ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ č /2016 Ocenění spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: St. parcela č. 4 o výměře 931m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Němčice, č.p. 5, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 4, Parcela č. 51 o výměře 18m2, zahrada, Parcela č. 724 o výměře 1522m2, zahrada, Parcela č. 1494/5 o výměře 210m2, ostatní plocha, zapsané na LV č. 269, pro k.ú. Němčice u Kdyně, obec Němčice, část obce Němčice, okres Domažlice, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice. Objednatel ocenění: Účel ocenění: EURODRAŽBY Čimická 780/ Praha 8 - Čimice Podklad pro dražbu Dle stavu ke dni posudek vypracoval: ZUOM a.s. - znalecký ústav Chelčického Pardubice - Rosice Ocenění obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 písemných vyhotoveních. V Pardubicích

2 SEZNAM 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol 1.2. Podklady 1.3. Určení obvyklé ceny 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikace nemovitosti Omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika nemovitosti Popis a stav objektu 3.2. Výpočet Porovnání Rekapitulace 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA 5. PŘÍLOHY 5.1. Osvědčení 5.2. Fotodokumentace 2

3 1. ÚVOD 1.1. Znalecký úkol Předmětem znaleckého posudku je určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitých věcí: St. parcela č. 4 o výměře 931m2, zastavěná plocha a nádvoří, Součástí je stavba: Němčice, č.p. 5, rod.dům, Stavba stojí na pozemku p.č.: St. 4, Parcela č. 51 o výměře 18m2, zahrada, Parcela č. 724 o výměře 1522m2, zahrada, Parcela č. 1494/5 o výměře 210m2, ostatní plocha, zapsané na LV č. 269, pro k.ú. Němčice u Kdyně, obec Němčice, část obce Němčice, okres Domažlice, u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Domažlice Podklady Objednávka ocenění Výpis z katastru nemovitostí LV č. 269 pro k.ú. Němčice u Kdyně ze dne Kopie katastrální mapy z nahlížení do katastru nemovitostí Fyzická prohlídka oceňovaných nemovitých věcí a pořízení fotodokumentace. Vlastník nebo osoba, která má předmět ocenění v držení nebo nájmu, nebyl přítomen, prohlídka nebyla umožněna. Veškeré popisy a informace vyplývají z prohlídky vnější, informace a skutečnosti o zakrytých konstrukcích a existenci podzemních částí a stavu inženýrských sítí apod. byly dle možností prohlídky a stavu nemovitostí odhadnuty Určení obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. 2 Způsoby oceňování majetku a služeb (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 2. METODY OCEŇOVÁNÍ 2.1. Porovnávací způsob Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění s vyloučením mimořádných okolností trhu. Množina prvků je stanovena 3

4 z historických cen za přiměřený časový úsek. Pokud ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku nejsou k dispozici údaje o skutečně realizovaných cenách stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění pro určení ceny obvyklé, nelze teda zjistit cenu obvyklou a bude pak zjištěna tržní hodnota (odhad realizovatelné ceny) na základě porovnání v množině nabídkových cen realitní inzerce, které budou objektivizovány vzhledem k jejich velmi častému nadhodnocení oproti cenám nakonec realizovaným. Ze zkušeností vyplývá, že nadhodnocení požadovaných cen se nejčastěji pohybuje u tohoto druhu nemovitých věcí mezi 10% až 20% hodnoty z požadované ceny nad možnou cenou realizovatelnou. Takto zjištěnou tržní hodnotu je možné považovat za cenu obvyklou dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 3. NÁLEZ A OCENĚNÍ 3.1. Identifikační údaje Identifikační údaje nemovitosti Dle výpisu z katastru nemovitostí LV 269 ze dne pro k.ú. Němčice u Kdyně Martínek Josef, č. p. 5, Němčice 1/2 Martínková Alena, č. p. 5, Němčice 1/2 Adresa: Němčice čp. 5 Název katastrálního území: Němčice u Kdyně Název obce: Němčice Název okresu: Domažlice List vlastnictví: LV č Omezení vlastnického práva Na předmětu ocenění váznou tato práva (dle LV 269 pro k.ú. Němčice u Kdyně) - Omezení vlastnického práva Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Martínek Josef Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu Zástavní právo smluvní Ocenění je provedeno bez vlivu výše uvedených omezení vlastnického práva Poloha a charakteristika Jedná se o rodinný dům v centrální části obce Němčice, při komunikaci parc.č. 1491/1 a parc.č. 1494/46 ve vlastnictví Plzeňský kraj, Škroupova 1760/18, Jižní Předměstí, Plzeň Bezprostřední okolí je běžně prostorné, rodinný dům stojí v zatáčce u komunikace, svojí podélnou západní stěnou na hranici pozemku, u komunikace. Na severní štít rodinného domu navazuje podél komunikace chlév, na něj pak stodola a na ní do "L" druhá stodola. Za stodolami pak je užší dlouhá zahrada.odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky na vyvážení, voda pravděpodobně z veřejného řadu, elektroinstalace zavedena, bez plynu. Němčice leží administrativně v okrese Domažlice a náleží pod Plzeňský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Domažlice. Obec Němčice se rozkládá asi jedenáct kilometrů východně od Domažlic. Obec je součástí historického Chodska. Počet trvale žijících osob této malé vesničky se pohybuje kolem čísla 130 obyvatel. Němčice se 4

