezd na pozemek je zděnou bránou z jihovýchodní strany, vstup do domu přistavěným zádveřím je ze severozápadní strany. Severně od rodinného domu stojí na hranici pozemku původní chlívky, dnes sklady a garážování, severozápadně od rodinného domu stojí původní stodola a na jihozápadní hranici pozemku stojí původní kolny, které jsou z části zborcené. Zákres staveb v katastrální 4

5 mapě neodpovídá skutečnosti. Jihovýchodně před domem je předzahrádka. Odkanalizování splaškových vod do betonové jímky na vyvážení, voda ze studny, přípojka elektro provedena, plyn zaveden. Nižbor se nachází v okrese Beroun a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Beroun v dojezdové vzdálenosti cca 9,5km, dojezdová vzdálenost do Prahy je cca 30km. Trvalý pobyt má v Nižboru hlášeno 2017 obyvatel, V obci je Veřejný vodovod, kanalizace, plynofikace, pošta, mateřská škola, základní škola nižšího stupně, ordinace lékaře, sportoviště, autobusová a železniční doprava. Samostatná, nesrostlá část Stradonice je od Nižboru vzdálena cca 2km a je bez vybavenosti Popis a stav objektů Bytový dům čp. 8, součást pozemku st.parc.č. 14 Jedná se o bytový dům podsklepený, který má dvě nadzemní podlaží a nevyužité podkroví. V suterénu domu jsou sklepy, v nadzemních podlažích jsou byty, v každém dva. Obytné plochy domu 1 NP (přízemí): byt 1+1 plocha (m2) podlaha byt 2+1 plocha (m2) podlaha chodba 5,00 plovoucí chodba 3,40 plovoucí sociální zařízení 6,60 ker.dlažba kuchyně 12,40 prkna kuchyně 12,40 plovoucí sociální zařízení 9,00 ker.dlažba spíž 2,25 plovoucí pokoj 19,80 prkna pokoj 21,10 plovoucí pokoj 18,60 prkna celkem 47,35 63,20 2 NP (1 patro): byt 3+1 plocha (m2) podlaha byt 0+1 chodba 4,20 PVC odhadem, nebyll zpřístupněn kuchyně 13,70 ker.dlažba, PVC obývací pokoj 22,15 prkna pokoj 19,60 prkna pokoj 21,25 plovoucí sociální zařízení 7,70 ker.dlažba, PVC celkem 88,60 26,25 Bytový dům má zastavěnou plochu 185m2, přistavěné zádveří 13m2, obestavěný prostor informativně 2200m3, čistou obytnou plochu 225m2, užitnou plochu odhadem celkem (bez suterénu) 280m2. Popis převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, bez izolace proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce zděné, stropní konstrukce klenbové, betonové a dřevěné trámové, schody betonové, konstrukce krovu dřevěná sedlová s polovalbou, krytina eternitová, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, keramické obklady na sociálních zařízeních a za kuchyňskými linkami, okna dřevěná, dveře náplňové, vytápění ústřední plynovými kotli kombinovanými s ohřevem vody v každém bytě, na sociálních zařízeních umyvadla, vany, sprchové kouty, WC, v kuchyních kuchyňské linky se sporáky, rozvody instalací běžně provedené. Stáří bytového domu je od roku 1906, v poslední době byly vyměněny okna a provedeny modernizace bytů, jinak je bytový dům převážně v 5

6 původním stavu, v poslední době již bez oprav a bez údržby (dožilá střešní krytina a klempířské prvky, vnější omítky, nedokončené přistavěné zádveří, suterén ve zhoršeném stavu, chodba se schodištěm v horším stavu apod.). Původní chlívky Jedná se o původní zděné chlívky na severovýchodní hranici pozemku, jsou nepodsklepené, přízemní, bez využitého podkroví, základy mělké, svislé konstrukce zděné, stropy částečně ocelové nosníky s dřevěnými trámky, částečně bez stropů, krov dřevěný, krytina eternitová a tašková, klempířské prvky pozinkované, povrchy omítnuty, podlaha betonová, dveře dřevěné a svlakové, vrata dřevěná, okna jednoduchá, částečně chybí, bez přípojek inž. sítí, bez rozvodů instalací. Původní chlívky jsou užívané pro skladování a garážování, některé části byly uzamčené, nebylo možné je prohlédnout. Chlívky jsou již dlouhou dobu bez oprav a bez údržby, v horším až špatném stavebně technickém stavu. Zastavěná plocha 200m2. Stodola Stodola stojí severovýchodně od rodinného domu, je nepodsklepená, přízemní bez využitého podkroví, základy mělké, svislé konstrukce zděné, stropy nejsou, krov dřevěný, krytina tašková, klempířské prvky chybí, povrchy omítnuty, podlaha betonová a hliněná, vrata dřevěná, ostatní chybí. Stodola je prázdná, bez využití. Zastavěná plocha 250m2. Sklady Původní sklady stojí na jihozápadní hranici pozemku. Sklady byly původně zděné s pultovou střechou, nyní jsou zborcené. Zastavěná plocha informativně 80m2. Studna Původní kopaná studna hloubky dle sdělení 12m. Venkovní úpravy Venkovní úpravy v minimálním rozsahu zpevněné plochy, jímka, neudržovaný bazén, oplocení apod.. Pozemek - st.parc.č. 14 o výměře 2162m2, zastavěná plocha a nádvoří - zastavěný bytovým domem a ostatními stavbami, nezastavěná část je volným pozemkem zahrady mezi stavbami a za stodolou, zahrada je rovinná, zatravněná, běžně udržovaná. - parc.č. 12/1 o výměře 151m2, ostatní plocha je pozemek před bytovým domem, do ulice, původní předzahrádka, dnes již spíše neudržovaný, oplocený dožilým pletivem. Užitná plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem 280m2 185m2 2313m2 Ekonomická charakteristika Dle sdělení jsou oba byty v 1 NP (přízemí) již prázdné, neobydlené a oba byty v 2 NP (patře) jsou užívané k bydlení. Byty v bytovém domě byly již dříve modernizované a jsou v běžném, dobrém stavu, bytový dům celkově je ve zhoršeném stavu. 6