5 dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Němčice a Úlíkov. Obec je vzdálená přibližně 12 km od německých hranic. Pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod Popis a stav objektů Rodinný dům čp. 5, součást pozemku st.parc.č. 4 Jedná se o rodinný dům pravděpodobně nepodsklepený, přízemní, bez využitého podkroví. Uvnitř domu se předpokládá dispozičně vstup, chodba, kuchyně, koupelna, WC, sklad a tři pokoje. Celkem předpokládám byt 3+1, podlahová plocha 85m2, zastavěná plocha 120m2, obestavěný prostor informativně 680m3. Popis předpokládaných převažujících konstrukcí: Nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce zděné smíšené, stropní konstrukce pravděpodobně dřevěné trámové, schodiště dřevěné na půdu, krov dřevěný trámový sedlový, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, vnitřní obklady keramické na sociálním zařízení, okna dřevěná, dveře náplňové, v kuchyni sporák, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, WC, vytápění lokálně kamny na tuhá paliva, ohřev vody bojlerem, rozvody instalací běžně provedeny. Rodinný dům je přibližně odhadem 100 let, pravděpodobně bez oprav a bez údržby, v původním, opotřebovaném, morálně zastaralém, dožilém, horším stavu. Pravděpodobně je užíván k bydlení. Ostatní stavby a venkovní úpravy Chlév: navazuje na severní štít rodinného domu, je nepodsklepený, přízemní, bez podkroví, stěny jsou zděné smíšené, stropy klenbové, střecha sedlová, krov dřevěný, krytina tašková, podlaha z cihelné dlažby nebo betonová, povrchy omítnuty, dveře svlakové, elektroinstalace. Zastavěná plocha 120m2, obestavěný prostor 680m3. Stavebně technický stav zhoršený. Stodola: navazuje na severní štít chléva, je částečně podsklepená, přízemní, bez podkroví, stěny jsou zděné smíšené a částečně dřevěné, strop dřevěný, střecha sedlová, krov dřevěný, krytina tašková, podlaha hliněná, povrchy omítnuty, vrata svlaková, elektroinstalace. Zastavěná plocha 150m2, obestavěný prostor 980m3. Stavebně technický stav zhoršený. Stodola: navazuje do "L" na severní štít stodoly, je nepodsklepená, přízemní, bez podkroví, stěny jsou zděné smíšené a částečně dřevěné, strop dřevěný, střecha sedlová, krov dřevěný, krytina tašková, podlaha hliněná, povrchy omítnuty, vrata svlaková, elektroinstalace. Zastavěná plocha 130m2, obestavěný prostor 800m3. Stavebně technický stav zhoršený. Venkovní úpravy: přípojky inž. sítí, zpevněné plochy, oplocení vč. vrat a vrátek apod., vše v horším, dožilém stavu. Pozemky - st.parc.č. 4 o výměře 931m2, zastavěná plocha a nádvoří, který je zastavěn rodinným domem, chlévem a stodolami, nezastavěná část je volným pozemkem mezi stavbami, částečně zatravněným, spíše zarostlým a neudržovaným - parc.č. 51 o výměře 18m2, zahrada je malou předzahrádkou před jižním štítem rodinného - domu - parc.č. 724 o výměře 1522m2, zahrada a parc.č. 1494/5 o výměře 210m2, ostatní plocha, neplodná půda jsou společně pozemkem zahrady za severně za stodolami, s trvalými porosty v běžných druzích. Zahrada je neudržovaná, zarostlá a zpustlá. Podlahová plocha Zastavěná plocha Plocha pozemků celkem RD 85m2 RD = 120m2 2681m2 5

6 Ekonomická charakteristika Jedná se o rodinný dům v původním, horším až špatném, morálně zastaralém stavu a na něj navazující původní hospodářské stavby, které jsou rovněž ve špatném stavu. Rodinný dům je pravděpodobně užíván k bydlení Výpočet Porovnání Lokalita Popis stavby a pozemků Kč 1) Mířkov, okr. Domažlice ,- Kč Kupní cena Jedná se o rodinný dům v obci Mířkov. Rodinný dům je samostatně stojící štítem do komunikace, odkanalizování splaškových vod pravděpodobně do jímky, voda pravděpodobně ze studny a z veřejného řadu (s odpojeným vodoměrem), elektroinstalace zavedena (s odpojeným elektroměrem), bez plynu. Rodinný dům je částečně podsklepený, přízemní, bez využitého podkroví. Celkem 3+1, podlahová plocha 113,70m2, užitná plocha 105m2m2, zastavěná plocha 175m2, obestavěný prostor informativně 970m3. Popis převažujících konstrukcí:nosná konstrukce je provedena na betonových a kamenných základech, svislé konstrukce jsou zděné smíšené, stropní konstrukce s rovným podhledem pravděpodobně dřevěné trámové, střecha sedlová, krytina tašková, klempířské konstrukce provedeny, povrchy omítnuty, obklady keramické na sociálním zařízení a za kuchyňskou linkou, schody vstupní do zádveří teraco, vnitřní schody nejsou, schody do suterénu zvenku kamenné, podlaha v jednom pokoji plovoucí, v ostatních pokojích hrubý beton, v zádveří, chodbě a na sociálním zařízení ker.dlažba, v kuchyni plovoucí, na sociálním zařízení vana, umyvadlo, WC, bojler, v kuchyni kuchyňská linka bez sporáku, dveře náplňové do kovových zárubní, okna plastová, vytápění chybí (bez rozvodů, bez radiátorů, bez kotle), naposledy zřejmě lokálně kamny na tuhá paliva v kuchyni a pokoji, ohřev vody bojlerem v koupelně, funkčnost rozvodů instalací a bojleru nebylo možné prověřit. Stáří rodinného domu odhadnuto na 80 let, před několika roky byla započata rekonstrukce, která není dokončená (vytápění, podlahové krytiny apod), poslední přibližně dva roky je rodinný dům bez oprav a bez údržby, celkově v odpovídajícím stavu (lokálně výskyt vlhkosti, plísně). Rodinný dům je prázdný, neobydlený. Stodola, studna. Pozemky celkem 2951m2. Prodej 09/ ) Úboč, okr. Domažlice ,- Kupní cena Jedná se o zděný rodinný dům, který prošel rekonstrukcí. Rekonstrukce podlah, nová plastová okna, rozvody ústředního topení, plynový kotel, nové rozvody vody, odpadů a elektřiny, nově vybudovaná koupelna se sprchovým koutem a WC. Dispozičně je dům řešen jako 3+1 s garáží a s možností vybudování dalších místností. K domu patří zděná přízemní stodola. Zastavěná plocha 200m2, užitná plocha 150m2, pozemky 687m2, součástí prodeje je pozemek o rozloze 2168 m2 ležící cca 1 km od obce. Prodej 01/ ) Němčice, okr. Domažlice ,- Kč Nabídková Rodinný dům je přízemní, zděný, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou s krytinou z vlnitého eternitu. V domě se nachází 6