7 3.2. Výpočet Porovnání 1) Kublov, okr. Beroun ,- Kč Kupní cena, prodej 01/2016 Samostatně stojící, částečně podsklepený, přízemní rodinný dům s využitým podkrovím. Zastavěná plocha 135m2, užitná plocha 200m2. Stodola, kolna. Pozemky celkem 1285m2. 2) Nižbor, okr. Beroun ,- Kč Kupní cena, prodej 09/2016 Dvoupodlažní rodinný dům bez využitého podkroví, veřejný vodovod, jímka, plyn, vytápění ústřední. Zastavěná plocha 125m2, užitná plocha 185m2, pozemky celkem 2327m2. 3) Hýskov, okr. Beroun ,- Kč Kupní cena, prodej 11/2016 Podsklepený rodinný dům přízemní s využitým podkrovím, veřejný vodovod, jímka, bez plynu, vytápění ústřední. Zastavěná plocha 100m2, užitná plocha 150m2, pozemky celkem 464m2. 4) Tetín, okr. Beroun ,- Kč Kupní cena, prodej 05/2017 Podsklepený rodinný dům dvoupodlažní se dvěma byty, veřejný vodovod, jímka, plyn zaveden, vytápění ústřední. Zastavěná plocha 7

8 78m2, užitná plocha 125m2, pozemky celkem 832m2. 5) Křivoklát, okr. Beroun ,- Kč Nabídková cena RD s dvěma bytovými jednotkami, Křivoklát.V domě dvě bytové jednotky 2+1 s příslušenstvím a s obytnou plochou celkem 120 m2,nebytová plocha v domě 100 m2. Možnost využití půdy. Bytová jednotka v prvním nadzemním podlaží po rekonstruci. Obě bytové jednotky jsou v současné době pronajaty. Přípojka vody z vlastní studny na pozemku jiného vlastníka, přípravuje se výstavba obecního vodovodu a kanalizace. Přípojka kanalizace v současné době do vlastní žumpy. Topení - elektrokotel společný pro obě bytové jednotky, ohřev teplé vody boilerem v každé bytové jednotce samostatně. Možnost dokoupit pozemek parc. č. 21/1 o ploše 724 m2, případně i sousední dům. Perspektivní nemovitost v CHKO Křivoklátsko, veškerá občanská vybavenost v místě, rychlé spojení do Prahy.Celková cena: Kč za nemovitost ID zakázky: 034-N02193 Aktualizace: Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: V bloku Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 138 m 2 Užitná plocha: 240 m 2 Plocha pozemku: 329 m 2 Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední elektrické Odpad: Septik Elektřina: 400V Energetická náročnost budovy: Třída F - Velmi nehospodárná Ukazatel energetické náročnosti budovy: 383,0 kwh/m^2 za rok Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce Obvyklá cena (dále OC) spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat. Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení OC spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. Nekomerční nemovitosti:- většinový podíl -snížení aritmetického podílu o cca % - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca % 8

9 hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. Kublov, okr. Beroun 1,00 1,00 1,00 0,90 1,15 1,00 0, Nižbor, okr. Beroun 0,85 1,00 1,00 0,90 1,20 1,00 0, Hýskov, okr. Beroun 0,85 1,00 1,10 0,90 1,00 1,00 0, Tetín, okr. Beroun 0,85 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0, Křivoklát, okr. Beroun 0,85 1,00 1,15 1,00 1,20 0,85 0, minimum 8740 maximum průměr užitná plocha m2 280 porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl ve výši 1/ koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu Kp = 0, spoluvlastnický podíl ve výši 2/ koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu Kp = 0, Porovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 po zaokrouhlení: ,00 Kč Porovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 po zaokrouhlení: ,00 Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč Rekapitulace Porovnávací hodnota: Porovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/3 po zaokrouhlení: ,00 Kč Porovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 2/3 po zaokrouhlení: ,00 Kč Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč

10 Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky byty v bytovém domě po modernizaci Slabé stránky poloha bez občanské a technické vybavenosti, horší stav bytového domu, objemově nadměrné ostatní stavby, které jsou ve špatném stavu Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. bytovými domy je méně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z databáze a aktuální inzertní nabídky pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: Porovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 1/3: Porovnávací hodnota spoluvlastnického podílu ve výši 2/3: Porovnávací hodnota celkem: ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti

11 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD- SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2017 znaleckého deníku. 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 11

12 vchod do domu (přistavěné zádveří) 12

13 schody v domě 1 PP (suterén) 13

14 1 NP (přízemí) byt 1+1 vstup, chodba sociální zařízení kotel pokoj 14

15 kuchyně vstup, chodba byt 2+1 kuchyně sociální zařízení 15

16 dva pokoje 2 NP (1 patro) byt 3+1 vstup, chodba kuchyně 16

17 pokoje sociální zařízení byt 0+1 (neprohlédnut) schody na půdu 17

18 půda, krov původní chlívky 18

19 stodola zborcené sklady pohled severní pohled severozápadní 19

20 pohled jihovýchodní pohled jihozápadní vjezd 20

21 katastrální mapa 21