7 chodba, z níž je vlevo přístup do obývacího pokoje s navazující ložnicí, vpravo je vstup do kuchyně. Rovně je z chodby přístupná koupelna s navazující spíží. Výminek je přístupný ze dvora, obsahuje chodbu, pokoj, kuchyni. Nosné obvodové zdivo je provedeno smíšené na základech bez izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropní konstrukce je s rovným podhledem, dřevěná, trámová s omítkou. Nášlapná vrstva podlah v chodbě, v koupelně a ve spíži je ze staré keramické dlažby, v kuchyni a v pokojích je položeno PVC. Omítky vnitřní vápenné, hladké, vnější vápenné. Obklady vnitřní nejsou provedeny. Okna jsou osazena dřevěná, dvojitá, dveře vnitřní dřevěné v zárubni kovové.v objektu je proveden rozvod el. instalace světelné a třífázové, rozvod vody, kanalizace.v kuchyni je osazen sporák na TP, v koupelně neobezděná vana, kotel na ohřev teplé vody. Suchý záchod je umístěn vně domu. Vytápění je v domě lokální kamny na TP. Klempířské prvky nejsou osazeny, hromosvod není instalován. Na obytnou část navazuje dílna a kolna. Kolna je přízemní, zděná, nepodsklepená, zastřešená sedlovou střechou s krytinou z vlnitého eternitu. Nosné obvodové zdivo je provedeno smíšené na základech bez izolací proti vodě a zemní vlhkosti. Stropní konstrukce je tvořena ocelovými nosníky a cihelnou klenbou. Podlahu tvoří hrubá betonová mazanina, omítky vnitřní vápenné, hladké, vnější vápenné. Okna nejsou osazena, dveře svlakové. Na kolnu je napojen přízemní holubník, zděný, nepodsklepený, zastřešený sedlovou střechou s krytinou taškovou. Je zde umístěn suchý záchod. V zadní části dvora se nachází přízemní stodola, nepodsklepená, zastřešená sedlovou střechou s krytinou z eternitových šablon ve dvorní části a s krytinou taškovou v zahradní části. Nosná obvodová konstrukce je tvořena zděnými rohovými pilíři na beton. základech s dřevěným opláštěnízlevněno: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně DPH, včetně právního servisu Původní cena: Kč Poznámka k ceně: Cena je pro kupujícího konečná bez dalších poplatků Aktualizace: ID: Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 290 m 2 Užitná plocha: 120 m 2 Plocha pozemku: 1276 m 2 Plocha zahrady: 240 m 2 Parkování: 3 Garáž: 1 Datum nastěhování: Ihned Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Jímka Elektřina: 230V, 400V Doprava: Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Použité koeficienty: K1 - koeficient polohy, lokality, především z pohledu občanské a technické vybavenosti, dopravní dostupnosti, atraktivitě okolí K2 koeficient typu stavby, materiálové provedení, stavebně technický stav K3 koeficient pozemku, velikost, tvar K4 koeficient velikosti objektů K5 koeficient vybavení nemovitosti, rekonstrukce, modernizace K6 koeficient zdroje K7 koeficient ostatní, výše neuvedené, celkový dojem, úvaha a názor znalce hodnocení nabídek č.nem. K1 K2 K3 K4 K5 K6 K7 Kč/m2 Kč/m2 upravená 1. RD Mířkov, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0, RD Úboč, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 0, RD Němčice, okr. Domažlice 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,85 0, minimum 3505 maximum 4190 průměr 3768 užitná plocha m2 85 porovnávací hodnota spoluvlastnický podíl 1/ koeficient prodejnosti spoluvlastnického podílu Kp 0, Porovnávací hodnota celkem po zaokrouhlení: ,00 Kč 7

8 Rekapitulace Porovnávací hodnota: ,00 Kč slovy: stotřicet tisíc Kč Na oceňované nemovité věci je nutné pohlížet komplexně a zhodnotit jejich silné a slabé stránky. Silné stránky Slabé stránky objemově celkově nadměrné, v horším až špatném stavu, bez oprav a bez údržby Z vyhodnocení segmentu trhu je zřejmé, že s obdobnými nemovitými věcmi, tj. rodinnými domy je v dané lokalitě běžně obchodováno. Pro určení obvyklé ceny je vycházeno z vlastní databáze a znalosti trhu, z konzultací s realitními kancelářemi, z vyhodnocení údajů odborného tisku, sledováním aukcí a dražeb. Z aktuální inzertní nabídky a vlastní databáze pro potřebné porovnání jsou vybrány obdobné nemovité věci, které se v některých charakteristikách mohou odlišovat, ale poskytují dostatek informací o rozpětí jednotkových cen. Provedením analýzy trhu po zohlednění všech vlivů působících na cenu obvyklou, zejména poloze, stavebně technickému stavu a vybavení, stavu a prognózám ekonomického vývoje odvětví a po zvážení všech okolností byla současná cena obvyklá tržní hodnota stanovena, s ohledem na negativní dopad skutečnosti, že nabídka obdobných nemovitých věcí je větší než poptávka po nich, na úrovni hodnoty porovnávací. Porovnáním výše vypočtených pomocných hodnot a po přihlédnutí ke všem vlivům působícím na obvyklou cenu odhaduji cenu obvyklou výše uvedených nemovitých věcí, ke dni ocenění: ve výši: ,00 Kč Slovy: stotřicet tisíc korun českých V Pardubicích, Vypracoval Renáta Havířová ZUOM a.s. - znalecký ústav Ing. Jan Mikloško Ředitel společnosti 4. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne č.j. MSP-33/2014-OSD-SZN/11, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku.

9 5. Přílohy 5.1. Osvědčení Výše podepsaný tímto osvědčuje, že: 1. V současné době ani v budoucnosti nebudeme mít účast nebo prospěch z nemovitostí, které jsou předmětem zpracovaného tržního ocenění, výše odměny nezávisí na dosažených závěrech, nebo odhadnutých hodnotách. 2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. 3. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné Fotodokumentace Mapy 9

10 pohled jižní pohled jihovýchodní 10

11 pohled jihovýchodní pohled jižní pohled jihozápadní pohled jihozápadní pohled západní 11

12 pohled severozápadní zahrada za stodolou 12

13 katastrální mapa 13